주택 에너지소비가 주택가격에 미치는 영향분석*
9- 경기도 성남시와 용인시 택지지구를 대상으로
A Study on the Effect of Energy Consumption on Housing Price
- The Case of Seongnam and Yongin in Gyeonggi-Do
박준서**10 Park, Jun-Seo
이창효***11 Yi, Changhyo
왕정한****12 Wang, Jeonghan
이승일*****13 Lee, Seungil
Abstract
With much concerns of environment and energy issues, numerous studies have been conducted and a variety of social system have been improved. Also, various studies have been conducted in housing sector, which is closely related to urban life. This study observes how energy consumption is considered in housing determination. The main objective of this study is to find out the effect of energy consumption factor on the housing price. This research constructed Hedonic Price Model, including the factors of housing energy consumption with other housing characteristics in the apartment complex in Seongnam and Yongin area in Gyeonggi-do. In conclusion, this study demonstrates that housing energy consumption takes significant effects on housing price. Especially, heating energy consumption has negative effects on the large apartment price. It is expected that implication of this study can be applied to establishment of housing energy policy.
색인어 : 주택 에너지소비, 주택가격, 특성가격함수, 주택에너지정책, 성남시와 용인시
Keywords : Housing Energy Consumption, Housing Price, Hedonic Price Model, Housing Energy Policy, The City of Seongnam and Yongin
* 이 연구는 국토해양부 첨단도시개발 연구개발사업(11첨단도시06)의 연구비지원에 의해 수행되었음.
** 주)한국토지주택공사 과장(주저자: [email protected])
*** 서울시립대학교 도시공학과 연구교수
**** 주)건축사사무소 아라그룹 대표이사
***** 서울시립대학교 도시공학과 교수(교신저자: [email protected])
Ⅰ. 서론
1. 연구의 배경 및 목적
1992년 리우환경회의 이후, 환경오염·자원고갈 및 지구온난화에 대응하여 환경의 보전과 지속가능한 도시개발에 대한 지속적인 연구와 사회제도의 개선이 이루어져 왔다. 우리나라의 중앙정부 역시 「저탄소 녹색성장 기본법」을 제정하고 에너지 소비 저감을 위한 관련 지침을 정비하였다. 개발사업 시행 과정에서도 에너지 사용계획 협 의와 함께 건물·자동차기기 에너지효율등급인증, 에너지절약계획서 작성, 친환경 주 택성능평가 등을 통하여 에너지기기 뿐만 아니라 도시·주택 분야에 있어서 에너지 사용 저감 및 효율성 제고를 위한 정책을 설정하고 관련제도를 도입·시행하고 있다.
에너지 사용 중 도시 분야의 개발사업과 주택에너지에 대한 연구는 사람들의 생활과 밀접한 관계를 이루는 가운데 환경적으로 지속가능한 도시를 이루어 가는 중요한 통 로라 할 수 있다.
이와 같은 법제도와 정책 등 공공의 노력의 궁극적인 목적은 에너지저감의 중요성 에 대한 사회적 인식의 변화를 추구하는데 있다고 해도 과언이 아니다. 인식의 변화 로 인해 주거를 선택함에 있어서 주택에너지의 소비를 심각하게 고려하게 될 경우 주택에너지 정책의 효과를 크게 기대할 수 있다. 인식의 변화로 인한 정책의 효과를 확인하기 위해서는 에너지소비가 주택가격에 미치는 영향을 추정할 수 있어야 한다.
주택가격을 추정하기 위한 방법으로는 시장경제원리에 의해 접근하거나, 주택의 내 외적 환경요인에 기반을 두고 헤도닉가격모형(Hedonic price model, 이하 특성가격 함수모형)을 통해 요인별로 주택가격에 미치는 영향을 파악하는 것을 들 수 있다. 특 히, 특성가격함수모형을 이용한 다양한 연구에 따르면 주택가격을 이루는 주택의 특 성요소를 분석함으로써 주택가격을 추정함과 동시에 각 특성요인이 가격에 영향을 미치는 영향여부를 분석할 수 있다. 따라서 특성가격함수모형은 주택에너지정책의 효과를 파악하는 가장 적합한 접근방법이라고 여겨진다.
이와 같은 연구의 배경을 바탕으로 본 연구의 목적은 지속가능한 도시발전을 위하여 도시민이 주거를 선택함에 있어 주택의 에너지 소비를 어느 정도로 고려하는지 주택가 격을 토대로 분석하고, 에너지소비의 영향에 따른 정책적 함의를 살펴보는데 있다.
2. 연구 내용 및 방법
연구의 배경과 목적에서 제시한 바와 같이, 본 연구에서는 에너지소비특성이 주택 가격에 미치는 영향에 초점을 맞춘 특성가격함수모형에 대하여 연구하고자 한다. 이
를 위하여 본 연구에서는 공동주택단지의 주택가격과 에너지소비량 관련 정보를 데 이터베이스화하기 위하여 2013년 주택실거래가격과 주택에너지 사용량 데이터(국토 교통부 공동주택관리시스템)를 조사하였다. 본 연구의 공간적 범위로 공동주택단지 가 다수 분포하고 있으며, 유사한 사회경제적 환경여건을 갖추고 있는 지역인 경기도 성남시와 용인시의 택지개발사업지구를 선정하였다.
본 논문의 구성은 다음과 같다. Ⅰ장에서는 연구의 배경과 목적을 제시하고 연구 의 방법과 범위를 언급하였다. Ⅱ장에서 관련이론과 선행연구를 고찰하였고, Ⅲ장에 서는 연구 대상지역의 특성을 확인하고 해당지역의 분석자료 구축방법과 내용을 제 시하였다. Ⅳ장에서는 에너지소비특성을 포함하는 위계적 다중회귀분석을 통해 에너 지소비특성이 주택가격에 미치는 영향에 대한 분석결과를 제시하고 이를 해석하였 다. 끝으로, Ⅴ장에서는 연구결과를 요약하고 시사점을 도출하였다.
