최근 부동산시장 동향과 소비심리 진단
16 >>2015년 봄호 | 통권 79권 16 >>2015년 봄호 | 통권 79권
1. 부동산시장 동향
1) 주택시장(1) 주택매매가격
전국 주택매매가격은 LTV·DTI규제 완화, 9.1부동산 대책 등으로 2014년 3분기 이후 회복세를 보였으며 2015년 이후에도 저금리 기조 지속, 부동산 3법국회 통과에 따른 가격 상승기대로 회복세가 지속되었다. 특히, 수도 권의 경우 2014년 4분기 0.5%에서 2015년 1 분기 0.8%로 분기별 상승폭이 확대되었다.
2014년 연간변동률은 전국이 1.7%로 2013 년(0.3%)대비 상승폭이 확대되었으며, 수도 권은 –1.1%(2013년) → 1.5%(2014년)로 상 승세로 전환되었다. 지방은 1.3%(2013년) → 1.7%(2014년)로 상승폭이 소폭 확대되었으 며, 특히 대구의 경우 공급부족 지속, 혁신도 시 등 개발기대로 2013년(6.3%)에 이어 2014 년에도 7.9%로 높은 상승세가 지속되었다.
매수가 매도에 비하여 얼마나 많은지를 나타내는 매수우위지수는 계절적 요인으로 2014년 11월 이후 낮아졌으나 2015년 1월 이 후 다시 상승세를 나타냈다. 2015년 3월 현재
<표 1> 주택매매가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기대비 %)
구분 2011 2012 2013 2014 2015
1분기 2분기 3분기 4분기 누계 1분기 전 국 6.1 -1.4 0.3 0.7 0.1 0.4 0.6 1.7 0.7
수도권 0.8 -4.3 -1.1 0.7 -0.1 0.4 0.5 1.5 0.8 서울 0.7 -4.7 -1.4 0.7 -0.2 0.2 0.3 1.1 0.6 인천 -1.6 -4.3 -0.8 0.5 0.2 0.3 0.5 1.5 0.6 경기 1.6 -4.0 -1.0 0.8 -0.2 0.5 0.6 1.7 0.9 지 방 12.7 1.3 1.7 0.6 0.3 0.4 0.6 1.9 0.6 지방 5개광역시 13.3 0.7 2.0 0.8 0.4 0.5 0.8 2.5 0.8 세종 - - 4.5 0.3 -0.3 -0.4 0.2 -0.2 -0.1 자료: 한국감정원
건설경기 진단 2
최근 부동산시장 동향과 소비심리 진단
박천규 ㅣ 국토연구원 부동산시장연구센터장 문지희·황관석 ㅣ 국토연구원 연구원
전국 86.2, 수도권 90.5, 6대 광역시 96.6을 보였으며 전년동월대비 전국 25.9p, 수도권 39.6p, 6대 광역시 27.0p 상승하여 매수세가 크게 확대된 것으로 나타났다.
(2) 주택 전세가격
전국 주택전세가격은 전세의 월세전환에
따른 전세매물 부족심화가 지속되면서 2014 년 3분기 이후 수도권을 중심으로 상승세가 지속되었다. 수도권은 2014년 4분기 1.2%에 서 2015년 1.5%로 분기별 상승폭이 확대되었 으며 지방은 2014년 4분기와 2015년 1분기 각각 0.6%의 상승폭을 기록하였다.
2014년 연간변동률은 전국이 3.4%를 보인 <주택 매매가격 월간변동률> <매수우위지수 추이>
주: 매수우위지수=‘매수세 우위 응답 비율’- ‘매도세 우위 응답비율’+100 자료: 한국감정원, 국민은행
(단위: 전월비, %)
<표 2> 주택전세가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기대비 %)
구분 2011 2012 2013 2014 2015
1분기 2분기 3분기 4분기 누계 1분기 전 국 11.7 1.4 4.7 1.6 0.3 0.6 0.9 3.4 1.1
수도권 10.7 0.4 6.2 2.3 0.2 0.9 1.2 4.7 1.5 서울 10.3 0.5 6.6 2.0 0.1 0.6 0.9 3.6 1.4 인천 4.3 1.0 6.1 2.4 0.6 0.8 1.0 4.9 1.4 경기 12.9 0.2 5.9 2.6 0.3 1.2 1.5 5.7 1.7 지 방 12.9 2.4 3.3 0.8 0.4 0.3 0.6 2.2 0.6 지방 5개광역시 13.4 2.2 4.1 1.0 0.4 0.5 0.7 2.6 0.8 세종 - - 10.7 0.4 -1.9 -4.3 -0.7 -6.3 -0.1 자료: 한국감정원
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가운데 수도권 4.7%, 지방 2.2%로 수도권에 서 강세를 보였으며 지방의 경우 입주물량 증 가로 상대적 안정세를 보였다.
