주거비부담능력 평가방식 및 부담기준 - 외국의 주거비부담능력

외국의 주거비부담능력 - 평가기준 및 활용사례

3) 주거비부담능력 평가방식 및 부담기준

3) 주거비부담능력 평가방식 및 부담기준

(1) 30/40 원칙

호주에서 공공기관이나 연구기관에서 주로 사용하고 있는 부담능력 측정지표는

‘30/40 rule’이다. 호주주택공급위원회(National Housing Supply Council)의 연차보 고서나 호주주택도시연구원(AHURI)의 보고서 등 주요기관에서 주거비부담능력 (housing affordability)를 측정하는 데에 가장 널리 사용하고 있다.

소득하위 40%의 가구들 중 총소득의 30%이상을 주거비에 지출하고 있는 가구를 소위 주거스트레스상태에 있다고 보며, 전체가구 중 이러한 가구가 얼마나 있는지를 중요한 정책적 지표로 본다. 또한 최근에는 주거비로 소득의 50%이상을 지출하는 가구들을 housing crisis 상태에 있다고 정의하기도 한다(NHSC, 2012).

30/40원칙의 개념적인 부분을 자세히 보면, 주거비부담능력(housing affordability)를 측정하는 데에 있어서는 소득에서 주거비가 차지하는 비율(ratio)과 절대적인 비주거부분 지출기준(residual)이 함께 고려되고 있음을 알 수 있다. 아래 그림에서 OH는 가구소득의 일정비율(예, 30%)을 나타내는 것으로 이 선보다 위에 있으면 주거비부담능력(housing affordability)문제가 있다고 볼 수 있다. 그러나 이 경우 최소생활에 필요한 비주거지출(nonhousing expenditure)을 고려하고 있지

못하다. E*를 주택을 제외한 나머지 지출의 최소액이라 하면, C영역에 속한 가구도 부담능력 문제를 겪고 있는 것으로 볼 수 있다.

이러한 2개의 중요한 기준을 적용시켜 부담능력 문제를 겪고 있는 가구를 추출하는 방법이 ‘30/40 rule’이라 할 수 있다. 앞의 30은 소득의 30%를 주거비지출의 상한선 (OH)으로 보는 것이며, 뒤의 40은 소득하위 40%를 대상으로 한다는 것으로서 E*의 대리변수적 성격을 띤다. 즉, 소득하위 40%이하의 가처분소득을 보유한 가구에서 주거비에 총소득의 30%이상을 지출하고 있으면 나머지 소득액을 가지고 비주거비 지출을 감당하기 어렵다는 것이라고 해석할 수 있다.

<그림 4-5> 주거비부담능력 측정방법과 30/40원칙

주: King (1994)의 그림을 토대로 수정함

비율지표(ratio measure) 중 하나인 30/40원칙은 2000년대 이후 호주 주택가격이 급상승하면서 중소득계층 까지 적용되어 소득 3분위(the third quintile) 계층도 소득의 30%이상을 주거비로 지출하고 있으면 부담능력에 문제가 있다고 보고 정책의 대상으 로 삼고 있다.

30/40원칙을 적용할 때 가장 중요한 것은 어떠한 항목을 주거비와 소득으로 사용할 것인가 인데, 주거비의 경우 거의 모든 주거관련 항목을 사용하는 데에 호주학자들이

주거비(current housing costs) 설명

Rent payments 지불 임대료

Mortgage repayments-interest component

(sel. dwelling) 대출상환금

Water and sewerage rates and charges

(selected dwelling) 상하수도 요금

Qeneral rates (selected dwelling) 시의 일반적인 서비스(도로, 나무관리 등)에 대한 요금 House and contents insurance 주택보험금 (침수, 화재, 도난 등에 의해 발생한

손해를 보상)

Repairs and maintenance (contractors)-repainting 수리 및 관리비 - 재도장 Repairs and maintenance (contractors)-electrical work 수리 및 관리비 - 전기설비

Repairs and maintenance (contractors)-plumbing 수리 및 관리비 - 배관공사 Repairs and maintenance (contractors)-nec* 수리 및 관리비 - 기타

Repairs and maintenance (materials only) 수리 및 관리비 - 재료비 Loans for alterations and additions-interest component 증개축관련 대출상환금

Body corporate payments 관리비(집합주택(strata)의 경우)

<표 4-10> 주거비 포함항목 예 (SIH)

대부분 동의하는 반면, 소득의 경우는 총소득과 가처분소득에 대해 의견이 일치하지 않는다. 그러나 대체적으로 총소득이 더 많이 쓰이고 있다(Gabriel et al., 2005).

