양도소득세제 개편의 주택시장 파급효과 Impacts of Capital Gains Taxation Improvement on Housing Market

양도소득세제 개편의 주택시장 파급효과

Impacts of Capital Gains Taxation Improvement on Housing Market

손경환 국토연구원연구위원

I. 서론

II. 양도소득세제의 현황 1. 주택세제의개요 2. 양도소득세

III. 양도소득세제 개편의 파급효과 1. 수요측면의 파급효과 2. 공급측면의파급효과 IV. 결론

목 차

목 차

※주요단어 : 양도소득세, 공급동결효과

I. 서론

지난 몇 년간 주택시장은 큰 변화를 겪어왔다.

보급률의 상승으로 주택에 대한 인식이 변했으며, 주택저당채권의유동화, 부동산투자신탁제도의도 입에 힘입어 주택시장은 점차 성숙된 시장으로 발 전해 나갈 것이다. 이에 따라 과거처럼 주택을 투 기대상으로여기는현상은크게줄어들었다.

그러나 최근 일부 지역에서 나타난 분양열기나 임대시장의 불안에서 보듯이 주택시장의 안정을 위한 정책적 대응은 더욱 세련되고 강화되어야 한 다. 주택정책의 목표는 공급 확대와 가격 안정을 통하여 국민주거생활의 향상을 도모하는 데 있다.

이런 목표를 효율적으로 수행하기 위해서는 세제, 금융 같은 시장조절기능을 가진 수단의 개발이 중 요하다. 특히주택세제는시장에직접영향을미친 다는점에서시장관리나 정책목표달성을위한중 요한수단으로개발할 필요가있다. 그동안주택세 제는 보급률을 높이고 시장 안정을 위하여 주택건 설촉진과투기방지 목적으로주로이용되어왔다.

주택시장이안정을유지하고저소득층의주거부담 능력 제고가 사회적 문제로 대두됨에 따라 주택세 제의새로운역할에대한관심이제고되고있다.

2 0 0 2년부터 적용될 세제개편의 핵심은 종합소 득세의 세율 인하와 양도소득 과세제도의 개선이 다. 주택시장과관련해서특히주목받는내용은양 도소득세의 과표조정과 세율 인하, 중과세기준 보 유기간의 단축이다. 양도소득세는 그동안 대표적 인 투기억제수단으로 사용되어 왔다. 소득에 대한 과세의 성격보다는 주택시장의 투기적 수요를 억 제하여 주택가격의 상승을 막고 주택시장의 안정 을 유지하는 기능이 강조되었다. 그렇지만투기적 수요를억제하는데치우친 나머지세제본연의기 능을벗어났다는지적이많았다.

이 연구에서는 주택시장에 대한 중요한 조절기 능을갖고있는 양도소득세의개편이주택시장, 특 히 수요에 미치는 파급효과를 분석하고, 개선방향 을제시하고자하였다.

I I. 양도소득세제의 현황

1. 주택세제의개요

주택세제의 일반적인 기능은 정부재정 확보 및 주택경기조절, 자원의 효율적배분그리고소득분 배의형평성을들수있다.

첫째, 주택에 대한 조세는 정부의 재정수입의 중요한 재원역할을 한다. 둘째, 거래나 보유에 대 한 세금부과를 통하여 주택경기를 조절하고 투기 를 억제하여 주택시장의 안정을 기하는 수단으로 활용하고 있다. 선진외국에서는 세제정책을 통하 여 주택경기뿐 아니라 일반경기 변동을 조절하는 주요한 정책수단으로 다루고 있다. 셋째, 주택에 대한적절한세율조정이나감면조치는주택자산과 비주택자산의 상대적 수익률 변화를 통하여 한정 된 재원을 효율적으로 배분하게 할 수 있다. 끝으 로 소득분배의 형평성을 개선하는 문제도 세제운 용을 통하여 달성할 수 있다. 주택에 대한 세금부 과나 조세비용(租稅費用)의 조정은 소득배분구조 의 형평성에 영향을 미치며, 주택소유자와무주택 자간의 부의 불균형을 완화시키는 제도적 기능을 보유하고있다.

주택세제의 시장에 대한 역할은 주택관련활동 에 대한 과세와 주택부문에 대한 지원으로 구분된 다. 주택관련활동에대한 과세로는 생산, 취득, 보 유, 양도관련세제가 있다. 한편 주택부문 지원은 면세, 조세감면, 세액공제, 세율인하 등이 있으며 취득에 관련된 사항으로는 취득세나 등록세의 감

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면, 주택구입비용의 소득공제, 재산세 경감 등의 조세비용을들수있다.^{1 )}

세제 개편에서 주택에직접 관련된사항은 양도 소득세제의 개편이다. 여기에는 과세표준금액을 조정하고 세율을 인하하는 한편, 중과세를 적용하 는보유기간을단축하는내용을 담고있다. 이외에 도 임대주택의보증금・전세금에대하여부과하는 간주임대료 과세에서 주택을 제외하고, 소득세율 의 인하에 따라 가계의 가처분소득이 늘어난다는 사실도주택시장과연관이있는내용들이다.^{2 )}

