주거다양성 제고를 위한 단독주택시장의 구조적 분석과 정책방안 연구
Analysis of the Single Family Detached Housing Market to
Promote the Diversity of Housing Types
국토연 2009-43 주거다양성 제고를 위한 단독주택시장의 구조적 분석과 정책방안 연구․
글쓴이 배순석․ 김혜승 강미나 이용만 서정아 김현진 외 발행자 박양호․ /발행처 국토연구원․ 출판등록 제․ 2-22호 /인쇄․2009년12월 20일 /발행․2009년 12월 31일
주소 경기도 안양시 동안구 시민로 224 (431-712)․
전화․031-380-0114(대표) 031-380-0426(배포) / 팩스․031-380-0474 값․8,000원 / ISBN 978-98-8182-674-1․
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국 2009,
Ⓒ 토연구원
이 연구보고서의 내용은 국토연구원의 자체 연구물로서
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정부의 정책이나 견해와는 상관없습니다.
국토연 200943
주거다양성 제고를 위한 단독주택시장의 구조적 분석과 정책방안 연구
Analysis of the Single Family Detached Housing Market to Promote the Diversity of Housing Types
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배순석김혜승강미나이용만 외․ ․ ․
연 구 진
연구책임 배순석 선임연구위원 연구반 김혜승 연구위원
강미나 연구위원 서정아 연 구 원 김현진 연 구 원 외부연구진 이용만 한성대학교 교수
이수기 미 클리블랜드 교수 오카 료스케 일본 국회 법제국 참사 자문연구진(Advisor) 박은관 연구위원
김민철 책임연구원
연구심의위원 김영표 부원장 주심( ) 손경환 선임연구위원 진정수 선임연구위원 채미옥 선임연구위원 정석희 선임연구위원
이문기 국토해양부 주택정책과장 봉인식 경기개발연구원 연구위원 연구협의 자문 위원( ) 민병호 행림 종합건축사 사무소 대표
박인석 명지대학교 건축과 교수 박인제 대한주택공사 주거복지처 차장 봉인식 경기개발연구원 연구위원 윤석철 상지건설상무
김보현 다인개발 경영지원본부장 김정식 푸른숲 대표이사
이광훈 드림사이트코리아 주 대표이사( ) 함승우 ADD프라임 주 대표이사( )
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P ․ R ․ E ․ F ․ A ․ C ․ E
발 간 사
년 전만 하더라도 마당이 있는 저층의 단독주택이 우리나라의 전형적인 주 30
택모습과 주거모습이었다 그러나 언제부터인가 도시는 물론이고 농촌지역까지. 심심치 않게 고층 아파트를 볼 수 있게 되었다 이는 주택의 절대적 부족으로 말. 미암아 신속히 대량의 주택을 공급하는 것이 절체절명의 과제이던 시기를 겪으 면서 아파트를 중심으로 주택공급이 촉진된데 원인이 있다 이제 주택이 어느 정. 도 확보되고 소득수준이 향상되면서 우리의 주거 모습에 대해서 점검해 볼 시점 이 되었다 이 연구는 과연 아파트가 주된 주택공간으로 주거문화를 선도하는 유. 형이 되는 것이 바람직한 방향인가 그리고 그 근본적인 이유는 무엇이고 해결책, 은 어떠한 것이 있을 수 있는지 미래의 바람직한 주거는 어떤 유형이어야 하는, 가에 대한 문제제기에서 시작된 연구로서 매우 시기가 적절하다고 보인다 세계. 어느 나라에서도 우리와 같이 짧은 기간동안 주거의 양식이 급변한 사례를 찾아 보기 쉽지 않다 또한 아파트가 고급주거의 이미지로 전국적으로 자리매김한 예. 를 찾기도 쉽지 않다 이처럼 우리나라의 주거유형은 독특한 경험하에 독특한 자. 취를 남기고 있다.
이 연구는 현재 아파트중심으로 획일화되어 있는 주거문제를 다각도로 분석해 보고 단독주택시장의 구조적 문제와 주택시장관련 정책 및 제도적 문제들을 규
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명하며 정책 제도적 측면을 중심으로 주거다양성을 개선할 수 있는 방안을 제․ 시하고 있다.
