국가균형발전 선도사업 모니터링 방안 연구
국토연자 2006-16
국가균형발전 선도사업 모니터링 방안 연구
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정윤희·하성덕국토연자 2006-16 ․ 국가균형발전 선도사업 모니터링 방안 연구
글쓴이․정윤희, 하성덕 / 발행자․최병선 / 발행처․국토연구원 출판등록․제2-22호 / 인쇄․2006년 8월 7일 / 발행․2006년 8월 7일
주소․경기도 안양시 동안구 관양동 1591-6 (431-712) 전화․031-380-0426(출판팀) 031-380-0114(대표) / 팩스․031-380-0474
ISBN․
http://www.krihs.re.kr
Ⓒ2006, 국토연구원
＊이 연구보고서의 내용은 국토연구원의 자체 연구물로서 정부의 정책이나 견해와는 상관없습니다.
연구책임 정윤희 연구원 연구반 하성덕 연구위원
연구 자문위원 진영환 선임연구위원
손경환 선임연구위원 김재영 선임연구위원 조판기 책임연구원
연구협의 위원 심규범 건설산업연구원 연구위원
최민수 건설산업연구원 연구위원 문기홍 한국토지공사 과장
박성규 한국부동산연구원 책임연구원 연 구 진
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차 례
제 1 장 서론
1. 연구의 배경 ··· 1
2. 연구의 목적 ··· 2
3. 연구의 내용 ··· 2
제 2 장 국가균형발전 선도사업 추진현황 1. 국가균형발전 선도사업의 의미 ··· 5
2. 국가균형발전 선도사업 추진현황 ··· 6
1) 행정중심복합도시 건설계획 ··· 6
2) 혁신도시 건설계획 ··· 9
3) 기업도시 개발계획 ··· 11
3. 추진현황 종합 ··· 17
제 3 장 국가균형발전 선도사업 모니터링 방안 1. 균형발전 선도사업 모니터링의 정의 ··· 19
2. 건설경제 부문 모니터링 방안 ··· 20
1) 건설경제 수급동향 모니터링 방안 ··· 20
2) 건설자재 및 인력수요 전망 ··· 23
3) 향후 대응방안 ··· 26
3. 부동산시장 모니터링 방안 ··· 28
1) 부동산 DB 현황 ··· 29
2) 부동산 시장 예측을 위한 시스템 ··· 36
3) 부동산시장 모니터링 현황 요약 ··· 40
4) 균형발전 선도사업과 부동산 시장 동향 ··· 43
5) 현행 모니터링체계의 문제점 및 개선방안 ··· 53
제 4 장 결론 및 향후과제 1. 주요 연구결과 ··· 57
2. 연구의 의의 및 향후 과제 ··· 61
참 고 문 헌 ··· 62
부 록 ··· 63
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표 차 례
<표 Ⅱ-1> 행정중심복합도시 주요추진일정 ··· 9
<표 Ⅱ-2> 10개 혁신도시 계획현황(2006년 7월) ··· 11
<표 Ⅲ-1> 현재 활용 가능한 모니터링 자료 ··· 22
<표 Ⅲ-2> 건설자재 소요 추정(2006~2012) ··· 24
<표 Ⅲ-3> 건설인력 수급변화 추이(2006~2015) ··· 25
<표 Ⅲ-4> 지가변동률 조사 개요 ··· 30
<표 Ⅲ-5> 토지거래 통계 절차 및 조사방법 ··· 31
<표 Ⅲ-6> 전국지가동향조사의 종류 ··· 33
<표 Ⅲ-7> 부동산실거래가 신고제에 따른 거래계약신고서 ··· 35
<표 Ⅲ-8> 주택시장 위기별 단계 구분 ··· 38
<표 Ⅲ-9> 상황별․단계별 투기대책 ··· 39
<표 Ⅲ-10> 감응지표 ··· 40
<표 Ⅲ-11> 부동산시장 조사 관련 자료 및 시스템 ··· 42
<표 Ⅲ-12> 전국 지가 변동률 ··· 43
<표 Ⅲ-13> 균형발전 선도사업 해당지역 및 주변지역 지가 변동률 ··· 45
<표 Ⅲ-14> 전년동기대비 토지거래 증감율 ··· 46
<표 Ⅲ-15> 용도지역별 토지거래 동향 ··· 47
<표 Ⅲ-16 행복도시주변지역 토지․주택거래제한 현황(2005년 3월 이후) ·· 48
<표 Ⅲ-17> 개발행위 및 건축허가 제한 현황(2005년 3월 이후) ··· 49
<표 Ⅲ-18> 기업도시 시범사업지역 부동산 투기방지 대책(2005년 9월) ··· 50
<표 Ⅲ-19> 혁신도시 예정지역별 부동산 투기방지 대책(2006년 3월) ··· 51
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그 림 차 례
<그림 Ⅱ-1> 행정중심복합도시 예정지역 및 주변지역 ··· 7
<그림 Ⅱ-2> 혁신도시의 공간적 범위 ··· 10
<그림 Ⅱ-3> 기업도시의 공간적 범위 ··· 12
<그림 Ⅱ-4> 3대 균형발전 사업 종합배치도 ··· 17
<그림 Ⅱ-5> 17개 균형발전선도사업의 종합추진일정 ··· 18
<그림 Ⅲ-1> 부동산시장 현황파악을 위한 관련 조사 ··· 28
<그림 Ⅲ-2> 전국지가변동률 조사절차 ··· 30
<그림 Ⅲ-3> 지역별 지가변동률(단위:%) ··· 44
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서론
1. 연구의 배경
정부는 국가균형발전을 달성하기 위해 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시 등 선도사업을 추진하고 있다. 특히, 균형발전 선도사업들은 대 규모 개발사업들로서 투자규모가 크고 거의 동시에 추진됨에 따라 건설경 제, 부동산가격, 주변지역개발 등 경제, 사회, 지역 전반에 걸쳐 미치는 영향이 클 것으로 예상된다. 이러한 선도사업들은 정부의 여러 부처와 관 련기관들이 참여하고 있어 참여기관들의 유기적인 협력이 요구되며, 아울 러 개발에 따른 부정적 영향을 극소화하면서 개발효과가 극대화될 수 있 도록 종합적, 체계적으로 추진되어야 할 것이다.
선도사업간의 연계적 추진을 강화하고 개발에 따른 긍정적, 부정적 효과 를 파악하기 위해서는 선도사업의 추진현황과 함께 사업추진에 따른 건설 부문 영향, 부동산시장 변화 등을 지속적으로 모니터링하고 적절한 대응 전략을 마련할 필요가 있다. 본 연구는 향후 약 십여년간 추진되는 균형발 전 선도사업의 진행상황에 따라 검토 될 필요가 있는 부문의 모니터링 가 능성을 알아보고, 가능한 경우 모니터링 방안을 도출하여 적용방안을 찾 고자 하는 필요에 의해 시작되었다.
2. 연구의 목적
본 연구의 목적은 균형발전 선도사업의 추진현황을 점검하고 사업의 동시추진에 따라 발생할 수 있는 문제점을 사전에 파악하여 대응하기 위 해 필요한 건설부문 및 부동산 시장 등의 변화를 모니터링 할 수 있는 방안을 강구하여 제시하는데 있다.
3. 연구의 내용
1) 연구범위
참여정부 국가균형발전사업의 핵심전략의 하나인 전략신도시 건설사 업을 본 연구의 범위로 한다. 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시를 포 함하는 균형발전 선도사업이다.
