주택 거주 유형은 주택의 소유와 점유를 기준으로 구분할 수 있 다. 주택의 소유는 자가 보유 여부에 의해 결정되며, 주택의 점유형 태는 자가 점유와 차가 점유로 분류할 수 있다. 주택 거주 유형은 이러한 주택 소유와 점유형태에 근거하여 4가지로 구분이 가능하다.
이는 소유 주택에 거주하면서 다른 주택을 소유한 경우, 소유 주택 에 거주하는 경우, 주택을 소유하고 있지만 차가에 거주하는 경우, 소유 주택 없이 차가에 거주하는 경우로 나눌 수 있다(Ioannides and Rosenthal, 1994).
이러한 분류 중 주택을 소유하면서 차가에 거주하는 가구의 수 요는 다음의 두 가지 요인으로 설명할 수 있다. 주택 수요는 투기적 수요와 소비적 수요로 나눌 수 있는데 투기적 수요는 거주할 의도 없이 주택을 구입하는 것이며, 소비적 수요는 교육, 교통, 생활 여건 까지 고려한 주거서비스를 소비하고자 하는 수요를 일컫는다. 자금 을 확보한 경우 투기적 수요가 나타날 가능성이 높으나, 반대로 소 비적 수요를 해결하기 위해서 다른 지역의 차가를 선택할 가능성도 있다.
우리나라는 대체적으로 다른 곳에 주택을 소유하고 있으면서 차 가에 거주하는 가구의 비율이 높은 편으로 나타나고 있다. 이는 자 가 소유 가구의 차가 점유 선택이 직장과 거주지의 불일치 여부와 같이 주택소유로 인해 이동성에 제약이 있는 가구가 이를 극복하기 위해서 나타나는 측면이 있다. 그러나 최근 들어서, 강남 일부 지역 에 집중적으로 분포하는 거소불일치 가구1)는 주택시장에 혼란을 야 기하고, 해당 가구의 주거안정성을 위협하는 요인으로 작용한다. 그
1) 본 연구의 거소불일치 가구는 ‘주택을 소유하고 있지만 차가를 점유하고 있는 가구 ’를 의미한다.
럼에도 해당 가구의 거소불일치 선택 요인을 논증하는 연구는 상대 적으로 미흡한 실정이다.
1997년 외환위기 이후 폭락했던 주택 가격이 1999년 이후 상승 세로 전환되면서 주택 가격이 급등하였고, 이를 기점으로 지속적인 주택 시장의 불안정화가 나타났다. 특히, 수도권 주택 시장의 가격 상승으로 인해 정부는 주택 시장 안정화를 위한 다양한 정책을 시 행하고 있다. 그러나 주택 시장의 불안정화는 해소되지 않고 있으 며, 특히 강남 3구를 중심으로 수도권 지역으로 확산되는 형태를 나 타내고 있다. 이러한 현상은 부동산 투기, 지역적 환경 등 다양한 요인으로 인해 유발된다고 볼 수 있다.
그 중에서 주목할 만한 요인은 교육 환경이다. 한국의 부모들은 자녀의 교육에 대한 관심이 매우 크며 자녀들이 명문대에 입학하기 를 바라기 때문에 교육비에 아낌없이 투자를 한다. 통계청에서 제공 한 가구의 소비 구성을 살펴보면 가구 전체 소비에서 교육비가 차 지하는 비중이 2010년 13%를 넘는 것을 확인할 수 있다.2) 이렇듯 자녀의 교육에 열성적인 이유는 일반적으로 사회적 성공의 척도로 학력이 중요하다는 인식과 함께 대다수 부모들의 교육열을 공교육 이 충족시키지 못하면서 사교육을 선호하기 때문인 것으로 나타났 다(이정국·김주한, 2007). 이와 같은 사교육 선호는 사교육 시장이 잘 형성된 특정 지역3)(강남구, 서초구, 송파구)을 중심으로 가구들이 몰려드는 현상을 초래한다. 하지만 사교육 환경이 잘 조성되어 있는 지역은 대체적으로 주택 가격이 높기 때문에 가구들의 진입이 용이 하지 않다. 교육 환경과 주택 가격 사이에 비례 관계는 해당 지역을 중심으로 독특한 형태의 주택점유(Housing tenure choice)를 형성하
2) 통계청. <가계동향조사, 2010>을 참고하였다.
3) 일반적으로 고학력자들은 높은 소득으로 인해 교육여건과 주위 환경이 좋은 지역에 많이 거주하는데, 김창석(2002)에 따르면 1970년대 후반부터 강남지역에 국내 저명인사가 정착 하기 시작하였고 이후 다수의 고학력 저명인사들이 강남 지역에 정착한 것으로 나타났다.
고 있다.
상기의 논의를 바탕으로 본 연구에서는 거소불일치 가구가 증가 하는 현상에 주목하여 거소불일치 가구의 주택 점유 결정요인을 분 석한다. 특히, 주택 점유 형태에 영향을 미치는 사교육 환경 및 그 외의 지역적 특성을 고려하여 지역적 특성이 자가 가구의 차가 선 택에 미친 영향을 분석하기로 한다. 또한 주택 점유형태의 결정요인 에는 인구학적 요인, 사회 경제적 요인, 지역적 요인 등 다양한 요 인들이 동시에 영향을 미친다(정의철, 2002). 이에 따라 본 연구에서 는 주택의 점유형태에서 자가 소유 가구의 차가 거주 요인을 분석 함에 있어 가구 특성과 교육 환경과 같은 지역적 특성을 중심으로 인구학적, 사회 경제적 요인을 함께 살펴볼 것이다.
본 연구의 공간적 범위는 서울 내 25개 구와 경기도에 위치하고 있는 과천시, 군포시, 성남시, 수원시, 안양시이며 분석의 기준년도는 2005년이다. 분석모형으로는 주택 점유형태와 하위 주택 점유형태간 의 표본 선택에 따른 선택 편의(bias)를 줄이기 위해 이변량프로빗 모형(Bivariate probit model)을 적용하였다.
본 연구의 구성은 다음과 같다. 2장에서는 기존 문헌을 고찰하고 이전 연구와의 차별성을 밝힌다. 3장에서는 본 연구에서 사용된 방 법론에 대해서 소개를 하고 4장에서는 연구에 사용된 자료와 구축 된 변인에 대해서 소개한다. 5장에서는 자가 소유 가구가 차가 거주 에 영향을 미치는 결정요인에 대해서 분석을 하며, 마지막 6장에서 는 분석결과의 요약과 연구의 한계에 대해서 설명하고 있다.