2. 양도소득세

부동산거래에서 발생하는 자본이득에 대한 과 세는 1 9 6 8년에 부동산투기억제세가 도입되면서 시작되었으며, 1975년에 양도소득세로 변경, 소 득세와 법인세에 각각 편입되었다. 즉 토지・건 물・기타 부동산관련권리의양도에서발생한실현 된 자본이득(양도소득)에대하여 개인에게는 양도 소득세, 법인에게는 법인세와 특별부가세를 부과

하게 된 것이다.^{3 )}양도소득세는 세법상 소득세체 계하에 있지만 소득과세보다는 투기억제 기능이 강조됨에 따라 부동산투기 억제를 위한 주요 정책 수단의하나로운용되어왔다.

2 0 0 2년부터 적용될 금번 세제개편에서는 양도 소득세의 과표를조정하고 세율구조를종합소득세 의 체계와 같도록 개정하였다. 보유기간 1년을 기 준으로 단기보유양도에는 3 6 %의 높은 세율을 중 과하고, 1년 이상 보유 후 양도시에는 과세표준에 따라 9～3 6 %의 단계적 누진세율을 적용한다. 또 한 부동산투기에 대한 사전대책으로 필요할 때는

±1 5 %의 탄력세율을 적용할 수 있다. 한편 미등 기 양도자산은 보유기간에 관계없이 5 0 %의 높은 세율을부과한다.

양도소득금액은 당해자산의 양도로 인하여 발 생하는 총수입금액(양도가액)에서취득가격, 설비 비, 개량비, 자본적 지출액, 양도비용 등 필요경비 를 공제하고, 다시 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제를 제한 금액에 과세표준별 세율을 적용 하여계산한다.

양도가액은 기준시가로 결정하는 것이 원칙이 다. 기준시가란 양도소득세 과세대상 자산의 양도 또는 취득 당시의 기준이 되는 가액으로서 내무부 에서 정하는지방세과세시가표준액을적용하지만, 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물은 국세청장이 평가하여 고시한 가액을 적용한다. 양도한 자산의 양도소득세 계산 시 양도가액과소득가액은그자산의 양도또는취

1) 조세비용(租稅費用)이란 특정유형의 경제활동이나 대상계층을 지원하기 위한 조세감면(租稅減免)으로 인하여 발생하는 정부 의조세수입손실을의미하며, 조세감면의 기회비용(機會費用)으로도해석할 수있다.

2) 소득세율의인하가 주택시장에미치는영향은 미미하다. 세금부담이 준만큼가처분소득이 늘어나주택구입능력이 증가하겠지 만, 세율 인하의소득증가효과는1% 미만에불과하므로수요에는거의영향을미치지 못할것이다. 주택에직접 관련된소득세 제로는구입자금에대한소득공제가있다. 소득공제는현재부분적으로 시행하고있으나금번개편에서는다루어지지않았다.

3) 소득세법에는 양도소득세 과세대상이 되는 소득을 토지, 건물, 부동산에 대한 권리, 서화, 골동품, 비상장주식 또는 출자지분, 기타자산등이포함한다.

<표2-1> 개정된양도소득세의세율구조

구 분 과 세 표 준 세 율

1년이상보유양도

1 , 0 0 0만원이하

39 %

1,000 ～4 , 0 0 0만원 18 % 4,000 ～8 , 0 0 0만원 27 % 8 , 0 0 0만원이상 36 %

1년미만보유양도 과세표준무관 36 %

미등기양도 보유기간무관 50 %

득시점의 기준시가에 의하여 결정한다. 다만 양도 또는 취득 당시의 실제거래가액이 확인되는 경우 에는예외적으로실제거래가액을인정한다.

양도소득세 부과에는 과세부담의 형평성 등을 감안하여 장기보유특별공제와 양도소득공제 같은 공제제도가 마련되어 있다. 양도소득은 장기간 보 유하여 형성된 소득이 양도시점에 와서 실현된다.

따라서 물가상승에 따른 명목소득의 성격이 강하 며 소득의 실현시점에 일시에 과세하면 세부담이 높아지게된다. 따라서장기간동안형성된양도소 득을 단일 누진세율체계로 과세함에 있어서 장・

단기 보유에 따른 세부담의 균형을 유지하기 위하 여실시하고있는 장기보유특별공제제도를시행하 고있다.^{4 )}이제도는부동산의단기적인거래를억 제하고 장기보유를 유도하여 투기를 억제하는 목 적도포함하고있다.

I I I. 양도소득세제 개편의 파급효과

주택에 관련된 세제의 개편은 주택수요, 공급뿐 아니라국민경제전반에걸쳐많은영향을미친다.

주택에 대한 조세비용의 변화는 가계의 주거점

유형태에 영향을 미쳐 수요구조를 변화시킨다. 주 택수요구조에관한 연구결과에의하면주거점유형 태를 결정하는 여러 요인 중에서 조세비용은 중요 한 역할을 하고 있다.^{5 )}조세감면은 가계의 주거비 지출을증가시키며, 이는다시주택시장및정부의 재정운용에도 영향을 미치는 파급구조를 가지고 있다. 또한 조세비용은 계층간의 소득분포에 영향 을 미치므로 이 비용을 실제로 누가 부담하는가에 대한분배적측면도고려되어야한다.