Ⅱ. 이론 및 선행연구 고찰
1. 에너지소비 관련 연구
주거에너지는 노승철·이희연(2013)의 연구에서와 같이, 가구구성원이 소비하는 교통에너지와 가구의 주택 거주에 의해 소비하는 주택에너지로 구성된다. 가구의 주 거에너지 소비량과 관련하여 주택의 물리적 환경과 거주자의 생활패턴을 고려한 연 구가 수행되었다.
국외에서 Hitchcock(1993)은 사회경제적 요소뿐만 아니라 거주지의 물리적 구조에 따라 에너지 효율에 차이가 있으며 주거에너지 소비에 영향을 미침을 제시하였고, Ewing and Rong(2008)은 도시의 물리적 구조와 주거에너지 소비의 관계를 분석하여 주택밀도와 건축연도에 따른 주거에너지 소비의 차이를 확인하였다.
그리고 국내연구에서 서성원·황용우(1993)는 서울과 인근 신도시를 대상으로 주 택형태별 건물에너지 소비에 의한 이산화탄소 배출 특성을 연구하였으며, 연구결과 전용면적이 큰 주택일수록 에너지 소비량이 많음을 확인하였다. 강창덕(2011)은 행정 동 별로 전력과 도시가스 소비에 영향을 미치는 주된 요인으로 밀도, 소득생산성, 부 동산 개발 등 사회경제적인 특성을 제시하였다. 서울특별시(2012)는 서울에서 소비되 는 에너지를 도시가스, 전기, 상수도, 지역난방 등으로 구분하여 각 에너지원별 소비 량을 조사하고 서울시 온실가스 인벤토리를 구축하였다. 또한, 안영수 외(2014)는 주 거부문의 에너지사용량에 대하여 주택특성별로 에너지소비량에 차이가 있음을 통계 적으로 검토하였다.
2. 주택가격에 미치는 영향요인 연구
특성가격함수모형(Hedonic price model)은 다중회귀분석방법을 이용하여 주택가 격의 함수를 추정하기 위한 것으로, 주택가격에 유의한 영향을 미치는 요인들을 규명 하는 것에 초점을 맞추거나, 설명요인들 중 하나의 요인을 특화하여 각 변수들의 아 파트 가치에서 차지하는 크기를 분석하는 방법론이다(정수연, 2006). 이와 관련한 기 존의 선행연구에서는 주택특성으로 평형, 건축연도, 현관방식 등의 설명변수를 도출 하였고, 단지특성으로는 단지규모, 용적률, 세대수 등이 제시되었으며, 지역특성으로 도심까지 거리, 지하철역까지 거리, 대형 상가까지 거리, 산 또는 하천까지 거리, 근 린공원까지 거리 등을 모형 구축에 이용하고 있다(정창무, 2005).
최근의 연구에서는 개발밀도, 조망권, 공원접근성 등 환경관련 요인들의 주택가격 에 미치는 영향으로 연구의 범위가 확장되고 있다. 김창석·김주영(2002)은 아파트 용적률의 영향을 통해 개발밀도가 주택가격에 미치는 동태적 영향을 분석하였으며, 오규식·이왕기(1997)는 경관조망가치에 대한 지불여부와 그 정도를 측정하는 연구 를 수행하였고, 오동훈·이찬범(2003)은 한강 조망권과 층별 요인이 한강수변 아파트 가격에 미치는 영향을 고찰하였다. 양성돈·최내영(2002)은 한강시민공원의 입지에 따른 주변 아파트 가격의 영향을 분석하였다. 이 외에도, 정창무(2005)는 용인지역 공동주택단지의 평형에 대한 면적구성비율, 호실의 장단변 비율을 중심으로 주택가 격을 분석하였으며, 정수연(2006)은 교육요인이 서울아파트가격에 미치는 영향에 관 한 연구를 수행하였으며, 최성호·성현곤(2011)은 지하철9호선 개발사업의 주택가격 에 미치는 영향력을 실증적으로 분석하였다.
3. 소결
이상에서 살펴본 바와 같이, 주거부문의 에너지 사용과 관련한 국내·외 선행연구 에서는 에너지소비에 영향을 미치는 사회경제적 요인과 물리적 환경요인에 대한 분 석이 이루어져 왔으며, 대부분 시(市)나 구(區)단위 이상의 넓은 공간단위에서 연구 가 수행되었다. 그리고 기존의 주택가격 관련 선행연구는 주택가격에 미치는 요인의 영향력 정도를 확인하거나 새로운 영향요인을 찾아내기 위한 분석을 수행하였다. 특 성가격함수모형에서의 영향요인들은 해당 시기의 주택 거주자의 인식과 가치가 반영 되기 때문에, 최근 관심이 높아지고 있는 주거부문의 에너지소비가 우리생활에 미치 는 영향과 그 인식에 대한 연구가 수행될 필요가 있으며, 에너지소비와 주택가격과의 관계에 대한 연구를 통해 주거에너지 소비에 대한 주택거주자의 가치부여 여부를 확 인할 필요가 증대되고 있다고 할 수 있으나 아직 관련 연구는 미진한 실정이다. 따라 서 본 연구에서는 특성가격함수모형을 이용하여 에너지소비가 주택가격에 미치는 영
향 여부를 살펴봄으로써, 주거에너지 소비 측면에서의 주택성능이 주택가격에 반영 되고 있는지의 여부를 연구하고자 한다.
