16 >>2015년 여름호 | 통권 80권 16 >>2015년 여름호 | 통권 80권
1. 부동산시장 동향
1) 주택시장(1) 주택매매가격
전국 주택매매가격은 기준금리 인하에 따 른 주택구매력 증가, 전세의 매매전환 수요 증가 등으로 2015년 1분기에 이어 2분기에 도 상승세가 지속되었다. 전국 주택매매가 격 변동률은 2015년 1분기 0.7%에서 2분기 1.1%로 확대되었으며 1~2분기 누적 상승률 은 1.8%를 나타냈다. 특히 수도권에서 1분
기 0.8%에서 2분기 1.5%로, 지방(0.6% → 0.8%)과 비교하여 상승폭이 크게 확대되었 으며 1~2분기 누적 상승률은 2.3%로 2014 년 연간상승률(1.5%)을 넘어섰다.
지방의 경우 1~2분기 누적 상승률 기준으 로 대구(4.1%), 광주(3.5%), 제주(2.5%) 등 에서 지역적 개발호재의 영향으로 높은 상승 폭을 기록하였다.
매수가 매도에 비하여 얼마나 많은지를 나 타내는 매수우위지수는 2015년 들어 높은 수 준이 지속되고 있으며 2015년 6월 현재 전국 79.0, 수도권 83.6, 6대 광역시 85.6으로 전
<표 1> 주택매매가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기대비 %)
구분 2011 2012 2013 2014 2015
1분기 2분기 누계
전 국 6.1 -1.4 0.3 1.7 0.7 1.1 1.8
수도권 0.8 -4.3 -1.1 1.5 0.8 1.5 2.3
서울 0.7 -4.7 -1.4 1.1 0.6 1.5 2.1
인천 -1.6 -4.3 -0.8 1.5 0.6 1.3 1.9
경기 1.6 -4.0 -1.0 1.7 0.9 1.6 2.4
지 방 12.7 1.3 1.7 1.9 0.6 0.8 1.4
지방 5개광역시 13.3 0.7 2.0 2.5 0.8 1.4 2.2
세종 - - 4.5 -0.2 -0.1 0.0 -0.1
자료: 한국감정원
최근 부동산시장 동향 및 소비심리 진단
박천규 ㅣ 국토연구원 부동산시장연구센터장 황관석·방보람 ㅣ 국토연구원 연구원
년동월대비 각각 전국 35.7p, 수도권 48.9p, 광역시 34.7p 상승한 것으로 나타났다.
(2) 주택 전세가격
전국 주택전세가격은 전세의 월세전환에 따른 전세매물 부족 심화, 입주물량 부족 등 으로 수도권을 중심으로 상승세가 지속되었
다. 수도권은 2015년 1분기와 2분기 각각 1.5%, 2.3% 상승하였으며 2015년 1~6월 누계로 3.9%의 상승폭을 기록하였다. 반면 지방의 경우 입주물량 증가로 상승폭이 상대 적으로 작았으며 2015년 1~6월 1.5%의 상 승폭을 기록하였다.
전세의 수급상황을 나타내는 전세수급지
<표 2> 주택전세가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기대비 %)
구분 2011 2012 2013 2014 2015
1분기 2분기 누계
전 국 11.7 1.4 4.7 3.4 1.1 1.5 2.6
수도권 10.7 0.4 6.2 4.7 1.5 2.3 3.9
서울 10.3 0.5 6.6 3.6 1.4 2.1 3.5
인천 4.3 1.0 6.1 4.9 1.4 2.2 3.6
경기 12.9 0.2 5.9 5.7 1.7 2.4 4.2
지 방 12.9 2.4 3.3 2.2 0.6 0.9 1.5
지방 5개광역시 13.4 2.2 4.1 2.6 0.8 1.4 2.2
세종 - - 10.7 -6.3 -0.1 0.0 -0.1
자료: 한국감정원
<주택 매매가격 월간변동률> <매수우위지수 추이>
주: 매수우위지수 = ‘매수세 우위 응답 비율’ - ‘매도세 우위 응답비율’ + 100 자료: 한국감정원, 국민은행
(단위: 전월비, %)
18 >>2015년 여름호 | 통권 80권
수는 높은 수준이 지속되고 있으며 2015년 6월 현재 전국 181.4, 수도권 177.9 수준을 나타냈다. 전년동월과 비교할 때 전국 7.5p, 수도권 12.2p, 6대광역시 3.4p 높은 수준으 로 수도권에서의 수급상황이 전년동월대비 더 악화된 것으로 나타났다.
