지금까지 주택임차인을 보호하기 위한 개선방향을 모색함에 있어서 관련 입법례 와 다양한 제도에 대하여 살펴보았다.그 주요한 내용을 살펴보면 다음과 같다.
첫째,주택임대차보호법의 적용범위에 있어서 그 범위를 너무 좁게 규정하고 있 다는 점이다.주택임대차보호법의 제2조의 주거용 건물인지 여부는 임대차 목적물 의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 건물이 공부상으로는 비록 점포, 창고,지하실 등으로 기재되어 있어도 실질적으로 주거용으로 이용되고 있다면 주 택임대차보호법의 적용대상에 이를 포함시켜야 할 것이다.
둘째,대항요건으로서의 주민등록의 존치여부이다.우리나라의 경우에는 보증금의 액수가 3개월 정도의 차임에 불과한 독일이나 일본과는 달리 그 액수가 주택가액의 40-70%에 달하는 보증금이 임대인에게 지급되고 있는 주택문화를 형성하고 있다.
물론 우리나라의 주민등록제도는 인구동태의 파악이라는 행정상의 목적으로 정립된 제도이므로,이를 민사관계에 적용하는 것에 문제를 제기하는 견해도 설득력이 있 다.그런데 주민등록은 등기와 달리 비용이 소요되지 않고,그 절차도 비교적 간편 하다.특히 우리나라의 특이한 주택문화를 고려한다면,임대차관계에서 대항력의 취 득여부와 대항력의 취득시기를 분명하게 하지 않으면 임차인을 포함한 임대인의 채 권자들 사이에 권리의 선후관계를 둘러싸고 분쟁이 발생할 여지가 매우 높다.이러 한 점을 고려하여 한편으로는 임차인의 보증금반환채권을 보호하고,다른 한편으로 는 제3자를 보호할 제도적 장치가 필요하게 된다.따라서 임차인의 대항력취득요건 으로서 주민등록의 공시기능은 그 실익이 있다고 보여 진다.
셋째,현행 주택임대차보호법이 임대차계약의 존속기간을 2년으로 규정하고 있는 이유는 임대인의 재산권행사와 임차인의 존속보호를 적절하게 조화하기 위함이다.
그런데 임차인의 존속보호를 보다 실질적으로 보장해 주기 위해서는 최소계약기간 을 2년으로 유지하는 것을 원칙으로 하면서도,특별한 사유가 없는 한 계약갱신청 구권을 1회에 한하여 인정해 줌으로서 4년의 존속기간을 보장받을 수 있도록 할 필 요성이 있다.그리고 차임규제와 관련하여 임차료 상승률을 일정 범위(5%)이내로 제한하되,이를 지키지 않을 경우 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환 을 청구할 수 있도록 허용하여야 한다.그리고 적정한 차임형성(차임책정․차임규 제)을 위해서는 자가 주택의 구입을 유도하여 임대수요를 줄이고,사회보장적 측면
에서 저렴한 가격으로 임대주택의 공급을 확대하는 방법도 고려되어야 한다.그리 고 임대소득에 대한 소득세 감면 내지는 지방정부가 부과하는 재산과세를 감면해 주고,중재안을 거부할 때에는 중과세하거나 임대소득에 대한 종합과제 등 과세불 이익제도를 마련하는 것도 과도한 임대료 인상을 막을 수 있을 것이다.
넷째,소액임차인의 최우선변제규정은 경제적 약자를 고려한 사회법적 규정이라 는 점에서 역기능의 문제도 있지만 여전히 순기능의 역할을 하고 있다는 점을 부인 할 수 없다.따라서 전면적인 폐지논의보다는 가장 임차인이라고 볼 수 있는 사실 관계가 존재하는 경우에는 당해 임차인에게 적극적으로 증명책임을 전환시키게 하 고,그러한 증명책임을 다하지 못한 임차인에 대해서는 가장 임차인으로 의제한다 면,선의의 임차인 및 이해관계인들의 법익 형량을 조화할 수 있을 것으로 보여 진 다.또한 가장임차인의 배당요구는 법원을 기망하는 소송사기 행위라는 점에서 엄 정한 형사처벌을 병행할 필요가 있다.
다섯째,임차권등기명령의 대상은 등기된 주택은 물론이고 등기할 수 있는 주택 의 경우에도 일정한 서면을 첨부하는 경우에는 그 대상이 될 수 있다.따라서 무허 가건축물 및 등기할 수 없는 건물을 임차하는 경우에도 당해 주택에 임차하고 있다 는 사실이 객관적으로 증명될 수 있는 서면이 첨부되는 경우에는 그 대상에 포함되 도록 개선할 필요가 있다.무엇보다도 임차권등기명령제도의 목적은 결국 보증금반 환이라고 할 수 있지만,임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경료된 이후에 임대 차계약을 체결하는 임차인에 대하여는 소액보증금에 의한 최우선변제권이 배제된 다.따라서 임차권등기가 되어 있는 주택은 신규임차인이 이를 꺼릴 우려가 있고, 이들의 보증금으로 종전임차인의 보증금을 해결해야 하는 임대인에게는 재임대의 기회가 차단되는 것이다.이를 해결하기 위해서는 임대차기간이 만료하였을 때 임 대인이 임대차보증금을 반환하지 않으면 임차인은 보험회사로부터 임대차보증금을 직접 수령하고,보험회사는 임차인을 대위하여 구상권을 행사할 수 있도록 하는 것 이다.이처럼 임차권등기명령제도를 임대차보증금 반환보장보험제도와 연계하여 병 행운영 한다면 그 활용도가 높아짐은 물론 임차인보호를 위해서도 효과가 극대화 될 것으로 본다.
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