Ⅲ. 분석 대상지역 개요와 분석자료 구축
1. 연구 대상지역
표 1. 대상지역 공동주택 준공(사용검사) 시기별 현황 (단위 : 단지 수)
<그림 1> 대상지역 현황
구분 성남
분당구
용인 수지구
용인 기흥구
전 체
계 210 185 221
‘90년 이전
‘90년대 전반
‘90년대 후반
‘00년대 전반
‘00년대 후반 11년 이후
- 121
9 29 44 7
1 12 38 94 31 9
5 11 29 68 93 15
택지지구
분당 지구
판교
지구 죽전지구
157 49 58
분 석 대 상
계 93 22 12 5
‘90년대 전반
‘90년대 후반
‘00년대 전반
‘00년대 후반 73
6 13
1 - - - 22
- - 12
-
- - 3 2
본 연구의 공간적 범위는 성남시 분당구와 용인시 수지구, 기흥구 일대이며, 이 지 역의 택지지구 내 공동주택 단지를 분석단위로 설정하였다. 공동주택은 주택계획과 단지계획이 설계·계획기준에 의해 비교적 표준화되어 있고, 관리비의 청구와 납부 과정에서 에너지사용량에 대한 자료의 구득이 가능하다. 그리고 해당지역은 택지개 발사업을 통하여 개발된 지역이라는 동질성을 지니고 있기 때문에, 계획적으로 조성 된 택지지구를 분석 대상으로 한정함으로써 상이한 개발방식에 의하여 분석과정에 예상하지 못하는 변인을 배재할 수 있는 장점이 있다. 또한, 대규모 택지개발이 이루 어진 지역으로, 유사한 사회경제적 특성을 지니는 다수 공동주택 단지의 자료를 확보 할 수 있다.
본 연구의 대상지는 대부분 분당, 죽전, 판교 신도시에 해당하는 지역이다. 분당 신도시는 1980년대 후반에 주택 200만호 건설계획의 일환으로 주택부족 문제를 해소
하기 위하여, 평촌, 산본, 중동 신도시와 함께 개발되었다. 죽전 택지개발지구는 1999 년부터 시급한 주택난의 해소와 계획적 개발 유도를 목적으로 택지개발사업을 통하 여 개발되었고, 분당 신도시 인접한 지역의 무분별한 난개발 방지와 성남시의 합리적 개발을 유도하고자 2003년부터 판교 신도시 개발이 추진되었다. 성남시 분당구 소재, 공동주택 단지 대부분은 택지지구에 속하며, 분당 및 판교의 택지개발과 연계되어 1990년대부터 2000년대 초반과 2000년대 후반에 공동주택 건설이 활발히 이루어졌 다. 용인시 수지구와 기흥구에서는 1990년대로부터 2000년대에 이르기까지 지속적으 로 공동주택 건설이 진행되었으나, 2000년대에 상대적으로 집중되었으며, 연구대상이 되는 죽전지구 내 공동주택 단지는 2000년대 초반에 주택건설이 활발하게 이루어졌 다(<표 1> 참조).
분석대상 공동주택 단지들은 1990년대부터 2000년대 초·중반까지 택지개발사업 이 연속적으로 진행된 성남시와 용인시의 경계부에 인접하여 분포하며, 대규모 택 지로서 지역 내 주택 수요자들이 주거지를 선택함에 있어 동일한 주거선택 권역으 로 인식되고 있다. 그리고 분당선 전철과 분당-수서 간 도로, 경부고속도로 등을 통 하여 서울시 강남지역의 주요지점과 연결되며, 남북으로 이어지는 탄천과 지천을 따라 입지고 있어 지리·지형적 여건 역시 전반적으로 유사하다고 할 수 있다(<그 림 1> 참조).
2. 분석자료 구축
주택가격은 주거이동 가구의 주거입지 선택 요인 중 하나이며, 주거입지 선호에 의 하여 주택가격이 변화하고 결정된다. 따라서 주택가격에 영향을 미치는 요인은 주거 입지 선택요인과 밀접한 관련이 있다. 주택가격을 결정하는 주거입지 선택의 영향요 인은 매우 다양하다. 이는 주택가격을 결정하는 주거입지 선택과 관련하여 주거이동 가구의 의사결정이 단순히 한 가지 요인만을 고려하지 않기 때문이며(이창효·이승 일, 2012), 이에 따라 다양한 특성의 변인들을 동시에 고려하는 것이 필요하다. 특성 가격함수를 이용한 주택가격 추정에 관한 연구에서, 종속변수인 주택가격에 대하여 주택특성, 단지특성, 근린특성, 그리고 지역특성 등 여러 가지 특성을 고려하여 주택 가격결정모형을 제시하고 있다. 설명변수들로 사용되는 주거특성은 평형, 건축연도, 현관형태(복도식/계단식), 난방방식, 세대당 주차대수, 용적률, 로얄층 여부, 향, 소음, 세대당 화장실수 등이며, 단지특성으로는 건폐율, 용적률, 총세대수, 시공사브랜드 등 이 활용되고 있다. 지역특성에서는 도심으로부터의 거리 또는 지하철역으로부터 거 리 등이 대표적인 설명변수로 활용되고 있으며, 최근에는 소음, 조망권 등 환경관련 요인을 포함한 연구가 진행되고 있다(정창무, 2005).
구분 변수 단위 필요성 및 측정방법 종속
변수 실거래가(2013년) 천원/㎡ 주거(주택) 선택의 선호
설명 변수
지역 특성
전철역까지 거리 ㎞ 교통편의성: ArcGIS 활용 거리측정 공원까지 거리 ㎞ 지역 쾌적성: ArcGIS 활용 거리측정
강남까지 거리 ㎞ 서울 도심거리: ArcGIS 활용 강남역, 역삼역, 선릉역, 삼성역, 신천역, 종합운동장역, 잠실역까지 거리 중 최단거리 측정
주택 및 단지 특성
세대수 세대 세대수: 단지특성자료
용적률 % 단지의 밀도/단지 쾌적성: 필지면적(공간자료)/연면적 세대당 주차면수 대 주차편의성: 총주차면수/세대수
평균 공급면적 ㎡ 주택규모: 총공급면적/총세대수
에너지 사용 특성
급탕 사용량 ton/㎡ 급탕사용량: 2013년 (전용+공용)사용량/총공급면적 난방 사용량 mcal/㎡ 난방사용량: 2013년 (전용+공용)사용량/총공급면적 전기 사용량 kwh/㎡ 전기사용량: 2013년 (전용+공용)사용량/총공급면적 수도 사용량 ㎥/㎡ 수도사용량: 2013년 (전용+공용)사용량/총공급면적 표 2. 분석자료 구축 내용
본 연구에서는 공동주택 단지의 에너지사용량이 주택가격에 미치는 영향을 분석하 고자 다음과 같은 분석자료를 수집하고 데이터베이스화하였다. 실증분석에 적용한 종속변수는 아파트실거래가 정보로, 2013년 단위면적당 실거래가(천원/㎡)를 활용함 으로써 주택가격에 대한 실질적인 분석을 수행하고자 하였다. 설명변수들은 선행연 구에서 활용한 변수의 검토 결과에 기초로, 분석단위에서 자료의 구축가능성을 고려 하여 주택 및 단지특성, 지역특성에 대한 자료를 구성하였다. 주택 및 단지특성 변수 로 세대수, 용적률, 세대당 주차면수, 평균공급면적을 활용하였고, 지역특성 변수로 전철역까지 거리, 공원까지 거리, 강남까지 거리를 고려하였다. 이와 함께, 본 연구의 초점인 에너지사용량에 대하여 국토교통부 공동주택관리시스템으로부터 공동주택단 지를 단위로 하는 에너지종류별 사용량을 설명변수로 활용하였다. 공동주택 단지별 관리비 개별사용료에 포함되는 급탕, 난방, 전기, 수도 사용량에 대한 각각의 데이터 를 수집·구축하였다(<표 2> 참조).