(3) 주택매매거래
전국 주택매매거래는 2015년 1분기 27.0 만호로 전년동기대비 18.3% 증가한데 이어
2분기에도 34.1만호로 전년동기대비 39.1%
증가하여 증가세가 확대되었다. 특히, 수도권 에서의 거래 증가폭이 커서 2015년 1분기와 2분기 각각 13.0만호, 18.0만호로 전년동기 대비 각각 23.0%, 64.9%의 증가폭을 기록하 였다. 수도권에서 주택매매거래가 큰 폭으로 증가한 데에는 금리인하에 따른 유동성 증가, 주택시장 회복 기대감 확대 등으로 주택매매 수요가 크게 증가했던 것에 기인한다.
<주택전세가격 월간변동률> <전세수급지수 추이>
주: 전세수급지수 = ‘수요>공급 응답비율’ - ‘수요<공급 응답비율’ + 100 자료: 한국감정원, 국민은행
(단위: 전월비, %)
<주택매매거래 변동률>
<분기별 주택매매거래 추이>
주: 분양권 거래 등을 제외한 순수 주택매매거래량 기준임 자료: 온나라부동산정보통합포털
(단위: 호) (전년동기대비 %)
<표 3> 주택건설 인·허가실적 추이
(단위: 호, %) 구 분 2011 2012 2013 2014 2015년
1~5월
2014년 1~5월
전년동기 대비 전 체 549,594 586,884 440,116 515,251 226,978 177,536 27.8%
부문별 공공부문 115,349 109,609 79,619 63,320 11,196 8,110 38.1%
민간부문 434,245 477,275 360,497 451,931 215,782 169,426 27.4%
지역별 수도권 272,156 269,290 192,610 241,889 118,649 73,771 60.8%
지 방 277,438 317,594 247,506 273,362 108,329 103,765 4.4%
유형별 아파트 356,762 376,086 278,739 347,687 144,548 109,998 31.4%
비아파트 192,832 210,798 161,377 167,564 82,430 67,538 22.0%
자료: 국토교통통계누리
(4) 주택공급
전국 주택건설 인·허가실적은 2015 년 1~5월 사이 22.7만호로 전년동기대비 27.8% 증가하였다. 공공부문은 0.8만호, 민 간부문은 16.9만호로 대부분 민간에서 공급 되었으며 전년동기대비 각각 38.1%, 27.4%
증가하였다. 지역별로는 주택시장이 회복되 고 신규분양수요가 크게 증가하면서 수도 권이 11.9만호로 전년동기대비 60.8%의 높
은 증가폭을 기록하였다. 지방은 10.8만호 로 전년동기대비 4.4% 증가를 기록하였다.
주택유형별로는 아파트가 14.5만호, 비아파 트가 8.2만호로 전년동기대비 각각 31.4%, 22.0% 증가하였다.
한편, 2015년 1~5월 사이 전국 주택착공 실적은 22.3만호로 전년동기대비 30.6% 증 가하였으며 전국 공동주택 분양실적은 17.2 만호로 전년동기대비 49.7% 증가하였다. 반
<주택건설실적 변동률 추이>
<분기별 주택건설실적 추이>
자료: 국토교통통계누리
(단위: 천호) (전년동기대비 %)
20 >>2015년 여름호 | 통권 80권
<표 4> 미분양주택 추이
(단위: 호, %)
구 분 2011 2012 2013 2014 2015 2014년말
3월 5월 대비
전 국 69,807 74,835 61,091 40,379 28,897 28,142 -30.3%
(준공후) 30,881 28,778 21,751 16,267 13,507 12,502 -23.1%
지역별
수도권 27,881 32,547 33,192 19,814 14,195 14,432 -27.2%
지 방 41,926 42,288 27,899 20,565 14,702 13,710 -33.3%
자료: 국토교통통계누리
면 전국 주택준공실적은 14.8만호로 전년동 기대비 8.9% 감소하였는데 주택착공실적 증 가가 준공실적 증가로 이어지기까지는 일정 시차가 존재하기 때문이다.
(5) 미분양주택
전국 미분양주택은 분양실적이 크게 증 가했음에도 불구하고 신규분양수요 증가로
2015년 5월 2.8만호로 전년말대비 30.3%
감소하여 감소세가 지속되었다. 수도권과 지 방은 2015년 5월 각각 1.4만호로 2014년 말 대비 각각 27.2%, 33.3% 감소하였다. 준 공후 미분양주택도 2014년말 1.9만호에서 2015년 5월 1.3만호로 전년말대비 23.1%
감소하였다.
