제2기(’10~’13)
1) 아파트에 대한 투자가 주춤(’10)
2010년부터 2013년은 지역적 변화의 2차 시기로서 공간의 소비 패턴이 변화된 시기였다. 2006년부터 2009년까지는 매매차익 및 재개발 이익을 기대한 주거 형 부동산 투자가 많았다고 볼 수 있고, 2010년부터 2013년은 상업형 부동산 투자가 늘어나기 시작한 때로 볼 수 있다.
2010년에도 고급아파트 갤러리아 포레가 분양되는 등 아파트 이슈는 꾸준히 제기되었다. 하지만 종전과 달리 “빌딩”이 새로운 투자처로 언급되기 시작하였 다. 야구선수 이승엽, 가수 인순이 등 유명인사들이 성수동의 빌딩을 구매하였 다고 보도되는 등 성수동 부동산 투자 대상이 아파트에서 오피스, 상가로 옮아 가는 단초가 보였다.
주요한 기사 키워드는 “개발”, “임대”, “아파트”, “(지식산업)센터” 등으로 나 타났다. 전년 대비 지가 변동이 낮아지기는 했으나, 아파트에 대한 관심은 높 은 편이었으며, 새로 발표된 “지식산업센터”에 대한 기대도 부동산 거래를 어 느 정도 유지해주고 있는 것으로 파악되었다. 하지만 아파트의 언급 횟수는 제 1기(’06~’09)에 비해 크게 줄어든 수준을 보여주었다.
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[그림 3-1] 성수동 보도 기사의 단어 네트워크 지도(2010년)
공시지가의 변동률은 최근 10년 중 가장 낮은 수준을 보였다. 공시지가가 가장 크게 오른 곳은 전년 대비 36% 수준으로, 2005~2006년 사이에 최대 358%, 2008~2009년 사이에 126%가 오른 것에 비한다면 정체 수준으로 볼 수 있다.
[그림 3-2] 2009~2010년 공시지가 변화율
2) 재개발보다 기존 공간 상업적 잠재력 활용으로의 전략 변경(’11~’13)
2011년의 언론보도에서 두드러지는 것은 “디자인”, “기술”, “고급”, “개발” 등 의 키워드였다. 이를 통해 지식산업센터의 분양이 크게 늘어난 것을 알 수 있 다. 또한, 임대료와 수제화라는 이슈가 주요한 키워드로 처음 등장한 시기임을 확인할 수 있다.[그림 3-3] 성수동 보도 기사의 단어 네트워크 지도(2011년)
2009년까지 성수동 부동산 시장에서 주목받았던 것은 아파트와 같은 주거공간 이었다. 그러던 것이 2010년에는 빌딩이, 2011년에는 수제화, (지식산업)센터 등이 언급되기 시작하면서 “아파트”의 매개 중심성이 줄어들었다.
다음 그림에서 상업지역의 공시지가 변화율이 오른 것을 확인할 수 있다. 2009년 에서 2010년까지의 공시지가 변화율 현황 지도와 2010년에서 2011년의 공시지가 변화율 현황 지도를 비교하여 볼 때, A.성수 롯데캐슬아파트, B. 서울숲 현대힐스 테이트아파트, C. 아파트밀집지역(성수 쌍용아파트, 뚝섬 중앙하이츠아파트, 동
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아그린아파트)의 공시지가 변화율은 1~50%에서 0% 이하로 감소하였다.
[그림 3-4] 2010~2011년 공시지가 변화율
[그림 3-5] 성수동 보도 기사의 단어 네트워크 지도(2012년)
2012년의 언론보도에서는 “(지식산업)센터”와 “문화”, “거리”, “전시” 등의 키 워드가 주요 키워드로 등극하였다. 구두 및 수제화는 성수동과 가장 많이 언급 되는 키워드가 되었다.
제1기까지만 해도 아파트는 가장 많이 언급되었을 뿐 아니라 가장 중요한 키 워드이기도 했었다. 이러한 키워드 변화는 성수동 부동산 시장의 주된 관심이 주거형 부동산에서 상업형 부동산으로 완전히 옮아갔음을 증명하는 것이다.
[그림 3-6] 성수동 보도 기사의 단어 네트워크 지도(2013년)
이 변화는 2013년에 더욱 가속되어, 수제화는 특화 거리, 장인과 교육, 브랜드 조성, 현장교육, 등으로 확장하여 성수동의 확고한 정체성으로 자리 잡게 되었 다. 이제 아파트는 언급이 확연히 적어졌을 뿐 아니라 그 중요성도 보잘것없는 수준이 되었다.
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2_주거지역 상권에서 광역 상권으로 전환 1) 근린상권이 광역상권으로 바뀌기 시작
전술한 바와 같이, 2010년경까지 진행되었던 주거형 부동산에 의한 지가 상승 은 뉴타운 계획이 돈좌되면서 지속적인 투자자본 유입에 어려움을 겪었다. 비 록 재개발 계획이 예정대로 진행되지 못하였지만, 제1기 동안 상승하였던 지가 는 약간 내려가거나 오른 가격을 유지하였다.
따라서 주거형 부동산 투자 자본에 의해 밀려난 공장들이 있던 자리에 공장들 이 복귀하는 일은 잘 일어나지 않았다. 되려 공장들이 밀려나는 현상은 주거형 부동산 투자가 주춤해진 뒤에도 꾸준히 나타났다.
2010년 공장 취소 현황 지도를 살펴보면 아차산로와 지하철 2호선 노선을 따 라 공장 취소 밀도가 높은데, 이는 상업지역으로 유리한 대로변(아차산로)에 위치한 공장들의 유지가 힘들었음을 의미한다.
[그림 3-7] 2010년 공장 취소 분포 현황
휴게음식점의 분포는 성수동의 상업공간화를 확연하게 보여준다. 2009년의 휴 게음식점 분포를 보면, 음식점은 아파트밀집지역과 뚝도시장 중심으로 밀집되 어 있는 것을 볼 수 있다. 이는 휴게음식점의 주된 고객이 근린방문객이기 때문 일 것이다.
[그림 3-8] 2009년 휴게음식점 분포 현황
그러나 2010년이 되면서 휴게음식점은 그 수와 분포가 크게 달라지게 되었다.
2012년에 성수동에 자리 잡은 휴게음식점은 126개소로, 2009년의 62개소에서 두 배 이상 증가하였다. 또한 분포 패턴이 점차 아차산로 주변으로 확산되는 모습을 볼 수 있다.
단일 업종(휴게음식점)을 대상으로 지역의 변화를 설명하는 것은 무리가 있기 는 하다. 하지만 공장 취소 밀집지역의 분포패턴과 휴게음식점 밀집지역의 분 포패턴을 살펴보았을 때, 새로 들어서는 휴게음식점들은 근린거주민보다 외부 고객을 대상으로 삼을 것이라고 짐작할 수 있다.
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[그림 3-9] 2012년 휴게음식점 분포 현황