여러 가지 어려운 여건에도 불구하고 연구를 수행하는데 노고를 아끼지 않은 배순석 선임연구위원 김혜승 연구위원 강미나 연구위원 서정아 연구원 김현진, , , , 연구원의 노고를 치하한다 그리고 성심과 성의를 다하여 단독주택 선택가구의. 특성을 분석하여 단독주택 선호가구에 대한 이해를 높여 준 이용만 교수 외국의, 사례를 집필해 준 이수기 교수 오카 료스케 참사에게 감사의 말씀을 전한다, .
이 연구를 통하여 향후 주거욕구에 대한 변화를 반영하여 다양한 주택유형제 공 다양한 주거문화형성 정책 및 제도개선 등에서 일조할 수 있기를 희망한다, ,
년 월 2009 12 국토연구원장 박 양 호
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F ․ O ․ R ․ E ․ W ․ O ․ R ․ D
서 문
전국 어느 도시에서나 비슷한 모습의 고층 아파트로만 가득 채워진 곳은 일부 도시국가를 제외하고는 세계에서 우리나라가 유일한 것 같다 도시뿐 아니라 농. 촌지역에도 읍내쯤만 되면 대도시 도심지역에서 볼 수 있는 것과 똑같은 모습의 고층아파트가 삐쭉이 솟아 있다 몇 년 전 프랑스의 한 젊은 학자는 우리나라를. 지칭하는 아파트 공화국 이라는 책을 출판하기도 하였다‘ ’ .
고층아파트를 짓고 사는 것이 나쁜 것인가 그렇다고는 할 수 없을 것이다 그? . 러나 우리나라에서는 고층아파트만 늘어나고 다른 유형의 주택이 거의 사라져 가고 있다 그런데 더욱이 그러한 추세가 감소 하기는 커녕 가속화 되고 있다면. 그것은 분명 심각한 문제이다 매년 우리나라에서 건설하는 주택의 거의. 90%가 아파트이고 단독주택은 재개발사업 뉴타운사업으로 거의 사라져가고 있지만 그, 러한 변화의 심각성을 인식하지 못하는 사람들도 많은 것 같다.
몇 년 전 미국의 도시계획전문 학술지 특집으로 미래형 녹색 커뮤니티에 관한 특집을 발간한 적이 있다 그 특집을 총괄한 한 학자는 미래의 녹색 커뮤니티의. 특징을 몇 가지로 요약하였는데 소위 요즘 화두로 떠오르는 친환경 저탄소 사회 에 관한 사항들과 더불어 사회구성원에게 다양한 라이프스타일을 수용할 수 있 는 다양한 유형의 주택공급을 필수 요소로 꼽았다.
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현재로서는 거의 모든 사람들이 아파트에 사는 것을 선호하는 것 같지만 내심, 으로는 정원이 있는 단독주택에 사는 것을 가장 이상적인 주거형태로가 생각하 는 사람들이 많다 본 연구의 설문조사 결과에 의하면 가구별 마당을 갖춘 단독. 주택 또는 타운하우스가 가장 이상적인 주거유형이라고 응답한 가구가 69%에 이르고 있다.
고층아파트도 나름대로 많은 장점을 갖춘 유형의 주택이지만 고층아파트만으, 로 이루어진 사회가 되는 것은 어떻게 해서든지 방지해야 한다 현재 고층아파트. 가 대부분의 중산층이 거주하는 주거 유형이 된 것은 여태까지의 우리나라 주택 부족문제와 사회경제적 여건에 기인한 바도 있지만 사실상 정부정책이 알게 모, 르게 현재의 상황으로 유도해 왔다. 현재와 같은 상황은 지금도 문제이지만 더욱 심각한 것은 미래이다 아직까지는 대도시지역에서 집이 부족하여 집 한 채 장만. 하는 것이 최우선이고 아파트가 좋은 자산증식의 수단이 되고 있지만 머지않아, , 대부분의 지역에서 주택의 양적부족이 완전 해소되고 인구가 감소하게 되어 아, 파트의 효용가치는 크게 저하될 것이다 그러나 고층아파트 단지화된 지역을 되. 돌리어 단독주택이나 타운하우스를 건설하는 것은 불가능하다 아마 인구가 감소. 하는 지역에서는 슬럼화되는 고층아파트단지가 나타나게 될 것이다.