이처럼 양도소득세제의 개편은 주택시장의 수 요・공급에 모두 영향을 미치며, 나아가서는 세수 를비롯하여경제 전반에파급효과를가져온다. 투 자목적의 수요가 늘어나는 한편, 주택매각시의 세 금부담 경감으로 거래에도 긍정적인 영향을 미칠 것이다. 거래 증가는 지방재정에서 중요한 비중을 차지하는취득세, 등록세의증가를가져와세수 확 보에기여할것이다.

1. 수요측면의파급효과

양도소득세는 주택수요, 특히 투자목적의 수요 를 억제하는 기능을 가지므로 양도소득세율 인하 와중과세적용기간단축은가격상승에따른자본 이득의 확보기회를 늘려준다. 따라서 주택수요의 증가효과를가져올것이다.

양도소득세제 개편이 주택수요에 미치는 효과 는 사용자비용(使用者費用)을 포함한 주택수요함 수를 이용하여 분석할 수 있다.^{6 )}여기서 주택수요 함수는 ( 1 )식과 같이 정의하였으며, 이 식은 다음

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4) 전에는 장기보유자산에 대한 세부담을 적정하게 유지하기 위하여 물가상승에 따른 명목금액을 양도차익에서 공제하였다. 그 러나양도소득세가 종합소득세와 분리과세되는 체계임에도 불구하고, 소득공제는 종합소득과 통산하여공제하는 모순을 완화 하기위하여 양도소득특별공제제도를 폐지하였다.

5) 조세비용이 주택점유형태에 미치는 역할은 외국에서 횡단면자료를 이용한 주택수요 연구에서 잘 나타나고 있다(이규방.

1987. 10).

6) 이에대한자세한 내용은‘이규방. 1989. 7’참조

<표2-2> 양도소득세의공제체계

내 용

양도소득공제 장기보유 특별공제

•연간2 5 0만원

•3년～5년보유: 양도차익의10% 공제

•5년～1 9년보유: 양도차익의15% 공제

•1 0년이상보유: 양도차익의30% 공제

과같은의미를가진다. 주택수요는 소득과사용자 비용에 의해 결정되며, 사용자비용에는 관련세금, 유지관리비용 및 가격상승이 포함되어 있다. 주택 수요함수에서 보듯이 세제의 수요에 대한 효과는 취득세, 등록세 및 양도소득세와 재산세가 실질사 용자비용에 미치는효과에의해 결정된다. 또한주 택자금대출금의소득세감면을 통하여소득세율도 수요에영향을미친다.

HD = HD (Y, UC(tH C, tH P, tH Y, ty)) (1) 여기서HD : 주택에대한수요

Y : 소득

UC : 주택의실질사용자비용 UC = H P ( 1 + tH C〔( 1 - t) y)i + d -

△H P ( 1 - tH Y) + tH P〕 HP : 단위당주택가격 ty : 소득세율

tH P: 주택의재산세실효세율

tH C: 주택의취득, 등록세실효세율 tH Y: 양도소득세실효세율 d : 주택유지관리비용

△HP : 주택가격상승 i : 이자율

( 1 )식처럼 정의된 주택수요함수에는 수요를 설 명하는 실질사용자비용에가격상승이포함되어있 으므로 주택경기에 따라 세율의 시장효과가 다르 게 나타난다. 그러므로주택경기상황에따라적정 한 세율조정방안을 제시할 수 있다는 점에서 실용 성이 높다. 사용자비용에서는주택을 보유하는 기 간동안 지속적으로 발생하는 유지관리비용, 재산 세, 자본이득과 구입시에 한 차례만 부담하는 취 득・등록세가 분리되어 있다. 수요자의 입장에서 볼 때 취득・등록세는 구입비용에 포함되기 때문 이다.⁷⁾

( 1 )식을다시풀면 ( 2 )식과같이유도된다.^{8 )}

7) 외국의 경우, 주택구입에 따른 취득세나 등록세의 세율이 낮기 때문에 통상 사용자비용의 계산에서 이를 제외한다. 그러나 한 국에서는 취득・등록세율이주택가격의 5 %를 상회하므로 무시할수 없다.