(1) 모니터링 대상 균형발전선도사업의 범위 -10개 혁신도시 건설사업(12개 시군) -6개 기업도시 건설사업(6개 시군) -행정중심복합도시 건설사업(2개 시군)
※ 원주시의 경우 기업도시와 혁신도시가 동시에 개발되므로 전체 지 역은 19개 시군
(2) 모니터링의 구성부문
-사업추진단계별 예정지역 및 주변지역 부동산시장에 미치는 영향 모 니터링
-건설자재 및 인력 수급대책의 사전 수립을 위한 주요 건설자재와 인 력수급 예측체계 마련
2) 연구의 주요내용
(1) 연구의 개요
(2) 국가균형발전 선도사업의 추진 현황 -국가균형발전 선도사업의 의미
-행복도시, 혁신도시, 기업도시의 추진경과 및 지구지정, 개발계획, 실 시계획, 건설사업 등의 향후 추진 일정, 계획목표에 따른 추진현황 점검
(3) 국가균형발전 선도사업 모니터링 방안 가. 균형발전 선도사업 모니터링의 정의 나. 건설경제부문 모니터링 방안
-10여 년간에 걸쳐 중장기적으로 추진되는 대규모 사업을 효과적으로 추진하기 위한 주요 건설자재와 인력수급 전망의 필요성 및 모니터 링방안, 수요 전망, 향후 대응 방안 등
다. 부동산 시장 모니터링 방안
-계획발표 시점부터 도시조성 완료시점까지 장기적으로 진행되는 선 도사업들의 계획추진 단계에 따른, 건설예정지역 및 주변지역의 부 동산시장의 사전 모니터링 시스템 구축의 필요성 및 모니터링 방안 과 향후 전망 등
(4) 결론 및 향후과제
-균형발전 선도사업 모니터링 방안 요약 및 향후 활용을 위한 추가적 연구의 필요성 등 향후과제
3) 연구방법
(1) 문헌 및 자료조사
-행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시의 추진계획 및 실적 등
※ 관련자료의 효율적 취합을 위해 정부, 관계부처간의 협의
-도시개발사업 등의 모니터링 및 평가에 대한 선행연구 및 문헌 조사
(2) 정량 및 정성분석
-건설경제 전망(건설자재 및 건설인력수급 등) -주택 및 토지시장에 미치는 영향 분석
(3) 전문가 활용 및 연구자문회의 운영
-전문가 회의․면담을 통한 파급효과 및 대응방안 도출 -관련부처, 관련전문가 등의 자문 및 협의회 개최
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국가균형발전 선도사업 추진현황
1. 국가균형발전 선도사업의 의미
참여정부에서 강한 정책의지를 갖고 수행중인 국가균형발전정책의 범 위는 좁게는 국가균형발전특별법에 의해 추진되는 정책에 한정할 수도 있 고 넓게는 국토 및 지역의 균형발전을 위해 추진하는 크고 작은 정책을 모두 포함할 수 있다. 본 연구에서는 넓은 개념의 국가균형발전정책의 개 념을 사용하되 핵심전략으로서의 선도사업만 연구 대상으로 고려하기로 한다. 국가균형발전을 위해 추진하고 있는 핵심전략은 네 가지로 압축된 다.1)
-첫째, 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시를 포함하는 균형발전을 선도하는 전략신도시 건설
-둘째, 지역의 특성화 발전을 위한 지역혁신체제 구축과 지역별 전략 산업중심의 클러스터 형성
-셋째, 수도권의 계획적 성장관리 -넷째, 낙후지역의 신활력지역 사업
본 연구에서 대상으로 삼는 것은 균형발전정책의 핵심전략 중 첫째인 전략신도시 건설 사업이다. 이는 핵심사업 중에서도 가장 상징적인 사업 이다.
먼저 행정중심복합도시는 분산형 국가균형발전을 선도하는 핵심역할을 담당하고 있다. 행정중심복합도시는 현재 서울에 위치하는 중앙행정기관 을 수용하기 위해 충남 연기․공주 지역에 건설되는 자립형 신도시로서 인 구 50만 명을 수용할 계획으로 추진 중이다. 혁신도시는 수도권에서 이 전하는 175개 공공기관을 수도권과 대전을 제외한 시․도에 이전하기 위하 여 건설하는 신도시다. 혁신도시 건설 전략에는 공공기관이전과 연계하여 개발되는 지역의 혁신거점으로서 지역의 특화발전을 선도하는 미래형 첨 단도시로서, 주요 공공기관의 지방이전을 통해 관련민간기업의 지방이전 과 정착을 유도하겠다는 참여정부의 의지가 담겨 있다. 기업도시는 민간 기업의 지역개발 투자를 통한 국가경쟁력 강화와 혁신클러스터 조성을 통 한 국토균형발전을 위하여 전남 무안 등 6개 지역에 건설되는 시범도시로 서 산업교역, 지식기반, 관광레저, 혁신거점 등의 유형으로 개발된다. 기 업도시는 공공주도의 도시개발을 민간이 담당할 수 있도록 함으로써 민간 의 창의와 자본력을 이용하고자 하는 취지를 가진다.
2. 국가균형발전 선도사업 추진현황
1) 행정중심복합도시 건설계획
행정중심복합도시는 참여정부가 강한 의지를 갖고 추진해 왔던 신행정수 도 건설에 대해 위헌 결정이 내려진 이후 규모가 축소되어 추진 중인, 새 로운 형태의 일종의 행정타운으로 12부 4처 2청의 국가중앙행정기관 등 을 수용하게 된다. 행정중심복합도시 건설사업은 2005년 3월 18일 ‘신행 정수도 후속대책을 위한 연기․공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특
별법’이 제정된 이후 행정중심복합도시건설청이 중심이 되어 추진위원회, 건설교통부, 행정지자치부, 사업시행자 등과의 긴밀한 협력을 통해 추진 되고 있다.
(1) 행정중심복합도시 건설계획의 범위
-시간적 범위: 특별법이 제정된 2005년을 기준년도로, 도시자족기능 확보로 성숙단계에 이르는 2030년을 목표년도로 하는 기본계획을 토대로, 2007년 공사에 착공하고, 2012년부터 행정기관이 단계적으 로 이전을 개시하여 2030년까지 도시건설을 완료
-공간적 범위: 특별법 제 11조 및 제 12조의 규정에 의하여 중앙행정 기관 등의 이전 및 그에 따른 시가지 조성을 위해 지정된 예정지역으 로 충청남도 연기군 남면․금남면․동면 일원, 공주시 장기면․반포면 일 원의 약 73.14km2(2,212만평)이 대상
<그림 Ⅱ-1> 행정중심복합도시 예정지역 및 주변지역
-동법 동조의 규정에 의하여 지정한 주변지역은 예정지역 경계로부터 4~5㎞ 지역으로 예정지역과 연접하여 예정지역 개발의 영향으로 계 획적인 관리가 필요하다고 판단 되는 충청남도 연기군, 공주시 및 충 청북도 및 청원군 일원의 약 223.77㎢(6,769만평)을 대상으로 함
(2) 사업추진일정 및 향후 추진사항
① 사업추진경과
-신행정수도후속대책을 위한 연기‧공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법 제정 및 공포(’05.3.18)
-충남 연기‧공주 및 충북 청원 지역에 예정지역과 주변지역을 지정‧고 시하고 사업시행자로 한국토지공사를 지정(’05.5.24)
-행정중심복합도시 건설을 위해 기본계획수립 연구에 착수(’05.
