분양가격 규제는 주택가격 결정 구조를 왜곡시켜 효율적인 자 원배분을 저해하고 투기나 투자목적의 주택수요를 증가시킨다.
더욱이 주택산업을 위축시켜 경제침체를 심화시킨다. 이러한 문 제점을 개선하기 위해 분양가격 규제의 개선방안을 살펴보았다.
1. 분양가격 규제의 전면 철폐
분양가격 규제의 문제점을 제거하기 위해서 가장 확실한 방 안은 전면 철폐이다. 분양가격이 자율화되면 앞에서 제기된 대부분의 문제는 해결된다. 시장기능과 가격결정구조가 회복 되기 때문에 필요한 지역에 필요한 만큼 공급되어 수요를 만 족시키고 주택의 질도 보장될 것이다.
지금 당장 분양가격 철폐가 어렵다면 일정 기간을 설정하여 그 이후 전면 철폐하는 방안을 고려할 수 있을 것이다. 예를 들어, 분양가격을 규제하는 기본 원인인 주택가격이 안정된다 면 구태여 분양가격을 규제할 필요는 없을 것이다. 다른 대안 으로는 후분양 전환시점을 고려할 수 있다. 후분양제의 경우 소비자가 직접 완공된 주택을 살펴보고 구입하므로 시세에 맞 추어 분양하는 것이 타당하며 따라서 규제의 논리적 근거도 미약하게 될 것이다.
Ⅳ. 분양가격 규제 개선방안
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2. 규제 부작용 완화 방안현 분양가격 규제를 부분적으로 보완하여 시장기능에 가까 운 결과를 도출할 수 있도록 하는 방안으로 문제점을 부분적 으로나마 해결할 수 있을 것이다.
(1) 연동방식 확정
분양가격 규제의 근간인 원가연동제는 매번 가격상승 요인 이 있을 경우 조정해야 하는 문제가 발생하며 동시에 조정 폭 에 대한 논란이 발생할 수 있을 것이다. 이러한 조정 정도의 변동 가능성은 주택건설업체에는 불확실성으로 작용하게 되며 이중으로 산업활동을 저해하게 된다. 따라서 분양가격의 한 요소인 건축비가 일정한 거시지표 변동과 연동하여 결정될 수 있도록 관련 지침을 마련하고 동시에 조정 시기도 명문화해서 불확실성을 제거하여야 할 것이다. 사실 분양가격을 규제하던 시기의 원가연동제는 표준건축비가 비용 상승 요인을 제대로 반영하지 못하는 문제점을 보였다. 또한 조정 후 적용되는 시 기가 일정하지 않아 주택건설업체는 사업승인을 지연하는 사 례도 있었다.
(2) 주택의 질 유지 방안
분양가격 규제는 주택의 질적 저하를 초래한다. 이는 소비 자의 주거만족도를 낮추는 등 주거복지를 저해한다. 이러한 문제점을 방지하기 위해 입주자를 통해 조사된 만족도 정도에 따라 높은 만족도를 시현한 주택건설업체에 대해서는 분양가
격상한을 다소 높여주는 인센티브를 제공하는 방안을 검토할 수 있을 것이다.
이 제도가 적절하게 작동하기 위해서는 주거만족도 조사의 객관성과 인센티브로 제공되는 분양가격 상승분의 적정성이 보장되어야 할 것이다. 또한 지역별로 선호가 다른 소비자를 감안하여 만족도가 조사되어야 할 것이다. 특히 대부분의 입 주자는 자신이 주거하고 있는 주택에 대해 좋은 의견을 제시 할 가능성이 높으므로 주거만족도가 다소 과대평가될 가능성 도 배제할 수 없다. 분양가격 조정의 폭도 과하거나 부족하지 않아야 충분한 인센티브가 될 수 있을 것이다. 만족도가 높은 업체는 대형업체, 브랜드가 있는 업체로 편중될 수 있으므로 균형적인 인센티브 제공이 필요하다면 기업규모별 순위를 이 용하는 것도 좋은 방안이 될 것이다.
(3) 채권입찰제의 확대
분양가격 규제는 결과적으로 주택건설업체의 이윤보다는 소 비자의 시세차익을 옹호하는 선택을 한 것이다. 주택건설업체 는 주거수준 향상 및 주택의 질 제고 등에 대한 반대급부로 이윤을 가져가나 소비자는 단순히 당첨되었다는 이유 하나로 시세차익을 얻게 된다. 어느 한쪽의 이윤이나 이익이 발생하 는 것이 타당하지 않다면 오히려 공공택지 매입단계에서의 채 권입찰제를 모든 아파트에 확대 적용함으로써 사회적 선택의 부적절성 문제를 해결할 수 있을 것이다.
채권입찰제는 분양가격을 상승시키고 시세차익이 공공부문 으로 흡수되도록 함으로써 분양받은 자나 공급자의 이익도 감
Ⅳ. 분양가격 규제 개선방안
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소하게 하며, 투기수요에 따른 문제도 사라지게 할 것이다. 더 욱이 공공부문이 흡수한 시세차익은 저소득층 주거복지사업 에 투입할 수 있어 경제 전체의 효용과 복지 수준도 증대될 것이다.(4) 지역별 차등 적용
외환위기 이전 적용하였던 원가연동제하에서는 지역별로 차 등하여 규제를 적용하였다. 투기나 주택가격 급등 가능성이 희박한 지역에서는 분양가격을 자율화하였으므로 주택가격 급 등이 없고 향후 주택가격 상승이 예상되지 않은 지역에 한하 여 분양가격을 자율화하는 방안을 통해 규제의 부작용을 완화 할 수 있을 것이다.
