□ 농지 매매의 높은 유동화 수준
우리나라의 연간 농지 매매 거래량은 전체 농지 면적의 3.2% 수준으로 다른 나라에 비해 유동화 수준이 매우 높다. 나라마다 농지소유 규제에 차 이가 있어 직접 비교는 어렵지만, 우리나라보다 농지소유 규제가 약하다고
할 수 있는 독일보다도 우리나라의 농지 유동화가 더 활발하다.
다른 나라와 비교하여 농지 유동화율이 높다는 것은 농업 목적의 농지 거래보다 다른 목적에 의한 농지 거래가 많다는 것이므로, 농지 시장에서 투기적 수요 억제를 위한 농지 거래 제도 확립이 필요하다.
□ 전체 농지의 과반수 정도가 농지법상 임대 규제 대상
2012년 말 기준으로 전체 농지의 과반수 정도가 농지법의 규율을 받게 되면서 불법적 농지소유 및 임대차도 같이 증가하고 있다. 사례 지역의 중 복 거래 면적 비율을 적용할 경우 전체 농지 면적의 최소 40.4%에서 최대 57.4% 수준이 현행 농지법상 임대 규제 대상 면적이라 할 수 있는데, 김수 석 외(2008)에서 제시한 비합법적 농지 임대차 비율이 42∼57%임을 감안 하면, 임대 규제 대상 농지의 대부분은 현재 비합법적 임대차라 할 수 있다.
즉, 농지 매매 거래의 대부분은 재촌지주 간의 거래가 아닌, 재촌지주와 부 재지주, 혹은 부재지주 간의 거래라고 말할 수 있다. 따라서 농지 임대차를 체계적으로 규율하고 관리할 수 있는 관련 법이나 제도가 필요하다.
□ 농지 매매 규모의 영세성
농지 매매 규모는 0.18ha로 점점 영세해지고 있다. 2012년 기준 농가 호 당 평균 경지면적은 1.5ha인데, 농지 매매 규모는 약 0.18ha로 호당 평균 경지면적의 12% 수준이다. 농업 환경이 비슷한 일본은 호당 경지면적 규 모가 2010년 기준 1.8ha인데, 건당 농지 매매 면적은 0.6ha 수준으로 우리 나라보다 거래 규모가 3배 이상 크다. 따라서 농지 거래에 있어 농지 세분 화 방지를 위한 노력이 필요하다.
□ 농지 거래에 있어 상속 비중이 감소하고 농지 매매 비중 증가
농지 거래 면적에서 농지취득자격증명 발급 면적이 차지하는 비중이
2004년 81.9%에서 2013년 96.7%로 높아졌다. 따라서 농지취득자격증명 발급 자료를 통해 농지 거래 과정 대부분이 파악되고 있으며, 농지취득자 격증명 발급을 통한 농지 거래 관리의 중요성 또한 점차 높아지고 있다.
농지소유권 변동이 상속보다는 사전 증여나 매매에 의해 많이 발생하고 있다. 특히, 농지 가격이 높은 지역일수록 상속 등에 의한 농지소유권 이전 보다 생전 증여나 매매에 의한 농지소유권 이전이 더 많다. 2000년 이후 농지 취득자격증명 발급 원인 중 수증에 의한 발급 면적이, 화성시 A지역 은 92.6ha, 완주군 B지역은 158.2ha, 영양군은 C지역은 87.0ha인데, 이는 해당 지역 전체 경지면적의 10.2%, 8.7%, 6.2% 수준이다. 즉, 농지 거래에 있어 농지 가격이 높은 지역일수록 수증의 비율이 높게 나타났다.
따라서 앞으로 농지 거래에 있어 농지 상속 중요성이 낮아진다고 할 수 있다. 하지만 반대로, 정책적 지원에 의해 육성된 전업농의 농지가 세분화 되어 증여나 매도되지 않도록 일괄 상속에 대한 제도적 지원을 더욱 확대 해야 할 필요성도 제기된다.
