주택은 다른 재산권과 다른 특수성이 존재할 뿐만 아니라,그 소유와 이용의 불 균형으로 인하여 그 이용관계에 있어서 사적자치의 원리가 제한 없이 적용될 수 없 는 한계가 존재한다.이러한 이유로 대부분의 국가에서는 통상의 임대차와는 다른 특별규정을 통하여 임대인과 임차인의 법익형량을 실질적으로 조화하고 있다.물론 임대차관계는 각 국가의 주택문화 내지 주택정책이 적절하게 반영되기 때문에 그 규범형식이나 규율내용의 구체적 모습이 동일하지 않을 수 있다.이러한 점에서 현 행 주택임대차보호법은 주택임차인의 법적 지위를 사회법적 차원에서 보장해 주기 위하여 다양한 규정들을 마련하고 있지만,그 시행과정에서 다양한 문제점들이 발 생하고 있다.본 장에서는 다양하게 제기될 수 있는 법적 문제점 중에서 특히 주택 임대차보호법의 적용범위를 어떻게 설정하는 것이 합리적인지,대항요건인 주민등 록을 폐지하는 것이 타당한지,현행과 같은 존속기간의 설정이 적절한 것인지,가장 임차인의 우선변제권의 행사문제를 어떻게 해결할 것인지,임차권등기명령제도의 한계는 무엇인지 등을 중심으로 검토하고자 한다.
제1절 적용범위 제한에 대한 문제점 및 개선방향
1.물적 적용대상
(1)문제점
주택임대차보호법 제2조는 주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하 여 주택임대차보호법이 적용된다고 규정하고 있다.또 주택을 등기하지 아니한 전 세계약(미등기전세)의 경우에도 주택임대차보호법을 준용하고 있다.201)또한 임대주 택의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법을 준용하 고 있다(동법 제12조).이는 영세한 소형점포,즉 생계의 유일한 영업수단인 경우에 영업용 건물의 일부를 주거용으로 사용하는 영세임차인을 보호하기 위한 것이다.
물론,이 법은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 것이어서 법인은
201) 김효석, 전게 ⌜주택임대차분쟁의 해결⌟ , 61면.
대상에 포함되지 않는다.202)현행법의 적용범위에서의 문제점은 그 범위를 너무 좁 게 규정하고 있다는 것이다.주택임대차의 적용범위는 주거용 건물 전부 또는 일부 의 임대차에 관하여 적용하는 외에 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용 되는 경우에도 적용되는 것으로 하고 있다.그리고 건물이 영업용이냐,주거용이냐 하는 기준도 공부상의 표시와 관계없이 실제용도에 따라서 정하여 진다.203)그러나, 우리의 현실에 비추어 볼 때 영세서민이 많고 보통 점포 안에 방을 들여 살림하면 서 장사하는 경우 점포를 넓게 쓰고자 몇 평되지 않는 좁은 공간을 주거용으로 사 용하는 것이 보통인 점을 생각할 때 이 경우 영세 상인들을 어떻게 보호할 것인가 하는 문제가 발생한다.
(2)개선방향
임대주택의 일부가 비주거용인 경우,어느 정도의 일부가 비주거용인 경우까지 임대차법의 적용대상으로 삼을 것인가에 대하여 많은 학자들의 의견이 서로 해석을 다르다.판례는 어떠한 건물이 주택임대차보호법 제2조의 주거용 건물인지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라,그 실지용도에 따라 서 정하여야 하고 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라서 그 임대차의 목적,전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳 에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정할 것이 라고 한다.204)그리고 임차인의 주거생활의 안정을 사회법적 차원에서 보호하고자 하는 임대차법의 입법취지를 충분히 고려하여,전체적으로 보아 임차건물이 주로 비주거용으로 이용되고 주거용 부분은 단지 부수적으로 이용되는데 불과하다고 인 정되는 경우를 제외하고는 모두 주거용 적용대상이 된다고 본다.205)따라서 주거용 부분이 비주거용 부분보다 작은 경우에도 임차인이 거주보호를 목적으로 재정된 주 택임대차보호법의 입법취지를 고려한다면 적극적으로 적용범위에 포함시키는 것이 타당 한다고 생각한다.206)
202) 대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결.
203) 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결.
204) 대법원 1996. 5. 31. 선고 96다 5971 판결.
205) 박근영, 전게서, 56면.
206) 김효석, 전게「주택임대차보호법 해설」, 51면.
2.인적 적용대상
(1)문제점
주택임대차보호법 제3조 제2항에서 “국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무 주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임 차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 마친 때에는 대항력을 인정하고 있다.207)이처럼 법인의 보호 대 상에 제한을 두고 있다.현대의 사회구조는 직장인이 주거지가 아닌 다른 지역에서 근무하는 경우가 많다.이러한 경우 법인은 근무자의 주거공간을 제공하게 되는데 그 보증금을 어떻게 회수하느냐가 문제가 될 수 있는데 현행 법규상으로는 주택임 대차보호법의 적용을 받을 수 없게 된다.법인이 주택을 임차하여 무주택 소속직원 들을 거주시키고자 할 때는 보증금반환확보를 위해서는 전세권등기 등을 하는 복잡 한 절차와 경제적 비용이 수반되는 문제점이 있다.