참고문헌
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<별 첨>
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<별첨 1> 분양가격 규제 관련 법
1. 주택법
제38조의2(주택의 분양가격 제한 등)
①사업주체가 제16조 제1항의 규정에 의하여 공공택지 안에 서 건설･공급하는 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 공동주택 (제29조의 규정에 의한 사용검사가 완료된 후 입주자를 모집 하는 경우의 공동주택을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)에 대 하여는 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다. 이 경우 분양가격은 다음 각 호의 구 분에 의한 항목으로 구성된다.
1. 택지비 2. 공사비 3. 설계감리비 4. 부대비 5. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용
②사업주체는 다음 각호의 1에 해당하는 주택에 대하여 입 주자모집승인을 얻은 때에는 입주자모집공고안에 제1항 각호 의 구분에 따라 분양가격을 공개하여야 한다.
1. 제1항의 규정에 의하여 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 하는 주택(이하
“분양가격상한제 적용주택”이라 한다)
2. 공공택지 안에서 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하
는 공동주택으로 국가･지방자치단체･대한주택공사 및 지방공 사가 건설･공급하는 주택
③제1항 및 제2항의 규정에 의하여 분양가격상한제 및 분양 가격 주요항목 공개를 시행함에 있어 분양가격의 항목별 내용 그 밖에 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다.
[본조신설 2005. 1. 8]
2. 주택공급에관한규칙
제13조의2(분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정)
①법 제38조의2 제1항 각호 외의 부분 전단에서 “건설교통 부령이 정하는 기준”이라 함은 [별표 3]에 의한 분양가격 산정 기준을 말한다.
②법 제38조의2 제1항 제5호에서 “그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용”이라 함은 주택건설공사에 소요되는 필수적인 공 사비(이하 “기본형 건축비”라 한다) 외의 비용으로서 기본형 건축비에 가산할 수 있는 비용(이하 “가산비용”이라 한다)을 말하며, 가산비용의 항목별 내용 및 산정방법은 [별표 4]에 의 한다.
[본조신설 2005. 3. 9]
<별 첨>
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제13조의3(분양가 주요항목 공개)법 제38조의2 제2항 각호의 규정에 의한 주택을 공급함에 있 어 분양가격의 주요항목별 공개내용은 다음 각호와 같다.
1. 택지비: [별표 3] 제3호의 규정에 의한 택지비
2. 공사비: 당해 주택건설공사를 시행하여 사용검사를 받을 때까지 발생되는 공사투입비용으로서 직접공사비･간접공사비･ 일반관리비 및 이윤을 합한 비용
3. 설계감리비: 설계비와 감리비를 합한 비용
4. 부대비: 당해 주택건설공사에 소요되는 총 비용 중 제2 호, 제3호 및 제5호의 규정에 의한 비용을 제외한 비용으로서 분양관련비용, 수도･가스･전기시설 인입비용, 건물보존등기비 등을 합한 비용
5. 가산비용: [별표 4]의 규정에 의한 가산비용 [본조신설 2005. 3. 9]
[별표 3] 분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정기준 (제13조의2 제1항 관련)
1. 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 다음 산식에 의하여 산정한다. 이 경우 공동주택 건설공사비지수는 건설교통부장 관이 6월마다 고시한다.
분양가격 ＝ [(기본형 건축비 ＋ 지하층 건축비) × 공동주택 건설 공사 비지수 ] ＋ 지하층 건축비를 제외한 가산비용 ＋ 택지비 2. 기본형 건축비는 건설교통부장관이 별도로 정하여 고시한다.
3. 택지비는 당해 택지의 공급가격에 다음 각목의 규정에 의 한 비용을 가산한 금액으로 한다.
가. 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일 부 또는 전부를 선납한 경우에는 선납일 이후 입주자모집 공 고일부터 6월까지의 택지대금에 대한 기간 이자(이자율은 ｢은 행법｣에 의하여 설립된 금융기관 중 수신고를 기준으로 한 전 국 상위 6개 시중은행의 1년 만기 정기예금금리를 산술평균한 것으로 선납일이 속하는 달의 금리를 기준으로 한다)
나. 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비
다. 국가･공공기관 또는 ｢엔지니어링기술 진흥법｣에 따라 해당부문의 기술용역업체로 등록된 업체(당해 사업주체와 동 일계열의 업체를 제외한다)가 산정한 아래의 비용
(1) 연약지반 공사비
사업지구 택지의 지형, 지질조건 등이 특별히 연약하 여 기본형 건축비에 반영되어 있는 기초공사비(콘크 리트파일 직경 400밀리미터 이하, 길이 15미터 이하) 에 준하는 공사비로는 기초공사가 곤란한 경우에 이 를 보강하기 위하여 추가로 소요되는 비용
(2) 암석지반 공사비
기본형 건축비에 포함되어 있는 공사비로는 지하터파 기(암석지반 굴착)가 곤란한 경우에 추가로 소요되는 비용
라. 택지의 명의변경에 따른 추가비용(당해 주택사업자가 검인계약서 등 공공기관이 인정하는 서류를 제출한 경우에 한 한다)
마. 그 밖에 증빙할 수 있는 택지와 관련된 경비