1) 부동산산업의 의의와 개념
산업이란 인간의 생활을 경제적으로 풍요롭게 만들기 위하여 재화나 서비스를 생산하는 경제조직(business)의 활동(activities)을 의미한다. 따라서 부동산산업(real estate activity 또는 real estate industry)이란 부동산을 매개로 개인 또는 기업 등이 수행하는 경제활동이라고 정의할 수 있다. 그런데 어느 활동까지를 부동산산업이라고 말하는 것인지에 대해서는 아직 통일된 개념이 없다. 이 때문에 학계 및 실무진에서는 부동산산업을 다양하게 정의하고 있다.
학계에서 그동안 정의한 부동산산업은 다음과 같이 요약할 수 있다.1) 먼저, 일본 학계에서 가마지 교수는 부동산산업을 중개 및 매매업(유통업), 개발 및 분양업,
26 부동산산업의 경제적 파급효과 및 육성방안 연구
임대경영업, 관리업 등 네 가지로 분류하고 있다. 다마라ㆍ무라마 교수는 임대업(빌딩 임대, 점포임대, 주택임대), 주택분양업(건설업, 아파트업), 매매업, 중개업 등 네 가지로 분류하고 있다.
둘째, 서구 학계에서 A.A. Ring 교수는 부동산산업을 대행업, 투자업, 매매투기업, 빌딩건축업, 행정서비스업, 중개업, 관리업, 감정평가업, 상담업, 재산보험업 등 열 가지로 분류하고 있다. A.A. Ring & J. Dasso 교수는 부동산 금융 및 투자업, 개발업, 중개업, 서비스업 등 네 가지로 분류하고 있다. 한편, M.A. Unger & G.R. Karvel 교수는 부동산마켓팅, 부동산상담, 매매 및 투자업, 모회사와 방계회사의 부동산활동, 협동조합의 투자, 정부의 금융활동, 연구조사업, 건물수선업, 미국부동산협회(NAR) 의 활동 등 아홉 가지로 분류하고 있다. W.M. Shenle 교수는 민간활동으로서 토지개발 업, 건설업, 마켓팅, 평가업, 금융업, 관리업, 상담업, 관련 기업의 조합(syndication)활 동, 투자업 등 아홉 가지로 분류하고, 부동산산업 관련활동으로 권리보증업, 재산보험 업, 부동산변호사업, 측량업, 건축업, 교육업 등 여섯 가지로 분류하고 있다.
셋째, 한국 학계에서는 김영진 교수는 부동산산업을 거래업(부동산서비스업, 임대 업, 기타), 공급업(개발업, 주거용 공급업, 비주거용 공급업, 기타) 등으로 분류하였다.
이태교 교수는 개발업(택지조성 및 분양, 주거용 주택분양, 비주거용 건물분양, 전원개 발분양, 도시개발, 준설매립분양, 레저개발분양, 기타)과 부동산서비스업(임대업, 관리업, 중개업, 상담업, 감정평가업, 부동산금융업, 이행대행업, 권리보증업, 기타) 등으로 분류하였다. 김재덕 교수는 부동산개발업, 임대업, 서비스업으로 분류하였으 며, 방경식ㆍ장희순 교수는 부동산공급업(택지개발업, 건물분양업, 복합개발업, 도시 개발업), 임대업(토지임대, 건물임대, 복합임대), 부동산서비스업(중개업, 감정평가 업, 관리업, 상담업, 권리보증 및 보증업, 부동산금융업) 등으로 분류하였다.2) 끝으로 조주현 교수는 부동산의 개발, 이용, 거래의 전 과정에서 제공되는 모든 종류의 서비스를 망라하여 부동산의 매매, 중개, 건설팅, 평가, 관리, 법률, 금융, 보험, 세무, 회계, 광고업 등을 포괄하는 것으로 분류한 바 있다.3)
1) 이창석.1997. 신부동산학개론. 형설출판사: 287-289.
2) 방경식ㆍ장희순. 2009. 부동산학총론. 부연사: 135-143.
제 Ⅱ 장 부동산산업의 의의와 위상 27 2) 현행 부동산산업 분류제도
이러한 개념을 바탕으로 현실세계에서 부동산산업은 유엔 통계처에서 제시한 기본 틀을 바탕으로 분류한다. 여기에는 두 가지가 있다. 하나는 한국은행의 산업연관 표 상 부동산산업이고, 다른 하나는 통계청의 한국표준산업분류체계 상 부동산산업이 다.