본 연구는 이러한 문제를 보다 체계적으로 분석하고 대처방안을 마련하기 위 해 수행되었다 다양한 측면에서 단독주택시장을 분석하였고 보다 다양한 주택. 을 확보하기 위한 대처방안을 제시하였지만 충분치는 못한 것 같다 앞으로 이와. 관련한 많은 후속 연구와 정책적 토론이 이루어지기를 기대한다.
끝으로 본 연구를 함께 수행한 김혜승 연구위원 강미나 연구위원 서정아 연, , 구원 김현진 연구원에게 감사를 드리며 협동연구자로 기여를 해주신 한성대학, , 교 이용만 교수님과 외국의 단독주택 시장 사례를 분석해 주신 미국 클리브랜드 주립대학교 이수기 교수님과 일본 입법부의 오카 료스케 참사께도 감사드린다.
년 월 2009 12 배 순 석 선임연구위원
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S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y
요 약
제 장 서론1
우리나라는 아파트 공급 중심의 주택 정책으로 단독주택과 타운하우스 등의 다양한 주택공급이 이루어지지 않아 국민들에게 주거의 다양성을 제공하지 못하 고 있다 그 원인은 복합적이지만 정부의 정책과 제도에 기인하는 바가 크다 따. , . 라서 본 연구에서는 단독주택시장을 구조적으로 분석하여 주택시장 구조적 문제 점과 정책 및 제도적 문제들을 규명하고 개선방안을 제시하고자 한다.
본 연구에서 지칭하는 단독주택이란 일반단독주택 단독주택형 타운하우스, , 블록형 단독주택을 포함한다 한편 다가구단독주택은 실질적으로 공동주택이므. , 로 제외한다.
연구방법 중 계량분석모형으로는 로짓모형과 주택특성가격함수를 활용하였 다 본 연구에서는 가지의 설문조사를 실시하였는데 첫째는 가구들의 주택유형. 3 , 별 선호 또는 비선호 이유 등을 분석하기 위한 가구방문 설문조사였고 둘째는, 단독주택과 아파트의 유동성을 비교분석하기 위한 부동산중개업체 인터넷 설문 조사로 각 유형의 주택이 부동산중개업소에 매물로 등록된 후 매각에 이르기까 지 소요되는 기간을 조사하였다 셋째는 주택관련 전문가를 대상으로 한 인터넷.
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설문조사로 단독주택 확대공급의 필요성 및 향후 전망 그리고 정책방안에 관한, 내용을 조사하였다 그 외의 연구방법으로 외국 현지 전문가에게 원고 의뢰 주. , 거실태자료 분석 및 전문가협의회 개최를 들 수 있다.
제 장 이론적 배경2
문제 제기 및 연구의 가설
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고층아파트 일색의 주택수급이 이루어지고 있는 요인 중 상당 부분은 정부의 정책과 제도에 기인하고 있다는 것이 본 연구의 기본적인 가설이다 본 연구가. 세부 가설로 설정한 정책 제도적 문제점은 첫째 고층아파트 위주의 택지공급․ , 체계 둘째 신개발지에서의 높은 단독주택용지 공급가격 셋째 단독주택지에서, , , , 의 기반시설 및 근린서비스 공급체계 미흡 넷째 대단지 아파트 개발 중심의 주, , 택산업구조 및 단독주택산업의 영세성 다섯째 단독주택에 불리한 공공 민간, , ․ 금융 및 감정평가 체계 여섯째 단독주택의 품질관리 및 보증시스템의 문제 일, , , 곱째 단독주택의 유동성 부족 및 부동산 중개시스템의 미비 단독주택지의 관리, , 및 범죄 문제 등이다
관련 연구 동향
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관련 선행연구들을 분류해 보면 주거다양화를 위한 전략에 관한 연구‘ ’, ‘단독 주택 시장 및 마케팅’, ‘유동성 리스크 등에 관한 연구, ’, ‘주거유형 선호에 관한 연구’, ‘단독주택지의 주거환경에 관한 연구 등이 있다’ .
한편 본 연구는 단독주택시장의 구조적 특성을 종합적으로 분석하여 단독주택 의 정책적 학문적 이해기반을 구축하고 날로 위축되어가는 단독주택시장의 구, , 조적인 문제점을 체계적으로 분석하여 정책적 대응방안을 제시한다.