5.26)
-개발계획 수립 연구(’05.8.22), 실시계획 수립 연구(’05.9.30) 착수 -12부 4처 2청 등 총 49개 단위기관을 이전하는 중앙행정기관 이전
계획을 확정‧고시(’05.10.5)
-건교부, 건설청, 공동연구단 등이 공동으로 전담 T/F를 구성하여 행 정중심복합도시 기본계획(시안)을 마련(’06.2～3)
-건설교통부장관은 추진위원회의 심의를 거쳐 기본계획을 수립하고, 계획의 내용을 관보에 고시(’06.7)
② 향후추진일정
건설기본계획 등을 토대로 하여 2007년 공사에 착공하고 2012년부터 행정기관이 단계적으로 이전을 개시하여 2030년까지 도시건설을 완료
<표 Ⅱ-1> 행정중심복합도시 주요추진일정
자료: 행정중심복합도시건설청 홈페이지(http://www.macc.go.kr/)
2) 혁신도시 건설계획
정부는 2005년 6월 24일 수도권에 있는 175개 공공기관을 수도권과 대 전을 제외한 12개 광역 시․도로 분산 배치하는 방안을 발표하고, 이와 함 께, 행정중심복합도시가 건설되는 충남을 제외한 11개 시․도에 수준 높은 주거․교육․문화 등 정주환경을 갖춘 새로운 차원의 미래형 도시인 혁신도 시를 건설하여 집단 이전하는 공공기관을 입주하도록 하는 계획을 수립하 여 추진하고 있다.
(1) 혁신도시 건설계획의 범위
-시간적 범위: 2006년 상반기 기본구상안을 마련, 2006년 하반기까 지 혁신도시 지구지정 및 개발계획을 수립, 2007년 말 건설공사에 착수하여 2012년까지 혁신도시건설 및 공공기관 지방이전을 완료
<그림 Ⅱ-2> 혁신도시의 공간적 범위
(2) 혁신도시 건설계획 추진일정 및 향후 추진사항
-혁신도시 지구지정 현황: 강원, 충북, 경북, 경남 등 4개 혁신도시에 대하여 지구지정 신청 중이며, 광주․전남, 전북도는 신청 예정, 대구 와 울산은 택지개발예정지구로 이미 지정이 완료된 지역이며, 부산 은 도시계획이 수립된 기개발지, 제주는「제주특별자치특별법」이 발효됨에 따라「혁신도시건설지원특별법」제정이후 지구지정 추진 예정(2006년 7월 현재)
-향후 추진일정: 농림부, 환경부 등 관계부처 및 지자체 등과의 신속 한 협의를 거쳐 2006년 10월까지 지구지정을 완료, 2007년 상반기 까지 개발계획 수립, 2007년 이내 「혁신도시건설지원특별법」이 제정되는 대로 토지보상에 착수. 2007년 하반기에 공사착수하여 2012년까지 공공기관 지방이전 완료
시·도 입 지 지 역 면적
(만평) 계획인구 (천명) 부 산*
해운대구 센텀지구(영화영상), 남구 문현지구 (금융), 영도구 동삼지구(해양수산); 60.6만평
※ 공동주거지 : 강서신도시, 군수사부지
- -
대 구 동구 신서동 일원(택지개발지구로 기지정) 133 30~40
광주․전남 나주시 금천면, 산포면 일원 230 30~50
울 산 중구 우정동 일원(택지개발지구로 기지정) 84 25~35
강 원 원주시 반곡동 일원 105 25
충 북 진천군 덕산면․음성군 맹동면 일원 209 39 전 북 전주시 만성동․중동, 완주군 이서면 일원 280 30
경 북 김천시 농소면․남면 일원 105 25
경 남 진주시 문산읍 소문리 일원 126 40
제 주* 서귀포시 서호동 일원 34.5 5
합계 - 1,306.5 249
<표 Ⅱ-2> 10개 혁신도시 계획현황(2006년 7월)
자료: 공공기관 지방이전 및 혁신도시건설 홈페이지(http://blog.news.go.kr/innocity)
3) 기업도시 개발계획
기업도시 건설은 2003년 전경련에 의해 제안된 것으로, 기업이 직접 개발 주체가 되어 기업활동을 효율적으로 영위하기 위해 일체의 개발행위를 주 도하는 도시이다. 민간기업이 도시개발에 주도적으로 참여할 수 있도록 여건을 개선함으로써, 민간기업의 지역투자 활성화 및 지역의 균형발전을 도모하고자 하는 것으로, 국가균형발전의 효율적인 수단으로 활용될 수
있다는 가능성으로 행복도시, 혁신도시와 함께 국가균형발전 선도사업으 로 주목을 받고 있다.
(1) 기업도시 건설계획의 공간적 범위
-기업도시 시범사업 지역으로 2005년 7월 8일 전남 무안(산업교역 형), 충북 충주(지식기반형), 강원 원주(지식기반형), 전북 무주(관 광레저형)를 비롯해 2005년 8월 25일 태안(관광레저형)과 영암ㆍ해 남(관광레저형)이 선정되어 계획추진중이다.
<그림 Ⅱ-3> 기업도시의 공간적 범위
(2) 기업도시 시범사업 추진현황 및 향후일정
-기업도시는 정부가 주체가 되는 계획이 아니므로, 각 시범사업지역 별로 추진일정에 차이가 있다. 그러나, 개략적인 일정을 보면, 2006 년 하반기(8월~12월)에 개발계획수립완료 및 개발계획 승인을 신청 하고, 2007년 실시계획 승인을 신청하여 빠른 곳은 2007년 상반기 에, 늦어도 2008년 상반기에는 부지공사 착공에 들어가게 된다. 기 업도시의 도시건설 완료 시점은 2011년(태안)에서 2016년(해남․영 암)까지 지속된다.
□ 산업교역형 지
역 제안자 위치 및
규모 추진현황 및 향후계획
무 안
무안기업도시개 발(주), 서우(주), 남화산업(주), 쌍용건설(주), 한미파슨스(주)
우리은행 (공동제안자 :
무안군수)
ㅇ전남 무안 군 무안읍, 청계면, 현 경면, 망운 면 일원
1,220만평 사업비 : 27,370억원
기간 : 2005∼2011
ㅇ 2005.10.13 예정지역 반경 2㎞범위 개발행위 허가제한구역 지정
ㅇ 2006.3.3 구역지정 및 개발계획 수립을 위한 용역 발주
ㅇ 2006.3.30 무안군, 무안기업도시개발(주), 한 중국제산업단지개발(주)간 기업도시협의체 운영 협약
<향후 추진계획>
ㅇ 개발구역지정 및 개발계획 승인신청: 2006. 8 ㅇ 용지보상 및 이주대책 착수 : 2006.10 ㅇ 실시계획수립 및 승인 신청 : 2007.6 ㅇ 2007년 하반기 실시계획 승인 ㅇ 2008.상반기 부지조성공사 착수(SPC) ㅇ 2011년 말까지 부지조성공사 준공 및 용지공 급(분양)완료; 부지조성공사 착수 이전에 조기 용 지분양 추진
ㅇ 2011년부터 부지조성공사 준공과 동시에 도시 관리체제 가동
ㅇ 2015년까지 입주기업 공사 실행, 도시건설 마 무리 목표
자료: 건설교통부 기업도시 홈페이지(http://enterprisecity.moct.go.kr/)
□ 지식기반형 지
역 제안자 위치 및 규모 추진현황 및 향후계획
충 주
이수화학(주), (주)포스코건
설, 임광토건(주),
동화약품공업 (주), 대교D&S(주) 대한주택공사
등 (공동제안자 :
충주시장)
충북 충주시 주덕읍, 이류면, 가금면 일원
210만평 사업비 : 3,086억원 기간:2005∼2
012
ㅇ 기업도시(지식기반형) 시범사업지역으로 선정 (2005.07.08)
ㅇ 개발계획수립 용역계약 체결(2006.2.10)
* 용역사 : 삼안, 한국종합기술공단
ㅇ 예정지역 및 주변지역 개발행위허가 제한구역 지정(54.88km) : (2006.3.10)
ㅇ 문화재 지표조사 완료 : 2006.3.29
<향후 추진계획>
ㅇ 전담회사(SPC) 설립 : 2006. 8 ㅇ 개발계획수립 및 승인 신청 : 2006. 9 ㅇ 용지보상 및 이주대책 착수 : 2007년 상반기 ㅇ 실시계획 수립 및 승인 신청 : 2007년 상반기 ㅇ 부지조성공사 착수 : 2007년 하반기
ㅇ 사업준공 : 2012.12
원 주
(주)롯데건설, 경남기업, (주)한독산학 협동단지, (주)국민은행,
농협중앙회, (공동제안자 : 강원도지사,
원주시장)
강원 원주시 지정면 가곡리, 신평리 일원
총 814만평 1단계;100만
평 사업비 : 1,603억원 기간 : 2006∼2015
ㅇ 기업도시(지식기반형) 시범사업지역 선정 : 2005.7.8
ㅇ 기초조사 용역 착수 : 2005. 12. 1 ㅇ 공동추진 협약체결 : 2005.12.8
ㅇ (주)원주기업도시(가칭) 운영위원회 발족 : 2005.12.15 * 운영위원회 : 준 SPC 기능 ㅇ 산학연 클러스터 구축을 위한 원주권 6개대학 지원협의회 구성(2006.1.12)
ㅇ 개발행위허가 제한지역 지정(예정지역 및 주 변지역 413만평) : 2006.3.3
ㅇ 타당성 조사 및 개발계획용역 착수 : 2006.
