1) 一般仲介契約(Open Listing Contract)
일반중개계약이란 한 사람의 중개의뢰인이 여러 부동산중개업자에게 의뢰한 후 먼저 거래를 성사시킨 부동산중개업자에게 보수를 지불하는 형태의 부동산중 개계약으로서 공인중개사법 제22조에 규정되어 있다. 일반중개계약은 특별한 형 식없이 중개의뢰인의 중개 청약과 중개업자의 승낙으로 이루어지는 불요식 낙성 계약으로서 통상 구두로 체결되므로 중개계약당사자, 특히 중개의뢰인의 입장에 서 선호하는 계약유형이다. 형식에 구속을 받지 않고 구두로 간편하게 이루어진 다는 점에서는 긍정적이라고 하겠으나 계약 당사자가 중개계약에 따라 반드시 부동산거래계약을 성사시켜야 하는 강제적인 의무와 책임이 없는 관계로 대부분 의 경우 부동산중개업자에게는 불리한 중개계약이라고 할 수 있다. 즉 중개의뢰 인은 부동산중개업자에게 의뢰한 후에도 스스로 거래 상대방을 찾아서 부동산중 개업자를 배제시킨 채 직접 거래계약을 체결할 수 있으며, 이러한 경우 중개의뢰 인은 중개업자에게 중개수수료를 지불할 의무가 없다. 그리고 다수의 부동산중개 업자 중 누구든지 먼저 부동산거래계약을 성립시킨 자 만이 중개보수청구권을 가진다.50)
2) 專屬仲介契約( Exclusive Agency Listing Contract)
전속중개계약은 특정한 중개업자와, 반드시 법령상 정해진 표준계약서에 의 하여 체결하도록 함으로써, 대부분 불특정 다수의 중개업자와, 비서면화로 이루 어지는 일반중개계약의 단점을 상당부분 보완해 주는 중개계약의 유형이라고 할 수 있다. 부동산중개업법 제4차 개정(1993. 12. 27 법률 제4628호)에 의하여 처음 도입되었으며, 현행 공인중개사법 제23조에 규정되어 있다. 전속중개계약의 표준 약관상 부동산중개의뢰인은, 특정한 부동산중개업자에게만 중개의뢰를 하도록 하 고 있음에 따라, 중개계약 기간 중에 부동산중개의뢰인이 다른 부동산중개업자를 통하여 부동산거래계약을 체결하게 되더라도, 전속중개계약상의 중개업자는 중개 의뢰인으로부터 전속중개계약으로 정한 중개수수료를 받을 수 있다. 즉, 부동산 중개의뢰인은 그 부동산중개계약의 전속중개계약 기간 중에 다른 부동산중개업 자에게 중복하여 중개의뢰를 해서는 안된다는 의무를 부담하고 있다. 그러므로 50) 이증수, “부동산중개계약에 관한 연구”, 영남대학교대학원 석사학위논문, 2002, p.20.
부동산중개의뢰인이 다른 부동산중개업자를 통하여 거래를 성사시킨 경우에도, 중개에 관하여 전속적 권한을 부여받은 부동산중개업자에게 보수지급의무를 부 담하게 되는 것이다. 전속중개계약을 체결할 때 유효기간에 관한 규정을 두지 아 니한 경우에는 해지가 없는 한 불확정적인 전속중개계약이 유효하게 존재한다고 보는 것이 다수설이다.51) 전속중개계약은 부동산중개업자에게 중개권을 독점적으 로 부여하는 점에서 후술하는 독점중개계약과 같다. 그러나 중개의뢰인이 직접거 래를 성사시킨 경우에는 중개수수료를 중개업자에게 지급하지 않아도 되는 점에 서, 중개의뢰인이 직접 거래를 성사시키는 경우에도 중개수수료를 중개업자에게 지급해야 하는 독점중개계약과는 다르다. 이러한 전속중개계약은 부동산거래정보 망에 중개대상물을 등록함으로써 빠른 시간 내에 거래를 성사 시킬 수 있을 뿐 만 아니라 부동산중개업자에게는 약정한 중개계약기간 동안 중개보수가 안정적 으로 보장된다는 장점도 있지만, 일반중개계약과는 달리 한 부동산중개업자에게 만 중개를 의뢰하기 때문에 그 중개업자가 실력이 없거나 불성실한 경우에는, 중 개의뢰인에게 불측의 손해를 줄 수 있다는 단점이 있다.
3) 獨占仲介契約(Exclusive Right-to-Sell Listing Contract)
독점중개계약은 부동산 중개에 있어서 독점적인 권리를 특정 부동산중개업자 에게 부여하는 계약의 방식을 말한다. 일단 독점중개계약이 체결되면 약정기간 중에는 거래계약을 누가 성립시켰는가에 관계없이 독점중개계약을 약정한 부동 산중개업자가 그 중개수수료를 받게 된다. 이를 독점매도권중개계약 이라고도 한 다. 중개의뢰인이 다른 중개업자를 통하지 않고 자신이 직접 부동산을 거래하였 더라도 독점중개계약을 체결한 부동산중개업자에게는 약정한 중개수수료를 지급 해야 하는 의무가 발생한다. 즉 이 독점중개계약은 약정한 부동산중개업자에게만 중개권한이 부여되어 있어 약정한 부동산중개업자 이외의 다른 자에게는 중개가 허용되지 않는 독점적 성질을 가진다.52) 따라서 대부분의 부동산중개업자는 이 독점중개계약을 선호한다. 독점중개계약의 장점은 부동산중개업자의 적극적 중개 를 고취시켜 중개대상물에 대한 충분한 조사와 확인, 적극적인 광고활동 그리고
51) 강해규 외, 전게서, p.138.
