제4장∙모형의 설정 및 추정 95
장기 추세를 추정한 결과, 서울의 아파트가격은 부동산경기가 큰 호황이었던 1990년을 전후해서 추세선을 위쪽으로 벗어난 바 있으며, 2003년 현재도 가격의 단기급등에 따라 추세에서 상향 이탈해 있다. 이는 최근의 아파트시장이 장기추 세에서 벗어나 상당히 과열상태에 놓여 있다는 사실을 시사해 준다.
96
주택거래동향조사자료는 시계열이 충분히 축적되면 부동산시장모형에 포함해 예측력을 개선하는데 도움을 줄 수 있을 것이다. 그렇지만 임대시장은 표준화점 수와 전세값 변동의 추세가 차이를 보이고 있다. 이에 대해서는 추가적인 분석이 필요하다.
<표 4-35> 매매시장 동향조사 및 가격변동률 비교
주택매매시장
연도
서울 전국
연도
서울 전국
동향 조사
가격 변동률
동향 조사
가격 변동률
동향 조사
가격 변동률
동향 조사
가격 변동률 2000. 1. -0.6 0.5 -0.8 0.3 2001.12. 1.1 1.4 0.8 0.8 2000. 2. -0.6 0.8 -1.0 0.4 2002. 1. 2.1 3.7 2.1 2.6 2000. 3. -0.8 0.8 -1.0 0.4 2002. 2. 2.0 3.3 2.0 2.5 2000. 4. -1.0 0.3 -1.1 0.1 2002. 3. 1.3 2.7 1.5 2.3 2000. 5. -0.9 0.0 -1.2 -0.1 2002. 4. 0.3 1.2 0.4 1.0 2000. 6. -0.8 0.0 -1.3 -0.3 2002. 5. -0.1 0.9 0.0 0.6 2000. 7. -0.8 0.4 -1.2 0.0 2002. 6. 0.3 0.6 0.2 0.4 2000. 8. -0.9 0.4 -1.1 0.2 2002. 7. 1.2 2.0 0.8 1.0 2000. 9. -0.9 0.6 -1.0 0.2 2002. 8. 1.9 2.6 1.5 1.7 2000.10. -1.4 0.3 -1.4 0.1 2002. 9. 1.4 3.3 1.5 2.4 2000.11. -1.5 -0.4 -1.5 -0.3 2002.10. -0.4 0.4 0.1 0.5 2000.12. -1.5 -0.7 -1.4 -0.6 2002.11. -0.4 -0.2 -0.4 0.1 2001. 1. -1.1 -0.1 -1.1 -0.1 2002.12. -0.5 0.1 -0.4 0.2 2001. 2. -0.5 0.6 -0.5 0.3 2003. 1. -1.4 -0.7 -0.9 -0.1 2001. 3. -0.3 0.6 -0.1 0.6 2003. 2. -1.0 0.4 -0.6 0.5 2001. 4. -0.1 0.7 0.1 0.6 2003. 3. -0.7 0.7 -0.4 0.7 2001. 5. 0.4 1.1 0.5 0.7 2003. 4. -0.1 1.3 0.0 0.9 2001. 6. 1.1 1.3 0.8 0.8 2003. 5. 1.1 1.6 1.1 1.6 2001. 7. 1.3 1.7 1.4 1.2 2003. 6. -0.1 0.6 0.0 0.7 2001. 8. 1.5 2.6 1.6 1.9 2003. 7. -0.1 0.5 0.0 0.2 2001. 9. 0.5 1.9 0.8 1.6 2003. 8. 0.4 0.7 0.4 0.4 2001.10. -0.4 0.2 0.2 0.5 2003. 9. 0.6 1.5 0.7 0.8 2001.11. 0.1 0.3 0.1 0.4
제4장∙모형의 설정 및 추정 97
<표 4-36> 임대시장 동향조사 및 가격변동률 비교
주택전세시장
연도
서울 전국
연도
서울 전국
동향 조사
가격 변동률
동향 조사
가격 변동률
동향 조사
가격 변동률
동향 조사