전세의 수급상황을 나타내는 전세수급지수 는 겨울철 학군수요 등으로 2014년 12월 이 후 상승세로 전환되었으며 2015년 3월 현재 전국 186.5, 수도권 193.4, 6대광역시 185.5 수준을 나타냈다. 전년동월과 비교할 때 전국
7.5p, 수도권 12.2p, 6대광역시 3.4p 높은 수 준으로 수도권에서의 수급상황이 전년동월대 비 더 악화된 것으로 나타났다.
(3) 주택매매거래
전국 주택매매거래는 2014년 4분기 29.2 만호로 8.6% 증가하였으며 2015년 1~2월에 도 15.8만호로 전년동기대비 14.3% 증가하
<분기별 주택매매거래 추이> <주택매매거래 변동률>
주: 분양권 거래 등을 제외한 순수 주택매매거래량 기준임 자료: 온나라부동산정보통합포털
(단위: 호) (전년동기대비 %)
<주택전세가격 월간변동률> <전세수급지수 추이>
주: 전세수급지수=‘수요>공급 응답비율’-‘수요<공급 응답비율’ + 100 자료: 한국감정원, 국민은행
(단위: 전월비, %)
<분기별 주택건설실적 추이> <주택건설실적 변동률 추이>
자료: 국토교통통계누리
(단위: 천호) (전년동기대비 %)
<표 3> 주택건설 인·허가실적 추이
(단위: 호, %)
구 분 2011 2012 2013 2014 전년대비
전 체 549,594 586,884 440,116 515,251 17.1%
부문별 공공부문 115,349 109,609 79,619 63,320 -20.5%
민간부문 434,245 477,275 360,497 451,931 25.4%
지역별 수도권 272,156 269,290 192,610 241,889 25.6%
지 방 277,438 317,594 247,506 273,362 10.4%
유형별 아파트 356,762 376,086 278,739 347,687 24.7%
비아파트 192,832 210,798 161,377 167,564 3.8%
자료: 국토교통통계누리
여 증가세가 지속되었다. 2014년 연간 거래량 은 100.5만호로 전년대비 18% 증가하였는데 이는 저금리, 디딤돌대출지원 확대 등에 따른 주택구입비용이 감소한 데다 전세가격의 높은 상승으로 실수요의 매매전환 수요가 크게 증 가했던 것 때문으로 볼 수 있다. 지역별로는 수도권이 46.2만호, 지방이 54.3만호로 지방 에서의 거래량이 많았지만 전년대비로는 수도 권이 27.3%, 지방이 11.1%를 수도권에서의
증가폭이 컸다.
(4) 주택공급
전국 주택건설 인·허가실적은 2014년 51.5만호로 전년 44.0만호 대비 17.1% 증 가하였다. 부문별로는 공공부문이 6.3만호로 전년대비 20.5% 감소하였던 반면 민간부문 은 45.2만호로 전년대비 25.4% 증가하여 민 간부문에서의 주택공급 증가가 두드러졌다.
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<지역별 미분양주택 추이>
자료: 국토교통통계누리
(단위: 만호)
<표 4> 미분양주택 추이
(단위: 호, %)
구 분 2011 2012 2013 2014년 2013년
말대비
2015 2014년 3월 6월 9월 10월 2월 말대비
전 국 69,807 74,835 61,091 48,167 50,257 39,168 40,379 -33.9% 33,813 -16.3%
(준공후) 30,881 28,778 21,751 20,758 20,869 18,342 16,267 -25.2% 14,460 -11.1%
지역별
수도권 27,881 32,547 33,192 26,082 30,212 19,942 19,814 -40.3% 16,924 -14.6%
지 방 41,926 42,288 27,899 22,085 20,045 19,226 20,565 -26.3% 16,889 -17.9%
자료: 국토교통통계누리
지역별로는 수도권이 경기지역에서의 대규 모 아파트 공급으로 24.2만호를 기록하여 전 년대비 25.6% 증가하였으며, 지방은 울산·
경북·제주 등의 실적 증가로 27.3만호를 기 록하여 전년대비 10.4% 증가하였다. 주택 유형별로는 아파트가 34.8만호, 비아파트가 16.8만호로 전년대비 각각 24.7%, 3.8%로 아파트에서의 주택공급이 크게 확대되었다.