(1) 한국은행의 산업연관표 상 부동산산업4)
UN 통계처(United Nations Statistics Division)는 국민계정체계(SNA: System of National Accounts) 기준을 작성하여 각국에 사용을 권고하고 있다.5) SNA는 국가경제 전체를 종합적으로 파악하기 위하여 모든 경제주체의 경제활동 결과를 편제하는 국제기준으로, 5대 국민계정인 산업연관표, 국민소득통계, 자금순환표, 국제수지표, 국민대차대조표를 편제하는 기본 틀이다. SNA는 1953년에 처음 제정된 후 1968년, 1993년, 2008년 등 네 차례에 걸쳐 개정되었다. 2008년에 개정된 SNA는 부동산산업을 다음에서 보는 국제표준산업분류(ISIC: International Standard Industrial Classification)에서 규정한 범주, 즉 부동산의 매매, 임대, 기타 감정평가 및 에스크로우(escrow) 등 부동산서비스를 제공하는 활동으로 정의하고 있다.
한국은행(2011년)이 UN 통계처의 제4차 국민계정체계(SNA) 개정을 반영하여 분류한 산업연관표 상 부동산산업은 ‘주거서비스업, 부동산 임대 및 공급업, 부동산관 련서비스업’ 등 크게 세 가지이다. 여기에서 주거서비스업은 개인이 소유하는 주택(회 사 및 공공기관이 소유하는 사택 포함)에 대한 귀속임대료와 임대주택에 대한 실제임 대료를 포함한다. 부동산 임대 및 공급업은 사무용, 상업용, 공업용 등 비주거용 건물을 임대하는 산업활동과 농장, 택지, 공업용지 등의 부동산을 개발ㆍ공급하는 활동 및 전문 분양업 등을 포괄한다. 끝으로 부동산관련서비스업은 우리가 흔히
3) 조주현. 2012. 부동산학원론. 건국대학교 출판부: 82-83.
4) 한국은행. 2011. 2009년 산업연관표: 30.
5) 유엔 통계국 (UN Statistics Division). 2014.5. 국민계정체계.
http://unstats.un.org/unsd/nationalaccount/sna.asp
28 부동산산업의 경제적 파급효과 및 육성방안 연구
6) 통계청. 2014. 한국표준산업분류. http://kssc.kostat.go.kr/ksscNew_web/index.jsp#
7) 유엔 통계처 (UN Statistics Division). 2014. 5. 국제산업분류체계. ISIC Revision 4.
http://unstats.un.org/unsd/cr/registry/regcs.asp?Cl=17&Lg=1&Co=K
제 Ⅱ 장 부동산산업의 의의와 위상 29
자료: 통계청. 2014. 한국표준산업분류. http://kssc.kostat.go.kr/ksscNew_web/index.jsp#
통계청이 ISIC의 제4차 개정사항을 반영하여 2008.2.1.일에 개정한 제9차 한국표준 산업분류(KSIC)에 따르면 부동산산업은 부동산의 임대, 구매, 판매에 관련되는 산업 활동으로 직접 건설한 주거용 및 비주거용 건물의 임대활동과 토지 및 기타 부동산의 개발, 분양, 임대활동을 포함한다. 다만, 묘지 개발공급 및 임대업(장례식장 및 관련서 비스업: KSIC 9692)은 제외한다.
