이 연구보고서는 주택의 건설과 공급 및 관리에 관한 법제에 국한시켜 연 구대상을 한정하고자 한다. 이와 같은 시각에 초점을 맞출 경우 한국법제연 구원이 발간․보급하고 있는 대한민국현행법령집 제34편 제2장은 “주택”이 라는 제목아래 수록하고 있는 법률이 주요 고찰의 대상이 된다18). 즉 “주택 건설촉진법”, “임대주택법”, “택지개발촉진법” 및 “대한주택공사법”이 수록되 어 있는 바, 이들 법률의 주요 내용을 먼저 간략히 정리한다.
(1) 주택건설촉진법
주택건설촉진법은 “주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 모든 국민의 주거수준의 향상을 기하기 위하여 주택의 건설․공급과 이를 위한
18) 건설교통부 주택도시국도 그 홈페이지에서 법령의 체계도를 소개하면서 위와 같은 네 가지 법률 이외에 “도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법(이하 ”주거환경개선 법“이라 약칭”을 추가하고 있다. 그러나 건설교통부가 주거환경개선법을 주택관련법제의 체계에 직접 포함시킨 것은 법률을 바르게 분류하는 방법이라 할 수 없다. 주거환경개 선법을 포함시키고자 할 경우 도시재개발법이 함께 고려되어야 하기 때문이다. 도시재 개발법과 주거환경개선법은 주택건설촉진법상의 재건축제도와 함께 불량주택의 정비를 통한 도시기능의 회복을 위하여 통합적으로 고려되어야 한다. 따라서 주거환경개선법은 좁은 의미의 주택관련법령의 체계에 포함시키지 아니함이 타당할 것이라 생각한다.
자금의 조달․운용등에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 1977년 12월 31일 법률 제3075호로 제정된 법률이다. 이 법률은 지난 25년간 운 용되면서 34차례나 개정되었다19). 그러나 전면개정은 없었다. 주택정책과 관련된 각종 문제점이 제시될 때마다 임시방편의 땜질 위주로 개정되다 보 니, 삭제된 조문도 많고, 경우에 따라 제10조의2, 제10조의3……제10조의6 등의 방식으로 조문이 신설되기도 하여 법률은 누더기와 같은 모양을 하고 있다.
주택건설촉진법은, 위에서 언급한 바와 같이, 매우 다양한 요소를 한 법률 속에 담고 있다. 이와 같은 이유로 다른 법률과는 달리 매우 이례적으로 3개 의 각각 다른 시행령과 4개의 각각 다른 시행규칙을 가지고 있는 매우 특이 한 법률이다.
시행령으로는 첫째, 주택건설촉진법의 시행에 관하여 필요한 사항을 규정하 기 위한 본래의 시행령으로서 주택건설촉진법시행령이 제정․시행되고 있다.
둘째, 주택건설촉진법 제3조․제31조․제45조 및 제45조의3의 규정에 의하여 주택의 건설기준, 부대시설․복리시설의 범위․설치기준, 대지조성 기준, 공업화주택의 인정절차등에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 주택건설기준등에관한규정이 제정․시행 되고 있다.
셋째, 주택건설촉진법의 규정에 의하여 공동주택의 관리에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 공동주택관리령이 제정․시행되고 있다. 이 대통령 령은 실제적으로 법률에 별다른 위임근거규정이 없이 법률 사항을 직접 대 통령령에 규정하여 시행하고 있는 것으로서 매우 많은 문제점을 내포하고 있다. 이에 관하여는 뒤에서 보다 상세히 언급한다.
시행규칙으로는 첫째, 주택건설촉진법 및 동법시행령의 시행에 관하여 필 요한 사항을 규정함을 목적으로 주택건설촉진법시행규칙이 제정․시행되고 있다.
둘째, 주택건설촉진법 제45조제1항제1호의 규정과 주택건설기준등에관한 규정에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으 로 주택건설기준등에관한규칙이 제정․시행되고 있다.
19) 이 법률의 개정연혁은 한국법제연구원, 대한민국 법률연혁집, 제29권 참조.
제 4 절 주택관련 법제의 종류와 그 주요 내용
셋째, 주택건설촉진법 제32조의 규정에 의하여 주택 및 복리시설의 공급 조건․방법 및 절차등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 주택공급에관한규 칙이 제정․시행되고 있다. 이 규칙은 시행령이 없이 직접 시행규칙에 위임 되어 시행되고 있는 것으로서 역시 많은 문제점을 드러내고 있다.
넷째, 주택건설촉진법 및 공동주택관리령의 시행에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 공동주택관리규칙이 제정․시행되고 있다.
이 법률은 본 연구의 가장 중요한 대상이 되는 법률이다.
이 법률의 내용과 각종 문제점에 관하여는 뒤에서 보다 상세히 언급한다.