52) 김기수, 전게논문, p.53.
다른 부동산중개업자와의 긴밀한 협조 등으로 부동산중개업의 기업화를 촉진하 는데 도움을 주는 방식이라고 할 수 있다. 또한 이 방식은 부동산중개업자에게 보수청구권이 확실히 보장되므로 인해 부동산중개업자의 독창적인 중개활동과 판매기술 개발 촉진을 유도할 것이며 궁극적으로 부동산중개업의 발전에 기여하 게 될 것이다. 다만 부동산중개의뢰인이 중개기술, 지식 및 신뢰도의 함량이 부 족한 부동산중개업자와 중개계약을 체결한 경우 부동산중개의뢰인은 시간과 비 용의 낭비를 초래할 염려가 높다. 그리고 부동산중개의뢰인은 부동산중개업자가 어떠한 노력을 얼마만큼 하고 있는지 다른 부동산중개업자와 비교할 수 없다는 단점이 있다. 그러므로 이 제도의 도입은 부동산중개업자의 기업화․과학화된 중 개기술과 전문적인 지식 그리고 높은 공신력이 갖춰진 환경하에서만 가능하다고 할 수 있다.
4) 共同仲介契約(Multiple Listing Contract)
공동중개계약은 독점․전속중개계약의 형태를 변형 내지 보완한 것으로 부동 산중개업자단체 또는 다수의 부동산중개업자들이 공동으로 활동하는 조직에 중 개의뢰를 하는 방식을 말한다. 미국의 공동중개계약은 전속중개계약과 독점중개 계약의 발전된 모습으로 부동산중개의뢰인이 부동산의 처분권을 부동산중개업자 에게 완전히 이전하는 내용의 계약을 체결한다. 이러한 의미에서 보면 여기서 말 하는 공동중개계약은 1인의 중개의뢰인이 다수의 부동산중개업자에게 공동으로 중개를 의뢰함으로써 성립되는 수인의 공동중개계약과 구분된다. 이 계약에 의할 경우 부동산중개업자들은 중앙의 리스팅(Listing)사무국을 신설하여 사무국의 대 표자와 중개의뢰인이 중개계약을 맺고 회원인 부동산중개업자와 공동의 노력으 로 거래가 성사될 수 있도록 한다. 거래 성립시 중개수수료의 일정범위(5∼10%
정도)는 Listing사무국의 경비에 충당되고 나머지는 매매한 부동산중개업자와 Listing한 부동산중개업자에게 귀속된다. 이 계약은 의뢰인이 하나의 중개업자와 만 중개계약을 체결하더라도 그 중개업자가 부동산거래정보망인 MLS(Multiple Listing System)의 회원인 경우에는 의뢰인에게 추가로 비용을 요구하지 않고 다수의 중개업자가 공동중개를 하는 구조로 되어 있다. 따라서 중개가 성사된 경 우 다수의 중개업자에게 중개수수료가 분배된다는 특징을 갖는다. 이는 부동산중
개업의 조직화와 능률화를 위하여 선진국에서는 가장 이상적인 방식으로 알려지 고 있으나53) 공동중개계약에 참여하는 구성원의 자질이 높은 수준이어야 한다는 점이 전제가 된다.
우리나라의 경우 대한공인중개사협회와 한국공인중개사협회에서 운영하는 부 동산거래정보망을 통하여 각 지역별로 사이버상 부동산정보교류 네트워크를 구 축, 여러 부동산중개업자에 의하여 공동중개계약이 가능하도록 하고 있으나 그 활용도가 아직은 미미한 상태이다. 그러한 이유는 부동산중개의뢰자가 자신의 신 상 및 재산상 개인정보의 노출을 꺼려 부동산거래정보망에 등록하는 것을 원치 않는 경우는 물론, 부동산중개업자들도 독점중개계약 내지 전속중개계약이 활성 화되어 있지 않은 현실적 여건하에서는, 결과적으로 부동산물건의 정보만 노출하 게 될것을 우려하여 우량물건의 등록을 회피하고 있기 때문이다.
5) 純價仲介契約(Net Listing Contract)
순가중개계약은 부동산중개업자가 부동산의 매도 또는 임대의뢰인이 제시한 중개의뢰가격을 초과하여 거래계약을 체결하는 경우, 그 초과금액을 부동산중개 업자의 중개수수료로 인정하는 계약방식을 말한다. 이 계약 방식은 부동산중개의 뢰인에게 별도의 부동산중개수수료 지급 부담을 주지 않고, 부동산중개업자의 능 력에 따라 수수료가 정해지는 효과가 있으므로, 중개업자의 적극적인 중개노력을 유도할 수 있다는 점에서는 매우 효과적인 제도라고 할 수 있다. 따라서 사실상
순가중개계약은 부동산중개업자가 부동산의 매도 또는 임대의뢰인이 제시한 중개의뢰가격을 초과하여 거래계약을 체결하는 경우, 그 초과금액을 부동산중개 업자의 중개수수료로 인정하는 계약방식을 말한다. 이 계약 방식은 부동산중개의 뢰인에게 별도의 부동산중개수수료 지급 부담을 주지 않고, 부동산중개업자의 능 력에 따라 수수료가 정해지는 효과가 있으므로, 중개업자의 적극적인 중개노력을 유도할 수 있다는 점에서는 매우 효과적인 제도라고 할 수 있다. 따라서 사실상