5.22
ㅇ 원주기업도시 자문위원회 구성 : 2006.6.
<향후 추진계획>
ㅇ S.P.C(특수목적법인) 설립 : 2006. 7
ㅇ 개발구역지정 및 개발계획 승인 신청 : 2006. 8 ㅇ 개발구역지정 및 개발계획 승인 : 2006.12 ㅇ 용지보상 착수 : 2007. 1
ㅇ 실시계획 수립 및 승인 신청 : 2007. 10 ㅇ 실시계획 승인 : 2007.12
ㅇ 부지조성공사 착수 : 2008. 3 ㅇ 사업준공 : 2015.12
자료: 건설교통부 기업도시 홈페이지(http://enterprisecity.moct.go.kr/)
□ 관광레저형 지
역 제안자 위치 및
규모 추진현황 및 향후계획
태 안
현대건설 (주) (공동제안
자 : 태안군수)
충남 태안군 태안읍 천수만(B지
구) 일원 442만평
사업비 : 7,150억원
기간 : 2005∼2011
ㅇ 기업도시 시범사업지역(관광레저형)으로 선정 (2005.08.25)
ㅇ 개발계획 수립 용역착수 : 2005.12 ㅇ 태안군-현대건설 협약안 체결 : 2006.4.12 ㅇ 개발구역 지정 및 개발계획 승인(안) 태안군 접 수 : 2006.4.12
ㅇ 개발구역 지정 및 개발계획 승인 신청(문광부) : 2006.5.29
ㅇ 개발계획(안) 관계기관 협의 : 2006. 6월
<향후 추진계획>
ㅇ 개발구역 지정 및 개발계획 승인 : 2006.8 ㅇ 실시계획 수립 승인 신청 : 2006.11 ㅇ 실시계획 승인 : 2007. 4
ㅇ 부지조성공사 착수 : 2007. 4 ㅇ 사업준공 : 2011.12
ㅇ 도시조성 및 기업 입주 : 2012 -2020
무 주
대한전선(
주) (공동제안
자 : 무주군수)
전북 무주군 안성면 공정리, 금평리, 덕산리 일원
245만평 사업비 : 1,926억원 기간 : 2006∼2015
ㅇ 기업도시(관광레저형) 시범사업지역으로 선정 (2005.07.08)
ㅇ 개발행위허가 제한구역 지정(주변지역 등 913 만평) : 2005.9.1
ㅇ 추진기획단 구성(무주군/대한전선) (2005.09.05)
ㅇ 개발계획 수립 용역계약(2006.3.13) * PM사 : 두레환경디자인(주)
<향후 추진계획>
ㅇ 기업도시 개발 협약안 체결 : 2006.9
ㅇ 개발구역 지정 및 개발계획 승인 신청 : 2006.10
ㅇ 실시계획 수립 및 승인 신청 : 2007.5 ㅇ 협약서 작성 : 2007.5
ㅇ 부지조성공사 착수 : 2007.10 ㅇ 사업준공 : 2015.10
자료: 건설교통부 기업도시 홈페이지(http://enterprisecity.moct.go.kr/)
지
역 제안자 위치 및
규모 추진현황 및 향후계획
영 암
․ 해 남
전경련․관광 공사 컨소시엄, 전남개발컨소
시엄, 일본기업연합
등 (총15개)
전남 해남군 산이면, 영암군 삼호읍 일원
2,942만평 (간척지;2,22
6만평, 716만평)육지부
사업비 : 27,813억원
기간 : 2006∼2016
ㅇ 토지거래허가구역 지정(2004.8.21) 예정지역+화원면 일원(1,874만평)
ㅇ 토지거래허가구역 지정(2005.3.26) : 19,582만평 해남: 예정지역+해남읍,화산면,계곡면,마산면,황산면, 문내면,화원면, 영암: 예정지역+삼호읍,학산면,미암면, 서호면
ㅇ 기업도시 시범사업지역(관광레저형)으로 선정 (2005.08.25)
ㅇ 개발행위허가 제한구역 지정(2005.12) ㅇ 개발구역지정 및 개발계획수립착수 : 2006.2-4
<향후 추진계획>
ㅇ 개발계획(안) 주민공청회 개최 : 2006.10 ㅇ 개발구역지정 및 개발계획 승인신청 : 2006.11 ㅇ 실시계획 수립 및 승인 신청 : 2007. 12 ㅇ 부지조성공사 착수 : 2008년 상반기 ㅇ 사업준공 : 2016.12
자료: 건설교통부 기업도시 홈페이지(http://enterprisecity.moct.go.kr/)
3. 추진현황 종합
행복도시, 기업도시, 혁신도시 등의 균형발전 선도사업의 전체 일정을 보면, 2005년 상반기부터 2016년까지 약 10여년간의 중장기 계획으로 볼 수 있다. 또한 19개 지역에 부지조성 및 건설사업이 본격화되는 기 간은 2007년에서 2010년까지에 집중되어 있다. 10여년간에 걸쳐 추진 되는 국가적인 신도시개발사업들이, 건설기간 또한 거의 동시에 계획 되어 있으므로, 건설자재 및 인력부문에서는 수급난의 우려가 제기될 수 있으며, 부동산 시장에 또한 장단기 적인 영향을 미칠 수 있는 가능 성이 있음을 <그림 Ⅱ-5> 는 더욱 분명하게 보여준다.
