주택분야 교류협력 활성화 방안

CHAPTER

3

CHAPTER 3

주택분야 교류협력 현황과 활성화 방안

1. 북한 주거 및 주택시장 현황

1) 일반현황

(1) 인구 및 가구 현황

□ 인구수

∙ 2008년 북한에서 실시된 인구센서스 자료에 따르면 북한의 총 인구는 약 2405만명인 것으로 나타났으며, 통계청 추계에 따른 인구는 2016년 기준 약 2490만명으로 추정

- 1940~50년대에는 한국전쟁 등에 따른 인구 감소로 북한 인구는 약 900만명 정도였 으나 1960년대 이후 2-3%대의 높은 성장률을 보이면서 1970년에는 약 1,400만 명을 기록한 후 1992년에는 이천만 명을 돌파 (통계청, 2011)

□ 가구수 및 평균 가구원수

∙ 2008년 북한 인구주택 총조사에서 북한 일반가구수는 약 589만 가구

- 과거 1993년 북한의 가구수가 약 480만 가구였으므로, 15년 간 약 100만이 넘는 가구가 증가

∙ 북한 전국 평균 가구원수는 약 3.93명이며, 지역차는 크지 않음

(2) 주택 및 주거 현황

□ 북한의 주거 실태

∙ 2008년 북한지역 인구주택총조사 결과에서 발표된 북한 전국 주택보급률은 99.8%였으나, 기존 추정치와 비교해 볼 때 일부 과장된 것으로 판단(전성제, 2015)

- 기존 LHI, 건설산업연구원, 국토연구원 등의 기존 연구에서는 전반적으로 주택보 급률이 80% 내외일 것으로 예상

- 실제 주택이 부족하여 신혼부부 등이 주택을 배정받을 때 까지 평균 5년 내외가 소 요되는 것으로 조사(전성제, 2015)

∙ 기존 재고주택의 대부분은 노후하거나 시설이 낙후된 것으로 판단

- 과거 주택공급추이 등을 감안할 때 60% 내외가 노후주택일 것으로 판단(김근용, 2008; 박용석, 2014)

∙ 자재난과 기술 부족 등으로 신규로 지어지는 주택도 안전성에 문제가 제기되 고 있으며, 중‧고층 아파트의 경우 승강기가 미비되는 등 시설 측면에서도 열 악한 것으로 파악

- 실제 평양 00지역 신축 아파트가 붕괴되어 다수의 거주민이 사망한 것으로 나타나 는 등 신규주택의 경우도 구조적 안전성에 문제가 제기

- 정은이(2012)의 연구에 따르면 승강기 미설치 아파트의 경우 고층으로 갈수록 선호 도가 떨어져 일부 공가도 나타나는 것으로 파악

- 최근 탈북한 새터민 인터뷰 결과에서도 장마당 활성화에 따른 자재 빼돌리기 등으 로 철근을 적게 얇은 것을 쓰고 콘크리트에서 시멘트 비율을 낮추는 등의 문제로 신 축주택의 안전성에 대한 불안이 계속 제기되고 있다고 나타남

∙ 이와 같은 주택재고 부족과 노후화로 주민 스스로 주택문제를 해결하기 위해 사적 주택시장이 형성

∙ 자산이나 계층별로 주택수준 및 주거환경 격차가 큰 것으로 나타나고 있으며, 제도적으로 주택유형을 구분하여 계층별로 차별화된 주택을 제공(전성제, 2015)

- 자산이 많은 돈주나 노동당 서기 등 상류층의 경우 고가의 주택을 거래하고, 넓은 새아파트에 인테리어를 화려하게 하고 거주하는 반면, 하위층은 교통이 불편하거나 외진 지역의 땅집이나 하모니카 주택 등 오래되고 열악한 주택에 거주하는 것으로 조 사됨

□ 북한의 주택시장 현황

∙ 북한은 공식적으로는 사회주의 경제체제를 채택하고 있어 부동산소유권이 국 가에 있으며, 주택시장 존재의 제도적 근거는 찾을 수 없음

- 북한에서는 살림집법 등 관련 법에서 제도적으로 주택 거래와 개인 간 임차 등을 모 두 금지하고 있음(부동산관리법 제 20조, 제 28조 등, 전성제, 2015 재인용)

∙ 그러나 최근에는 관사 등 일부 유형을 제외한 대부분의 주택을 사적으로 거래 할 수 있을 정도로 주택시장 및 거래가 일상화

- 아파트를 건설 후 분양, 집장사 등의 사업을 하면서 기관 명의까지 빌리는 경우도 나타나는 등 주택시장 관련 활동이 광범위하게 이루어짐(박용석, 2014; 이석기 외, 2014)