주택가격결정모형에 대한 기존 연구에서 다루었으나 다음과 같이 영향력이 미미한 변수의 경우, 본 연구에서는 대상지의 특성과 연구의 초점인 에너지사용량이 주택가 격에 미치는 영향을 고려하기 위하여 본 연구에서는 제외하였다. 다수의 선행연구에 서는 상업중심지, 중고등학교까지 거리, 병원 및 은행까지 거리 등 지역적 특성을 검 토하였다. 본 연구에서의 대상지역 내 중심·일반상업지역은 지하철역의 위치와 대 체로 중복되며, 택지개발지구 내에 위치한 공동주택 단지의 입지특성으로 인하여 학 교, 병·의원, 은행 등 편의시설은 대체로 고르게 분포하고 있어 설명변수에 포함하 지 않았다. 또한, 선행연구에서의 입주년도 또는 사용기간은 주택가격을 결정하는 핵
심요인 중 하나이다. 입주년도(또는 사용기간)는 주택의 노후도를 반영하고 주택의 상태에 대한 거주민들 사이의 정보공유의 수준이 반영될 수 있다. 주택 사용기간에 따른 노후도는 분석모형의 설명력을 높일 수는 있으나, 에너지사용량과 관계가 있기 때문에 에너지사용량 관련 변수와의 다중공선성 배제를 위하여 본 연구에서 제외하 였다.
Ⅳ. 주택가격에 대한 에너지 소비량의 영향 실증분석
택지지구 내 공동주택 단지의 주택가격에 대한 에너지사용량의 영향을 검토하기 위하여, 에너지사용량 요인을 포함한 주택가격에 영향을 미칠 것으로 예상되는 요인 을 독립변수로 하고, 주택 실거래가격을 종속변수로 하는 위계적 다중회귀분석을 수 행하였다. 위계적 회귀분석은 다중회귀분석의 일종으로, 개별 독립변수가 종속변수에 미치는 영향을 파악할 수 있는 방법론으로, 가설에 대한 ‘확인적 방법(confirmatory method)’의 분석이므로 ‘논리적 근거’에 의해 투입될 변수의 순서를 결정해야 한다.
본 연구에서는 거시적 측면의 변수들로부터 시작하여 미시적 측면의 변수들로 이어 지는 관계를 설정하였고, 이는 지역특성, 주택 및 단지특성, 에너지소비특성에 해당 하는 변수로 투입하는 변수의 순서를 설정하였다. 따라서 본 연구의 분석모형은 다음 의 수식과 같이 표현할 수 있다.
Ⅰ:
(1)
Ⅱ:
Ⅲ:
단, : 단위면적당 주택실거래가
: 지역특성 독립변수
: 주택 및 단지특성 독립변수
: 에너지소비특성 독립변수
: 상수항
, , : 파라미터
: 오차항
실증분석은 우선 모집단 전체에 대하여 분석하고, 평균공급면적을 기준으로 중소 형 평형과 대형 평형 공동주택 단지를 대상으로 한 분석을 각각 수행하였다. 이를 통
하여 전체 공동주택단지에 대한 에너지사용량의 전반적인 영향정도를 살펴보고, 주 택규모별로 에너지사용량의 영향정도 변화를 살펴보았다.
1. 분석결과 ① : 전체 공동주택단지
대상지역의 분석대상 공동주택단지는 총 132개이다. 위계적 다중회귀분석을 수행 한 결과 세부모형 Ⅰ, Ⅱ, Ⅲ은 모두 유의한 분석모형으로 확인되었으며, 최종적인 분석모형인 세부모형Ⅲ의 설명력은 0.336으로 주택가격에 대한 높은 설명력을 나타 내지는 않았다(<표 3> 참조).
지역특성 변수들만 투입한 세부모형Ⅰ에 비하여 주택 및 단지특성과 에너지소비특 성 변수를 추가적으로 투입한 세부모형Ⅱ와 Ⅲ은 각각 R제곱이 0.035, 0.124 증가하 는 것으로 나타났다. 이는 주택 및 단지특성 관련 변수들이 주택가격을 0.035만큼 더 설명하며, 에너지소비특성 관련 변수들은 0.124만큼 더 설명한다는 것을 나타낸다.
모형 R R 제곱 수정된
R 제곱 F 유의확률 R 제곱
변화량
Ⅰ 0.420 0.177 0.157 9.145 0.000 -
Ⅱ 0.460 0.212 0.167 4.762 0.000 0.035
Ⅲ 0.580 0.336 0.275 5.520 0.000 0.124
표 3. 분석결과 요약(전체 공동주택단지)
세부모형에 대한 분석결과는 다음과 같이 해석할 수 있다(<표 4> 참조). 세부모형
Ⅰ에서는 공원까지 거리와 강남까지 거리가 유의한 변수로 확인되었으며, 가까울수 록 주택가격이 증가하는 것으로 확인되었다. 강남까지 거리 변수의 경우, 물리적으로 가까울수록 주택가격이 높음을 의미하며, 분석 대상지역이 강남 도심지역과 밀접함 연관성을 지니고 있는 생활권임을 보여주는 결과이다. 이는 도심까지의 거리가 주택 가격에 크게 영향을 미친다는 선행연구 결과(오규식·이왕기, 1997)와 동일하다.