광주·전남혁신도시
(나주)
전북혁신도시
(전주)
강원혁신도시
(원주)
산업교역형 기업도시
(무안)
관광레저형 기업도시
(영암·해남)
지식기반형 기업도시
(원주)
관광레저형 기업도시
(무주)
신행정수도
(연기·공주)
관광레저형 기업도시
(태안)
충북혁신도시
(진천·음성)
제주혁신도시
(서귀포)
경남혁신도시
(진주)
부산혁신도시
(문현,동삼)
울산혁신도시
(중구 우정)
대구혁신도시
(동구 신서)
경북혁신도시
(김천)
지식기반형 기업도시
(충주)
광주·전남혁신도시
(나주)
전북혁신도시
(전주)
강원혁신도시
(원주)
산업교역형 기업도시
(무안)
관광레저형 기업도시
(영암·해남)
지식기반형 기업도시
(원주)
관광레저형 기업도시
(무주)
신행정수도
(연기·공주)
관광레저형 기업도시
(태안)
충북혁신도시
(진천·음성)
제주혁신도시
(서귀포)
경남혁신도시
(진주)
부산혁신도시
(문현,동삼)
울산혁신도시
(중구 우정)
대구혁신도시
(동구 신서)
경북혁신도시
(김천)
지식기반형 기업도시
(충주)
<그림 Ⅱ-4> 3대 균형발전 사업 종합배치도
균형발전 선도사업 모니터링 방안 연구
<그림 Ⅱ-5> 17개 균형발전선도사업의 종합추진일정 자료: 행정중심복합도시건설청․건설교통부 기업도시․공공기관지방이전 및 혁신도시건설 공식 홈페이지
3
C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 3
균형발전선도사업 모니터링 방안
1. 균형발전 선도사업 모니터링의 정의
모니터링은 관심 대상의 변화를 감시하고, 변화내용을 분석하여 모니터링 의 목적을 위해 필요한 정보를 생산, 이를 관련자에게 제공하는 제반활동 을 의미한다.2) 모니터링은 대상과 방법, 주체, 기간 등 구성요소의 정의 와 역할이 명확해야 목적에 적합하게 수행될 수 있으며, 그 구성요소는 모 니터링의 범위와 목적에 따라 매우 상이할 수 있다. 따라서, 이에 적합한 모니터링의 내용 및 항목을 구성해야 한다. 본 연구에서는 모니터링의 대 상을 국가균형발전 선도사업인 17개 신도시개발사업의 동시추진으로 인 한 건설경제와 부동산시장에 대한 영향으로 한정하고, 이 사업들의 추진 으로 인한 변화 또는 영향을 계획단계에 따라 사전에 예측하고, 이에 대한 이상 징후가 감지될 때 정책결정자가 필요한 대응책을 마련할 수 있도록 미리 알리는 제반 활동으로 모니터링의 개념을 정의한다. 건설경제, 부동 산시장 부문에 대한 영향을 지속적으로 모니터링하고, 이를 통해 문제점 을 발견하고 이에 대한 적절한 대응전략을 마련토록 하고자 하는 것이 그 목적이므로, 건설인력 및 자재 수급대책을 세우기 위한 건설부문과, 토지 거래와 지가변동 등의 부동산 시장 부문을 정책적 필요에 따른 모니터링 의 대상으로 정하고자 한다.
2. 건설경제 부문 모니터링 방안
1) 건설경제 수급동향 모니터링 방안
대규모 건설투자를 유발하는 신도시 개발사업의 동시추진에 앞서 단 기적 대응책이나 중장기 수급대책 마련을 위한, 건설자재 및 인력의 수요 예측은 큰 의미가 있다. 그러나 현재 대부분의 사업들이 계획단계에 있기 때문에 정확한 공정에 따른 정확한 건설투자 유발규모 및 건설자재 및 인 력수요예측은 불가능하다. 건설경제 부문 수급동향 모니터링의 분석대상 과 분석내용은 다음과 같이 구성될 수 있다.
(1) 분석 대상
․대상건설자재: 시멘트, 철근, 골재(모래, 자갈), 레미콘
․대상건설인력: 건설공사에 투입되는 숙련공, 비숙련공 건설기능인력 (2) 분석 내용
․행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시의 연도별․사업기간별 주요 건 설자재․건설인력 수요 추정
․행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시의 주요 건설자재 및 인력공급현 황 조사
․주요 건설자재와 건설인력 공급잠재력 분석
․대상 시군의 건설자재․건설인력 수급안정화 대책
(1) 건설자재 모니터링 방안
건설자재의 경우 문제 발생 시 대책마련은 용이하다고도 할 수 있으나 문제의 예측이 어려운 것이 특징이다. 우선 현재시점에서 월별 수급통계 와 지역별 통계자료가 없으므로, 통계를 통해 수요를 예측할 수 없다(시 멘트, 철강, 레미콘에 대해 통계가 있으나 전국통계이며, 지역별 월별 통
계는 없음). 또한 사용할 수 있는 통계들의 발표시점은 실제현황과는 1~2개월의 시차가 있으므로, 사전예측자료로 사용하기 어렵다.
통계모형을 통해 예측하는 것도 한계가 있다. 건설자재 수요는 봄․가을 엔 증가하고 한여름, 한겨울에는 급락하는 등 계절성이 강하고, 비오는 날 이 이틀만 늘어도 예측차이가 크게 발생하나 이를 모형에 반영하기 어렵 기 때문이다. 또한 수급불안정 요인이 될 수 있는 매점-매석 문제, 건설 자재 수급에 큰 영향을 줄 수 있는 환경단체의 골재채취 반대나 인허가 관련 문제 등 모형에 반영하기 어려운 요인이 많아, 특히 건설자재 예측에 있어서는 통계적 판단이 유의미한 결과를 갖기 어렵다. 따라서 적절한 사 전예측을 위해서는 해당사업지역 건설자재 담당자를 대상으로 한 실사지 수조사를 통한 동향조사가 훨씬 적시성 있고 실효성 있는 수요예측 방안 이 될 수 있다는 것이 관련전문가3)들의 중론이다.
(2) 건설인력 모니터링 방안
건설인력의 경우 주택 200만호 건설당시 5%에 불과하였던 40대 이상 숙련공 비율은 현재 60%까지 증가하는 등 국내 건설숙련인력기반이 상당 히 취약해 지고 있어 기능인력 수급에 문제가 발생할 가능성이 있다. 비숙 련인력은 해외근로자 인력으로 가능 할 수 있다. 그러나 숙련인력확보에 문제가 발생할 경우 숙련인력 확보를 위한 업체 간 스카웃 경쟁 등으로 임금이 상승하고, 숙련능력저하현상이 발생하는 등의 문제가 발생할 수 있다. 이러한 문제는 한 지역에서 발생하면, 곧 각 지역으로 퍼져나가 전 국적인 문제가 될 수도 있다. 주택 200만호 건설당시 발생하였던 악순환 은 미리 준비하지 않는다면 재발할 수 있다.
건설인력의 문제는 건설자재와 달리 문제 발생 후 대책마련이 어려운
3) 건설부문 사전모니터링 방안 논의를 위해 1, 2차에 걸쳐 전문가협의회를 개최하였다. 자세한 내용은
것이 특징이다. 숙련공을 키우는데 최소 5년의 기간이 필요하므로, 문제 를 예측하고 미리 준비하는 것이 매우 중요하다. 현재 활용 가능한 건설 인력 모니터링 자료는 다음과 같다.
자료 명칭 조사
기관 용도 조사
빈도 주요 정보 평가
건설업임금실태 조사보고서
대한건설 협회
원가작성
기준 연2회 145개 직종별 1일 임금 직종 구분 충분, 적시성 미흡 건설 주요 직종
임금 및 수급동향
대한전문 건설협회
동향 파악 월2회
9개 직종, 서울 및 지방 구분, 숙련/비숙련 구분, 임금 및 인력과부족 정도
직종 구분 부족, 적시성 충분 주요 직종별
노동력 수급 상황 및 임금
추이
전국건설 산업연맹
동향
파악 필요시 12개 직종, 임금, 인력과 부족, 연령, 임금 동향
직종 구분 부족, 연속성 부족, 현장성 충분
고용보험
피보험자자료 노동부 고용보험
적용 근로시 21개 직종, 근로시간, 임 금, 이직사유, 주민번호
직종 구분 부족, 구체적 정보, 피보험자 과소
건설근로자 공제회자료
건설근로 자공제회
퇴직공제
제도적용 근로시 직종, 근로일수, 연령
직종 불명확, 임금정보 부재, 피공제자 다수 (약 40만명)
<표 Ⅲ-1> 현재 활용 가능한 모니터링 자료
위의 표에서 볼 수 있듯이 각 자료들은 직종 구분의 부족, 적시성 미흡, 연속성 또는 현장성 부족, 임금정보 부재 등 각 자료별로 한계를 지니고 있으며, 현재 건설인력에 대한 전수조사는 없다. 따라서, 현행자료로는 사 전모니터링을 유의미하게 하기 어렵다. 다만, 국가균형발전선도사업인 행복도시, 혁신도시 건설 같은 경우 주요 필요직종은 토목보다는 건축직 으로 건축직 주요직종 12개가 전체인건비의 85%를 차지하고 있어, 이 직 종에 대하여 평시 인력과부족상태, 임금, 연령, 향후예측 등에 대하여 건 설자재와 같이 실사지수 등을 이용한 조사를 토대로 전망이 가능할 것이 다.