□ 주거비

주거비에 어떤 항목을 포함시킬 것인가에 따라 상당히 다른 판단을 할 수 있으므로, 이에 대한 논의가 많이 이루어져 왔다. 호주에서는 주거비에 아래와 같이 주거와 관련된 거의 모든 비용이 포함된다. 아래 주거비자료는 호주 소득 및 주택조사(Income and Housing Survey of Australia)에 의해 구축되는데, 1994년부터 2004년까지 매년 조사되었고¹⁴⁾, 2004년 이후로는 격년으로 조사되고 있다. 주택소유자의 주거비 는 대출이나 모기지의 이자와 원금 상환액, 주택의 수리나 개축 등의 비용, 각종 공과금 등이 포함되며, 임차자의 경우는 임대료만 포함된다.

출처: Income and housing survey

*Not Elsewhere Classified

14) 1998-99, 2001-02시즌에는 조사가 없었음

□ 소득

‘30/40원칙’을 이용하여 주거스트레스 상태에 있는 가구들을 계산할 때는 총소득 (gross income)과 가처분소득(disposable income)을 모두 사용하는 경우가 대부분이 다. 총소득은 가구원의 모든 사적소득에다 사회보장제도로부터 받는 지원금을 포함하 며 Commonwealth Rent Assistance에 의해 지원받는 금액도 포함한다. 주거비가 이 총소득의 30%를 넘어야 주거스트레스상태에 있다고 본다. 그런데 이때, 소득하위 40%에 해당하는지의 여부를 판단하기 위해서 사용하는 소득은 대부분 가처분소득(총 소득-직접세)을 사용한다.

30/40원칙이 호주의 정책결정과정에서 가장 일반적으로 쓰이는 데에는 다음과 같은 장점이 있기 때문이다. 첫째, 개념이 단순하여 일반인들도 이해하기 쉬우므로 연구자, 정부, 시민 등의 의사결정에 있어 매우 명확한 의사소통이 가능하도록 한다.

은행권을 중심으로 사용하는 HAI(Housing Affordability Index)는 여러 가지 가정과 다소 복잡한 수식을 동원하므로 전문가들에게는 정확한 지표로 이해될 수 있으나, 일반인들이 이해하기에 한계가 있을 수 있다. 둘째, 아주 소수의 변수(기본적으로 소득과 주거비)만으로 측정할 수 있으므로 다양한 조사(HILDA, ABS Census, SIH)자 료를 활용하여 지표간의 간격이 최소화되므로 지속적인 시장 모니터링이 가능하다.

또한, SIH자료와 같이 1-2년 간격으로 지속적으로 조사되는 자료를 사용하면 정기적 인 모니터링이 가능하다. 셋째, 점유형태와 무관하게 동일한 지표를 사용하므로, 소유가구든 임차가구든 구분 없이 전반적인 부담능력의 상호비교가 가능하다. PIR이 나 RIR과 같이 점유형태에 따라 서로 다른 지표를 사용하는 경우, 소유자의 부담능력 과 임차자의 부담능력을 직접 비교하는 것은 불가능하게 된다.

위와 같은 장점에도 불구하고 임계치의 임의성, 사용 자료원의 차이로 인한 결과의 차이, 비주거비 지출의 구체적 고려 미흡, 주택의 질이나 과밀주거의 미 고려, 각 가구구성의 미 고려 등의 한계도 지적된다. 첫째, 대체적으로 30%를 사용하는 데 있어 대부분 동의하긴 하지만, 이론적 근거도 부족하고 과학적으로 도출된 기준은 아니다 (Milligan, 2003).

둘째, 자료원에 따라 소득이나 주거비의 구체적 항목이 달라지므로 부담능력 문제를

겪고 있는 가구 수도 달라진다. 예를 들어, 소득부분에서 RA(임대료보조)를 제외하게 되면 더 많은 가구가 주거스트레스상태에 있다고 판단할 수 있다.