8) dHD = HDydY + HDu cd U C

∂

^HD

∂

^HD

= - - - -dY + - - - -〔H P ( 1 - ty) i + d -△H P ( 1 - tH Y) + tH P〕d tH C+ H P ( - i d ty+△H P d tH Y+ d tH P) ( 1 + tH C)〕

∂

Y

∂

^{U C}

8) 소득을불변이라 보고 위식을정리하면,

∂

HD

∂

HD

8)

dHD = - - - -H P ( 1 + tH C) d tH P+ - - - -H P ( ( 1 - ty) i + d -△H P + tH P) d tH C

∂

UC

∂

UC

∂

HD

∂

^{H D}

+ - - - -△H P ( 1 + tH C) d tH Y- - - -H P ( 1 + tH C)i dty

∂

UC

∂

^UC

∂

HD UC HD・HP

∂

HD UC HD・HP

= - - - -- - - - --- ( 1 + tH C) d tH P+ - - - --- - - - -( ( 1 - ty) i + d -△H P ( 1 - tH Y) + tH P) d tH C

∂

UC HD UC

∂

UC HD UC

∂

HD UC HD・H

∂

HD UC HD・H P

+ - - - -- - - -△H P ( 1 + tH C) d tH Y- - - -- - - - --- ( 1 + tH C) i dty

∂

UC HD UC

∂

UC HD UC H D・HP H D・H P

= η^{U・D C}--- ( 1 + tH C) dtH P+ η^{U・D C}--- ( ( 1 - ty) i + d -△H P ( 1 - tH Y) + tH P) d tH C

UC UC H D・HP H D・H P

+ η^{U・D C}- - - -△H P ( 1 + tH C) d tH Y- η^{U・D C}--- ( 1 + tH C)i dty

UC UC

∂

^{HD UC}

여기서 η^{U・D C}= - - - ---

∂

^{UC HD}

d H D =ηU . D C( H D・H P / U C ) ( 1 + tH C) d tH P

+ηU . D C( H D・H P / U C )〔( 1 - ty) i + d -△H P ( 1 - tH Y) + tH P〕d tH C

+ηU . D C( H D・H P / U C )△H P ( 1 + tH C) d tH Y

- ηU . D C( H D・H P / U C ) ( 1 + tH C) i d ty

( 2 ) 여기서ηU.DC : 실질사용자비용의개념으로

추정된주택수요의가격탄력성

주택수요함수에서 유도된 ( 2 )식을 분석하여 보 면 다음과 같은 결론을 얻을 수 있다. 보유과세인 재산세 및 거래과세인 취득세・등록세의 인상은 주택수요를 감소하게 만든다. 양도소득세도 마찬 가지로수요를감소시키는것을 알수있다.^{9 )}반면 구입자금에 대한 소득공제는 소득세 부담을 줄이 는 효과를 가져와 주택수요의 증가요인으로 작용 한다. 소득세의 경우는 주택수요에 미치는 효과가 불분명하다. 소득세율의 인상은 가계의 가처분소 득을 감소시켜 주택구입능력을 떨어뜨리지만, 기 회비용측면에서는사용자비용을줄어들게만들어 도리어수요의증가요인으로 작용할수도있다. 이 는다른대체상품의 수익률, 예를들어은행예금금 리등에달려있다.

이러한 분석결과에서 주택세제 운용의 방향을 설정하기 위한 몇 가지 사실을 알 수 있다. 첫째, ( 2 )식에는 가격상승에 의한 자본이득이 포함되어 있으므로실질사용자비용은주택경기의영향을크 게 받는다는 점이다.^{1 0 )}따라서 실질사용자비용이

플러스상태를 유지하도록 양도소득세율을 탄력적 으로 운용할 필요가 있다. 둘째, 주택세제중 사용 자비용에서 차지하는 비중이 높은 세금의 조정이 시장에미치는효과가 상당히클것으로판단된다.

이러한 세제로는 주택구입자금의 소득공제를 들 수있다.

양도소득세율 인하가 주택수요에 미치는 영향 은주택수요함수를추정하여 구할수있다. 주택수 요함수는 ( 3 )식과 같이 설정하였다. 일반적으로 주택수요는 가구원 수, 교육수준, 연령 같은 인구 사회적인 요인의 영향도 함께 받는 것으로 알려져 있다. 그렇지만이런 변수는 대개 소득, 특히 항상 소득과 밀접한 관계를 가지기 때문에 추정모형에 포함시킬 경우 다중공선성(multicollinearity) 문 제를 야기하는 데다 추정결과의 개선효과도 크지 는않다. 따라서인구사회적변수가주택수요에 미 치는 영향을 분석하려는 목적이 아닌 경우에는 소 득과 사용자비용만을 설명변수로 사용하는 것이 효과적인경우가많다.

ln HD = a + b ln Y + c ln UC (3)

앞에서 설정한 주택수요함수를가계조사자료를 이용, 추정한 결과는 ( 4 )식과 같다.^{11 )}추정결과에 서보는것처럼모든 설명변수의부호는기대한 대 로 나타났으며, 통계적 유의도 역시 대체로 좋은 편으로판단된다.

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9) 이러한 결론은 주택가격의 상승율 △H P가 극단적으로 높아 실질사용자비용 U C가 음(陰)의 값을 가지는 경우에는 명확하지 않다. UC가 음(陰)인 경우, (2)식에서 H D・H P / U C가 마이너스가 되므로 재산세나 양도소득세의 변화는 주택수요에 별 영 향을 미치지 못할 가능성이 있다(이규방. 1989. 7). 다만 ( 2 )식에서 취・등록세의 부과는 U C의 값에 관계없이 주택수요를 감소시키는 것으로 나타났다. 이는 취・등록세가 주택구입의 초기부담을 증가하게 만들기 때문에 주택구입 후에 발생하는 실 질사용자비용의 영향을별로받지않기때문으로여겨진다.