세부모형Ⅱ에서는 유의미한 지역특성 변수와 함께 세대수와 평균 공급면적이 주 택가격에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 이는 대형평형으로 구성된 대 규모 공동주택단지일수록 주택가격이 높은 것을 의미한다. 평균 공급면적이 높을수 록 주택가격이 높다는 것은 인당 주거소비면적이 증가할수록 주택 자체에서의 쾌적 성이 증가함으로써 나타나는 결과로 볼 수 있다. 이는 시기나 지역에 따라 다르게 나타날 가능성이 있으나, 김창석·김주영(2002)와 정수연(2006)에서도 동일한 결과 가 나타났다.
에너지소비특성 변수를 추가적으로 투입한 세부모형Ⅲ에서는 지역특성과 주택 및
단지특성에서 공원까지 거리와 세대수가 유의하지 않은 것으로 나타났으며, 에너지 소비특성에서는 난방과 전기 에너지사용량이 유의하였다. 난방 에너지사용량은 주택 가격에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 난방 에너지사용량이 적을수록 주택가격이 높다는 것을 의미하는 것으로, 난방 에너지사용량에 따라 주거선호가 달 라질 수 있음을 추정할 수 있다. 즉, 주택의 성능에 따라 에너지 효율성이 달라질 수 있으며, 난방 에너지의 효율이 높은 주택에 대한 선호로 인하여 매매가격이 상승현상 이 나타난 것으로 해석할 수 있다. 또한, 전기 에너지사용량은 주택가격에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 주택의 에너지소비에는 거주자의 행태가 반영되는 데, 전기 에너지사용과 관련하여 분석 대상지역의경우, 주택가격이 높은 주택에 거주 하는 가구의 전기 에너지사용량이 상대적으로 많은 것으로 해석할 수 있다.
모형 구분 변수 B Std. β t p-value VIF
Ⅰ
- (상수) 7607.424 13.663 0.000***
지역특성
전철역까지 거리 3.725 0.002 0.028 0.978 1.176 공원까지 거리 -597.753 -0.142 -1.674 0.096* 1.111 강남까지 거리 -140.014 -0.394 -4.759 0.000*** 1.064
Ⅱ
- (상수) 7015.142 10.641 0.000***
지역특성
전철역까지 거리 -2.204 -0.001 -0.016 0.987 1.222 공원까지 거리 -648.676 -0.154 -1.696 0.092* 1.292 강남까지 거리 -138.910 -0.391 -4.667 0.000*** 1.103
주택 및 단지특성
세대수 0.345 0.156 1.679 0.096* 1.356
용적률 -60.904 -0.097 -0.871 0.385 1.949
세대당 주차대수 -40.762 -0.024 -0.265 0.792 1.267 평균 공급면적 4.683 0.197 1.903 0.059* 1.685
Ⅲ
- (상수) 6177.509 9.124 0.000***
지역특성
전철역까지 거리 -1.648 -0.001 -0.013 0.990 1.342 공원까지 거리 -494.031 -0.117 -1.372 0.173 1.315 강남까지 거리 -124.783 -0.351 -4.455 0.000*** 1.122
주택 및 단지특성
세대수 0.275 0.124 1.381 0.170 1.465
용적률 -67.368 -0.107 -1.025 0.307 1.979
세대당 주차대수 -39.668 -0.023 -0.273 0.786 1.299 평균 공급면적 6.356 0.267 2.651 0.009*** 1.837
에너지소비 특성
급탕 사용량 70.772 0.062 0.764 0.446 1.183
난방 사용량 -7.741 -0.148 -1.940 0.055* 1.050 전기 사용량 12.898 0.326 4.057 0.000*** 1.167 수도 사용량 -3.065 -0.023 -0.291 0.772 1.158
*p<0.1, **p<0.05, ***p<0.01 표 4. 분석결과(전체 공동주택단지)
2. 분석결과 ② : 중소형평형 공동주택단지
모형 R R 제곱 수정된
R 제곱 F 유의확률 R 제곱
변화량
Ⅰ 0.322 0.104 0.058 2.272 0.090 -
Ⅱ 0.493 0.243 0.146 2.517 0.026 0.139
Ⅲ 0.663 0.440 0.319 3.646 0.001 0.197
표 5. 분석결과 요약(중소형평형 공동주택단지)
주택규모에 따른 에너지소비량이 주택가격에 미치는 영향을 확인하기 위하여, 전 체 공동주택단지 중 중소형평형의 공동주택단지를 대상으로 위계적 다중회귀분석을 실시하였다. 공동주택단지별 주택규모는 단지별 총 공급면적을 세대수로 나눈 평균 공급면적에 대하여 115㎡(추정 전용면적 85㎡)를 기준으로 구분하였다. 중소형평형 의 공동주택단지의 총 수는 63개이다. 분석결과, 세부모형Ⅰ, Ⅱ, Ⅲ 모두 유의한 분 석모형으로 확인되었으나, 세부모형Ⅰ은 유의확률 0.1 수준에서 유의한 것으로 나타 났으며, 최종적인 분석모형인 세부모형Ⅲ의 설명력은 0.440으로 주택가격에 대하여 투입한 설명변수들이 약 44%를 설명하는 것으로 나타났다(<표 5> 참조).
지역특성 변수들만 투입한 세부모형Ⅰ에 비하여 주택 및 단지특성과 에너지소비특 성 변수를 추가적으로 투입한 세부모형Ⅱ와 Ⅲ은 각각 R제곱이 0.139, 0.197 증가하 였다. 이는 주택 및 단지특성 관련 변수들이 주택가격을 0.139만큼 더 설명하며, 에 너지소비특성 관련 변수들은 0.197만큼 더 설명한다는 것을 의미한다.
세부모형에 대한 분석결과는 다음과 같다(<표 6> 참조). 세부모형Ⅰ에서, 강남까지 거리 변수만이 유의한 부(-)의 영향을 미치는 요인으로 도출되었다. 즉, 강남까지 거 리가 가까울수록 주택가격이 높은 것으로, 전체 공동주택단지를 대상으로 분석한 결 과와 동일하며, 그 해석 역시 동일하다.