<지역별 미분양주택 추이>
자료: 국토교통통계누리
(단위: 만호)
2) 토지시장
(1) 토지가격
전국 지가는 2015년 1~5월 사이 월간변 동률 0.14∼0.20%의 상승폭을 기록하였으 며 누계치로 0.86%의 상승폭을 기록하였다.
시도별로는 대구(1.50%), 제주(1.38%) 등에 서 상대적 상승폭이 크게 나타났다. 세부 지 역별로는 서울 강남구(1.69%), 경기 하남시 (1.64%), 대구 달성군(1.74%), 동구(1.66%),
수성구(1.58%), 경북 예천군(1.57%), 안 동시(1.41%), 전남 나주시(2.76%), 구례군 (2.50%), 장성군(1.58%), 제주 서귀포시 (1.57%) 등에서 지역적 개발호재의 영향으로 상대적으로 높은 상승폭을 기록하였다.
(2) 토지거래
전국 토지거래는 지역적 개발호재에 따 른 수요 증가, 주거용 토지거래 증가 등으로 2015년 1분기 55.5만 필지로 전년동기대비
<분기별 토지거래량 추이>
주: 신탁, 신탁해지를 제외한 거래량 기준임 자료: 온나라부동산정보통합포털
(단위: 천필지, 전년동기대비 %)
<주요 상승지역(2015년 1~5월 누계 상승률)>
<지가변동률 추이>
주: 수도권은 서울, 인천, 경기의 평균치 자료: 온나라부동산정보통합포털
(단위: 전월대비 %) (단위 : %)
22 >>2015년 여름호 | 통권 80권
12.7% 증가하였으며 2분기(4~5월)에도 44.2 만 필지로 전년동기대비 25.7% 증가하여 증 가세가 지속되었다. 2015년 2분기(4~5월) 기 준으로 수도권 22.0만 필지, 지방 33.5만 필 지로 전년동기대비 각각 45.5%, 15.4% 증가 하여 수도권에서의 증가폭이 큰 것으로 나타 났다. 건축물 부속토지를 제외한 순수토지거 래는 2015년 1분기 25.1만 필지로 전년동기 대비 5.2% 증가하였으며 2분기(4~5월)에도 19.6만필지로 전년동기대비 9.7% 증가하여 증가세가 지속되었다.
2. 부동산금융시장 동향
정부의 기준금리가 2015년 들어 두차 례 인하(3월 2.0%→ 1.75%, 6월 1.75% → 1.50%) 됨에 따라 CD금리 및 코픽스의 하락 추세가 지속되었으며, 주택담보대출금리 또 한 낮은 수준이 이어졌다. 2015년 6월 현재
CD금리와 코픽스는 각각 1.70%, 1.66%로 2014년말대비 각각 0.43%p, 0.50%p 하락 하였다. 주택담보대출금리는 2015년 5월 현 재 3.27% 수준을 기록하였다.
예 금 취 급 기 관 의 주 택 담 보 대 출 잔 액 은 2015년 5월 현재 478.3조원을 기록하였 으며 이중 은행권이 384.1조원, 비은행이 94.2조원을 기록하였다. 은행권 주택담보대 출은 2015년 1~5월 사이 18.5조원 증가하 여 증가세가 지속되었던 반면 비은행은 0.8 조원 감소하여 대조를 보였다. 기타금융기관 의 주택담보대출 잔액은 2015년 5월 84.3조 원으로 작년말 대비 7.2조원 증가하였다.
3. 2015년 2분기 부동산시장에 대한 소비자인식
1) 2015년 2분기 부동산시장에 대한 소비자인식1)
<주택담보대출금액 추이>
<주택담보대출금리 추이>
주1: COFIX(Cost of Fund Index)는 국내 9개 은행을 대상으로 한 ‘자금조달비용지수’를 의미함 자료: 한국은행, 전국은행연합회
(단위: %) (단위: 조원)
(1) 가격
2015년 2분기 주택매매가격에 대해 부동 산시장 참여자의 53.0%가 이전과 비슷한 수 준을 보였다고 응답하였다. 주택매매가격이 상승하였다고 응답한 비율은 39.3%로 전 분 기 대비 4.2%p 증가하였으며, 하락하였다고 응답한 비율은 6.9%로 1.6%p 증가하였다.