장기적으로 보다 정확한 예측 및 대응책 마련을 위해서는 신도시개발이 착수되는 시점인 2007년부터 지역별 건설자재 및 건설인력 수급동향을 주기적으로 모니터링하여 시의적절한 조치를 취할 수 있는 체계를 구축해 야 한다. 이를 위해서는 건교부 등이 주관하여 조사하는 전체 건설인력 현 황에 대한 통계DB구축이 선행될 필요가 있다. 가능하다면 산․학․연․관이 참여하는 건설자재 및 건설인력 TFT를 구성하는 것도 좋은 방법이 될 수 있겠다.
2) 건설자재 및 인력수요 수급 전망: 예시
균형발전 선도사업은 10여년간에 걸쳐서 중장기적으로 추진되는 대규 모 사업이기 때문에 수급난의 우려가 큰 골재 등 주요 건설자재와 인력수 급을 연간 또는 분기별로 점검하여 시의 적절한 수급대책을 마련해야 한 다. 이를 위하여 행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시 추진으로 인하여 초래될 수 있는 건설자재 및 건설인력 수요와 공급잠재력을 추정하여 각 사업들의 개발계획 수립에 기초자료로 활용할 필요가 있다.
그러나, 건설사업을 기획-설계-시공의 단계로 구분할 때 모니터링 대 상이 되는 균형발전 선도사업들은 모두 현재 사업추진단계로서, 개별사업 별 세부공정에 대한 모니터링은 불가능하다. 또한 앞에서 살펴보았듯이 현행자료로는 사전모니터링을 유의미하게 하기 어렵다. 따라서, 본 연구 에서는 「신도시개발 등이 건자재 및 건설인력 수요에 미치는 영향 분석 연구」(건설교통부. 2005)의 결과를 인용하여 현 시점에서 분석가능한 건설자재 및 인력수요 전망을 하고자 한다. 연구의 범위가 되는 모니터링 의 대상은 중장기적인 공급계획에 대한 건설자재 및 인력 수급계획의 점 검으로, 중장기적인 공급예측에 의한 예상 문제점4)은 다음과 같다.
4) 건설근로자 및 건설자재 부문의 예상문제점은 「신도시개발 등이 건자재 및 건설인력 수요에 미치는 영향 분석 연구」(건설교통부. 2005)의 결과를 인용하였다. 이 연구는 행정중심복합도시, 혁신도시 등
□ 비수도권의 건설자재 및 인력수급 불안성
총량적으로는 수급상의 문제가 없을 것으로 판단되나, 지역간 요인, 계 절적 요인, 원자재 조달여건 요인, 환경규제 강화 등의 요인으로 인해 수 급불안 요인이 상존한다. 즉, 수도권 뉴타운 개발과 동시에 추진될 경우, 건설자재 및 인력 수급의 수도권 편중현상 심화가 예상된다. 특히, 혁신도 시 및 기업도시개발로 건설자재 및 인력수요가 급증할 것으로 예상되는 호남권과, 충청권, 영남권에 대한 중장기 대책이 미비한 실정이다.
구분 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 현재(04) 공급능력 시멘트
(만톤) 5435.3 5590.3 5748.1 5870.6 6047.6 5933.6 6144.5 7438 레미콘
(만m2) 12686.9 13143.9 13599.0 14000.4 14528.9 14370.1 14991.0 41776 철근
(만톤) 953.5 983.1 1017.0 1043.9 1077.5 1055.8 1096.5 1206 골재
(만m2) 24142.4 24742.4 25404.5 25884.6 26550.8 25882.5 26693.7 40년이상 사용가능
<표 Ⅲ-2> 건설자재 소요 추정(2006~2012)
자료: 건설교통부. 신도시개발 등이 건자재 및 건설인력 수요에 미치는 영향 분석 연구. 2005
□ 골재난 발생 가능성
환경문제로 바닷모래 채취지역을 확대할 수없고 비축기지지정과 확보 도 이루어지지 않고 있는 상황에서 골재, 특히 모래부족 현상이 대두될 수 있다. 특히, 행정중심복합도시가 개발되는 충청권, 기업도시와 혁신도시 가 개발되는 호남권과 영남권의 경우 마땅한 골재원이 없기 때문에 기업 도시 및 혁신도시개발이 본격화되는 2010년부터 발생할 가능성이 있는 골재난에 대비하여 골재확보를 위한 사전대책이 필요하다.
및 대책이 그 내용이다.
□ 건설기능 인력의 부족
외환위기 이후 건설인력 확충 부진으로 건설인력이 약 180만명 수준 에 머물고 있다. 건설인력 양성을 위한 조치가 강구되지 않을 경우 혁신도 시 개발이 착수되는 2007년부터 건설인력이 부족할 가능성이 있다. 특히, 2008년부터 건설인력 고용여건이 열악한 비수도권지역인 호남권, 영남권 등에서 건설활동이 크게 증가할 것으로 예상되며, 이들 지역에 대한 건설 인력 확보를 위한 대책이 없는 한 인력수급 부족문제에 당면할 가능성이 있다. 2003년 현재 건설업체의 45%, 취업자의 47%가 수도권(서울, 경 기, 인천)에 집중되어 있어 비수도권 지역의 건설수요가 빠르게 증가할 경우 인력난 발생 가능성이 높다. 특히 숙련공의 경우 인력확보에 있어서 경쟁이 발생될 수 있다. 이 경우 업체간 스카웃 경쟁으로 임금이 상승하 고, 숙련능력저하 현상이 발생하는 등의 문제가 한 지역에서발생하면 전 국적으로 퍼져 나갈 수 있다. 주택 200만호 건설당시의 이런 악순환이 균형발전선도사업의 동시추진단계에서 재발하여 물가불안 등의 국민경제 에 끼치는 부작용이 발생할 가능성도 배재할 수 없을 것이다.
구분 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
생산가능인구 3487.4 3508.9 3533.4 3559.6 3585.2 3603.3 3620.5 3629.7 3636.7 3643.8
취업자 2281.3 2295.3 2311.4 2328.5 2345.3 2359.1 2368.4 2374.4 2379.0 2383.6
건설인력수요 188.3 192.2 195.7 199.1 203.7 198.4 204.0 195.6 194.2 191.6
건설취업자 182.8 189.2 185.4 186.5 186.7 188.0 184.8 180.9 181.2 183.2
부족인력 (5.5) (3.0) (10.3) (12.6) (17.0) (10.4) (19.2) (14.7) (13.0) (8.4)
<표 Ⅲ-3> 건설인력 수급변화 추이(2006~2015)
(단위: 만명)
자료: 건설교통부. 신도시개발 등이 건자재 및 건설인력 수요에 미치는 영향 분석 연구. 2005
□ 건설기능 인력양성 및 해외인력 활용체계 미미
국내 건설기능인력 양성기관이 절대적으로 부족하고, 관리체계도 전근대 적이어서 양성되는 인력도 타 업종으로 이탈하는 등 국내 기능인력 확보 는 더욱 어려워질 전망이다. 국내 건설인력 수급상 부족분을 해외연수제 도 등에 의한 외국인력에 의존하고 있으나, 외국인력의 경우 2년이상의 안정적 취업이 불가능하기 때문에 숙련공을 대체하는 데 역부족이다.
