(1) 부동산시장 조기경보시스템
2004년 1월, 정부는 경제위기에 종합적으로 대응하기 위한 조기경보 시스템의 구축을 결정하고 이후 국가위기관리기본지침과 유형별 위기관 리 표준매뉴얼을 수립하여 국가위기관리에 대처하고 있다. 이러한 맥락에 서 등장한 것이 건설교통부의 부동산시장 조기경보시스템(EWS:Early Warning System)이다. 정부가 토지 및 주택관련 정책 발표를 하면 언론 들은 자주 뒷북정책이라 비판하였다. 이러한 비판에 반응하여 구축된 부 동산시장 조기경보시스템의 목적은 시장에 대한 예측체계를 구축하고 나 아가 정부의 선제적 대응 능력의 확보를 위한 것으로 2005년부터 가동되 고 있다. 간단히 표현해 부동산시장 조기경보시스템은 향후 1년 내 부동 산시장의 위기발생(가격급등 등) 가능성을 예측하는 경제모형이다.
NBER지수작성법, 주성분분석, Stock-Watson의 동적요인 모형을 활용하 여 확장기 선행지표로는 주택청약예금 구좌수 변화율을 포함한 15개의 지표와 수축기 선행지표 10개를 선정, 각각의 선행지표에 임계치를 부여 하고 임계치를 초과할 경우 위험신호를 나타내는 것으로 간주한다. 임계 치를 초과한 위험신호의 개수에 따라 EWS 지수(최소 0.0～최대1.0)를 산출, 주택 및 토지시장 위기정도를 아래표에 따라 5단계로 구분하고 상 황을 판단한다.
구분 확 장 기 수 축 기
신호발생개수 위기발생지수 신호발생개수 위기발생지수
정상(S-1) 0개 혹은1개 0.11 0～3개 0.11
유의(S-2) 2개 혹은 3개 0.41 추가상황 +1 0.41
경고(S-3) 4개 혹은 5개 0.75 추가상황 +2 0.75
심각(S-4) 6개 혹은 7개 0.89 추가상황 +3 0.89
위험(S-5) 8개 이상 1.00 4개 이상 1.00
추가상황 : 국지적 요인의 고려 및 정책적 고려사항
<표 Ⅲ-8> 주택시장 위기별 단계 구분
상기한 방법에 의해 도출된 단계는 건교부 주택 국장의 주재로 개최되 는 부동산 EWS 점검회의(관련전문가 8인 참여)에 의해 조정되어 최종 발표된다. 최근에는 시장상황의 감지기능을 강화하는 차원에서 조기경보 시스템(EWS)에 정성적 지표를 시스템화하는 방향으로 개선이 이루어지 고 있으며 공간적인 운영단위도 전국뿐만 아니라 그 이하 단위로 분석 범 위를 확대하려 하고 있다.8) 이것은 순수한 정량적 접근 방식으로는 시장 상황을 판단하는데 한계가 있다는 것을 의미하는 것이며 탄력적인 분석단 위의 변경 또한 어렵다는 점을 간접적으로 알려주는 대목이다.
(2) 부동산투기 조기경보시스템
2003년 하반기 국세청 T/F팀에서 수행한 연구를 기반으로 기존 국세 통합시스템(TIS : Tax Integrated System)을 응용한 시스템으로 일정한 모니터링 주기는 없으며 2005년 4월부터 가동되어 왔다.
상황․단계별 조 치 내 용
투기예상지역 해당지역 부동산거래 동향의 중점 파악․분석
투기경보지역 거래동향 파악․분석을 강화하고, 투기조짐 정도와 건설
경기 등을 감안하여 해당지역 투기조사 여부를 판단
투기발생지역 해당지역 투기혐의자 세무조사 실시
(투기조장세력 등도 병행하여 조사)
국책사업지역 등 투기예상․경보단계라도 국책사업 추진에 편승한 투기 소
득자와 기획부동산업체 등에 대해서는 적기에 엄정 대처
<표 Ⅲ-9> 상황별․단계별 투기대책
부동산 및 분양권의 지역별 거래횟수, 면적, 가액 등을 통계 분석(데이 터마이닝)하고 분석된 결과를 기준으로 투기가 우려되는 지역을 예측하 고 단계별로 조치를 취하는데 관련 내용은 <표 Ⅲ-9>와 같다. 통계분석 을 통해 투기가 예상되는 지역이 선정되면 해당지역의 부동산거래자 연 령, 보유기간, 소득 및 재산상태 등을 종합분석하고 최종적으로 투기혐의 자를 색출 하는 것이 목적인 시스템이다.9) 하지만 위와 같은 의사 결정 등을 위해 활용되는 기초자료는 시스템에 의해 분석되는 자료뿐만 아니라 부동산 거래동향파악전담반이 수집한 정보를 활용하여 최종적인 의사 결 정이 이루어지고 있는 것으로 볼 때 정량적 접근 뿐만 아니라 정성적인 접근방법 또한 활용하고 있는 실정이다.