□ 농지 취득자격증명의 사전적 농지 관리 미흡
농지 매매에 있어 농지 취득자격증명제도의 중요성은 점차 높아지고 있 지만, 현재의 제도는 농지의 투기적 수요를 억제하는 데 제한적이다. 왜냐 하면, 비농민의 농지소유를 직접 제한하지 아니하고 농지 취득자격을 앞으 로 자경할 농가로 제한하는 방식으로 운용되다보니 사전적 농지 관리가 어 렵기 때문이다. 게다가 농지 취득 후 농지 이용 실태 조사 등을 통해 경작 의무 위반(휴경 및 임대) 등으로 행정처분(농지처분명령)을 통지하더라도, 해당 농지소유자는 즉시 농업경영에 착수하면 행정처분이 유예되면서 소 멸한다. 따라서 농지 취득자들이 농지 취득자격증명과 추후 행정처분 절차 를 상징적이고 요식적인 절차로 인식하게 된다. 따라서 특별 행정 기구 등 을 통한 농지 취득자격증명 운용의 내실화를 기할 필요가 있다.
□ 농지 매매에 있어 낮은 정책 사업 비중
농지 임대차에 있어서 정부 정책 사업(농지장기임대차 사업, 임대수탁 사업)이 차지하는 비중은 8.6%10 정도이지만, 정책 사업 대상이 대부분 논 인 것을 감안하면, 논의 경우 임차 농지의 10% 이상이 정책 사업으로 관 리되고 있다고 할 수 있다.
농지 매매 거래 중 정부 정책 사업(농지매매, 매입비축 사업)이 차지하는 비중은 3% 내외로 농지 임대차에 비해 낮다. 그렇지만 자작농가의 자작 농지 비율을 유지시키는 수단으로서는 일정 부분 의미가 있다. 자작농가의 평균 농지소유 규모는 1995년 0.88ha에서 2010년에는 0.80ha로 9%로 감 소하였지만, 5ha 이상 농지를 소유한 자작농가의 비율은 1995년 0.3% 수 준에서 2010년에는 0.9%로 증가하였다.
일본은 농지 매매의 22∼27%가 농지보유합리화 사업으로 인한 소유권 변동으로, 농지매매 사업 등을 통해 적극적인 농지 이용 효율화를 도모하 지만, 우리나라는 농지은행 사업이 전체 농지 매매 거래에서 차지하는 역 할 비중이 상대적으로 낮다(김홍상 2011). 이마저도 현재의 농지 구입 정 책 사업이 주로 쌀전업농 중심으로 지원이 이루어지다보니, 쌀 전업농의 관점에서는 농지 임대차와 마찬가지로 농지 구입 지원 비율이 높다고 느끼 고 있다. 하지만, 다른 토지이용형 농업에서는 농지 거래에서 정책 사업 비 중이 매우 낮다고 느낄 수 있다. 따라서 농지 구입 정책 사업을 다른 토지 이용형 농업 및 농지 전반으로 확대하고, 젊은 경영체, 후계 인력 육성에 집중하도록 하여야 한다.
10 2013년 통계청 자료에 의하면 전체 농지 171.1만ha 중 임차 농지 비율은 50%
를 적용하면 85.6천ha의 농지가 임차 농지로 파악된다. 그리고 2013년 기준 정 책 사업 면적은 농지은행에 관리하고 있는 임대수탁 사업 면적 48,103ha와 농 지장기임대차 사업 면적 25,118ha(평균 계약 기간 8.1년 적용)을 합한 73,221ha 이다.
□ 토지거래허가제도의 높은 투기 억제 효과
농지의 투기 억제 효과는 농지법의 농지취득자격증명제도보다 국토의계 획및이용에관한법률에 근거한 토지 거래 허가제가 더 유효하다고 할 수 있 다. 화성시 A지역은 지난 2002년 당시 건설교통부 공고에 따라 토지 거래 허가 구역으로 지정되면서 관할 지자체의 토지 거래 허가를 받아야 하는 농지 매매에 의한 농지 취득자격증명 발급이 급감하였고, 2012년 1월 31 일 토지거래 허가지역이 풀리면서 매매에 의한 농지 취득자격 발급 면적이 다시 증가하였다. 하지만 관할 지자체의 토지 거래 허가를 받을 필요가 없 는 수증에 의한 농지 취득자격증명 발급 면적은 제도 도입 이전이나 이후 나 큰 변화가 없는 것으로 나타났다.