3) 향후 대응방안
(1) 기본방향
첫째, 상대적으로 공급구조가 취약한 비수도권, 특히 영남권, 충청권, 호 남권을 중심으로 건설자재 및 건설인력 수급 안정화 방안을 강구한다.
둘째, 시멘트, 철근 등 건설자재는 지역별 유통체계를 개선하되 환경영향 과 주민들과의 마찰을 최소화 하면서 호남권과 충청권, 그리고 영남권에 골재(특히, 모래) 등의 수급이 원활하게 이루어질 수 있는 방안을 강구한 다. 셋째, 건설기능인력 확보를 위한 근본적인 대책으로, 건설기능인력 양성 전담부서를 건설교통부에 설치하여 중장기적으로 건설산업의 발전 을 위한 기반조정 차원에서 건설기능인력 양성체계를 구축해야 한다. 이 와 함께 건설기능 인력의 이탈을 방지할 수 있도록 건설생산체계의 정비 차원에서 대책을 마련토록 한다.
(2) 비수도권 지역 건설자재 및 건설인력 수급안정화 방안
건설교통부 장관은 건설자재 생산 및 물류실태를 조사․분석하여 중장기 건설자재수급 종합계획을 수립토록 하고, 도시개발주체는 이를 기초로 건 설자재 수급 세부대책을 수립토록 한다.
(3) 골재 물량 확보
□ 골재채취단지 확대지정 추진 및 골재하역 전용항구 지정
◦ 연안해역 등 다수지역에 골재채취단지를 지정, 수급불안시 수공 등 공 공기관이 적기에 채취를 추진한다.
◦ 도시 개발이 전국적으로 분산 추진된다는 점을 감안하여, 각 권역별로 바닷모래를 하역할 수 있는 항구를 지정하고 하역․비축시설을 마련토 록 해야 한다
◦ 기존 골재원의 안정적 공급 및 모래비축 추진; 골재수요 급증 예상 지 역에 골재채취단지를 지정하여 모래비축장으로 활용하여 수급 비상시 대처토록 해야 한다.
◦ 골재 조기경보시스템 구축이 필요하다.
(4) 건설인력 양성 및 관리체계의 개편
건설교통부 장관은 건설인력 수급실태를 조사분석 후 중장기 건설인력 종 합계획을 수립토록 한다. 또한 사업자단체를 통해 건설업체들의 고용보 험 가입을 독려하고, 일용근로자 적용 확대 홍보를 강화한다.
◦ 건설인력관리센터 기능 확대로 기능인력의 체계적 관리를 위하여 고용 보험 DB, 건설근로자 퇴직공제 DB를 활용하여 건설기능인력 관리에 필요한 통합 DB구축 추진이 필요하다.
◦ 충청권 건설인력양성기관의 확충과 호남권, 영남권 건설인력양성기관 의 신설이 필요하다.
◦ 해외 건설인력 활용의 유연성 확보 및 다양화가 필요하다.
◦ 숙련공 문제 발생시 단기 대책으로는, 준숙련공들에 대해 3~6개월 단 기교육프로그램을 실시하는 등의 대책마련이 가능하다.
3. 부동산시장 모니터링 방안
대규모 도시개발사업의 부동산 시장에 대한 영향은 실로 막대하여, 행정 중심복합도시, 기업도시, 혁신도시의 기본구상안 마련에 있어서 부동산 투기 방지 등의 부동산 시장 안정대책은 이제 필수적인 계획의 구성요소 로 다루어지고 있다. 특히 행복도시 및 혁신도시, 기업도시 계획은 국가적 인 신도시 개발사업으로 후보지 및 그 주변지역의 범위가 전국적이고 광 범위하여, 계획추진에 따른 부동산 시장의 변화를 모니터링하고, 시의적 절한 대책을 마련할 필요가 있다. 부동산시장을 모니터링하기 위한 현재 의 방법과 관련제도5) 등은 다음과 같다.
부동산 현황자료 수집
(collecting)
부동산 현황자료 수집(collecting) 분석&예측
(analysis & prediction)
분석&예측(analysis & prediction) 제도적 실행
(action)
제도적 실행(action)
•전국지가 변동률조사
•토지거래통계
•전국지가동향조사
•전국지가 변동률조사
•토지거래통계
•전국지가동향조사
•부동산시장 조기경보 시스템
•부동산투기 조기경보 시스템
•토지투기예고지표
•부동산시장 조기경보 시스템
•부동산투기 조기경보 시스템
•토지투기예고지표
•투기지역(토지, 주택)
•투기과열지구
•주택거래신고지역
•토지거래허가구역
•투기지역(토지, 주택)
•투기과열지구
•주택거래신고지역
•토지거래허가구역
<그림 Ⅲ-1> 부동산시장 현황파악을 위한 관련 조사
5) 부동산시장 모니터링 현황과 제도에 대하여는 「토지DB를 활용한 부동산시장 상시모니터링체계 구 축방안 연구」(국토연구원, 2005)를 상당부분 인용하였다.
1) 부동산 DB 현황
(1) 전국지가변동률조사
전국지가변동률조사는 국토계획법 제125조 및 동법 시행령 제125조 의 규정6)에 의거 구축되고 있는 통계자료로써 1979년에 시작되어 1987 년부터 현재와 같은 모니터링 체계를 갖추게 되었다. 전국지가변동률조 사는 전국적인 지가변화 동향을 파악, 정책수립에 활용하는것이 목적인 조사 자료로 시․군․구의 4만5000개의 표본지를 대상으로 토지의 용도지역 별, 이용 상황별 지가의 변동률을 파악하는 것이다.
구체적인 조사절차로 우선 건설교통부에서 표준지를 선정하고 감정평 가법인에서 조사평가를 실시하며 이를 근거로 한국토지공사에서 최종적 인 지가지수 및 지가변동률을 산정, 조사 결과를 건설교통부에서 발표한 다. 과거 분기별 1회, 즉 매년 4회 조사되어 발표되었으나, 최근에 지가변 동 등의 변화가 심해진 국내 부동산시장 상황을 보다 현실적으로 파악하 기 위해 2005년부터는 매월 1회 조사되고 있다. 전국지가 변동률 조사 자료는 한국토지공사 홈페이지를 통해 일반인들에게도 자유롭게 제공되 고 있는 자료들이다. 따라서 토지시장과 관련된 가장 보편적인 자료라 판 단할 수 있을 것이다. 또한 정책수립의 목적뿐만 아니라 학술적인 활용도 또한 높은 범용자료이지만 실질적인 매매가격이 아닌 표본지 중심의 감정 가격을 근거로 지가변동률을 산정하고 있기에 시장상황을 정확히 반영하 지 못하고 있다는 일부의 지적이 있으며 행정구역 단위 중심의 집계가 이 루어지고 있어 행정구역 단위 이외의 탄력적인 분석 등을 실행하는데 어 려움이 있다.