2015년 1~2월은 전국이 6.7만호로 전 년동기대비 22.6% 증가하여 증가세가 지속
된 가운데, 지역별로는 수도권 3.0만호, 지 방 3.7만호로 전년동기대비 각각 21.4%, 23.5% 증가하였다.
한편, 2014년 전국 주택착공실적은 50.8만 호로 전년대비 18.3% 증가하였으며 전국 공동 주택 분양실적은 34.5만호로 전년대비 15.4%
증가하였다. 2014년 전국 주택준공실적은 43.1만호로 전년 대비 9.1% 증가하였다.
(5) 미분양주택
전국 미분양주택은 신규분양시장에서의 수
요 증가로 2014년 12월말 4.0만호로 전년말 대비 33.9%가 감소한데 이어 2015년 2월에 도 3.4만호로 2014년말대비 16.3% 감소하여 감소세가 지속되었다. 수도권과 지방은 2014 년말 기준 전년말 대비 각각 40.3%, 26.3%
감소하여 수도권에서의 감소폭이 확대되었으 며 2015년 2월 현재 수도권과 지방 각각 1.7 만호를 기록하고 있다. 준공후 미분양주택도 2013년말 2.2만호에서 2014년말 1.6만호로
25.2% 감소한데 이어 2015년 2월에도 11.1%
가 감소한 1.4만호로 감소세가 지속되었다.
2) 토지시장
(1) 토지가격
전국 지가는 2014년 연간 1.96% 상승하 여 2013년(1.14%)대비 상승폭이 확대되었 으며 2015년 2월에도 월간변동률이 전국
<지가변동률 추이> <주요 상승지역(2014년 상반기)>
(단위: 전월대비 %) (단위 : %)
주: 수도권은 서울, 인천, 경기의 평균치 자료: 온나라부동산정보통합포털
<분기별 토지거래량 추이>
(단위: 천필지, 전년동기대비 %)
주: 신탁, 신탁해지를 제외한 거래량 기준임 자료: 온나라부동산정보통합포털
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0.15%, 수도권 0.14%로 완만한 상승세가 지속되고 있다. 2014년 연간변동률은 세종 (4.53%), 제주(3.73%), 대구(3.15%) 등에서 상대적 상승폭이 크게 나타났다. 세부 지역별 로는 서울 강남구(4.22%), 서초구(3.78%), 송 파구(3.64%), 경기 하남시(4.00%), 대구 달 성군(4.71%), 경북 예천군(4.17%), 안동시 (3.47%), 전남 나주시(4.46%), 제주 서귀포시 (4.48%) 등에서 지역적 개발호재의 영향으로 상대적으로 높은 상승폭을 기록하였다.
(2) 토지거래 동향
전국 토지거래는 2014년 4분기 74.4만 필지로 전년동기대비 15.4% 증가하였으며 2015년 1분기(1~2월)에도 41.8만필지로 전 년동기대비 7.3% 증가하여 증가세가 지속되 었다. 2015년 1분기(1~2월) 기준으로 수도권 14.5만필지, 지방 27.3만필지로 전년동기대 비 각각 9.2%, 6.4% 증가하였다. 건축물 부 속토지를 제외한 순수토지거래는 2014년 4분
기 26.8만필지로 전년동기대비 14.0% 증가하 였으며 2015년 1분기(1~2월)에는 15.2만필 지로 전년동기대비 1.3% 증가하였다.
2. 부동산금융시장 동향
CD금리 및 코픽스의 하락추세가 지속되었 으며, 주택담보대출금리 또한 하락폭은 크지 않지만 하향추세가 지속되었다. 2015년 2월 현재 CD금리와 코픽스는 각각 2.12%, 2.03%
로 2014년말대비 각각 0.01%p, 0.13%p 하락 하였다. 주택담보대출금리는 2015년 1월 현 재 3.34% 수준을 기록하였다.
예금취급기관의 주택담보대출잔액은 2015 년 1월 현재 462.0조원을 기록하였으며 이중 은행권이 367.1조원, 비은행이 94.9조원을 기록하였다. 주택담보대출의 순증액을 2014 년 상반기와 하반기를 비교하면 예금은행의 경우 상반기 월평균 2.3조원에서 하반기 4.8
<주택담보대출금리 추이> <주택담보대출금액 추이>
주1: COFIX(Cost of Fund Index)는 국내 9개 은행을 대상으로 한 ‘자금조달비용지수’를 의미함 자료: 한국은행, 전국은행연합회
(단위: %) (단위: 조원)
조원으로 하반기에 주택담보대출 증가세가 크 게 확대되었다. 반면 비은행의 경우 상반기 월 평균 0.8조원, 하반기 0.4조원으로 하반기에 위축되었다. 이는 저금리 기조의 지속, 정부의 LTV·DTI 규제 합리화에 따라 상대적으로 금리가 낮은 은행권으로의 담보대출이 집중되 었던 것에서 기인한다.