∙ 북한 내 주택시장은 1980년대부터 나타나기 시작하였으며, 1990년대 고난의 행군 이후 부를 축적한 소위 ‘돈주’가 나타나면서 확산

- 개인의 아파트 분양, 부동산중개인 직업 발생 등으로 미루어 볼 때, 북한에서도 주 택거래가 광범위하게 일어나고 있는 것으로 판단됨

∙ 주택가격은 주로 지역커뮤니티 수준, 시장 접근성, 교통 편리성 등의 입지와 주택 유형, 면적 및 구조 등이 영향을 미치는 것으로 나타남(전성제 외, 2016; 이석기 외, 2014; 정은이, 2012)

∙ 최근 북한 주택가격이 급등하면서 평양을 제외한 일부지역에서도 5만$ 이상의

고가주택이 거래되는 등 시장화에 따른 주택가격이 급변

- 신의주와 평성시에 거주했으며, 2015년 이후 탈북한 주민들 인터뷰 결과 신의주와 평성 모두 5만~7만$ 수준의 고가 주택 거래가 나타나는 것으로 조사됨

2) 주택관련 제도 현황

□ 북한 법제도의 특징

∙ 사회주의 원칙을 법적으로 실현하기 위한 방안으로 북한의 주요 법제도가 구 성되어 있으며, 주택부문 또한 ‘사회주의 원칙 실현’이라는 대 전제에 맞추어 법률 등 관련제도의 내용이 구성 (이상준 외, 2014)

-사회주의에서 국가가 소유해야 할 핵심으로 주요 생산수단이 거론되고 있으며, 이런 생산수단의 핵심적 요소 중 하나로 인식되는 것이 부동산임. 따라서 주택․토지 등 부 동산의 경우 이와 관련한 제도는 다른 분야의 제도보다 더욱 사회주의 사상 체계에 충실하게 맞추어 구성(이상준 외, 2014)

∙ 사회주의 원리에 충실하도록 설계된 북한의 주택 관련 법체계는 기본적으로 생산수단의 사적소유를 금함(이상준 외, 2014)

- 따라서 소유권을 전제로 하는 매매 및 임대차에 대한 내용은 전무함

∙ 이런 문맥 하에서 북한의 법제도는 기본적으로 토지 및 부동산의 국유화를 채 택하고 있어 사법영역에 해당하는 법률 내용은 거의 없음(이상준 외, 2014)

- 왜냐하면 국가가 모든 소유권을 가지고 있기 때문에 소유권 및 거래와 관련한 법제 도 기반을 조성 필요가 거의 없기 때문

∙ 이에 북한의 주택부문 법제도는 권리관계 등 사법영역의 내용 보다 절차법적 인 부분을 중심으로 구성(이상준 외, 2014)

- 왜냐하면 사회주의 국가에서는 개인 ‧ 사회 ‧ 국가가 하나의 유기체적 통일체를 이루 어 종적인 의무가 강조(법무부, 1992)되기 때문

□ 북한의 주택관련 법제도 현황

∙ 북한 주택은 국가 기관, 기업소 등을 통해 주민에게 거의 무상으로 배분 - 주택 등 대부분의 부동산은 국가 및 협동단체 소유이며, 거주주민은 소유권이 아닌 그

이용권만이 허용되는 형태

∙ 북한은 소유권 기반의 민법 사항은 거의 없으며, 대부분의 법이 국가계획에 기 반한 관리를 위해 절차 등을 규정하는 행정절차법적 특징을 지님

∙ 주택 관련 북한의 주요 법률은 살림집법 외에 부동산관리법, 도시경영법, 건 설법 등이 있음

∙ 살림집법은 2009년에 제정된 법으로, 주민들에게 안정적인 주거를 제공하기 위한 목적으로 제정

- 주택은 국민들이 일상생활에서 휴식을 취하고 가족단위의 생활의 기반이 되는 필수 재화로 규정하고 이를 국가가 매우 저렴한 비용으로 제공하고자 함

- 우리의 주택법과 비슷하며, 구체적으로는 주택 건설‧공급․배분 및 관리에 관련 전반적인 사 항을 포괄하고 주택 관련 행정 규제 및 절차 관련 내용 중심으로 법률이 구성