(2)개선방향
법인이 그 소속 직원들을 위한 복지후생의 차원에서 주택을 임차하여 그 직원들 에게 제공하는 사례가 많은 현 실정에서 단순히 법인이라는 이유로 법인을 임차인 으로서의 보호 대상에서 제외한다면 이는 법인의 복지후생 정책에 부정적 영향을 미쳐 결국은 그 피해가 경제적 약자인 서민에게로 돌아갈 것이다.이는 서민의 주 거생활의 안정을 보장하고자 하는 이 법의 제정목적과도 상치된다고 할 것이어서 주택임대차보호법의 보호대상에 법인을 포함시킬 현실적인 필요도 있다고 할 것이 다.208)그러므로 법인도 주택임대차보호법의 보호대항에 포함된다고 봄이 타당한다 고 생각된다.
제2절 존속기간 및 차임과 관련한 문제점 및 개선방향
207) 이에 해당하는 법인으로는 현재 대한주택공사법에 따른 대한주택공사와 지방공기업법 제49조에 따라 주택 사업을 목적으로 설립된 지방공사가 있다(시행령 제1조의2).
208) 박해식, 전게「주택임대차 분쟁소송」, 60면.
1.임대차 계약갱신청구권
(1)문제점
현행 주택임대차보호법은 대항력요건과 우선변제권 및 최우선변제권 등 임차인의 보증금 회수에 기여한 바는 크지만 계약갱신청구권이 보장되고 있지 아니하여 임차 인의 주거안정에는 미흡한 면이 있다.현재 이를 개선하기 위하여 국회의원들이 입 법안을 통해 계약갱신청구권을 도입하되,최초 계약기간(2-3년)을 제외한 갱신기간 과 갱신횟수를 ① 2년씩 2회 ② 2년씩 1회 ③ 3년씩 1회로 하자는 주장이 제기되고 있다.그러나 임차인의 계약갱신청구권은 경제적 열세인 임차인에게 주어지는 최소 한의 권리로서 인정된 필요가 있지만,주택은 상가건물임대차와 달리 권리금이라는 특수한 상태를 반영할 필요가 없기 때문에 5년 정도의 임차권 보장은 그 근거가 적 고,209)주택의 감가상각비용을 고려해 볼 때 6년의 임차기간의 보장은 임대인에 대 한 심각한 재산권침해로 볼 여지가 있다.임차인의 보호를 위한 지나친 배려는 임 대인에 대한 희생을 강제하는 결과를 가져오게 된다.이렇게 임차인의 존속기간의 연장은 임대인의 재산권 행사를 사실상 침해 하게 된다.왜냐하면,실제 거주를 목 적으로 매수하려는 자는 존속기간이 연장된 기간만큼 거주를 할 수 없기 때문에 매 매계약의 체결을 기피할 것이다.그 결과 주택 공급의 위축으로 수급 불균형에 따 른 전세값 상승 및 암시장이 형성될 수 있고 결국 그 피해는 서민들에게 귀속될 것 이다.210)
(2)개선방향
주택임대차의 임대차 계약갱신청구권와 관련하여 현행 적용되고 있는 ‘2년’이라는 기간은 임대인과 임차인 간에 이해를 조절한 적절한 균형으로 생각되는데(법 제4조 1항),최소계약기간을 2년으로 유지하되 임대인의 재산권행사의 제한을 최소화하기
209) 윤철홍, “상가임대차보호법(안)상의 계약갱신요구권에 관한 소고”, 「심당송상현화갑기념논문집」, 박영사, 2002, 238면에서 상가는 권리금에 대한 보전을 위하여 5년의 임대차기간을 보장해줄 필요성을 논하고 있다.
210) 임차인의 보호를 위해 권리를 완벽하게 보장하려고 포괄적인 보호규정을 두는 것은 특별법의 취지에도 맞 지 않고, 또 다른 부작용을 초래할 수 있기 때문에 임대인의 재산권의 보장과 임차인의 임차권의 보장을 균형 감각을 지닌 조화로운 입법화가 필요하다(윤철홍, 상게논문, 242면).
위해 1년씩 갱신청구권을 보장하며,그 횟수는 2회에 한하여 행사할 수 있도록 하 여 최장 4년을 넘지 않도록 하는 것이 바람직할 것이다.이와 함께 ① 임차인이 2 기(期)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 임차인이 임대인의 동
위해 1년씩 갱신청구권을 보장하며,그 횟수는 2회에 한하여 행사할 수 있도록 하 여 최장 4년을 넘지 않도록 하는 것이 바람직할 것이다.이와 함께 ① 임차인이 2 기(期)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 임차인이 임대인의 동