3. 2015년 1분기 부동산시장에 대한 소비자인식
1) 2015년 4분기 부동산시장에 대한 소비자 인식1)
(1) 가격
2015년 1분기의 주택매매가격에 대해 부동 산시장 참여자의 약 59%가 이전과 비슷한 수 준을 지속하였다고 응답하였다. 주택매매가 격이 상승하였다고 응답한 비율은 35.1%로 전 분기 대비 21.3%p 증가하였으며, 하락을 진단한 비율은 전 분기 대비 11.6%p 감소한 5.3%로 나타났다. 올해 들어 매매거래가 증 가추세를 보였으며, 전세매물 부족현상이 지 속되면서 나타난 매매전환 수요의 증가에 기 인한 것으로 판단된다. 전세가격의 경우 가격 수준이 전 분기와 비슷한 수준을 유지하였다 는 응답비율이 53.6%로 가장 높게 나타났으 나 전 분기 대비 11.9%p 감소한 반면, 상승하
<표 5> 부동산시장 가격진단
구 분 상승 보합 하락
주택매매가격 35.1% 58.8% 5.3%
전세가격 42.4% 53.6% 3.3%
토지가격 8.3% 70.3% 2.6%
<표 6> 부동산시장 거래진단
구 분 증가 보합 감소
주택매매거래 17.1% 57.2% 24.6%
전세거래 20.6% 58.0% 20.1%
토지거래 11.8% 69.1% 17.3%
1) 국토연구원 부동산시장연구센터에서는 부동산시장 참여자(일반 6400가구, 중개업소 2240곳)를 대상으로 시장동향에 관한 인식조사를 실시하고 있다. 조사결과를 활용해 부동산시장 참여자들의 소비자실사지수(CSI)와 중개업소실사지수 (BSI)*를 작성하고, 생성된 지수는 부동산시장 참여자들의 행태 분석과 잘 드러나지 않는 심리요인을 추출하여 부동산시 장 진단 및 예측하는데 활용하고 있다.
* CSI(Consumer Survey Index), BSI(Business Survey Index): 100을 기준으로 0~200사이의 값을 가지며, 100을 초과 하면 현재 가격에 대해 보통 이상(높음, 매우 높음)이라고 답한 응답자가 보통 이하(낮음, 매우 낮음)보다 많다는 것을 의미
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였다고 응답한 비율은 42.4%로 전 분기 대비 16.9%p 상승하였다. 가격하락에 대한 응답은 3.3%로 나타났다.
토지가격은 비슷한 수준이 유지되었다는 진단이 70.3%로 가장 높게 나타났다. 가격상 승에 대한 응답비율은 2.4%p 상승한 8.3%로, 가격하락에 대한 응답비율은 2.9%p 감소한 2.6%로 나타났다.
(2) 거래
주택매매거래는 비슷한 수준을 보이고 있 다고 응답한 비율이 전 분기 대비 14.2%p 상 승한 57.2%로 가장 높게 나타났다. 거래증가 에 대한 응답은 전 분기 대비 11.1%p 증가한 17.1%, 거래감소에 대한 응답은 25.3%p 감 소한 24.6%로 나타났다. 전세거래 역시 보 합세로 나타났다는 응답이 58.0%로 가장 높 게 나타났다. 전세 거래가 증가하였다고 응답 한 비율은 10.6%p 증가한 반면, 거래가 감소 하였다고 응답한 비율은 21.8%p 감소하였다.
주택매매 거래 증가 응답비율이 높아진 것을 볼 때 실수요의 주택구입이 증가하고 있는 현 상을 대변해주는 것으로 볼 수 있다. 전세 거 래가 증가하였다는 응답 비율이 증가한 것은 신학기 수요 등 계절적 요인에 의한 것으로 볼 수 있다.
토지거래는 보합세를 나타냈다는 비율이 69.1%로 나타났다. 거래증가를 진단한 응답 은 5.4%p 증가한 11.8%, 거래감소를 진단한 응답은 11.5%p 감소한 17.3%로 조사되었다.