30 부동산산업의 경제적 파급효과 및 육성방안 연구
자료: 통계청. 2014. 한국표준산업분류. http://kssc.kostat.go.kr/ksscNew_web/index.jsp#
먼저, 부동산 임대업은 자기 소유 또는 임차한 각종 부동산을 임대하는 산업활동을
제 Ⅱ 장 부동산산업의 의의와 위상 31
세계노동기구(ILO: International Labor Organization)는 1958년에 국제표준직 업분류(ISCO-58) 기준을 제정하여 각국에 사용을 권고하고 있다. 통계청은 1963년
8) 통계청. 2014. 한국표준직업분류. http://kssc.kostat.go.kr/ksscNew_web/index.jsp#
32 부동산산업의 경제적 파급효과 및 육성방안 연구
대분류 중분류 소분류
SF01 지리/지역/관광 SF06 부동산
SF0601 부동산경제/부동산금융 SF0602 부동산분석/감정평가 SF0603 부동산정책/부동산조세 SF0604 부동산개발/관리 SF0605 부동산중개
SF0699 달리 분류되지 않는 부동산
② 미래창조과학부의 국가과학기술표준분류 상 부동산산업9)
국가과학기술 표준분류체계는 과학기술분야에 대한 국가표준 분류틀이다. 과거에 는 교육부에서 이 업무를 담당하였으나 2013년부터는 미래창조과학부에서 이 업무를 담당하고 있다. 2014.3월에 개정된 국가과학기술 표준분류체계 상 부동산산업은
‘부동산경제, 부동산금융, 부동산 분석, 감정평가, 부동산정책, 부동산조세, 부동산개 발, 부동산관리, 부동산중개’로 구성되어 있다.
<표Ⅱ-5> 미래창조과학부 국가과학기술표준분류의 부동산산업
자료 : 미래창조과학부. 2014. 국가과학기술표준분류체계.
③ 고용노동부의 사업체노동력조사통계분류 상 부동산산업10)
고용노동부는 종사자 1인 이상 사업체에 대해 매월 사업체노동력을 조사하여 보고서를 발간하고 있다. 사업체노동력조사 통계분류 상 부동산산업은 통계청의 한국표준산업분류를 준용하여 분류하고 있다.
3) 주요국가의 부동산산업 분류제도
대부분의 국가에서도 UN 통계처의 국제표준산업분류(ISIC) 기준을 바탕으로 각국 의 사정을 반영하여 부동산산업의 범주를 정하고 있다. 나라마다 분류번호는 다소 상이하더라도 부동산산업에 포괄하는 범위는 차이가 거의 없다.
9) 미래창조과학부. 2014. 국가과학기술표준분류. http://search.msip.go.kr/RSA/front/Search.jsp 10) 고용노동부. 2014.6. 사업체노동력조사보고서. http://laborstat.moel.go.kr/
제 Ⅱ 장 부동산산업의 의의와 위상 33 몇 개 나라의 부동산산업 분류체계를 살펴보면 다음과 같다. 북미 산업분류시스템 (NAICS)은 부동산산업을 ‘부동산임대업, 부동산중개업, 부동산관리업’으로 분류하 고 있다. NAICS에서는 부동산개발업을 부동산업이 아니라 건설업 분야로 분류한다.
우리나라에서 금융업으로 분류되는 부동산투자신탁(리츠)과 운수 및 보관업으로 분류되는 소규모 창고 및 저장소 임대업을 부동산 임대업에 포함하고 있다.11)
영국 표준산업분류(UK SIC)는 부동산산업을 ‘자기소유 부동산의 구매 및 판매, 자기소유 또는 임대한 부동산의 임대 및 운영, 정해진 수수료 또는 계약에 기초한 부동산 활동’으로 분류하고 있다. UKSIC에서도 부동산개발업을 부동산업이 아니라 건설업 분야로 부류하고 있다. 부동산 매매와 임대 대상물에는 우리와 달리 창고시설 이 포함되어 있다.
네덜란드 표준산업분류(NLSIC)는 부동산산업을 ‘부동산거래업, 부동산임대업 및 관리업’으로 분류하고 있다. 네덜란드 역시 부동산개발업을 건설업의 하나로 분류하고 있다. NLSIC의 특성 중 하나는 다른 나라와 달리 부동산 감정평가업을 별도로 구분하지 않고 있다. 감정평가업무가 부동산중개업, 금융업, 법률서비스업(공 증사 포함) 등에 걸쳐 있다고 보기 때문이다.
네덜란드 표준산업분류(NLSIC)는 부동산산업을 ‘부동산거래업, 부동산임대업 및 관리업’으로 분류하고 있다. 네덜란드 역시 부동산개발업을 건설업의 하나로 분류하고 있다. NLSIC의 특성 중 하나는 다른 나라와 달리 부동산 감정평가업을 별도로 구분하지 않고 있다. 감정평가업무가 부동산중개업, 금융업, 법률서비스업(공 증사 포함) 등에 걸쳐 있다고 보기 때문이다.