즉, 농지법은 주로 농지소유와 이용 관리를 규율하다보니, 농지 거래 관 리 측면에서는 토지 거래 허가제에 비해 투기 억제 효과가 미흡하다. 현행 농지법으로 투기를 효과적으로 억제하기 위해서는 농지 거래 과정에서 적 극 개입할 수 있는 농지 거래 허가제 등을 고려할 필요하다.
□ 농지 유동화에 있어 농지 매매보다 농지 임차 선호
전체 농지에서 임차 농지가 차지하는 비중은 1995년 42.2%에서 2013년 50.0%까지 높아졌다. 임차 농지가 증가한 것은 이농·상속에 의해 비농가의 농지소유가 증가했고, 높은 농지 가격 때문에 농지 매입보다는 임차를 통 한 영농규모 확대를 선호하기 때문이다. 김수석 외(2008)의 연구에 의하면
‘주로 농지 매입’을 통한 규모 확대보다 ‘주로 농지 임차’를 통한 규모 확 대 선호가 2.3배 높게 조사되었다. 즉, 농업인의 농지 이용 효율화를 도모 하기 위해서는 농지소유 관리보다 임대차 관리가 더 중요하다.
□ 농지 임대차 시장의 자율 조정 기능 미흡
임차 농지가 1995년 42.2%에서 2013년 50%로 증가하고, 무상 임차도
동기에 8.5%에서 16.2%로 증가한 것으로 나타났다. 일반적으로 경제성장 에 따라 임대차 시장의 수요와 공급 곡선이 하향 이동하게 되면서 임차료 수준이 하락하게 되어 있지만, <표 2-12>를 보면 일모작 논의 임차료 수준 은 높아지는 것으로 나타났다. 이는 농지 임대 공급 물량의 증가보다 농지 임차 수요가 더 많아서 생길 수도 있지만, 제도적 요인(직접지불금 지급 조 건과 연계된 조세제한특례법의 양도소득세 감면)으로 임대 공급 물량이 시 장에 충분히 유동화되지 못하여 발생할 수도 있다.
따라서 효율적으로 농지 임대차가 이루어지기 위해서는 먼저 농지 임대 차 정보를 제공할 수 있는 제도(임대차 등록제 등)를 마련하고, 농지 유동 화를 저해하는 요인, 예를 들어 거래 비용 등을 찾아 제거할 필요가 있다.
농지는 부동성이라는 특성 때문에 시장에서 쉽게 거래되기 어렵다. 위치 적 부동으로 인해 농지 매매나 임차를 희망하는 농가가 있어도 먼 곳에 있 다면 농지 거래를 할 수 없고, 집단화 또는 규모화도 어려울 수 있다. 따라 서 이러한 특성은 모두 잠재적인 농지 매입 또는 임차 수요자의 수를 제한 하고 농지 시장 내 유동화를 저해할 수 있다.
또한, 개별 농지는 다른 지점의 농지와 위치상으로 다를 뿐만 아니라 토 성, 지형 등의 측면에서도 다르다. 각 농지가 위치한 지점에 따라 나름의 특징을 가진다. 예를 들어 도시 근교 지역 농지와 산간 지역의 농지는 여 러 점에서 크게 다를 것이다. 따라서 농지는 입지에 따라 특성화된 이질적
또한, 개별 농지는 다른 지점의 농지와 위치상으로 다를 뿐만 아니라 토 성, 지형 등의 측면에서도 다르다. 각 농지가 위치한 지점에 따라 나름의 특징을 가진다. 예를 들어 도시 근교 지역 농지와 산간 지역의 농지는 여 러 점에서 크게 다를 것이다. 따라서 농지는 입지에 따라 특성화된 이질적