2) 2015년 1분기 부동산시장에 대한 소비자인식
(1) 가격
주택매매가격에 대해 약 56%의 부동산시장 참여자는 현재의 수준과 비슷할 것으로 전망했 다. 주택매매가격이 상승할 것이라고 응답한 비율은 37.1%로 전 분기 대비 13.0%p 증가하 였으며, 하락을 전망한 응답자의 비율은 5.0%p 감소한 5.8%로 나타나 주택매매가격 상승에 대한 기대심리가 증가하였음을 알 수 있다. 전 세가격의 경우 가격이 비슷할 것이라고 전망한 응답이 52.4%로 나타났다. 가격이 상승할 것 이라고 전망한 응답비율이 전 분기 대비 4.7%p 증가한 43.0%, 하락할 것으로 전망한 비율은 2.0%p 감소한 3.4%로 나타나며 전세가격이 현 재와 비슷한 수준 보이거나 상승할 것이라는 전망이 우세하였다.
토지가격은 현 수준이 유지될 것이라는 전망 이 67.0%로 가장 높았다. 토지가격 상승에 대 한 전망은 전 분기 대비 1.2%p 상승하였으며, 하락에 대한 전망은 1.6%p 감소하였다.
<표 7> 부동산시장 가격전망
(단위: %)
구 분 상승 보합 하락
주택매매가격 37.1% 55.9% 5.8%
전세가격 43.0% 52.4% 3.4%
토지가격 12.0% 67.0% 2.0%
(2) 거래
주택매매의 경우 거래 수준이 현재보다 증 가할 것이라고 전망한 응답이 전 분기 대비 5.9%p 증가한 45.7%로 가장 높게 나타났다.
거래가 현재와 비슷할 것이라 전망한 응답은 3.0%p 감소한 45.2%, 거래가 감소할 것이라 전망한 응답은 3.8%p 감소한 6.6%로 나타났 다. 반면 전세거래의 경우 현재와 비슷할 것 이라는 응답이 전 분기 대비 9.9%p 증가한 47.1%로 가장 높게 나타났다. 거래가 증가할 것이라는 응답은 전 분기 대비 12.1%p 감소 한 43.1%로 나타났으며, 감소할 것이라는 전 망은 전 분기 대비 1.4%p 증가한 8.0%로 나 타났다. 주택매매거래는 증가를 전망한 응답 비율이 전 분기 대비 상승한 반면, 전세거래 는 증가를 전망한 응답비율은 하락하였고, 거 래수준 유지에 대한 전망 비율이 증가하였다.
이에 따라 2014년 2분기에는 주택매매거래의 증가 및 전세거래의 보합 전망이 우세한 것으 로 나타났다.
토지거래의 경우 변화가 없을 것이라고 전 망한 응답자가 전 분기 대비 7.0%p 증가한 66.8%로 나타난 반면, 토지거래의 증가 및 감 소를 전망한 응답비율은 전 분기 대비 하락하 였다. 토지거래가 현재와 비슷한 수준을 지속 할 것이라는 인식이 증가하였음을 알 수 있다.
4. 맺음말
2015년 1분기 부동산시장은 수도권을 중심 으로 주택가격이 상승하고 주택거래가 증가하 며 회복세가 지속되었다. 이는 저금리와 구입 자금지원 등으로 인한 구매수요 증가와 전세의 매매전환 수요 증가에 기인하였을 것으로 판단 된다. 부동산소비심리도 매매시장을 중심으로 가격상승 및 거래증가 응답비율이 높아지며 시 장 회복에 대한 기대가 확대되고 있다.
정부가 최근 3월 기준금리를 2.0%에서 1.75%로 0.25%p 인하하였다. 금리 인하로 인 한 주택구매비용이 감소는 주택수요를 증가시 키는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 다만 임 대차시장의 경우 전세수급 불일치로 전세가격 상승은 지속될 것으로 판단된다.
높은 가계부채 비율은 지속적인 관심사가 되 고 있다. 주택금융시장에 대한 스트레스 요인 을 지속적으로 모니터링하고, 특히 향후 금리 인상 가능성이 주택시장과 주택금융시장에 대 한 불안요인이 되지 않도록 안심전환대출 등과 같은 가계의 구조적 개선을 위한 노력이 지속 될 필요가 있다.
<표 8> 부동산시장 거래전망
구 분 증가 보합 감소
주택매매거래 45.7% 45.2% 6.6%
전세거래 43.1% 47.1% 8.0%
토지거래 13.1% 66.8% 2.8%