전세가격의 경우 가격수준이 전 분기와 비슷 한 수준을 유지하였다는 응답비율이 58.2%
로 전 분기 대비 4.6%p 증가한 가운데 전세 가격이 상승하였다고 응답한 비율은 35.9%
로 전 분기 대비 6.5%p 감소하였고 가격하 락에 대한 응답은 5.5%로 2.2%p 증가하였 다. 이를 통해 주택매매가격의 경우 상승에 대한 인식이 확대되었으며 전세가격의 경우
상승했다는 응답비율은 다소 낮아졌지만 여 전히 상승에 대한 인식이 높은 것으로 나타 났다.
토지가격은 비슷한 수준이 유지되었다는 진단이 59.1%로 가장 높게 나타났으나 전 분기 대비 11.2%p 하락하였다. 가격상승에 대한 진단은 6.9%p 증가한 15.2%, 가격하 락에 대한 응답은 0.6%p 감소한 2.0%로 나 타나 토지가격 상승에 대한 응답비율이 하락 했다고 응답한 비율보다 13.2%p 더 많았다.
(2) 거래
주택매매의 경우 거래가 비슷한 수준 으로 유지되었다는 응답이 전 분기 대비 13.0%p 하락한 44.2%로 가장 높게 나타났
<표 5> 부동산시장 가격진단
구 분 상승 보합 하락 (상승-하락)
주택매매가격 39.3% 53.0% 6.9% 32.4%p
전세가격 35.9% 58.2% 5.5% 30.4%p
토지가격 15.2% 59.1% 2.0% 13.2%p
<표 6> 부동산시장 거래진단
구 분 증가 보합 감소
주택매매거래 12.3% 44.2% 42.4%
전세거래 10.1% 50.0% 39.4%
토지거래 13.8% 60.0% 24.4%
1) 국토연구원 부동산시장연구센터에서는 부동산시장 참여자(일반 6400가구, 중개업소 2240곳)를 대상으로 시장동향에 관한 인식조사를 실시하고 있다. 조사결과를 활용해 부동산시장 참여자들의 소비자실사지수(CSI)와 중개업소실사지수 (BSI)*를 작성하고, 생성된 지수는 부동산시장 참여자들의 행태 분석과 잘 드러나지 않는 심리요인을 추출하여 부동산시 장 진단 및 예측하는데 활용하고 있다.
* CSI(Consumer Survey Index), BSI(Business Survey Index): 100을 기준으로 0~200사이의 값을 가지며, 100을 초과 하면 현재 가격에 대해 보통 이상(높음, 매우 높음)이라고 답한 응답자가 보통 이하(낮음, 매우 낮음)보다 많다는 것을 의미
24 >>2015년 여름호 | 통권 80권
으며 매매거래가 감소했다는 진단이 전 분 기 대비 17.8%p 상승한 42.4%, 매매거래 가 증가했다는 진단이 4.8%p 하락한 12.3%
로 나타났다. 전세거래의 경우 보합세로 나 타났다는 응답이 전 분기 대비 8.0%p 하락 한 50.0%로 가장 높게 나타났으며, 전세거 래가 감소했다고 응답한 비율이 19.3%p 상 승한 39.4%, 증가하였다고 응답한 비율이 10.5%p 하락한 10.1%로 나타났다. 주택매 매거래와 전세거래가 감소하였다는 의견이 큰 폭으로 상승한 것은 계절적 요인에 기인 한 것으로 판단된다.
토지거래는 보합세를 나타냈다는 비율이 전 분기 대비 9.1%p 하락한 60.0%로 나타 났다. 토지거래가 전 분기 대비 증가하였다 는 응답은 2.0%p 상승한 13.8%, 감소하였 다는 응답은 7.1%p 하락한 24.4%로 조사되 었다.
2) 2015년 3분기 부동산시장에 대한 소비자 인식
(1) 가격
주택매매가격에 대해 56%가 현재 수준과 비슷할 것으로 전망하였다. 주택매매가격이 상승할 것이라고 응답한 비율은 37.2%로 전
분기 대비 0.1%p 증가하였으며, 하락을 전 망한 응답자의 비율은 0.2%p 감소한 5.6%
로 나타났다. 전세가격의 경우 가격이 비 슷할 것이라고 전망한 응답이 전 분기 대비 3.9%p 증가한 56.3%로 나타났다. 전세가격 이 상승할 것이라고 전망한 응답비율이 전 분기 대비 4.2%p 감소한 38.8%, 하락할 것 으로 전망한 비율은 0.7%p 증가한 4.1%로 나타났다.
