세제개편의 핵심은 거래의 투명성을 확보하고 보유과세를 강화해 부동산시 장의 장기적인 안정기반을 마련하는 한편, 투기억제수단으로 단기차익에 대한 양도소득세를 중과한다는 것이다.
10.29대책에서는 종합부동산세의 조기시행을 추진하는 한편, 보유과세 과 표현실화 계획을 구체화했다. 종합부동산세의 경우, 시행시기를 2006년에서 2005년으로 단축했으며, 토지․주택 등 보유부동산의 가액이 일정액 이상인 경우에 대한 보유세 중과 방안도 함께 추진되었다. 특히 부동산가격의 급등으 로 토지 과표 현실화율이 더욱 낮아진 서울 강남이나 경기 일부지역에 대해 서는 우선적으로 과표 현실화를 추진해 세제 개편의 효과를 극대화하는 노력 을 병행했다.
또한 8.31대책에서는 과표적용율을 2006년에 20%p, 2007년부터는 매년
현행 조정
공시가격 세율 공시가격 세율
- - 6～9억원 1%
9～20억원 1% 9～20억원 1.5%
20～100억원 2% 20～100억원 2%
100억원 초과 3% 100억원 초과 3%
10%p씩 상향조정하여 2009년에는 100%를 달성하는 방안을 발표했다. 이와 함께 부동산 보유 등이 가구단위로 이루어지고 있는 현실을 반영해 종합부동 산세 과세방법을 그동안의 인별 합산에서 세대별 합산으로 변경했다. 종합부 동산세를 적용하는 부동산의 기준금액은 공시가격기준으로 9억원이었던 것을 6억원 초과 부동산으로 하향조정함으로써 세제 강화의 효과를 극대화했다.
종합부동산세의 세율은 <표 Ⅷ-4>와 같다.
<표 Ⅷ-4> 종부세 세율구간 신설 및 세율조정
자료 : 재정경제부․행정자치부․건설교통부․금융감독위원회, 「서민주거 안정과 부동산투 기 억제를 위한 부동산제도 개혁방안(05.8.31)」
이때 종부세 도입에 따른 세부담의 상한조정은 전년대비 1.5배였던 것을 3 배 한도까지 확대했으며, 고가주택 및 다주택보유자에 대한 과세강화는 종부 세 단계에서 이루어진다는 점을 감안해 재산세는 현행 세부담 상한(전년대비 1.5배)을 유지하도록 했다. 한편 서민들의 주택보유 부담을 완화하기 위해 종 합부동산세 이외의 주택분 재산세 과표적용율은 2008년부터 5%p씩 점진적 으로 상향조정할 계획이다.
세제측면에 있어서 부동산투기대책은 양도소득세를 중심으로 시행되고 있 다. 이는 단기시세차익을 얻으려는 투기를 차단하기 위해 양도차익의 대부분 을 세금으로 환수하는 대책이다. 이러한 양도소득세제의 개선 내용은 양도소 득세의 과세기준을 종전의 기준시가에서 실거래가격 기준으로 전환하는 것을 바탕으로 하고 있다.
10.29대책에서는 1세대 1주택은 현행처럼 비과세를 유지하지만, 1세대 2
주택은 기준시가 기준 9～36%, 1세대 3주택 이상은 실거래가격 기준 9～
36%로 과세하는 대책을 도입했다. 또한 필요한 경우에는 소득세법 시행령을 개정하여 15%p 범위 내에서 양도세 탄력세율을 적용하되, 투기지역내에서 2 주택 이상을 보유한 자에 대해서는 탄력세율을 우선 적용하도록 만들었다. 특 히 1세대 3주택 이상 보유자에 대해서는 양도차익의 대부분을 세금으로 흡수 할 수 있도록 양도세율을 60% 수준으로 대폭 인상하는 조치를 취했다. 다만 1세대 3주택 보유의 판정에 있어서 장기 임대사업용 주택(5호이상, 10년이상 임대), 농어촌주택, 종업원 기숙사용 주택 등은 예외를 인정하되, 장기 임대사 업용 주택(5호이상, 5년이상 임대)에 대한 양도세 50% 감면을 현재 임대 중 인 것에 대하여만 현행 규정대로 적용하도록 조정했다.
2004년 말부터 부동산시장이 다시 불안해지자 10.29대책의 효과가 미흡하 다는 판단에 따라 발표된 8.31대책에서는 양도소득세의 과세를 더욱 강화했 다. 이에 따라 2006년부터 1세대 2주택에 대한 실거래가격 과세, 2007년부 터는 모든 주택에 대해서 실거래가격 과세를 적용하도록 전면 전환하는 한편, 1세대 2주택에 대한 세율을 기준시가 기준 9～36% 적용에서 50%의 세율을 적용하도록 강화했다. 이때 적용대상은 수도권․광역시 소재 기준시가 1억원 초과 주택과 기타지역 소재 기준시가 3억원 초과 주택이다.
다만 투기억제를 목적으로 하는 양도소득세의 강화조치가 일반국민에게 지 나친 부담을 주지 않도록 거주목적으로 한 채의 주택에서 오랫동안 거주하고 있는 실수요자의 양도소득세 부담을 경감하는 조치를 병행했다. 이를 위해
<표 5>와 같이 장기보유 특별공제율을 일부 상향조정했으며, 이는 1세대 1 주택을 대상으로 하고 있다.
구분 현 행 개 선
3～5년 소유 10% 10%
5～10년 소유 15% 15%
10～15년 소유
30% 30%
15년 이상 소유 45%
<표 Ⅷ-5> 양도소득세의 장기보유 특별공제율
財産稅 강화, 양도소득세의 중과 조치와 함께 취득세․등록세 같은 거래세는 세율을 인하하는 조치를 취했다. 이는 취․등록세의 실거래가격 적용으로 세금 부담이 지나치게 높아지는 것을 줄이고, 부동산 거래의 위축을 최소화하기 위 한 조치라고 할 수 있다.
거래세 인하의 내용은 <표 6>에 정리되어 있다. 여기서 보는 것처럼 개인 간 주택거래시의 거래세율이 1%p(취득세 0.5%p, 등록세 0.5%p) 인하되었다.
이에 따라 개인의 주택거래에서 부담하는 세率은 2.5%로 낮아졌지만, 실거래 가격의 적용으로 실질 세부담은 크게 줄어들지는 않았다. 향후 보유세 강화수 준에 맞추어 거래세의 추가 인하를 추진 중이며, 이에 따른 지방세수 감소분 은 보유세 강화분으로 보전할 예정이다.
구분 ‘05 (현행) ‘06 변동
취 득 세 개인간 주택거래 2.0% 1.5% △0.5%
기타 거래 2.0% 2.0%
-등 록 세 개인간 주택거래 1.5% 1.0% △0.5%
기타 거래 2.0% 2.0%
-합 계 개인간 주택거래 3.5% 2.5% △1.0%
기타 거래 4.0% 4.0%
-<표 Ⅷ-6> 취득세․등록세의 세율 조정