10) 자본이득을 제외한 사용자비용은 기회비용을 포함하여 대개 4～5% 정도로 알려져 있다. 따라서 주택가격이 그 이상 상승한 다면실질사용자비용은마이너스가되며, 주택수요를 촉발한다.

lnHD = 0.718 + 0.471 lnY^P- 0.386 lnUC

lnHD =(2.433) (11.222) (-17.275)

adj. R²: 0.35 ( ) 속은t 값 ( 4 )

추정결과를 보면 소득이나 가격의 주택수요탄 력성은 별로 높지 않다.^{1 2 )}이는 주택가격이 소득 에비하여상당히높아소득 증가가바로주택수요 로연결되기는힘들다는것을 의미한다. 또한사용 자비용이 증가하는경우에도 주거비부담은늘어나 지만, 높은거래비용때문에이주가 상당한제약을 받고있다는사실을보여준다.^{1 3 )}

주택수요함수의 추정결과를 이용하여 양도소득 세제의 개편, 즉 세율 인하가 수요에 미치는 영향 을 살펴보자. 양도소득세는 투기적 수요를 억제하 려는목적으로도입되었기 때문에양도소득세율의 경감에 따른 주택수요의 증가는 대부분 투자목적 의수요에서발생할것이다.

양도소득세율의 인하는 주택의 실질사용자비용 을 감소시킨다. 세제 개편에서 양도소득세의 세율 은 평균 2 3 %가 인하되었으며, 이에 따른 가구의 실질사용자비용을 약 0.35% 가량 하락하는 것으 로 나타났다. 실질사용자비용의하락에 따른 주택

수요의 증가효과는 약0.15% 정도로 추계되었다.

투기억제의 강력한수단으로 여겨지는양도소득세 율 경감이 주택수요에 미치는 효과가 낮게 나타난 것은 지난몇년간주택시장이 비교적안정을유지 하고 있는 데다,^{1 4 )}양도소득세가 1가구 1주택 비 과세 등감면대상이많기 때문이다. 실제로주택거 래에서 양도소득세 부과대상의 비중은 10% 남짓 한수준에불과한실정이다.

2. 공급측면의파급효과

양도소득세제 개편이 주택공급에 미치는 영향 은 두 가지 측면에서 나타난다. 하나는 세율의 인 하며, 다른 하나는 중과세를 적용하는 보유기간의 단축이다. 이는 모두 주택매각에 따른 세금부담을 줄어들게만든다.

공급 측면에 있어서 양도소득세제 개편의 파급 효과 분석에서 고려할 점은 양도소득세가 주택공 급을 위축시킨다는 공급동결효과( l o c k - i n - e f f e c t ) 에 관한 것이다. 공급동결효과란세금부과가 주택 보유자의 주택 처분을 연기하도록 만들어 거래 감 소를 초래, 당초 의도와는 달리 도리어 공급이 위

11) 주택수요함수의추정에 사용한 자료는 1 9 9 4년 가구조사자료며, 전국 1 2개 주요도시의 5 , 0 0 0가구를표본에 포함하고있다.

표본의 선정은 먼저 조사대상도시에서 표본동을 구하고, 각 표본동에서 조사대상가구를 선정하는 2단계 층화추출법으로 구 하였다. 구체적인 추정절차는 다음과 같다. 먼저 주택수요는 주거서비스의 관측이 불가능하므로 가구당 주거면적을 사용하 였다. 소득은 항상소득 개념을 적용, 소비지출을 연령, 직업, 교육, 현재소득에 회귀시켜 구한 값을 항상소득의 대용변수로 사용하였다. 그리고 과세표준시가에 의한 실효세율을 감안하여 양도소득세율은 2%, 취득과세율은 2.5%, 재산세율은 0 . 1 5 %를각각적용하였다.

12) 이는 다른연구결과와비교할 때 큰 차이는없으며 대부분의 연구에서도한국의주택수요 탄력성은 낮은것으로 분석되고 있 다. 최근의 연구(건설교통부・주택공사. 1999)에 의하면 주택수요의 소득탄력성은 0.22, 사용자비용탄력성은 - 0 . 1 9로 나 타났다.

13) 대부분의 연구결과를 보면 차가의 임대료에 대한 수요탄력성은 자가의 사용자비용의 수요탄력성보다 높게 나타난다. 이는 차가의 거래비용에는 취득세, 등록세 같은 세금 부담이 없기 때문에 이주가 용이하다는 점에 기인한다. 이런 결과로부터 자 가의 주택수요에서탄력성이낮게나타나는현상을 설명할수 있다.

14) 이러한 추계결과는 주택가격이 최근 5년 정도의 가격상승추세를 유지한다는 전제하에 계산되었다. 주택의 실질사용자비용 은 주택세율뿐 아니라 가격변동의 영향도 크게 받는다. 주택시장이 안정을 유지하는 상황에서는 실질사용자비용이 크기 때 문에 세율조정이 주택시장에 미치는 영향이 적을 수밖에 없다. 반면주택경기가호황일때는 양도소득세율의 조정이주택시 장에 큰영향을 미칠 것이다.