가격 변동률 2000. 1. -0.5 1.5 -0.2 1.3 2001.12. 0.0 -0.1 0.0 0.3 2000. 2. -0.9 3.8 -0.6 2.9 2002. 1. -0.7 2.1 -0.7 2.1 2000. 3. -0.9 2.9 -0.7 2.3 2002. 2. -0.9 3.5 -1.0 2.8 2000. 4. -0.9 1.7 -0.6 1.3 2002. 3. -0.9 3.0 -1.0 2.2 2000. 5. -0.6 0.2 0.0 0.1 2002. 4. -0.7 1.8 -0.7 1.3 2000. 6. -0.3 -0.1 0.2 -0.2 2002. 5. -0.3 0.7 -0.2 0.3 2000. 7. -0.6 0.5 -0.2 0.2 2002. 6. -0.1 0.1 0.1 0.0 2000. 8. -1.0 2.1 -0.8 1.4 2002. 7. -0.2 0.9 0.0 0.3 2000. 9. -1.0 2.1 -0.9 1.9 2002. 8. -0.1 1.6 -0.3 1.0 2000.10. -0.4 1.2 -0.4 1.1 2002. 9. 0.3 1.0 -0.1 1.2 2000.11. 0.9 -0.9 0.4 -0.3 2002.10. 1.3 -1.0 0.8 -0.1 2000.12. 1.1 -1.8 0.9 -1.1 2002.11. 1.7 -2.1 1.4 -0.9 2001. 1. -0.3 0.4 -0.3 0.1 2002.12. 1.8 -1.1 1.6 -0.5 2001. 2. -1.0 3.4 -1.2 2.4 2003. 1. 1.4 -0.6 1.6 -0.1 2001. 3. -0.9 2.6 -1.2 2.4 2003. 2. 0.6 0.7 0.8 0.8 2001. 4. -1.0 1.5 -1.2 1.3 2003. 3. 0.5 0.7 0.7 0.7 2001. 5. -0.7 1.2 -0.9 1.0 2003. 4. 1.1 -0.1 1.5 0.1 2001. 6. -0.8 1.1 -0.9 0.9 2003. 5. 1.7 -0.3 2.0 -0.2 2001. 7. -0.9 1.7 -1.1 1.5 2003. 6. 2.0 -0.7 2.4 -0.6 2001. 8. -1.0 2.8 -1.2 2.5 2003. 7. 2.0 -0.8 1.7 -0.5 2001. 9. -1.0 2.7 -1.1 2.3 2003. 8. 1.6 -0.4 1.5 -0.2 2001.10. -0.6 0.3 -0.8 0.8 2003. 9. 1.2 0.3 1.0 0.4 2001.11. 0.0 -0.4 -0.1 0.0
제5장∙결론 및 정책건의 99
5
C H A P T E R 결론 및 정책건의
1. 부동산시장 동향 및 전망체계의 활용
1) 부동산 시장 전망
이 연구에서 구축한 부동산시장 전망체계는 예측오류의 축소, 예측의 시의성 제고와 함께 외생적인 충격을 예측에 어느 정도 반영할 수 있다는 강점을 기대할 수 있을 것이다. 부동산시장 전망체계를 이용해 2003년 9월 말에 2003년 4/4분기 의 주택가격, 전세값 등을 예측하는 절차는 다음과 같이 요약할 수 있다.
먼저 초단기 예측모형으로 2003년 9월의 주택가격 등을 예측한 다음, 이를 이 용해 3/4분기의 잠정치를 구했다. 다음 2003년 2/4분기까지의 실제치와 3/4분기의 잠정치 등을 이용해 단기 구조모형으로 예측한 4/4분기의 전국 매매주택지수는 100.96 (2003.6=100 기준)으로 나타났으며, 전국 전세지수는 103.13으로 추계되었 다. 같은 절차를 거쳐 서울 주택가격․전세지수 및 서울 아파트가격․전세지수 의 4/4분기 예측치를 각각 추계할 수 있다.
한편 단기 VAR모형에 3/4분기의 잠정치를 적용해 추계한 4/4분기의 전국 주택 가격․전세지수는 각각 103.49, 100.84로 나타났다. 이를 요약한 결과는 <표 5-1>
100
에 정리되어 있다.41)
<표 5-1> VAR모형을 이용한 주택시장 예측결과
(2003.6=100) 전국
매매주택지수
전국 전세지수
서울 매매주택지수
서울 전세지수
서울 아파트 가격지수
서울 아파트 전세지수
2003. 3/4 101.4 99.7 102.7 99.1 104.4 99.5
2003. 4/4 103.5 100.8 104.6 99.5 107.3 101.2
단기 구조모형의 예측치와 단기 VAR모형의 예측치를 평균한 값은 <표 5-2>에 서 보는 것처럼 전국 매매주택지수가 102.2, 전국 전세지수는 102.0으로 구해졌 다.42) 이렇게 조정된 전국 예측치를 바탕으로 서울의 주택가격, 서울 아파트가격 등의 예측결과를 수정하면 최종적인 서울 주택시장의 가격 변동을 전망할 수 있 다.
