3.2 사례별 가격정보 수집 및 가격변화패턴 도출
3.2.3 가격변화패턴 도출
<표 3.1>의 가격정보와 비교사례 대비 리모델링 사례의 가격 비율을 이용하여 가격 변화패턴을 도출하는 과정을 의 예시로 보면, 의 가격은 리모델링 전 484,000 (천원)이고 리모델링 직후는 904,000(천원), 그리고 현재는 760,000(천원)이다. 그리고
의 비교사례인 은 리모델링 전 654,000(천원), 리모델링 직후는 1,064,000(천 원), 그리고 현재에는 740,000(천원)이다. 리모델링 전 시점의 리모델링 공동주택 사례 가격은 비교사례의 74%(484,000 / 654,000)이며, 리모델링 직후에는 85%(904,000 / 1,064,000)이고, 현재에는 103%(760,000 / 740,000)이다. 이를 그래프로 나타내면 다음
<그림 3.1>과 같다.
그림 3.1 비교사례 대비 리모델링 공동주택 가격비율 변화 도식화
<그림 3.1>을 보면, <수식 3.5>에서 정의한 가격변화패턴이 관측됨을 알 수 있다.
리모델링 전 가격비율 74%보다 리모델링 직후 가격비율 85%가 더 크고, 리모델링 직 후 가격비율 85%보다 현재 가격비율 103%가 더 크다. 즉 가격비율이 계속 증가하는 양상이다. 따라서 이러한 가격변화 모습은 패턴Ⅰ해당한다.
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이와 같은 방법으로, 총 103개 사례에 대해 가격비율을 그래프로 나타내었고, 그 예 시는 다음 <그림 3.2>, <그림 3.3>과 같다.
그림 3.2 비교사례 대비 리모델링 공동주택 가격비율 변화 예시_RC₃
모든 사례들은 <수식 3.5>의 4가지 패턴으로 분류가능 하다. 그러나 총 103개 사례 중 대부분의 사례는 패턴 Ⅰ∼Ⅲ에 해당하며, 패턴Ⅳ에 해당하는 사례는 없었다. 또한 패턴 Ⅲ에 해당하는 사례는 , 2개 사례뿐이었다. 따라서 패턴 Ⅲ, Ⅳ는 유의 미하지 않은 패턴이라고 판단하고 리모델링 가격변화패턴에서 제외시켰으며, 가격비율 변화가 없이 일정한 가격비율을 보였던, 도 역시 패턴 도출이 어려워 사례에서 제 외하였다. 유의미하지 않은 사례 3개를 제외한 총 100개의 사례는 패턴 Ⅰ,Ⅱ에 해당하 는데, 두 가지 패턴만으로는 리모델링 사업의 경제적 성과를 구체적으로 분석하기에 충분치 않을 것으로 사료되었다. 또한 패턴 Ⅱ에 해당하는 사례들은 두 가지 유형으로 나뉘는 것을 알 수 있었다.
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그림 3.3 비교사례 대비 리모델링 공동주택 가격비율 변화 예시_RC₆
<그림 3.3>의 사례를 예시로 보면, 모든 비교사례는 기존 패턴Ⅱ에 해당한다.
그러나 사례 , , , 와 , 로 나누어서 비교해 보면, 두 가지 유 형으로 나눌 수 있다. 사례 , , , 는 보다 이 크지만,
는 보다 작은 상황이며, 비교 사례보다(100%)도 낮아지는 것을 볼 수 있 다.
반면 , 사례를 보면, 보다 이 크고, 는 보다 ,
, , 와 마찬가지로 작아지기는 하지만 여전히 비교사례(100%)보다 우위에 있음을 볼 수 있다.
이는 리모델링 사업의 경제적 효과 측면에서 보면, 상당한 의미차이 이다. 전자(i.e.,
, , , )는 리모델링 사업으로 인해 가격이 일시적으로 상승하는 효과 를 보이지만, 현재 시점까지 가격변화를 보았을 때, 리모델링 사업의 경제적 효과가 있 다고 설명하기에는 어려움이 있다. 그리고 후자(i.e., , )는 리모델링 직후 가격
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이 상승했고, 현재에도 비교사례보다 가격비율이 우위를 점하고 있으므로 리모델링 사 업의 경제적 효과가 존재한다고 볼 수 있다.
그러므로 기존 패턴Ⅱ의 수식은 다시 정의할 필요가 있다. 기존 패턴Ⅱ는 상반된 결 과가 동시에 존재하므로, 이를 신규 패턴 Ⅱ,Ⅲ로 나누고 리모델링 가격변화패턴에 관 한 수식을 다시 정의하였다.
Ⅰ
≤
and
≤
Ⅱ
≤
and
≥
Ⅲ
≤
and
≥
(3.6)
여기서, = Price Rate of on Before Remodeling ; = Price Rate of on
After Remodeling ;
= Price Rate of on
at Present
신규 패턴 Ⅰ,Ⅱ,Ⅲ을 기준으로, 모든 사례들의 패턴을 도출하여 분류하면, 다음 <표 3.2>와 같다. 신규 패턴 Ⅰ과Ⅱ는 리모델링 사업의 경제적 측면 효과가 존재하는 패턴 이다. 즉, 패턴 Ⅰ에 속하는 사례들은 비교 사례 가격 대비 리모델링 공동주택 사례 가 격비율이 계속 증가하는 패턴으로서 리모델링으로 인한 경제적 효과가 우수한 사례들 이었다. 패턴 Ⅱ에 속하는 사례들은 리모델링 직후, 비교사례 가격 대비 리모델링 사례 가격비율이 증가하고, 현재에 이르러 다소 감소하지만, 비교 공동주택 사례의 가격 비 율(100%)보다 우위에 있는 패턴으로서 경제적 효과가 다소 존재하고 향후 좋은 변화 로 이어질 가능성이 있는 사례들이었다. 한편 신규 패턴 Ⅲ에 속하는 사례들 또한 리 모델링 직후 일시적으로 비교 공동주택 사례 대비 리모델링 공동주택 사례의 가격비율 이 증가하기는 하나 현재에 이르러 감소하고, 비교 사례(100%)보다 가격비율이 낮아진 패턴으로서 리모델링으로 인한 경제적 효과가 매우 좋지 않은 사례들이었다.
이처럼 도출된 패턴들은, 각 리모델링 사례들의 경제적 효과를 판별하는 기준으로 활용이 가능하다. 즉, 만일 리모델링을 고려하고 있는 공동주택 단지가 (ⅰ) 패턴 Ⅰ혹 은 Ⅱ의 가격변화 양상을 보일 것으로 예측되면, 해당 단지는 리모델링을 결정해도 좋 을 것이나, (ⅱ) 패턴 Ⅲ가 예측되면, 해당 단지는 리모델링을 수행하지 않는 것이 좋
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을 것이다. 다음 “4장”과 “5장”에서는 이러한 패턴을 예측할 수 있는 모델을 개발하였 다.
표 3.2 비교사례 대비 리모델링 공동주택 사례의 가격변화패턴별 분류
구분 패턴별 사례 분류
Pattern Ⅰ (30)
Pattern Ⅱ (49)
Pattern Ⅲ (21)
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