축되고 주택가격이 상승하는 결과를 가져온다는 것이다.

<그림 3 - 1 >에서 보는 것처럼 양도소득세의 부 과로 주택수요가 D에서 D′로 위축되어도 주택공 급이 S에 S′로 더 크게 감소한다면 새로운 균형점 E′는 거래감소, 가격상승의 효과를 유발하게 된 다. 이때 새로운 균형점 E의 위치는 주택수요 및 주택공급의 가격탄력성에 좌우된다. 즉 양도소득 세의 부과로 인한 수요감소보다 공급동결의 효과 가클수록, 또는수요에 비하여공급의가격탄력성 이 높을수록 새로운 균형점은 도리어 가격이 상승 한수준에서결정된다고할수있다.¹⁵⁾

만약 양도소득세로 인하여 그동안 주택시장에 서 공급동결효과를 있었다면 세제개편에 포함된 중과세 적용기간의 단축은 세율 인하와 함께 공급 동결효과를 완화시켜 주택공급을 증가시킬 것이 다. 이는수요증가로인한 시장불안을완충시켜줄 수있다는점에서바람직한정책이다. 물론양도소 득세제의개편이수요와공급의어느쪽에더많은

영향을 미치는가에 따라 주택가격의 방향이 결정 되지만, 이를계량적으로측정하기는어렵다. 여기 서는 주택시장에서 공급동결효과가 존재하였는지 를검토하고, 세제개편이주택공급에미치는시장 효과를살펴보자.

토지시장의 공급동결효과를 분석한 김명숙 ( 1 9 8 9 )의 연구에 의하면 양도소득세의 중과는 공 급을 위축시키는 효과를 가졌던 것으로 나타났다.

이 연구에서는 공급동결효과가 발생한 이유로 수 급불균형으로 인한 수요의 비탄력성, 장기보유에 따른 세부담 경감^{1 6 )}등을 들고 있다. 주택시장의 경우에도수요의탄력성이 비교적낮은편이고, 장 기간 보유하는 것이 세부담을 경감시킨다는 점에 서공급동결효과가존재하였다고판단할수있다.

그러나 양도소득세제의 개편에 따라 주택시장 의공급동결효과는크게 약화할것으로보인다. 공 급동결을 초래하는 주요 원인 가운데 하나였던 장 기보유에 따른 세부담 경감효과는 상당히 줄어들 것이다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부 동산에 대하여 적용된다. 따라서 양도소득세제를 개편하기이전처럼장단기의 구분을 2년으로하였 을때는 2년 동안보유한 후에매각하는것보다 장 기보유특별공제의혜택을받는 기간인 3년을채우 는 편이 기회비용을 감안하여도 수익 측면에서 유 리하였다. 그러나 이 기간이 1년으로 단축됨에 따 라 굳이 장기보유특별공제를 받기 위하여 기다릴 필요성이적어졌다.

또 한 가지 고려할 점은 주택시장이 처한 상황 이다. 시장에 초과수요가 존재한다면 공급자는 주 택의 매각을 연기하여 세금 부담을 수요자에게 전

166 국토연구제3 2 권 (2001. 10)

15) 양도소득세 부과가 토지거래 및 가격에 미친 실증분석에 의하면, 양도소득세의 중과가 공급동결 및 지가상승의 파급효과를 가져왔다고 분석된바 있다(김명숙. 1989).

16) 양도소득세는 누진적 성격을 갖고 있으므로 보유기간이 장기화할수록 양도차익 증가로 높은 세율이 적용되지만, 장기보유특 별공제를감안하면실효세율은 도리어낮아진다(김명숙. 1989).

S′

E′

Q′

P′

P P

Q Q

D′

E

D S

<그림3-1> 양도소득세가주택수요・공급에미치는영향

가시킬 수있기때문에굳이 서둘러주택을팔려고 하지 않는다. 그러나최근의주택시장상황을보면 주택보급률이높고신규주택의 공급이지속적으로 이루어지고 있다. 따라서매각을연기할때의추가 이익을 기대하기는 불확실하다. 주택에 대한 투기 심리가 잠재하고 있는 경우에는 장기보유주택의 자본이득을 중과하는편이 장기적으로주택가격을 하락하게 만들고 주택시장의 공급을 늘어나게 할 수있다. 그러나주택시장이안정되어있고투기적 수요가 없는 상황에서는 장기보유주택에 대한 양 도소득세 중과가 가격 상승과 시장 위축을 가져올 수있다고보여진다.^{1 7 )}

이런 상황에서는 양도소득세율의 인하는 주택 의공급동기를높이는쪽으로 작용할것이다. 특히 중과세적용보유기간단축은장기보유의유리한점 을 크게희석시킨다. 전처럼주택을2년 이상보유 하지않아도높은세금을부담하지 않기때문에주 택공급은 증가할 수밖에 없다. 결국 양도소득세제 의 개편은 공급동결효과를 완화하도록 만들어 주 택시장의공급을늘리는효과를가져올것이다.