물론 이렇게 예측된 결과는 최종적으로 확정된 결과는 아니며, “9.5재건축아파 트대책”이나 “10.29 주택시장안정종합대책”이 부동산시장에 미치는 영향을 반영 하지 않았기 때문에 예측결과의 수정이 필요하다.
<표 5-2> 2003년 4/4분기 부동산시장 예측
(2003.6=100) 전국
매매주택지수
전국 전세지수
서울 매매주택지수
서울 전세지수
서울 아파트 가격지수
서울 아파트 전세지수 지수
(변동률)
102.2 (0.8)
102.0 (1.2)
103.3 (0.6)
100.7 (1.2)
105.9 (1.4)
102.4 (2.9)
41) 연구과정에서 잠정적으로 부동산시장 예측시뮬레이션을 시도해본 값이며, 국토연구원의 공식적인 전망수치는 아니다.
42) 단기 구조모형과 단기 VAR모형의 예측결과를 종합적으로 판단하는 방법은 확립된 방법은 없으며, 통상적으로 양자의 평균치를 사용하거나 단기 구조모형의 예측치를 바탕으로 단기 VAR모형의 예 측치를 조정하는 방법 등을 검토할 수 있다. 이러한 판단은 전문가의 경험을 가지고 결정할 수 있을 것이다.
제5장∙결론 및 정책건의 101
여기서는 9.5대책의 파급효과를 추정하고, 이를 바탕으로 2003년 4/4분기의 당 초 전망치를 수정하는 작업을 시도했다. 9.5대책은 9월 이후 주택가격, 전세값에 어느 정도 영향을 미쳤을 것이며, 9월의 가격통계는 10월 초에 발표된다. 이를 가지고 9.5대책의 영향을 파악할 수 있다.
초단기 예측모형으로 추정한 9월의 주택가격, 전세값은 각각 전월대비 1.1%, 0.9% 상승으로 나타났다. 그런데 9월의 실제 주택가격, 전세값은 0.8%와 0.3%가 상승한 것으로 조사되었다. 따라서 9.5대책의 파급효과는 미미한 것으로 볼 수 있으며, 10월 들어서도 주택가격은 상승세를 지속했다. 이런 점을 감안할 때 당 초의 전망치를 수정할 필요성은 낮은 것으로 판단된다.
그러나 10.29대책은 부동산시장에 큰 영향을 미치고 있다.10.29대책의 영향을 감안한 부동산시장 예측결과는 대책발표 후 1∼2개월 정도가 경과하면 어느 정 도 정확하게 얻을 수 있을 것이다. 2004년의 부동산시장 전망에서는 이런 부분이 반드시 반영되어야 할 것이다.
2) 경제정책의 시장파급효과
콜금리의 2%P 인상이 부동산시장에 미치는 파급효과는 <그림 5-1>과 같이 나 타났다. <그림 5-1>에서 보는 것처럼 콜금리 2%P 인상은 아파트매매가격과 전세 가격을 하락시키는 파급효과를 유발한다. 아파트매매가격은 금리인상 후 1분기 부터 지속적으로 하락하기 시작하여 4분기에는 약 1.8% 하락한다. 아파트전세가 격은 초기에는 하락효과가 미미하지만, 2분기부터 급격하게 하락하는 형태를 보 이면서 6분기에는 약 2% 하락한다.
여기서 알 수 있듯이 아파트전세가격이 아파트매매가격보다 시기상의 차이는 있지만 민감하게 반응하는 현상을 보이고 있다. 금리 변동의 전세가격 파급효과 가 상대적으로 높은 것은 저금리기조로 임대시장에서 월세전환이 활발하게 이루 어지면서 금리하락이 전세값의 상승을 부추긴 데다, 금리가 상승하면 주택임대 사업에 참여했던 자금이 임대시장에서 벗어나 은행 등으로 투자대상을 이동하기
102
때문으로 보인다.
<그림 5-1> 콜금리 2%P 인상시 부동산 시장 파급효과
금리인상의 부동산시장 파급효과는 최근 아파트가격 및 전세가격의 상승배경 에 시중금리의 급격한 하락과 저금리기조가 자리잡고 있다는 사실을 보여준다.
1997년 상반기까지 12%대의 높은 수준에 머물렀던 콜금리나 CD유통수익률은 2003년에는 3%대로 크게 하락했다. 외환위기 이전보다 아파트가격이 30%가량 상승했다는 점을 감안하면 가격상승의 상당부분이 금리하락에 직접적인 원인이 있다는 판단이 가능하다.