(2) 임대주택법
임대주택법은 “임대주택의 건설․공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임택주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도 모함을 목적”으로 1984년 12월 31일 제정․공포된 법률이다. 이 법률은 제 정당시에는 임대주택건설촉진법이었으나 1993년 전문개정되면서 법률의 명 칭이 현행과 같이 되었다.
이 법률이 규정하는 임대주택이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주 택 및 매입임대주택을 말한다20).
이 법률은 임대주택의 우선건설 원칙21), 임대주택의 건설재원22) 등을 규
20) “건설임대주택”이라 함은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택과 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제33조의 규정 에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로 서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택을 말하며, “매입임대주택”이라 함은 임대사업자가 매매등에 의하여 소유 권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.
21) 이 법률은 제4조에 “건설교통부장관은 주택건설촉진법 제4조의 규정에 의한 주택건 설종합계획을 수립함에 있어서 임대주택건설에 관한 사항을 포함시켜야 한다. 지방자치 단체 및 대한주택공사는 주택을 건설함에 있어서 임대주택을 우선 건설하여야 한다”고 규정하여 임대주택 우선의 원칙을 천명하고 있다.
22) 이 법 제5조는 “건설교통부장관은 임대주택의 원활한 건설을 촉진하기 위하여 주택건 설촉진법 제10조의 규정에 의한 국민주택기금중 대통령령이 정하는 재원을 임대주택의 건설에 우선 사용할 수 있다. 제1항의 규정에 의하여 임대주택의 건설에 사용되는 국민 주택기금은 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 장기저리로 융자하여야 한다. 정부는 매 년 예산의 범위안에서 임대주택의 건설에 소요되는 자금을 세출예산에 계상하여야 한 다”고 규정하여 임대주택의 건설재원을 법률상 명시하고 있다.
정한 후, 임대사업자의 등록, 임대사업자에 대한 택지의 우선공급, 분양되지 아니한 주택의 우선공급, 간선시설의 우선설치, 공익사업을위한토지등의취 득및보상에관한법률에 관한 특례등 임대사업자에 대한 각종 우대조치와 함 께, 임대주택의 매각제한, 임대주택의 전대제한, 건설임대주택의 임대조건, 건설임대주택의 무주택세대주에의 우선매각, 임대조건의 신고 등 각종 규제 규정을 두고 있다.
아울러 임대주택의 관리, 특별수선충당금의 적립, 표준임대차계약서 등 임 대주택의 관리에 관한 사항을 규정하면서, 임대사업자와 임차인대표회의간 의 분쟁을 조정하기 위하여 임대주택분쟁조정위원회를 설치함을 규정한다.
임대주택법에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 임대주택법 시행령이 제정․시행되고 있으며, 임대주택법 및 동법 시행령에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적 으로 임대주택법시행규칙이 제정․시행되고 있다.
이 법률은 임대주택의 건설에 관한 기본법으로 역할을 한다. 임대주택의 건설 및 공급이 이 연구의 주제가 되는 한도 안에서 이 법률은 본 연구의 대 상이 된다.
(3) 택지개발촉진법
택지개발촉진법은 도시지역의 시급한 주택난을 해소하기 위하여 주택건설 에 필요한 택지의 취득․개발․공급 및 관리등에 관하여 특례를 규정함으로 써 국민주거생활의 안정과 복지향상에 기여함을 목적으로 1980년 12월 31 일 제정․공포된 법률이다.
이 법률은 택지개발예정지구의 지정 및 해제23), 택지개발사업의 시행자, 택지개발계획의 승인, 택지개발사업실시계획의 승인 등에 관하여 규정하고 23) 이 법률 제3조는 “건설교통부장관은 주택건설촉진법 제4조제1항의 규정에 의한 택지
수급계획이 정하는 바에 따라 택지를 집단적으로 개발하기 위하여 필요한 지역을 예정 지구로 지정할 수 있다. 건설교통부장관이 제1항의 규정에 의하여 예정지구를 지정하고 자 하는 때에는 미리 관계중앙행정기관의 장과 협의하고, 당해 지방자치단체의 장의 의 견을 들은 후 주택건설촉진법 제4조의 규정에 의한 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 야 한다”고 규정하여 택지의 계획적 개발을 위한 계획규정을 두고 있다. 아울러 택지개
수급계획이 정하는 바에 따라 택지를 집단적으로 개발하기 위하여 필요한 지역을 예정 지구로 지정할 수 있다. 건설교통부장관이 제1항의 규정에 의하여 예정지구를 지정하고 자 하는 때에는 미리 관계중앙행정기관의 장과 협의하고, 당해 지방자치단체의 장의 의 견을 들은 후 주택건설촉진법 제4조의 규정에 의한 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 야 한다”고 규정하여 택지의 계획적 개발을 위한 계획규정을 두고 있다. 아울러 택지개