주요 분석 방법론
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본 연구의 주요 계량방법론으로는 로짓모형분석과 주택특성가격함수 분석을
vii 들 수 있다 로짓분석 방법론을 소개하면 다음과 같이 요약될 수 있다 가계는. . 소득제약 조건 하에서 효용을 극대화시킬 수 있는 주택유형을 선택하는데 이때, 주택유형의 특성(attributes)과 가계의 특성(characteristics)이 주택유형 선택에 영향 을 미치게 된다.
가계가 주택의 특성과 개인의 특성을 고려하여 어떤 주택유형을 선택하는가를 분석할 때 흔히 이산형 선택 모형, (discrete choice models)을 사용한다 이산형 선. 택 모형은 크게 이항선택모형(binary choice models)과 다항선택모형(multiple
로 나누어진다 choice models) .
이항선택모형은 프로빗 모형(probit model)과 로짓 모형(logit model)으로 나누 어지는데 두 모형의 차이는 확률분포함수가 서로 다르다는데 있다 일반적으로, . 표본 수가 많을 경우 프로빗 모형이나 로짓 모형이나 결과에서 큰 차이가 없기, 때문에 적용이 비교적 편리한 로짓 모형을 많이 사용한다.
다항선택모형은 선택 대안들의 독립성(independence)과 누적확률분포함수의 형태 및 동질성(identity)에 대해 어떤 가정을 하느냐에 따라 다항 로짓 모형
조건부 로짓 모형 이분산 극한치
(multinomial logit model), (conditional logt model),
모형(heteroscedastic extreme value model),중첩 로짓 모형(nested logit model), 혼합 로짓 모형(mixed logit model), 다항 프로빗 모형(multinomial probit model) 등의 모 형을 사용한다.
다항선택모형 중 다항로짓모형을 제외하고는 모두 선택대안의 특성(attributes) 과 선택하는 사람의 특성(characteristics)을 동시에 고려하여 모형을 추정한다 따. 라서 선택대안의 특성에 관한 자료가 없을 때에는 다항로짓모형을 사용할 수밖 에 없다.
주거 선택과 관련한 국내 연구들은 주로 이항로짓모형과 다항로짓모형을 주로 사용하여 왔다 그러나 해외에서는 중첩로짓모형 등이 주로 사용되고 있다 국내. . 에서는 정의철(2002)이 중첩로짓모형을 이용하여 주택소유 및 임차별 주택 유형, 별 주택선택모형을 분석한 바 있다 그러나 정의철. (2002)은 추정을 통해 가상적 인 선택대안들의 특성을 만들었기 때문에 예측오차에 따른 모형의 추정오차 가
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능성이 존재한다 해외에서는. Borsch-Supan(1986), Knapp, White and Clark(2001) 등이 중첩로짓모형을 사용한 바 있다.
본 연구에서 단독주택과 아파트의 가격을 결정하는 요인을 분석하기 위하여 특성가격함수 모형도 사용하였다 특성가격함수 모형은 주택의 가치를 산정하거. 나 주위의 환경 가치를 평가할 때 더 나아가서 가격지수를 작성할 때에도 이용, 한다 특성가격함수 모형은 이질적인 재화 또는 서비스 이하 재화로 통칭 의 가. “ ( . ) 치는 해당 재화에 내포되어 있는 특성(attributes, characteristics)에 의해 결정된다” 는 가정을 전제하고 있다 즉 주택처럼 각각 상품의 개별적인 특성이 두드러지는. 이질적인 재화를 구매한다고 할 때 그 상품의 가치를 어떻게 산정할 수 있는가 하는 문제를 해결하는 한 방편이 된다 이질적인 상품을 구입한다는 것은 그 상. 품이 가지고 있는 고유의 특성들을 구입한다는 것과 같은 의미이므로 개별 특성, 의 가격과 양을 산정할 수 있다면 이질적인 재화의 가격을 계산할 수 있다.
특성가격을 추정하는 방법은 재화의 가격을 특성들의 양에 대해 회귀하여 특 성 가격을 추정한다 즉 특성 가격은 명시적으로 관찰되는 재화의 가격과 특성들. 의 양(quantity)을 이용하여 양에 대해 회귀(regression)함으로써 특성 가격을 추정 하는 것이다 예를 들어 주택의 방수 화장실 수 규모 난방시설 노후도 등 주택. , , , , 의 개별 특성을 독립변수로 그리고 주택가격을 종속변수로 회귀분석을 하면 개, 별 특성들의 계수(coefficient)가 추정되고 이 계수값이 바로 주택개별특성의 가격 이 된다.