세부모형Ⅱ에서는 세대수와 용적률이 주택가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 나 타났다. 회귀계수의 부호는 세대수는 정(+), 용적률은 부(-)의 값이 도출되었다. 이는 대규모 공동주택단지일수록 주택가격이 높은 것을 의미하며, 높은 용적률의 공동주 택단지의 경우, 상대적으로 주택가격이 낮은 것으로 나타났다.
모형 구분 변수 B Std. β t p-value VIF
Ⅰ
- (상수) 6743.912 10.070 0.000***
지역특성
전철역까지 거리 -232.843 -0.165 -1.247 0.217 1.151 공원까지 거리 -53.217 -0.011 -0.086 0.932 1.129 강남까지 거리 -86.320 -0.305 -2.439 0.018** 1.026
Ⅱ
- (상수) 6787.882 7.383 0.000***
지역특성
전철역까지 거리 -157.149 -0.111 -0.832 0.409 1.301 공원까지 거리 154.043 0.033 0.256 0.799 1.178 강남까지 거리 -75.589 -0.267 -2.120 0.039** 1.149
주택 및 단지특성
세대수 0.829 0.343 2.056 0.045** 2.023
용적률 -520.896 -0.449 -2.501 0.015** 2.344 세대당 주차대수 -55.869 -0.036 -0.268 0.790 1.309
평균 공급면적 0.872 0.020 0.126 0.900 1.784
Ⅲ
- (상수) 5507.359 5.226 0.000***
지역특성
전철역까지 거리 -337.195 -0.239 -1.718 0.092* 1.761 공원까지 거리 414.735 0.088 0.758 0.452 1.217 강남까지 거리 -60.334 -0.213 -1.873 0.067* 1.176
주택 및 단지특성
세대수 0.325 0.134 0.843 0.403 2.316
용적률 -266.038 -0.230 -1.346 0.184 2.650
세대당 주차대수 -4.014 -0.003 -0.021 0.984 1.431
평균 공급면적 4.898 0.111 0.652 0.517 2.655
에너지소비 특성
급탕 사용량 -66.757 -0.027 -0.135 0.893 3.749
난방 사용량 2.435 0.059 0.535 0.595 1.124
전기 사용량 12.950 0.522 3.154 0.003*** 2.493 수도 사용량 12.199 0.153 1.189 0.240 1.503
*p<0.1, **p<0.05, ***p<0.01
표 6. 분석결과(중소형평형 공동주택단지)
에너지소비특성 변수를 추가적으로 투입한 세부모형Ⅲ의 경우, 지역특성에서 전철 역까지 거리 변수가 유의한 것으로 나타나 중소형평형 공동주택단지의 주택가격은 전철역 이용에 민감히 반응하는 것으로 나타났다. 김창석·김주영(2002), 양성돈·최 내영(2003), 그리고 정창무(2005)의 연구에서는 전철역 근접성이 주택가격에 부(-)의 영향을 보여주는 동일한 결과가 제시되었다. 이러한 결과는 주택가격을 설명하는 변 수 중에서 전철역까지 거리와 강남까지 거리가 가까울수록 주택가격이 높은 것으로 나타나고 있으나, 다른 설명변수가 유의하지 않은 것으로 볼 때, 중소형평형의 공동 주택단지를 선택하는 가구의 경우 교통입지를 우선시하는 것으로 해석할 수 있다. 주 택 및 단지특성에서는 유의한 변수가 없는 것으로 확인되었다. 반면에 에너지소비특 성에서는 전기 에너지사용량 만이 주택가격에 정(+)의 영향을 미치는 유의미한 변수
였다. 전기 에너지사용량에 대해서는 전체 공동주택단지 대상의 분석결과와 마찬가 지로 높은 가격의 주택에 거주하는 가구의 전기 에너지사용량이 상대적으로 많은 것 으로 해석할 수 있다. 전체 공동주택단지에 대한 분석결과에서 나타난 난방 에너지사 용량의 영향은 중소형평형 공동주택단지를 대상으로 한 분석결과에서는 유의하지 않 았다. 이는 중소형평형 공동주택단지에서의 난방 에너지사용량이 주택가격 결정에 중요한 변인이 아님을 알 수 있다.
3. 분석결과 ③ : 대형평형 공동주택단지
모형 R R 제곱 수정된
R 제곱 F 유의확률 R 제곱
변화량
Ⅰ 0.581 0.337 0.307 11.019 0.000 -
Ⅱ 0.632 0.400 0.331 5.804 0.000 0.063
Ⅲ 0.717 0.514 0.420 5.479 0.000 0.114
표 7. 분석결과 요약(대형평형 공동주택단지)
평균 공급면적 115㎡(추정 전용면적 85㎡)를 초과하는 대형평형 공동주택단지는 총 69개이다. 이를 대상으로 분석한 결과, 세부모형Ⅰ, Ⅱ, Ⅲ 모두 유의한 분석모형으로 확인되었다. 최종적인 분석모형인 세부모형Ⅲ의 설명력은 0.514로 주택가격에 대하여 투입한 설명변수들이 약 51.4%를 설명하는 것으로 나타나 중소형평형의 공동주택단지 에 대한 분석결과에 비하여 상대적으로 높은 설명력을 나타냈다(<표 7> 참조).
지역특성 변수들만 투입한 세부모형Ⅰ에 비하여 주택 및 단지특성과 에너지소비특 성 변수를 추가적으로 투입한 세부모형Ⅱ와 Ⅲ은 각각 R제곱이 0.063, 0.114 증가하 였다. 이는 주택 및 단지특성 관련 변수들이 주택가격을 0.063만큼 더 설명하며, 너 지소비특성 관련 변수들은 0.114만큼 더 설명한다는 것을 의미한다.
