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미국: 주택압류 방지를 위한 융자조정 및 재융자제도 실시
미국의 주택시장 불황이 장기화되고 있다. 현재 집값보다 갚아야 할 대출금이 높은 이 른바 ‘깡통주택’에 사는 가구가 약 700만에 달하고 있다(Blomquist 2015). 이는 집을 팔아도 대출금을 상환할 수 없다는 뜻인데, 이런 주택에 사는 가구는 대부분 주택압류 의 위기를 겪게 된다. 깡통주택이 점점 증가하면서 주택시장 침체로 이어지고 있으며, 실업률 하락과 더불어 미국 경기회복의 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 이에 따라 미국 정 부는 2009년부터 주택시장 안정화 방안(Making Home Affordable Program)을 마련 하여 채무자에게 융자조정 및 재융자의 기회를 제공하는 등 주택압류를 방지하기 위해 많은 노력을 기울이고 있다.
■ 융자조정 제도(HAMP)
연방정부의 대표적인 융자조정 제도 중에 모기지 대출요건 변경 프로그램(Home Affordable Modification Program: HAMP)이 있다. HAMP는 경기침체나 해고로 갑 자기 수입이 줄어 대출금 상환을 감당하기 힘든 주택소유주를 대상으로 이자율과 상 환금액을 일정 기간 낮춰주는 정책이다. 이 정책의 특징은 기존의 융자계약서를 그대 로 둔 채로 투자자와 상의하여 융자의 조건을 당분간 바꿔주는 것인데, 이를 통해 금 리인하, 상환기간 연장 등 대출조건을 완화하는 방법으로 주택압류가 유예될 수 있도 록 도와준다.
2009년 처음 시행된 HAMP는 월 모기지 상환금 대비 세전 월수입의 31%까지 낮춰 서 모기지 은행의 주택압류로부터 보호해주는 역할을 한다(MHA 2014). <그림 1>에서
보는 바와 같이 HAMP는 체납자의 상황에 따라 단계별 조치를 통해 적용되는데, 먼저 체납금 자본화 과정, 즉 기존 융자에 추 가 연체비용을 더해 총융자금액을 산정하는 과정을 거친다. 다 음은 금리인하 과정으로 체납자의 DTI(Debt to Income)가 31%
가 될 때까지 금리를 인하해준다. 금리인하를 통해 DTI를 31%
로 낮추지 못할 경우 상환기간을 40년까지 연장한다. 이러한 과 정을 거치고도 DTI가 31%에 도달하지 못할 경우 원금을 조정 하거나 탕감해준다.
신용불량자나 채무불이행 위험이 임박한 차입자가 HAMP 의 적용대상이며, 현재까지 약 110만 가구가 HAMP를 통해 모 기지 재조정을 받은 것으로 나타났다(US Treasury 2015). 또
<그림 1> HAMP의 단계별 조치
출처: MHA. 2014.
④ 원금조정
① 체납금 자본화
② 금리인하
③ 상환기간 연장
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한 미 재무부는 HAMP의 일환으로 2010년 10월 원금감면정책(Principal Reduction Alternative: PRA)을 도입하여 자신의 주택가치보다 현저하게 많은 빚을 지고 있는 가 계를 대상으로 원금은 6만 5천 달러 이상까지 그리고 납부금은 30% 이상까지 감액을 허용하고 있다.
■ 재융자 제도(HARP)
연방정부의 재융자 제도인 모기지 대출 차환 프로그램(Home Affordable Refinancing Program: HARP)은 HAMP에 대한 추가적인 조치로 시작되었다(MHA 2014). HARP 의 가장 큰 특징은 집값이 너무 낮아서 재융자를 못하는 사람들에게 재융자의 기회를 주어 낮은 이자율의 혜택을 주자는 데 있다. 따라서 기본적으로 집값이 아무리 낮아도 HARP의 자격요건에 해당되는 융자에 대해서는 재융자가 가능하다.