본 연구에서는 단독주택의 가격을 분석하기 위해서 최소자승법을 이용하여 특 성가격함수모형을 분석하였다 단독주택의 경우 재화의 특성 건축년수 면적 방. ( , , 수 층 외관 화장실 부엌 내부구조 등 과 입지적인 특성 도심과의 거리 교통, , , , , ) ( , ) 과 외부환경적인 특성 이웃의 질 공원 교육여건 전망 등 등을 포함한다( , , , ) .
제 장 단독주택의 현황 및 특성3
본 장에서는 주거의 다양성 부족문제를 실증적으로 보여주기 위해서 일반 주
ix 택재고 현황과 변화추이를 제시하고 상품으로서 아파트와 구별되는 물리적 특, 성과 서비스 수준을 제시하였다.
통계청의 센서스 자료에 의하면2005년 현재 우리나라의 단독주택수는398만 호 빈집을 포함할 때는( 426만호 이며 총 주택수인) , 1249만호 빈집을 포함할 때는( 만호 중 단독주택의 비중은 로 나타났다 총 주택수 대비 단독주택 비
1322 ) 31.9% .
율측면에서 볼 때1975년92.6%에서2005년31.9%로 급격히 감소한 수치이며 반, 면 같은 기간에 총 주택수 대비 아파트 비율은 1.9%에서 53.0%로 증가하였다. 이러한 단독주택의 비중 감소는 아파트위주의 주택건설에 의한 결과이다.
년 우리나라의 주택건설실적은 만 천호이며 단독주택 만호 아
2007 55 6 , 5.1 (9.3%),
파트47.6만호(85.7%), 연립주택0.5만호(0.8%), 다세대주택2.3만호(4.2%)로 단독 주택건설 비중은10%에도 미치지 못하고 있다 특히 수도권과 광역시의 경우 전. 체 주택건설 실적 중 단독주택이 차지하는 비율이 각각4.8%, 4.5%로 매우 낮은 실정이다.
단독주택은 일반단독주택 블록형 단독주택단지 주택 타운하우스 전원주택, , , 으로 구분할 수 있다 본 연구에서는 일반단독주택을 중심으로 분석하였다 주택. . 을 신축하는데 소요되는 건설비용을 비교해 보면 단독주택은 단위면적당 평균 당 만원이 소요되고 조립식 주택의 경우에는 당 만 3.3㎡ 270 350～ , 3.3㎡ 220 250～ 원이 소요되며 기타 추가로 총 공사비용의, 20 30%～ 가 추가된다 아파트의 경우.
층의 규모의 지상층 기본비용만을 보면 당 약 만원으 11 20～ 85 105～ ㎡ 3.3㎡ 405 로 단위면적 당 건축비 자체는 아파트가 단독주택에 비해 월등히 많이 소요된다.
그러나 공공개발 택지의 분양가격에 있어서는 건축 용적률을 감안하면 단독주택 택지가 아파트용 택지에 비해 매우 비싼 수준이다.
주택관리측면에서 특성을 비교해 보면 공동주택은 주택법의 규정에 따라 주택 건물과 부속시설의 예방적 사후적 관리가 체계적으로 이루어질 수 있는 시스템, 이 마련되어 있다 그러나 개인 단독주택은 주택 건물 및 시설의 예방적 사후적. ․ 관리를 입주자 자신이 담당해야 하는 어려움이 있다.
지역기반시설과 근린시설을 비롯한 아파트와 단독주택지의 주거환경을 비교
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분석하면 일반적으로 아파트단지에는 공원이나 학교가 잘 조성되어 있고 주차, , 공간이 충분한 반면 단독주택지의 경우 진입도로 주차시설 어린이 놀이터 공, , , , 원 등 오픈스페이스가 절대 부족하여 주거환경이 열악하다 제도적인 측면에서. 공동주택의 경우 일정 규모의 근린시설을 의무적으로 설치하도록 하는 반면 단, 독주택지의 경우 관련 규정이 없기 때문이다 따라서 단독주택지의 근린시설은. 일반적으로 아파트단지에 비해 열악하다.