세부모형에 대한 분석결과는 다음과 같다(<표 8> 참조). 세부모형Ⅰ에서는 공원까 지 거리와 강남까지 거리가 유의한 부(-)의 영향을 미치는 요인이었다. 대형평형 공 동주택단지에 대한 분석결과는 공원 그리고 강남까지의 물리적 거리가 가까울수록 주택가격이 높다는 것을 나타내며, 공동주택단지의 쾌적성과 강남 도심지역과의 근 접성에 의한 것으로 해석할 수 있다. 양성돈·최내영(2002)는 공원에서 멀어질수록 아파트 가격의 하락을 확인하였는데, 본 연구에서는 대형평형 공동주택단지에서 이 와 동일한 분석결과가 도출되었다.
세부모형Ⅱ에서는 유의미한 지역특성 관련 변수와 함께 평균 공급면적이 유의미한 정(+)의 영향요인으로 도출되었다. 이는 대형평형으로 구성된 공동주택단지일수록
주택가격이 높은 것을 나타낸다. 즉, 인당 주거소비면적 증가에 따른 주택 자체에서 의 쾌적성 증가로 인해 나타나는 결과로, 선행연구(김창석·김주영, 2002; 정수연, 2006)의 분석결과와 동일하다.
모형 구분 변수 B Std. β t p-value VIF
Ⅰ
- (상수) 8947.364 10.169 0.000 ***
지역특성
전철역까지 거리 104.631 0.065 0.578 0.565 1.254 공원까지 거리 -1034.767 -0.251 -2.336 0.023 ** 1.131 강남까지 거리 -214.549 -0.499 -4.633 0.000 *** 1.137
Ⅱ
- (상수) 7438.147 6.498 0.000 ***
지역특성
전철역까지 거리 101.845 0.064 0.567 0.573 1.280 공원까지 거리 -1075.140 -0.261 -2.281 0.026 ** 1.327 강남까지 거리 -207.765 -0.483 -4.501 0.000 *** 1.171
주택 및 단지특성
세대수 0.252 0.119 1.005 0.319 1.435
용적률 -6.156 -0.011 -0.079 0.938 1.908
세대당 주차대수 -164.937 -0.083 -0.744 0.460 1.259 평균 공급면적 9.665 0.258 2.095 0.040 ** 1.543
Ⅲ
- (상수) 9031.368 5.785 0.000 ***
지역특성
전철역까지 거리 -14.646 -0.009 -0.085 0.932 1.345 공원까지 거리 -1168.502 -0.283 -2.491 0.016 ** 1.517 강남까지 거리 -219.223 -0.510 -4.981 0.000 *** 1.228
주택 및 단지특성
세대수 0.290 0.137 1.180 0.243 1.590
용적률 -26.873 -0.047 -0.350 0.728 2.116
세대당 주차대수 -175.532 -0.088 -0.838 0.405 1.296
평균 공급면적 4.794 0.128 0.939 0.352 2.181
에너지소비특 성
급탕 사용량 34.606 0.036 0.364 0.717 1.160
난방 사용량 -13.357 -0.199 -1.850 0.069 * 1.354
전기 사용량 19.314 0.148 1.325 0.190 1.465
수도 사용량 -565.712 -0.243 -1.857 0.068 * 2.011
*p<0.1, **p<0.05, ***p<0.01
표 8. 분석결과(대형평형 공동주택단지)
에너지소비특성 변수를 추가적으로 투입한 세부모형Ⅲ의 경우, 난방 에너지사용량 과 수도 에너지사용량이 많을수록 주택가격이 높아지는 것으로 나타났다. 전체 공동 주택단지를 대상으로 분석한 결과에서 나타난 난방 에너지사용량 변수는 대형평형 공동주택단지에서 의미 있게 나타나고 있다. 난방 에너지사용량과 관련하여, 대형평 형 주택의 경우 상대적으로 난방비의 규모가 증가하게 되어 주거비에 있어서의 부담 으로 작용하는 것으로 해석된다. 그리고 수도 에너지사용량은 대형평형 공동주택단
지에서 부(-)의 영향요인인 것으로 나타나는데, 대형평형의 고가주택 거주자의 수도 에너지사용량이 적은 것으로 해석된다. 반면, 세부모형Ⅱ에서 유의한 변수였던 평균 공급면적은 세부모형Ⅲ에서는 유의하지 않은 변수로 확인되었다.
Ⅴ. 결 론
본 연구에서는 특성가격함수를 이용하여 주택가격에 미치는 영향요인 중 에너지사 용량의 영향에 초점을 맞추어 연구를 수행하였다. 실증분석에서는 설명변수로 고려 하지 못하는 변인의 통제를 위하여 유사한 여건의 공동주택단지를 분석대상으로 선 정하였다. 따라서 경기도 성남시와 용인시의 택지개발사업지구 내 132개 공동주택단 지를 대상으로 위계적 다중회귀분석을 실시하였다. 위계적 다중회귀분석 수행을 위 한 설명변수의 투입 순서는 지역특성, 주택 및 단지특성, 그리고 에너지소비특성으로 설정하였으며, 이는 주택가격에 미치는 거시적 측면의 특성으로부터 미시적 측면의 특성으로 이어지는 위계적 순서에 의한 것이다. 분석결과에 대한 해석과 연구의 시사 점을 요약하면 다음과 같다.
첫째, 실증분석 결과는 에너지소비량이 주택가격에 영향을 미치고 있음을 제시해주 었으며, 주택규모에 따라 중소형과 대형평형으로 모집단을 구분하여 분석한 결과에서 는 각각의 분석모형에서 주택가격에 미치는 영향요인에 차이가 있음을 확인하였다.
둘째, 주택규모별 분석 결과, 중소형평형 공동주택단지의 경우 에너지소비특성 변 수를 투입한 분석모형의 설명력 변화량이 대형평형 공동주택단지를 대상으로 한 분 석모형의 설명력 변화량에 비해 상대적으로 큰 폭으로 증가하였다. 이는 중소형평형 공동주택단지에서 에너지소비특성이 주택가격에 더 큰 영향을 미침을 의미한다. 또 한, 중소형평형에서는 전기 에너지소비량, 대형평형에서는 난방과 수도 에너지소비량 이 유의한 변수로 나타나 주택규모에 따라 유의미한 영향요인에 차이가 있음을 확인 하였다.
