주거부담능력 평가방식, 부담기준 및 정책적 활용방법

주거부담에 관한 오랜 논의, 시대에 따른 그 정의와 부담능력측정 기준의 변화와 함께, 미국에서 사용되는 주거부담능력을 측정하는 지수는 다양한 형태로 존재한다.

이 지수들은 현재 미국 전 지역의 주거부담능력을 측정·비교함으로써 지역주택정책을 평가·제정하는데 유용하게 쓰이고 있는데, 이러한 지수들은 장기적인 주택시장 안정 에 주목적이 있다(Cook, Steggell, Suarez, & Yust, 2006).

가장 대표적인 평가기준은 미국 주택도시개발부(Department of Housing and Urban, HUD)에서 사용하는 것으로, 가구소득대비 주거비의 30%를 기준으로 하는

‘소득대비 주거비부담 비율’이다. 이 HUD 지수와 함께 미국에서 쓰이는 측정방식과 Stone(1993)의 잔여소득대비 접근법을 소개하며, 다음 <표 4-2>에서와 같다.

지수명 개발·옹호 기관 지수 설명 자료 : Cook, Steggell, Suarez, & Yust, (2006, pp226-227), Schwartz (2006, p23, p26), Jewkes, &

Delgadillo (2010, pp44-45)를 바탕으로 재구성.

<표 4-2> 주거부담능력 측정방식의 평가기준들

(1) 미국주택도시개발부의 부담능력지수

가장 대표적인 주거부담능력지수는 미국주택도시개발부(HUD)에서 개발한 HUD 의 주거부담능력지수이다(이하 HUD 지수). HUD는 인구통계조사(U.S. Census Bureau), 미국주거조사(American Housing Survey)등의 조사자료를 이용하며 이 지수를 알아낸다. 이렇게 획득된 HUD지수는 미국의 각 인구센서스구역으로 나뉘어

감안 사항 내 용

모기지 모기지에 따라 상당히 다양하여 30년 고정으로 하고 매월 상환하는 방식을 했다고 가정함

이자율

30년 고정 모기지에 따른 평균계약금리를 적용함. 평균계약금리는 연방주거금융위원회 (Federal Housing Finance Board, FHFB)의 매월금리조사(Monthly Interest Rate Survey, MIRS)에서 결정된 금리를 적용함

매달부채비용은 미지불된 부채 비용(Total monthly payment on outstanding debts)의 3%로 추정됨

초과 부채 초과 부채는 총 허용된 부채보다 큼

<표 4-3> HUD지수 측정·평가 시 감안하는 사항들과 내용

또한 HUD지수를 측정하기 위해서는 여러 가지 변수들이 필요한데, 그 변수들은 아래의 <표 4-3>에서와 같은 사항들을 포함한다.

HUD는 주거부담능력을 소득계층별로 달리 정의하여 접근하고 있는데 다음의 세 가지 사항들이 소득계층 구분의 잣대로 사용된다. 첫째 기준은, ‘지역중위소득 (Area Median Income, AMI)이며, 둘째는 공정시장임대료(Fair Market Rent, FMR), 마지막으로는 빈곤층소득(Poverty Income, PI)이다(U.S. HUD, 2008, October).

□ 지역중위소득

지역중위소득(AMI)을 기준으로 소득계층을 여섯 그룹으로 구분한다. 그리고 해당 지역의 소득그룹별로 소득의 몇%를 지출하는지를 계산할 수 있다.

소득그룹 AMI(%)

Extremely low income 30% 이하

Very low Income 30% - 50%

Low Income 30% - 80%

Median Income 80% - 100%

Moderate Income 100% - 120%

High Income 120% 이상

<표 4-4> 지역중위소득을 기준으로 한 소득계층의 구분

□ 공정시장임대료

공정시장임대료(FMR)는 주거지원프로그램들에서 지불능력을 평가하는데 사용 하는 기준들 중 하나이다. 즉, 공정임대료에 대한 주거비 부담 수준비율을 계산하여 주거비부담수준별 가구들을 그룹으로 나눈다.

그룹 label

1 FMR 50% 이하

2 50.1-100% FMR

3 FMR 이상

<표 4-5> 공정시장임대료 그룹

□ 빈곤층의 소득(PI)기준

빈곤소득선(poverty threshold)을 기준으로 소득계층을 구분한다. 즉, 빈곤선이하 의 가구, 빈곤선의 100~150%인 가구, 150%~200%인 가구 그리고 200%이상인 가구로 구분한다.