시스템 구축 및 운영 사항은 대외비이기에 더 이상의 상세한 분석은 어렵지만 투기혐의자 색출 및 단속을 위한 시스템이므로 사람 중심의 분 석을 주로하기에 구역의 지정 등과 같은 필요성이 상대적으로 낮아 지역 적 분석에 약점이 있는 시스템이라 추론된다.
9) 향후 부동산 투기대책 방향, 국세청 보도자료(2005. 5. 10) 참조
(3) 토지투기예고지표
토지 투기조짐을 조기에 포착하기 위한 것으로 건교부에서 1992년부 터 월별로 분석 및 활용하고 있는 지표이다. 이는 지가․거래․감응지표로 구 성되어 있으며 이들 세 가지 중 어느 한 경우라도 일정 수준 이상의 분석 치가 분석될 경우 투기조짐이 있는 것으로 판단하고 추가적인 검토 이후 투기대책반을 투입, 단속활동이 행해진다.
지가지표는 지가변동률을 기준으로 진단, 시․군․구의 분기별 지가변동 률이 1% 이상일 때 또는 해당 시․군․구의 분기별 지가변동률이 전국 평균 지가변동률의 1.5배 이상일 때 투기 조짐이 있는 것으로 판단 한다.
거래지표는 토지거래허가, 신고, 검인자료를 기준으로 매월 집계하는 시․군․구의 월별 전체 토지거래건수가 전년 월평균 토지거래건수 대비 30% 이상 증가하거나, 해당 시․군․구의 월별 외지인 토지거래증가율이 전 년 월평균 외지인 토지거래건수 대비 30% 이상 증가할 때 투기조짐이 있 는 것으로 판단하며 감응지표는 해당하는 지수를 합산한 수치가 30 이상 일 경우 투기조짐이 있는 것으로 판단한다. 거래지표의 수치는 비록 경험 적인 수치에 기반을 두어 작성된 것이기에 객관적인 판단에 어려움이 있 는 것이 사실이지만 정성적 자료를 활용하고 있는 건교부와 국세청의 조 기경보시스템에서 정성적 자료를 시스템 및 의사결정에 활용하고 있는 것 을 볼 때 객관적이지 않다고 단정 짓기에는 무리가 있다. 거래지표는 전 년 월평균 토지거래건수 대비 30%이상 증가할 때 투기 조짐이 있는 것으 로 판단하고 있으나 만약 29%를 나타내는 지역은 과연 투기와 무관한 지 역인지의 여부는 판단하기 어려우며 분석의 최소 단위가 시․군․구지역이지 만 실제 투기지역은 시․군․구보다 작은 지역에서 발생하기 때문에 공간단 위의 적합성이 떨어지는 면이 있다.10)
감응지표 내용 지수
토 지 관 련 증 명 발급 량 증가
토지이용 계획확인 원
전년 월평균 대비 10% 이상 5
전년 월평균 대비 20% 이상 10
토지대장 전년 월평균 대비 20% 이상 5
임야대장 전년 월평균 대비 10% 이상 5
중 개 업 소 발생
허가업소 기준시점의허가업소수-전년말허가업소수
전년말허가업소수 X100 = 점
무허가 또는 이동중개업소 발생 10
개 발사
업 발
표 ․ 시 행＊
택지, 공업단지, 관광단지, 온천 등의 개발사업 15
고속도로(인터체인지), 고속철도(역세권)의 건설 15
유통센터, 공용터미널 등 공공편익시설 건설 10
일반도로의 신설 또는 확장 3
용 도지 역 변경
＊＊
도시계획구역에의 편입 15
녹지지역의 주거, 공업지역 등으로의 변경 15
군사시설보호구역, 시가화조정구역 등 개발제한의 해제 15
＊ : 계획발표, 보상착수, 착공, 준공, 등 단계마다 반영
＊＊ : 계획발표, 공람, 결정 등 각 단계마다 반영
※ 개발계획의 발표, 시행과 용도지역의 변경은 지가에 미치는 영향이 계속되는 동 안은 매월 투기 조짐 진단 시 해당지수를 반영
<표 Ⅲ-10> 감응지표