셋째, 비주거비 지출에 대한 고려를 하지 못한다는 것인데, 하위 40%소득 계층을 주요 대상으로 다룬다는 점이 어느 정도 이를 보완하기는 하지만, 가구유형에 따라 비주거비 지출의 패턴도 달라지며 시장상황에 따라 시계열적으로도 변화가 있으므로 소득분위를 한정하는 것만으로 이러한 한계를 극복하기는 어렵다.

넷째, 가구의 소득과 주거비만을 고려하므로 실질적으로 주거의 질을 고려하지는 못한다. 예를 들어, 최저주거기준에 미달하는 주택이라서 저렴한 임대료(소득의 30%

미만)로 생활하고 있다면 부담능력 문제가 없다고 판단하게 되는데, 실제로는 불량한 주택에 거주하고 있어 주거스트레스 상태에 있다고 봐야 할 것이다.

다섯째, 30/40원칙을 적용할 때, 가구구성(가구원수 및 구성원의 성격)을 제대로 고려하지 못하므로, 더 많은 1인가구가 주거스트레스상태에 있는 것으로 판단되며 자녀가 있는 부부가구는 상대적으로 덜 포함된다. 이는 주로 소득을 가구구성에 맞추어 조정하지 않고 총소득을 바로 사용하기 때문에 발생한다. 대부분의 1인가구는 구조상 소득에서 주거비가 차지하는 비율이 다인가구에 비해 높게 나타나기 때문이다.

이러한 한계를 극복하고자 30/40원칙의 변형을 제안한 연구들이 꾸준히 이루어지 고 있으나¹⁵⁾, 실제 정책수립을 지원하기 위한 보고서에서 변형된 방식을 사용한 예는 찾아보기 어렵다.

□ 호주의 주거비부담능력 현황

국가주택공급위원회(NHSC, 2012¹⁶⁾)에 의하면, 소득및주택조사(SIH) 2007~08 년과 2009~10년 사이 주거비부담능력이 전반적으로 악화된 것으로 나타났다. 하위 40%소득가구 중 모기지상환액이 총소득의 30%를 초과하는 가구는 296,000가구에 서 316,000가구로 증가하였으며, 전체 저소득가구 대비 비율은 48%로 동일했다.

그러나 총소득의 50%이상을 모기지상환에 쓰는 가구비율은 25%에서 27%로 증가하

15) AHURI(2005) ‘Conceptualising and measuring the housing affordability problem' p.24 참조 16) NHSC(2012). Housing Supply and Affordability-Key Indicators, 2012

였다. 주별로 보면, 뉴사우스웨일즈 주가 하위 40%가구 중 소득의 30%이상 지출가구 비율이 48%에서 54%로 가장 심각한 증가를 보였다.

민간임대시장에서 소득하위 40%가구 중 총소득의 30%이상을 임대료로 지불하고 있는 가구는 436,000가구(57%)에서 513,000가구(60%)로 증가하였으며, 50%이상 을 지불하는 가구는 156,000가구(15%)에서 211,000가구(25%)로 증가하였다. 결과 적으로 소득 하위 40%가구에게 부족한 저렴임대주택은 473,000가구(2007~08년)에 서 539,000가구(2009~10년)으로 증가한 것으로 추정하였다.

호주통계청의 가구추계에 의하면 2010년 가구는 약835만가구로 추정되는데, 소유 하거나 임차하거나 소득의 30%이상을 주거비로 지출하는 가구가 약 83만 가구이므로 홈리스까지 포함하면 대략 10%정도의 가구가 주거비부담에 문제를 겪고 있는 것으로 판단할 수 있다.

이는 국가주택공급위원회(NHSC)가 2013년에 발간한 보고서¹⁷⁾에서도 확인할 수 있는데, 2006년과 2011년 인구 및 주택센서스 자료를 이용해 호주의 주거비부담능 력(housing affordability)의 변화를 분석하였다. 우선 가구소득의 30%이상을 모기지 상환에 쓰고 있는 가구는 전국적으로 9.9%로서 5년 전 8.4%에 비해 1.5%p 증가하였 다. 가장 사정이 나쁜 곳은 뉴사우스웨일즈로서 10.5%의 자가보유가구가 주거스트레

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