∙ 그 외 건설법, 도시경영법 등이 주택부문과 연관된 북한의 법제도임

- 건설법은 주택을 포한한 여러 건축물의 설계부터 준공까지 절차를 다루는 법으로, 특히 건설총계획은 건설대상을 합리적으로 배치하고 계획적으로 건설하기 위한 종합적 인 전망계획으로, 주택을 포함한 건축물 층수 제한 규정 등 쾌적한 도시 건설 위한 규제를 포괄

- 도시경영법은 주택을 포함한 건물, 상하수도, 도로 및 하천, 원림 등에 대한 이용 및 관리 규정을 포함하고 있으며, 주택 관련 규정은 주택 배정 및 퇴거, 등록‧관리 등에 대한 내용을 포함

- 부동산관리법은 부동산의 등록, 실사, 이용 및 사용료 납부 등을 포함하며, 가장 최근인 2009년 11월 11일 제정. 부동산 등록․실사․이용, 부동산 가격과 사용료, 부동산관 리사업에 대한 지도 통제 등의 내용을 포괄

∙ 그 외에 평양의 경우 “수도평양시관리법”이라는 여타 지역과 다른 주택 관련 법제도가 적용되고 있음

3) 시사점

∙ 북한의 주거실태는 전반적으로 개선 필요성이 높은 것으로 나타남

- 북한 주택의 대부분이 노후주택이거나 소형주택이며, 2000년대 이후 지은 주택의 경우도 구조적 안전성에 의문이 제기되는 등 전반적으로 주택상태가 열악하며, 주 택보급률도 80% 내외의 낮은 수준으로 판단됨

구 분 주요내용

주거실태

주택상태는 매우 열악

대부분 주택이 최저주거기준 미달하며, 난방 취사설비도 대부분이 나무와 석탄을 사용

25년 이상 노후주택비율이 85%에 달하는 높은 노후주택 비율 2000년 이후 신축주택은 구조적 안정성에 문제

소형주택 비율이 매우 높으며, 도시지역 주택규모가 더 작음 주택재고는 크게 부족

주택보급률은 80%에 미치지 못하는 수준으로 예상

경관·인프라

일부 주거지는 문화·경관적 가치가 높음 인프라는 매우 열악

상·하수도, 전기 인프라가 가장 열악

시내 도로는 상대적으로 양호, 지역 간 연결도로는 매우 열악 주차인프라는 거의 전무한 수준

자료: 전성제 외. 2015. 통일에 대비한 북한지역 주택정책 방향연구, 국토연구원. pp.54-55 내용을 수정 보완 표 3-1 | 북한의 주거실태

∙ 북한의 주택시장은 지속적으로 활성화되는 추세를 보임

- 북한에서 주택 거래가 광범위하게 이루어지고 있으며, 최근 주택가격이 급등하고, 부동산 중개업자가 나타나는 등 주택부문에서 시장기능이 지속적으로 활성화 되고 있는 것으로 판단

∙ 그러나 주택거래의 제도적 기반은 미비

- 북한에서 주택거래가 활발하게 이루어지고 있음에도 불구하고, 살림집법 등 관련 법률에서 주택거래의 제도적 기반은 미비되어 있어 제도적 기반과 실제 현황 간에 괴리가 있는 것으로 판단

구 분 주요내용

주택시장

주택거래 확산 및 주택가격 상승

대부분의 주택이 거래 가능하며, 외화로 거래대금을 지불 중개인 등 관련 전문종사자 존재

최근 주요도시의 주택가격이 빠르게 상승 시장 차별화 진행

접경지역(신의주, 혜산), 평양권(평양, 평성) 주택가격이 상대적으로 높게 형성 도시 내에서도 교통 및 물류가 원활하고 커뮤니티가 좋은 지역 주택가격이 높게 형성 상품으로서 주택공급과 수요 발생 및 확산

시장판매를 목적으로 하는 민간주도 주택공급이 발생, 활성화 자본을 축적한 돈주들은 구매력을 갖추고 신규주택을 소비

자료: 전성제 외. 2015. 통일에 대비한 북한지역 주택정책 방향연구, 국토연구원. pp.54-55 내용을 수정 보완 표 3-2 | 북한의 주택시장 실태

2. 중국의 체제전환기 주택․부동산 분야 교류협력사례

□ 개혁개방 초기의 부동산 시장 미성숙

∙ 중국 정부는 1978년 중국 공산당 제11차 전국대표자대회 3차 중앙위원회전체회 의(중공 11기 3중전회)를 통해 개혁개방의 추진을 공식적으로 선언

∙ 개혁개방의 추진에도 불구하고 부동산 분야의 경우 관련 제도 및 시장의 미성 숙으로 인해 해외투자 및 교류협력의 추진에는 제약 존재