6) 건설교통부장관 또는 시․도지사는 토지정책의 수행을 위한 자료를 수집하기 위해 지가의 동향 및 토지거래의 상황을 조사하여야 하며 년1회 이상 지가의 동향 및 토지거래의 상황, 기타 필요한 자료
1. 표준지 선정
(건설교통부)
2. 표준지지가조사 및 평가
(감정평가법인)
3. 지가변동률 산정
(한국토지공사)
4. 전국지가변동률 발표
(건설교통부)
<그림 Ⅲ-2> 전국지가변동률 조사절차
구분 내용
조사대상 전국 거래대상 모든 토지중 표본지 4만5000필지
(※전국 247개의 시․군․구를 기초단위로 조사) 조사주기 매월 1회(년 12회)
조사기준일 해당월의 다음달 1일(ex : 1월의 경우 2월 1일이 기준일) 지가지수
산출방식
지가지수 산정(Laspeyres 수정산식 이용)
(2005년 1월 1일을 기준으로 하여 매월별 지수를 산정함) 지가변동률
산정 방법
월별 변동률 = ((당햐월 지가지수/전월 지가지수)-1)X100
누계 변동률 = ((당해월 지가지수/연초 지가지수)-1)X100
지가지수 산정항목
행정구역별 : 전국, 대도시, 시지역, 군지역, 시․도, 시․군․
구
용도지역별 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 관리지 역, 농림지역, 자연환경보전지역
이용상황별 : 실제 토지이용상황을 기준으로 전, 답, 주거용 (대), 상업용(대), 임야, 공장용지, 기타
자료 : 한국토지공사
<표 Ⅲ-4> 지가변동률 조사 개요
(2) 토지거래통계
토지거래 통계는 1991년 1월부터 매월 작성되어 발표되고 있는 자료 로 부동산 투기억제 시책 등 토지정책의 효율성을 높이고 토지시장과 국 가 경제지표와의 상관관계 분석 등을 위한 기초자료로 활용하기 위해 구 축되는 자료이다. 토지공사가 전국의 토지거래 현황을 시․군․구 단위로 축 적되는 검인계약서 관련 기초 데이터를 취합․통계처리하고 건설교통부가 최종적으로 발표하는 모니터링 결과물이다. 토지거래통계가 활용되는 것 은 외지인 거래 급증지역 등 투기조짐 지역의 파악과 토지거래 허가구역 의 지정 또는 해제를 위한 의사결정의 지표로 활용되고 있으며 추가적으 로 각종 부동산 투기억제 시책의 효과 측정과 규제완화 및 개발사업의 시 행에 따른 거래동향추이를 분석하는데 활용되고 있다.
구 분 내 용
통 계 대 상 일정기간 동안의 토지거래 계약허가 및 검인되는 모든 토지거 래
통 계 주 기 매월 1회(년 12회) 통 계 기 준 일 매월 말일 통 계 자 료 발
간 매분기 1회(연 4회)
항목별 통계방법
① 용도지역별 거래현황 : 도시계획 구역과 도시계획 구역 외 지역으로 구분하고, 도시계획 구역은 다시 주거, 상업, 공업, 녹지 및 미지정지역으로 세분 : 허가 및 검인 처리시 토지이 용계획 확인원 등을 확인
② 지목별 거래현황 : 전, 답, 대지, 임야, 공장용지 및 기타로 구분 : 지목별 거래현황은 『현실지목』을 기준으로 작성
③ 매입자 거주지별 거래현황 : 관할 시․군 구내, 시․도내, 관 할 시․도외로 구분
④ 거래주체별 거래현황 : 개인→개인, 개인→법인, 개인→기타, 법인
기타 통계 방 법
① 거래건수는 『필지수』를 기준으로 산정
② 교환거래인 경우에는 2건의 부동산 거래가 이루어진 것으로 처리(각 당사자가 매수인 및 매도인이 됨)
자료 : 한국토지공사
<표 Ⅲ-5> 토지거래 통계 절차 및 조사방법
토지거래통계는 정책효과의 분석과 토지거래 허가 지역의 해제와 같 이 시간적으로 시급함이 비교적 적은 사안에 대해서는 활용이 가능하다.
하지만 통계자료의 강점인 보편성은 “토지거래통계”의 주된 목적인 부동 산 투기억제를 위한 시책의 빠른 수립과 집행의 한계성을 제공했으며 부 동산 정책의 선제적 대응이 미흡하다는 평가 또한 이로 부터 기인하는 것 으로 판단된다.
(3) 전국지가동향조사
전국지가동향조사의 목적은 대규모 개발사업의 추진과 같이 지역적 토지시장의 급격한 변화가 예상되거나 변화가 진행 중인 일부지역의 토지 시장을 조사하고 이에 대한 적절한 대처를 위한 자료의 제공이며 대외적 발표를 위한 자료가 아닌 내부적인 이용을 위한 조사방식이기에 구체적인 조사와 분석방법을 파악하는데 한계가 있다. 타 조사방식과 다르게 조사 가 필요한 지역과 기간이 정해진 상태에서 운영이 되는 조사방식이며 세 부적인 내용과 종류는 <표 Ⅲ-6>과 같다.
표에서와 같이 목적과 조사 방식에 큰 차이는 없지만 지역적 부동산 시장에 많은 영향을 끼칠 수 있는 개발사업과 행정중심복합도시 사업의 시행에 따른 영향권에 속하는 지역을 중심으로 조사가 이루어진다고 판단 할 수 있을 것이다.
조사는 조사가 필요한 지역에 한국토지공사 직원이 직접 투입되면서 시작된다. 우선 전국지가변동률조사의 기준이 되는 표준지를 중심으로 업 무적 협력관계를 맺은 중개사무소를 통해 보수적 가격을 1차 조사하고 추 가적으로 협력관계를 맺지 않은 제3의 중개사무소와 현지인들과의 접촉7)
7) 한국토지공사 직원이 토지를 매입하기 위해 타지에서 현지를 방문한 고객으로 위장, 조사하는 것으로 공사 내부적으로는 “위장조사”라 하고 있으며 부동산 관련업계에서 흔히 사용되고 있는 조사방식이 다.
을 통해 조사를 실시, 정보 제공원을 다양화 하여 취득 정보를 객관화 시 키려 노력한다.
구 분 목 적 조사
주기 모 니 터 링 순 서 정기지가동향조사
(現토지시장불안우려 주요개발사업지역 토지시장동향조사)
개발사업에 따른 투기 발생이 우려되는 지역의 시장 변동상황 파악
2회 /월
① 토공 직원의 해당 지역 투입
② 공인중개사, 현지인과의 면담 및 위장 조사
③ 공부 발급량 등 조사
④ 관련 내부 자료 취합 및 통 계 분석
④ 내부 보고용 자료 작성 개발제한구역동향
조사
개발제한구역의 해제 등에 따른 토지시장의 변화
파악
2회 /월
특별지가동향조사 (現 충청권 부동산시장 동향조사)
행정수도 주변지역의 토지시장 변화
파악
1회 /주
<표 Ⅲ-6> 전국지가동향조사의 종류
조사된 가격관련 기초 자료들을 기준으로 월별로 집계되는 전국지가 변동률조사 결과와 해당 지자체에서 집계되는 공부 발급량을 참조하여 종 합적인 분석을 실시한다. 최종적인 분석 결과물은 보고서 양식으로 작성 되어 건교부 및 기타 유관 기관에 보고될 뿐 외부로 발표되지 않는 지극히 패쇄적인 조사방식으로 부동산114와 같은 민간부문 정보 회사에서 실시 하고 있는 맞춤형 조사방식과 유사하다.
전국지가동향조사는 한국토지공사의 조사에 의해 결과물은 건교부 및 기타 유관기관에 제공되고 있어 정보 소비자가 제한적이다. 또한 조사과 정에서 접할 수 있는 비공식적 정보(소문, 투기세력의 움직임 등) 또한 획득할 수 있는 장점이 있는 현장 지향적인 조사방식이다. 즉, 일반적인 통계자료들과는 달리 현장 지향적이며 탄력적 운영이 가능하기에 기타 자