그룹 label

1 빈곤이하

2 100-150% Poverty 3 150-200% Poverty

4 200%이상

<표 4-6> 빈곤층 소득 그룹

□ 정책적 활용 방법

HUD지수는 개별가구가 소득의 30%이상을 주거비에 지출하느냐가 주거부담능력 의 평가기준이다. 여기서의 주거비는 대출금, 부동산재산세, 관리비(전기, 가스, 수도, 하수 등), 주거보험 등 모든 주거관련 비용을 말한다. 이때 한 가구가 주거비에 가구소득의 30%보다 많은 비용을 지불할 경우 ‘주거비 부담됨(housing cost burdened)’으로 정의하며, 가구소득의 50%이상을 지불할 경우는 ‘심각하게 주거비 부담됨(severely housing cost burdened)으로 정의하고 있다(Cook, Steggell, Suarez,

& Yust, 2006; Kutty, 2005). 이 주거부담률의 기준들은 주거지원 프로그램에 적용한 다. 예를 들면, HUD의 주거지원프로그램에서는 30%이상의 주거부담을 안고 있는 가구를 지원 대상 정하고 있다. 특히 주거비가 소득대비 50%이상인 가구들을 지원이 가장 시급한 대상으로 간주하고 있다. 하지만 바우처, 각종 공공임대주택 프로그램에 있어서 일반적으로 지원대상 가구의 선정은 지역 중간소득계층의 일정비율(예, 30%, 50%, 80% 이하등)을 기준으로 사용하고 있으나 실제적인 지원금액 결정에 있어서는 총소득의 일정비율 즉 30%를 기준으로 삼고 있다. 구체적인 예를 들면 각종 공공임대 주택에 있어서 임차가구들의 주거비부담한계를 소득의 30%를 정하고 있다.

이 30%의 기준은 보편적인 주거부담능력으로 인식되고 있기 때문에, 모기지 대출 기관들은 주거부담률이 29%이하 인 가구에 대해서만 대출승인을 하고 있다(Kutty,

2005). 주거전문가들과 주거학자들도 HUD의 주거비부담비율을 많이 이용하고 있으며, 생애 첫 주택수요자들의 주거비용이 얼마만큼 드는지, 주거시장의 부담능력 을 알아볼 때도 이용된다(Jewkes & Delgagillo, 2010). 그러나 시대에 따른 주거비 변화, 주택가격 및 생활비(식품비, 교통비 등) 등의 지역적 차이, 가구규모, 실제적인 개별가구의 재정적 여건 및 다양성을 반영하지 못함이 단점으로 지적되고 있다.

따라서 많은 학자들은 HUD지수가 주거부담능력을 평가·예견하기에는 부적절하다 고 지적하고 있다.

⦁ 주택선택바우처 프로그램(세입가구대상):

지역중위소득 50%이하 가구, 노숙자 또는 현재 표준이하주택에 거주하고 있는 가구, 이동정책에 의한 비자발적으로 이주가구, 그리고 현재 주거부담률이 50%이상 인 가구들이 우선대상이다. 주거부담률 30%를 기준으로 임대료의 초과부분을 정부가 지원한다. HUD는 대도시권의 공정임대료를 지역 표준임대주택의 40% 수준으로 정의한다. 또한 지역 표준 임대주택은 지어진지 2년 이상, 면적이 10에이커 이하, 완벽한 배관시설, 부엌설비 등이 갖추어진 주택으로 한다.

⦁ 저소득층 임대주택 세액공제 프로그램(Low Income Housing Tax Credit, LIHTC):

저소득층을 위한 저렴 임대주택을 공급하는 주택개발자를 위한 세액공제 프로그램 을 적용받아 세제혜택을 받기 위해서는 다음의 기준을 충족시켜야 한다. 첫째, 해당 주택에 거주하는 가구 중 40%이상이 지역중위소득 40-60%이거나, HUD가 정한 AMI의 60%이하 가구이어야 함. 둘째는, 주택거주자의 적어도 20%이상이 지역중위 소득 20-50%이거나, AMI의 50%이하 가구이어야 함. 그리고 이 주택의 임대료는 임차인들의 월소득, 월주거비, 즉 주거부담률을 고려하여 제한된다.