양도소득세제의 개편이 주택공급에 미치는 영 향을 자세히 파악하기 위해서는 공급동결효과의 완화로 주택공급이 증가할 것이라는 분석과는 별 도로 세율 인하가 주택시장의 공급에 미치는 효과 를검토할필요가있다.

주택시장에서 주택보유자인 가계의 공급 시점 은 양도소득세를 부담한 세후수익의 크기에 따라 결정된다. 만약 현재시점에 주택을 매각하는 편이 공급을 연기하는 것보다 더 많은 수익을 얻는다면 가계는 주택을 매각하고자 할 것이다. 현재시점인 1기의 주택매각수익은 ( 5 )식과 같이 나타나며, 미 래시점 2기의 수익은 ( 6 )식처럼 정리할 수 있다.

따라서 가계의 주택공급 시점에 관한 의사결정은 ( 5 )식과( 6 )식의상대적인크기에달려있다.

〔P1 - tH Y( P1- R)〕 (5)

〔P2 - (1+

ι

^{) tH Y( P2- R)〕}/ (1 + i) (6) 여기서 P1: 현재시점인1기의주택가격

P2: 미래시점인2기의주택가격이며 P2= (1 + r) P1

R : 주택구입가격 r : 주택가격상승률 i : 이자율

tH Y: 1기의양도소득세실효세율 ( 1 +

ι

^{) tH Y}: 2기의양도소득세실효세율

만약〔P1 - tH Y( P1 - R)〕≥〔P2 - (1+

ι

^{) tH Y( P2-}

R )〕/ (1 + i)라면현재시점의세후수익이미래시점 의할인된세후수익보다도높기때문에가계는지금 주택을매각할것이다. 이를정리하면r P1- tH Y( 1 +

ι

^{｛)〔(1 + r)P1- R〕- (P1}- R)(1 + i)｝〈 i P1가성립 한다. 따라서양도소득세를감안한가계의공급함수 는다음과같이정리할수있다.

HS = HS ( A - iP1) , HS′〈 0 (7) 여기서A = r P1- tH Y( 1 +

ι

^{｛)〔(1 + r)P1- R〕}

- (P1- R)(1 + i)｝

양도소득세율 인하가 주택공급에 미치는 영향 을 살펴보자. (7)식을 tH Y에 대하여 미분하면

σ

H S /

σ

^{tH Y= HS′・〔}

σ

^{(A - iP1) /}

σ

^{tH Y〕가 유도되며,}

이때 H S′〈0 이므로 위 식의 부호는〔

σ

^{(A - iP1) /}

σ

^{tH Y〕}에 달려있다. 여기서〔

σ

^{(A - iP1) /}

σ

^{tH Y〕〉0 인}

경우

σ

^{H S /}

σ

^{tH Y}〈0 가 되기 때문에 양도소득세율의

17) 양도소득세의 단기, 장기별세율구조에관한이론적인분석은‘靑野. 1991’참조

인하는주택공급증가를 초래한다. 따라서세율인 하가 공급에 미치는 효과는〔

σ

^{(A - iP1)/}

σ

^{tH Y〕의}

크기에 의하여 결정된다. (7)식을 이용하여 이를 정리하면다음의결과를얻을수있다.

｛tH Y( 1 +

ι

^{〔(1 + r) P) 1- R〕｝}/ (1 + i) 〉tH Y( P1- R) ( 8 )

( 8 )식의 의미는 현재시점의 주택 매각에서 부 담하는 양도소득세액 tH Y( P1- R)이 미래에 매각 할 때 예상되는 양도소득세액의 할인된 현재가치 인｛tH Y( 1 +

ι

^{〔(1 + r) P) 1- R〕｝}/ (1 + i) 보다적 다면양도소득세율의인하가주택공급을촉진시킨 다는 것이다. 따라서 세율 인하가 시장에 미치는 효과는 양도소득세의 누진율 ( 1 +

ι

^{), 주택가격의}

상승률r, 할인율i 에달려있다.

이런분석결과로부터 몇 가지중요한 사실을알 수 있다. 첫째, 이자율이 낮을수록 미래시점의 할 인된세금부담이높아진다. 둘째, 양도소득세의누 진률이 높을수록 미래시점의 할인된 세금부담이 높아진다. 셋째, 주택가격의상승률이높을수록미 래시점의 할인된 세금부담은 당연히 많아지지만 자본이득도 커지는 만큼 주택매각에 따른 수익의 증감여부는불확실하다.

이를현재주택시장이 처한여건을 감안하여양 도소득세율의 인하가 주택공급에 미치는 영향을 정리하면 다음과 같은 결론을 얻을 수 있다. 사상 최저 수준까지 떨어진 금리, 주택가격 상승기대심 리의약화, 중과세적용보유기간단축에따른장기 보유의혜택감소등은 모두주택을장기간보유할 때 기대할 수 있는 수익성의 저하요인으로 작용한 다. 결국 양도소득세제 개편은 주택시장에서 공급 을 촉진하는 압력으로 나타날 가능성이 높다고 보 여진다.