이를 통해 주택매매가격 상승에 대한 기대 심리의 높은 수준이 지속되고 있으며 전세가 격의 경우 상승할 것으로 응답한 비율은 다 소 낮아졌지만 여전히 높은 수준인 것으로 나타났다.
토지가격은 현 수준이 유지될 것이라는 전 망이 57.2%로 가장 높았다. 토지가격 상승에 대한 전망은 전 분기 대비 5.3%p 증가하였으 며, 하락에 대한 전망은 0.4%p 감소하였다.
(2) 거래
주택매매의 경우 거래수준이 현재와 비 슷할 것이라는 전망이 전 분기 대비 5.0%p 상승한 50.2%로 가장 높게 나타났다. 거래 가 증가할 것이라는 응답이 전 분기 대비 8.3%p 하락한 37.4%, 거래가 감소할 것이 라는 응답이 3.9%p 상승한 10.5%로 나타났
<표 7> 부동산시장 가격전망
(단위: %)
구 분 상승 보합 하락 (상승-하락)
주택매매가격 37.2% 56.0% 5.6% 31.6%p
전세가격 38.8% 56.3% 4.1% 34.7%p
토지가격 17.3% 57.2% 1.6% 15.7%p
다. 전세거래의 경우도 현재와 비슷할 것이 라는 응답이 47.3%로 가장 높고, 이어 증가 할 것이라는 전망이 43.1%, 감소할 것이라 는 전망이 8.7%로 나타났다.
증가할 것이라고 응답한 비율과 감소할 것 이라고 응답한 비율과의 차이는 주택매매거 래와 전세거래가 각각 26.9%p, 34.4%p로 나타나 매매거래와 전세거래 증가에 대한 기 대심리가 높은 수준인 것으로 나타났다.
토지거래는 응답자의 61.7%가 변화가 없 을 것이라고 전망하였으며, 거래가 증가할 것이라는 전망은 12.9%, 감소할 것이라는 전망은 4.0%로 조사되었다.
4. 맺음말
2015년 2분기 부동산시장은 1분기에 이 어 수도권과 대구, 광주 등 일부 지방광역시, 개발호재 지역을 중심으로 주택가격이 상승 하고 주택거래가 증가하는 확장세가 지속되 었다. 이는 정부의 주택시장 정상화대책의 기조가 유지되고 있는 가운데 두 차례에 걸 친 기준금리 인하로 주택구매력이 크게 향상 되었던 것에 기인한다. 또한 전세가격이 높 은 수준으로 상승세가 지속되면서 전세의 매
매전환 수요 증가가 확대된 것도 주요한 원 인으로 볼 수 있다. 부동산소비심리도 주택 매매가격이 ‘상승했다’, ‘상승할 것이다’라고 응답비율이 높아 주택시장의 회복에 대한 기 대심리가 확대된 것으로 보인다.
한편 가계부채 증가에 대한 우려가 지속 되고 있다. 특히 미국발 금리인상 가능성으 로 가계부채에 대한 면밀한 상황 인식이 중 요한 과제로 인식되고 있다. 주택시장의 확 장세가 지속되면서 주택담보대출 등 주택금 융시장의 모니터링에 대한 관심도 증가하고 있다. 주택금융시장의 안정을 위해서는 주 택시장과 거시경제 여건을 감안한 종합적 접 근이 필요하다. 또한 가계대출의 성격과 용 도에 대해 미시적으로 면밀히 모니터링하고, 특히 일부 위험계층에 대해서는 상환능력 과 함께 대출용도 등 다양한 심사기준 마련 을 검토할 필요가 있다. 이와 더불어 주택금 융의 공급주체, 용도, 신규취급 및 상환금액 별로 관련 통계를 구체화하고, 집계기준, 연 체율 등 관련 통계를 정비하여 주택금융시장 에 대한 리스크 관리 기반을 강화할 필요가 있다. 그리고 주택금융시장에 대한 안정성뿐 만 아니라 주택금융 사각지대에 대한 포용성 (inclusion), 주택금융소비자 보호도 지속적 으로 논의되어야 한다.
<표 8> 부동산시장 거래전망
구 분 증가 보합 감소
주택매매거래 37.4% 50.2% 10.5%
전세거래 43.1% 47.3% 8.7%
토지거래 12.9% 61.7% 4.0%