HARP가 처음 시작된 2009년 당시 미 연방정부는 이 제도를 통해 재융자가 크게 늘 어날 것으로 기대했다. 하지만 시행 초기에는 융자비율(Loan to Value: LTV)의 제약 과 까다로운 조건으로 별다른 호응을 얻지 못해 실패한 정책이라는 평가를 받았다. 그 이후 몇 차례의 개정을 통해 당초 융자비율(LTV) 상한선인 105%를 폐지하고 재융자 비 용을 낮추는 등 여러 제약조건을 완화한 후 신청자가 점점 증가하여 현재까지 총 320 만 가구가 HARP를 통해 재융자를 받은 것으로 나타났다(FHFA 2015a). 2014년 기준 총 60만 가구가 HARP 재융자가 가능한 것으로 나타났으며, 미시건, 일리노이, 오하이 오주 같이 금융위기의 영향을 가장 많이 받은 러스트벨트 지역에 주로 몰려 있는 것으
<그림 2> HARP 재융자가 가능한 가구 현황
출처: FHFA. 2015b.
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국토 201506 통권 제404호
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로 나타났다(<그림 2> 참조).
현재 HARP 정책으로 혜택을 받을 수 있는 가구는 대표적인 주택담보대출 신용기관 인 페니매(Fennie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)이 보증하는 대출자를 대상으로 제한 되어 있다. 한편, 현재 의회를 통해 새로운 HARP의 개정이 추진되고 있는데, 이는 기 존 패니매나 프레디맥이 보유하고 있는 융자뿐만 아니라 모든 융자를 대상으로 하고 있 으며, 이미 HARP 재융자를 받은 가구에 대해서도 다시 HARP 재융자를 받을 수 있도 록 정책을 보완 중에 있다.
■ 시사점
글로벌 금융위기로 인한 주택압류 위기는 주로 저소득 계층의 주택소유자와 임차인에 게 큰 주거불안을 안겨주었다. 이는 고용시장 부진과 더불어 미국 경기회복에 큰 악재로 작용하고 있다. 주택압류를 예방하고 피해를 최소화하기 위해 미국 연방정부는 HAMP 및 HARP와 같은 다양한 정책을 실시하였지만 초기에는 많은 시행착오를 겪어 별다른 효과를 거두지 못했다. 하지만 지속적으로 정책을 보완하고 개선하는 노력을 기울여 시 행된 정책들이 주택시장 안정에 큰 기여를 한 것으로 평가받고 있다. 앞으로 그간의 성 과에 힘입어 보다 실효성 있고 균형 있는 주택프로그램들이 새롭게 도입될 전망이다.
[자료: Blomquist, Daren. 2015. Seriously Underwater Properties Decrease by 2.2 Million in 2014, Down 5.8 Million From Peak Negative Equity in Q2 2012. RealtyTrac. http://www.
realtytrac.com/news/mortgage-and-finance/year-end-2014-underwater-home-equity- report/.
FHFA. 2015a. Refinance report. Federal Housing Finance Agency. http://www.fhfa.gov/
AboutUs/Reports/ReportDocuments/Feb-15-Refinance-Report.pdf.
_____. 2015b. HARP eligible loans with a refinance incentive by MSA. Federal Housing Finance Agency. http://www.harp.gov/Default.aspx?Page=363.
MHA. 2014. Making Home Affordable. Help for America’s home owners. Making Home Affordable. http://www.makinghomeaffordable.gov/programs/Documents/MHA%20Brochure.
pdf.
US Treasury. 2015. Making Home Affordable program performance report through the fourth quarter of 2014. Making Home Affordable. United States Treasury. http://www.
treasury.gov/initiatives/financial-stability/reports/Documents/4Q14%20Quarterly%20 MHA%20Report%20Final3.pdf]
홍의석 | University of Southern California 도시계획 및 개발학과 박사과정 수료([email protected])
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