셋째, 에너지소비특성 이외에 지역특성 변수에서 강남까지 거리 변수는 공통적으로 중요한 변수였으며, 연구 대상지역이 강남 도심지역과 밀접한 연관성이 있음을 나타낸 다. 또한, 중소형평형에서는 전철역까지 거리, 대형평형에서는 공원까지 거리가 유의 한 변수로 나타나는 차이를 확인하였다. 이는 주택규모에 따른 거주가구의 사회경제 적 특성 차이에 따라 교통 편리성과 주거환경의 쾌적성 간에 중요성이 달라짐을 시사 한다. 그리고 주택 및 단지특성 변수에서는 중소형과 대형평형 모두 에너지소비특성 변수를 모형에 투입할 시 유의한 변수가 없는 것으로 나타났으며, 이는 택지지구에서
의 공동주택단지는 단지설계와 계획기준이 유사하기 때문인 것으로 판단되었다.
본 연구에서의 주택가격에 대한 위계적 다중회귀분석모형은 전반적으로 설명력이 높지는 않으나, 주택가격에 대한 에너지소비량 변수의 영향을 분석하기 위한 본 연구 의 목적을 고려하면, 주택가격의 결정에 에너지소비특성이 통계적 의미가 있음을 확 인하였다는 점과 주택규모별로 유의한 영향요인에 차이가 있음을 확인한 점에서 본 연구의 의의가 있다고 할 수 있다. 특히, 난방 에너지사용량이 주택가격에 부(-)의 영 향을 미치는 요인으로 도출된 결과에 비추어 볼 때, 대형평형 공동주택을 소유·거주 하고자 하는 가구에서 난방효율이 높은 주택을 선호하는 합리적 주거소비 행태가 나 타남을 확인하였다. 반면에, 전기 에너지사용량은 기대와 달리 중소형평형 공동주택 의 주택가격에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타나는데, 중소형평형 공동주택을 소 유·거주하고자 하는 가구는 전기 에너지소비량을 절약의 대상으로 여기기보다는 공 동주택 거주에 있어 삶의 질을 증대시키는데 필요한 다양한 공용 및 개별 세대의 거 주 편의시설과 서비스와 관련이 깊은 것으로 간주하기 때문이라고 본다. 이는 최근 건설되는 공동주택 단지에서의 홈네트워킹 시스템, 공동주택 단지의 가치 향상을 위 한 조명 설비, 안전한 주거환경 확보를 위한 CCTV 설비 등 전기 에너지를 소비하는 다양한 공용시설의 도입･활용과 관련이 깊다.
그러나 종합적으로 볼 때 이 연구의 결과에 따르면 주택에너지 소비가 주택가격에 미치는 영향력이 전반적으로 미미하거나 불규칙적인 것으로 파악되는데 이는 주택에 너지 소비의 중요성에 대한 사회적 인식이 아직 제대로 형성되지 않았기 때문으로 판단된다. 그럼에도 불구하고 향후 사회적 인식의 변화와 함께 주택에너지의 소비를 줄이기 위한 공공과 민간의 노력을 경주하기 위해서는 주택가격의 결정에 있어서 주 택에너지 소비요인의 영향력을 파악하는 앞으로도 연구가 지속적으로 이루어져야 한 다고 본다. 특히, 향후 연구에서는 보다 정교한 분석을 위하여 공동주택단지 단위가 아닌 개별 주택을 대상으로 삼는 것이 필요하다.
세계의 165여개 국가들은 위기의식을 바탕으로 기후변화에 대한 대응을 위하 여 국제적인 합의를 통해 이산화탄소의 배출을 줄이고 환경보호와 지속가능한 사회로 나아가고자 노력을 경주하고 있다. 이 합의에 따르면 우리나라의 경우, 이산화탄소 배출전망치(BAU)대비 2020년까지 30%, 2030년까지 37% 감축을 이 행해야한다. 특히, 전체 감축량에서 26.9%를 건축부분에서 감축하는 것으로 정 책방향이 결정되었다. 이를 위해 2012년에 녹색건축물 조성 지원법이 제정되어 건축부분에서 에너지효율 개선, 신재생에너지 장려 등 여러 정책이 시행되고 있 으나 신축 건축에 집중되어 있고, 기존 주택에 대한 정책은 그린리모델링 이외 에는 거의 없어 정책효과는 크지 않은 실정이다. 이러한 상황에서 주택의 에너 지소비특성이 주택가격결정에 미치는 영향을 연구함은 매우 시의성이 있으며 의 미 있는 연구라 할 수 있다. 연구결과에 따른 주택에너지정책에 대한 시사점은 다음과 같다. 첫째, 에너지사용에 대한 국민의 인식변화를 위한 체계적인 홍보정 책 수립이 요구된다. 이를 위해 정부는 여러 전문가 및 민간단체와 거버넌스를 통해 장기적으로 국민의 인식변화를 위해 노력해야 한다.
둘째, 국민소득 증가에 따른 에너지 사용량 증가가 예상되므로 에너지 가격정 책의 변화가 요구된다. 이를 통해 에너지 효율적 주택이 선호될 수 있는 기반을 마련해야 한다. 선진국 대비 아주 저렴한 에너지 가격은 에너지 절약의 필요성 과 주택에너지 정책효과를 저하시킬 것이다.
셋째, 금융 및 세제정책으로 에너지 사용량에 따른 가칭 탄소배출세 신설을 검토할 필요가 있다. 이를 통해 자발적인 에너지 절약 및 효율성 향상을 유도하 고, 주택에너지 성능이 주택가격에 미치는 영향을 제고해야 한다. 아울러, 에너 지 소비특성의 데이터베이스를 활용하여 에너지 성능에 따라 재산세와 주택담보 규제 등을 차등적으로 적용하는 정책도 장기적으로 검토할 필요가 있다.
정책적 시사점
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17. 네이버부동산 홈페이지 http://www.naver.com 18. 다음부동산 홈페이지 http://www.daum.net
논 문 접 수 : 2016.02.17 1차 심사 완료 : 2016.04.15 게 재 확 정 : 2016.04.21
