(1) 부동산산업 내부의 투명성 제고
부동산산업은 기본적으로 타인에게 부동산관련 서비스를 제공하는 산업으로서 부동산산업의 성장 및 발전을 위해서는 시장의 신뢰가 중요하기 때문에 부동산 서비스시장의 투명성은 계속 강조되어야 한다. 존스 랑 라살(JLL: Jones Lang Lasalle) 은 전 세계 사업 네트워크와 투자관리회사의 조사에 의하여 수집한 자료를 기초로 1999년부터 글로벌 부동산시장을 5단계의 등급으로 나누어 투명성의 정도를 판단하 고 있다. JLL의 투명성지수 보고서에 따르면 세계적으로 부동산시장의 투명성은 꾸준하게 향상되고 있는 반면, 한국의 부동산투명성 수준은 경제발전에 비해 그 수준이 미흡하다고 지적하고 있다. 예컨대 한국의 투명성 순위는 2010년에 전체 81개국 중 42위, 2014년에 전체 102개국 중 43위, 투명성 정도는 모두 3등급으로 중국과 인도의 주요 도시와 같은 위치에 불과한 것으로 조사되었다.16)
16) Jones Lang Lasalle. 2010. Real Estate Transparency Index. p19; Jones Lang Lasalle.
2014. Global Real Estate Transparency Index: 11.
172 부동산산업의 경제적 파급효과 및 육성방안 연구
부동산시장의 투명성이 낮은 것은 부동산산업의 투명성이 낮은 것과 맥을 같이한다.
따라서 우리 부동산산업의 투명성을 높이는 일이 시급하다. 부동산이 통상적인 유가증 권과 다른 특성을 가지고 있다는 점을 반영할 수 있도록 부동산의 개발ㆍ투자ㆍ유통ㆍ 관리 부문에서 해당 부동산에 대한 정밀실사보고서(due diligence) 및 서비스제공업체 등에 대한 제반 정보의 공시기준을 확립할 필요가 있다. 아울러 우리의 부동산 등기가 공시기능만 있고 공신력이 부인되는 현실을 감안하여 권원보험제도(title insurance) 를 제도화 하는 방안도 검토할 필요가 있다. 부동산 서비스의 공급자와 소비자 당사자 간 발생하는 제반 업무를 제3자 입장에서 공정하게 수행할 수 있는 에스크로우제도가 우리사회에 2000년대 중반에 도입된바 있다. 그렇지만 현실적으로 에스크로우 제도 가 주로 부동산의 신규분양 과정에서만 일부 적용되고 있는 실정이기 때문에, 이를 부동산의 개발ㆍ투자ㆍ유통ㆍ관리 전 과정에서 적용할 수 있는 방안을 검토하여야 한다.
향후 부동산투자는 간접투자, 부동산활동은 임대ㆍ관리ㆍ자산운용업 등이 주도할 것으로 전망되기 때문에, 이들 산업에 참여하는 투자자를 보호하는 기능을 강화할 필요가 있다. 예컨대 부동산업체의 기업공개(IPO) 시 증권거래법을 준용한 기업공시 제도, 특히 사업설명서 및 자산실사제도의 엄격한 적용이 필요하다. 부동산업체에서 주주의결권 강화 등을 통해 기업지배구조 개선과 함께 투자자 보호를 위한 부동산업체 의 요건도 강화하여야 한다. 투자자보호와 관련한 국토부 및 금융감독기관의 감독기능 은 강화하여 사전적 및 사후적으로 부동산회사의 자산운영 건전성 등을 계속적으로 감시하여야 한다.
부동산업체의 도덕적 해이를 방지하는 것도 선결과제 중 하나다. 부동산업체의 업무영역은 자율성을 부여하되 인정된 업무 이외의 활동은 보다 확실히 제한하는 것도 필요하다. 특히 부동산투자회사의 경우 외부차입 시 사업 안정성을 위태롭게 할 정도의 과도한 부채를 통제할 수 있도록 부동산회사의 내부관리 요건을 강화하는 등 도덕적 해이를 방지할 수 있는 방안을 검토하여야 한다.
제 Ⅴ 장 부동산산업의 육성 및 관리방안 173 (2) 부동산산업 외부의 투명성 제고
대부분의 국가에서도 UN통계처의 국제표준산업분류(ISIC) 기준을 바탕으로 각국 의 사정을 반영하여 부동산산업의 범주를 정하고 있다. 따라서 산업분류체계의 재구성 은 한편으로는 국제기준의 준수, 다른 한편으로는 기존 체계의 연속성 유지를 종합적 으로 고려할 필요가 있을 것이다. 다만, 향후 부동산산업 관련 위성계정으로 재구성하 여 분석할 수 있도록 세분류 및 세세분류 기준을 보완하는 등 표준산업분류(K-SIC)의 세부 운영기준은 보완하여야 한다.
통계자료 수집 및 처리 과정의 정밀성은 확보하여야 한다. 부동산산업의 내재적 특성 중 하나는 산업간 겸업률이 높다는 데 있는바, 향후 부동산산업의 융복합현상이 진전될수록 K-SIC의 산업별 실태조사 과정에서 혼선을 초래할 가능성이 크다. 건설업 과 개발업의 겸업, 금융업과 부동산업의 겸업으로 해당 산업의 산출물이 건설업 및 금융업으로 분류될 가능성이 크다. 예컨대 부동산관리업의 경우 시설관리(FM)는 부동산관리업으로, 부동산관리(PM)는 사업지원서비스업으로, 자산관리(AM: asset management)는 금융업으로 분류되어 있다. 향후 개발공급업-중개업-감정평가업-임대관리업 등 각 전문분야별 부동산서비스가 융복합되는 부동산 종합서비스업이 도입되고 진전될수록 겸업업체의 통계처리를 어떻게 할 것인지 문제가 계속 발생할 것이다. 따라서 부동산관련 통계수집 및 처리방법 등의 개선을 위해 지속적으로 노력할 필요가 있다.
부동산산업의 구조개편 과정에서 새로운 부동산서비스업이 나타날 것이기 때문에 이들 산업군이 K-SIC의 산업별 실태조사 과정에서 누락되지 않도록 새로운 부동산산 업 활동에 대한 모니터링 수행능력을 제고하여야 한다. 예컨대 2012년 현재 우리 주택임대시장의 임대수입 규모는 28조 3천억 원 이상이지만 매출액은 5,739억 원만이 산업통계로 잡히는 등 주거임대업의 매출규모 등이 거의 파악되지 않고 있는 것이 현실이다.17) 새로 출현하고 있는 분야를 반영하지 못하거나(종합부동산업 등), 신고 에 의존하는 특성 상 통계에 잡히지 않는 경우(부동산경매업 등)도 있다.
17) 이상영. 2013. “민간 주택임대산업의 지속가능한 발전전략”. 전환기 부동산정책의 새로운 방향모색(하).
KDI: 148 & 154.