I V. 결론

주택세제는 시장기능 회복을 통한 주거안정에 비중을두고, 주거형평성개선에도움이되도록 강 화하는 방향으로 나아가야 한다. 양도소득세제는 투기수요를억제하는 효과를유지하면서주택공급 의 동결효과를 축소하는 방향으로 개편하는 것이 효과적이다.

양도소득세제 개편이 주택시장에 미치는 효과 를분석한결과에따르면 세율인하와중과세적용 기간의 단축은 수요를 부분적으로 증가시키는 한 편, 공급의 증가를 초래한다. 따라서 주택시장의 불안을 유발하지 않으면서 시장 활성화에 상당한 기여를 할 것이다. 이는 장기적으로 양도소득세제 가 나아가야 할 바람직한 방향이다. 또한 주택의 실질사용자비용에는 가격상승에 의한 자본이득이 포함되어 있어 주택경기의 영향을 받는다는 점에 서 양도소득세율의 탄력세율 적용조항을 유지한 정책도바람직하다.

양도소득세제는 앞으로도 계속 개선, 발전되어 야한다. 향후양도소득세제의개편에서추가로 고 려할사항을정리하면다음과같다.

첫째, 주택거래에 따른 양도소득세 부과에 있 어서 지나친 비과세 및 감면은 양도소득세 부과의 의의를 감소시키고 세 부담의 수직적・수평적 불 공평을 야기한다. 특히 1가구 1주택 비과세제도 는 수요구조를 왜곡하고 주택 과소비를 조장하는 문제점이 있으므로 요건을 강화할 필요가 있다.

양도차익을 일정기간 이내에 다른 주택구입에 사 용하는 경우에만 비과세하거나 양도차익 중 비과 세되는 금액의 한도를 정하는 방법 등이 검토될 수있다.

둘째, 단지거래에대한 중과와 장기보유에대한 경감체계로 되어 있는 양도소득세의 세율구조를

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보완할 필요가있다. 단기거래의투기적성격을감 안할 때 단기거래의 자본이득에 대한 중과세는 현 실적인 측면에서나 이론적으로도 타당성을 가진 다. 그렇지만 주택을 장기보유할수록 세금부담이 경감되는 현재의 세율은 공급동결효과를 초래할 우려가 있다. 금번의 세제개편은 공급동결효과를 완화하는 방향으로 개선되었다는 점에서 시장 안 정에 기여할것이다. 외국의경우 장기보유에대한 세금경감조치를점차축소하는 방향으로나아가고 있다.

셋째, 양도차익 산정기준을 일원화・현실화한 다. 전술한 바와 같이 현재 양도차익 산정기준이 일원화되어 있지않음에따라지역간・과세물건간 양도소득세 부담의 불공평문제가 야기되고 있다.

따라서 양도차익산정기준을 실지거래가액이나공 시지가 등으로 일원화할 필요가 있으며, 실지거래 가액을 기준으로 양도차익을 산정하도록 해야 할 것이다.

한편 양도소득을 분리과세할 것인가 여타 소득 과 합산하여 종합과세할 것인가에 대해서는 여러 가지 논란이 있지만 장기적으로는 종합과세를 하 는 것이 바람직하다. 소득과세의 수평적・수직적 형평의 측면에서 볼 때, 양도소득을 분리과세하기 보다는통상소득에산입・종합과세하되그산입비 율을 조정하는 것이 보다 바람직한 방법이라고 할 수 있다. 양도소득의 종합과세화는 과표현실화가 점차 이루어지고 있는 상황에서 부동산을 많이 보 유한 부유층의 세부담을 높여 소득분배 개선효과 는물론 투기억제효과를함께거둘 수있을것으로 생각된다. 양도소득세의 세율을 소득세와 일치하 게조정한것은진일보한대책으로평가된다. 다만 종합과세화는 장기간에 걸쳐 발생한 자본이익을 양도시점에서 일시에 부과하는 일이 없도록 평균 소득화(income averaging)를 전제로 실시되어야

한다. 주택거래의양도차익과세에대한외국의사 례를 보면, 상당수의국가는종합과세위주로세제 를구성하면서분리과세를병행실시하고있다.

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참고문헌

170 국토연구제3 2 권 (2001. 10)

Capital gains taxation has an important role for preventing the speculation of housing market. It has supported stabilization of the market eff e c t i v e l y. But capital gains taxation has some pro b l e m s such as ineffective tax system and high tax rate that makes weakening housing transaction.

The impacts of capital gains taxation improvement can be summarized as follows. Tax re d u c- tion have multiple impacts on demand and supply, and consequently housing price. Empirical test shows that housing demands would be increases slightly, but supply of housing also incre a s e because lock-in-effect would be diminish. The overall impact of the tax improvement on the hous- ing price turns out to be quite minimal.

F i n a l l y, several points are presented for the improvement of the performance of the capital gains taxation.

A B S T R A C T

Impacts of Capital Gains Taxation Improvement on Housing Market Kyung-Hwan Son

※

Keywords : Capital Gains Taxation, Lock-in-Eff e c t