(2) 주택취득능력지수

주택취득능력지수(Housing Affordability Index, HAI)는 미국부동산협회 (National Association of Realtors, NAR)에서 주택을 구입하려하는 소비자들의 대출능력을 판단하기 위한 목적으로 개발되었다. 주택구입에 필요한 자본을 빌릴 수 있는 ‘구입능력(purchase affordability)’, 주택대출금을 상환하는 부담능력인

‘상환능력(repayment affordability)'라고 말할 수도 있다. 1981년 이래로 미국부동산 협회는 매달 HAI를 평가하여 발표하고 있다. 주택은 자기자금만으로 구입하기 어려운 고가의 재화이므로 대출을 필요로 하는 특성이 있으며, 주택구입과 대출은 주택공급수 요 및 주택경기에 따라 민감하게 변화한다. 따라서 주택시장에서의 주택대출능력을 알아보는 이 지수는, 현 주택시장을 가장 잘 반영한 지수라고 말하기도 한다(Cook, Steggell, Suarez, & Yust, 2006; Jewkes and Delgagillo, 2010). 따라서 HUD지수는 주로 주거복지정책 수립의 기준으로 이용된다고 할 수 있고, HAI는 부동산 시장의 상황을 파악하는데 유용한 지수라고 할 수 있다.

HAI는 '보통의 가구(typical family)'가 '보통의 주택(typical house)'을 구입할 때 모기지대출을 어느 정도 받을 수 있을 것인가로 접근하며, 주택가치 대비 80%정도를 대출해주는 일반대출(conventional loan)을 승인받기 위한 최소한의 상환가능소득대 비 중위소득을 의미한다(Jewkes and Delgagillo, 2010). 여기서 미국부동산협회에서 정하는 '보통의 주택'이란, 현존 단독주택 중 전미 중위가격주택을 의미한다(NAR, n.d.). 다시 말하면, HAI는 중간 정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아서 중간가격 정도의 주택을 구입한다고 가정하였을 때, 현재의 소득으로 대출 원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력이다.

HAI를 측정하는 공식은 다음과 같다(식 2). 여기서 제시하는 지수는 100을 기준으 로 하는데, HAI가 100이상이면, 중위소득의 가구가 주택가격의 20%정도를 첫 지불액 (downpayment)으로 하여 중위주택가격의 주택을 구입할 수 있는 능력이 있음을 의미한다. 그 지수가 높을수록 그 지역에서 주택취득능력이 좋다고 말할 수 있다.

예를 들면, HAI=110라는 의미는 거주지역의 중위가구소득의 가구가 일반대출 80%

를 받기 위한 최소한의 소득(Qualifying Income)수준이 중위소득이 110%라는 의미

1) MEDPRICE (Median price of existing single­family home sale): NAR에서 산정한 월주택판매가격 2) IR (Interest Rate): 월대출금리

NAR은 “effective mortgage rate"을 사용한다. 이는 연방주택금융위원회(Federal Housing Finance Board)에서 매달 발표한다.

6) MEDINC (Median family income): 중위가구소득, Census Bureau Decennial Survey 의 소득 자료를 이용하며, 특정지역에 거주하는 가구의 중위소득을 의미한다.

7) HAI (Housing Affordability Index, The composite index): 주택취득능력, 중위가구소득을 상환요구소득으 로 나누고 100을 곱한 것으로 나타낸다.

(3) 주택구입잠재력지수

미국주택건설협회(The National Association of Home Builders, NAHB) 와 웰스 파고은행(Wells Fargo, WFC)의 주택구입잠재력지수(Housing Opportunity Index, HOI)는 가구가 집을 구입의 상대적 용이성(relative ease)을 나타낸다. 미국주택건설 협회는 매년 대도시권의 중위주택가격과 중위소득, 모기지 금리를 비교하여 발표하 며, 이 지표들을 이용하여 중위소득가구가 그 지역에서 실제로 또는 잠재적으로

미국주택건설협회(The National Association of Home Builders, NAHB) 와 웰스 파고은행(Wells Fargo, WFC)의 주택구입잠재력지수(Housing Opportunity Index, HOI)는 가구가 집을 구입의 상대적 용이성(relative ease)을 나타낸다. 미국주택건설 협회는 매년 대도시권의 중위주택가격과 중위소득, 모기지 금리를 비교하여 발표하 며, 이 지표들을 이용하여 중위소득가구가 그 지역에서 실제로 또는 잠재적으로