국토연구원 주거실태조사자료 를 이용하여 서울시 주민들의 주택유형별
‘2008 ’
전반적인 주거환경 만족도를 분석하였다 만족도는 아파트가. 87.7%, 단독주택이 로 아파트 거주자들의 만족도가 약 정도 높았다 단독주택의 경우 주
72.0% 15% .
차시설 공원 등 접근용이성 치안 집주변청소 및 쓰레기 처리상태 항목에서․ ․ ․ 아파트 대비 불만족 비율이 월등히 높았다 이러한 상황은 필지규모가 작은 지역. 일수록 더욱 심각한 실정이었다.
제 장 단독주택의 소비자 특성 및 주택선호 분석4
본 장에서는‘2008년도 주거실태조사 와 본 연구의 일환으로’ 2009년에 실시한 단독주택 및 아파트 거주가구 조사 의 자료를 이용하여 단독주택 거주자의 사회
‘ ’
경제적 특성 주거실태 그리고 주거유형 선호 및 선호 요인을 분석하였다 동시, , . 에 로짓모형을 활용하여 주택유형 선호를 분석하였다.
설문조사 결과에 의하면 단독주택에 거주하는 가구주는 아파트 거주 가구주보 다 평균적으로 연령이 높고 교육수준은 낮다 단독주택 거주가구의 가구규모는, . 아파트보다 적게 나타났으며 소득수준도 아파트 거주가구보다 낮고 저소득층, , 비율이 과반수가 넘는 것으로 나타났다 또한 단독주택 거주가구는 평균적으로. 한 주택에서12년 이상을 거주하고 있는데 이는 아파트 거주가구에 비해 배 이, 2 상 긴 기간이다. 단독주택 거주가구는 아파트 거주가구보다 자가 및 전세 가구 비 율 낮아 상대적으로 점유의 안정성이 낮다고 할 수 있으며 보다 노후화된 주택에, 거주하고 있다 그리고. 주거생활에 필요한 관리비 부담은 단독주택 거주가구가
xi 아파트 거주가구보다 높게 나타났다.
다음으로 단독주택 및 아파트 거주가구의 주거실태 및 현주거 선택시 고려사 항을 살펴본 결과 전반적으로는 아파트가 상대적으로 단독주택보다 투자가치가, 높고 거래의 용이함이 가장 큰 고려요인임을 알 수 있었다 또한 아파트가 상대, . 적으로 단독주택보다 관리가 용이하고 품질에 대한 신뢰가 높다는 점도 현 주거 선택의 고려사항으로 나타났다 그리고 아파트가 상대적으로 단독주택보다 도로. , 주차장 등 기반시설 및 편의시설 이용이 편리하고 범죄 및 안전사고로부터 안전, 한 것으로 응답자들은 판단하고 있었다.
단독주택은 상대적으로 마당을 지닐 수 있고 개성을 반영한 주택을 가질 수, 있으며 사생활 보호에도 유리하여 정서적으로 안정된 생활을 할 수 있는 주택유, 형으로 인식되고 있었다.
또한 단독주택 및 아파트 거주가구의 주거선호를 살펴본 결과 단독주택 일반, ( 단독 타운하우스 블록형단독 을 이상적인 주택유형이라고 응답한 비율이 약, , )
에 이르러 아파트 일반아파트와 주상복합 를 이상적이라고 응답한 비율
64% ( ) 36%
보다 훨씬 높게 나타났다 특히 수도권 거주가구이고 소득이 낮으며 나이가 많을. 수록 단독주택을 이상적으로 생각하고 있었다 그러나 이상적 주택유형과 달리. 이사를 계획하거나 이사를 희망하는 주택 유형은 아파트로 응답한 비율이 단독 주택으로 응답한 비율보다 높게 나타났다.
단독주택으로 이사를 희망하는 이유를 살펴본 결과 전체적으로는 개별적으, ‘ 로 정원 등 옥외공간을 가질 수 있어서 라는 응답 비율이 가장 높았으며 다음으’ , 로는 정서적으로 안정된 생활이 가능해서‘ ’, ‘집 밖이나 내부를 개성에 따라 꾸밀 수 있어서 인 것으로 나타났다 특히 수도권 거주가구와 고소득층의 경우 단독’ . ‘ 주택에 대한 사회경제적 이미지가 좋아지고 있어서 라는 응답비율이 상대적으로’ 다른 집단보다 높게 나타났다.
반면 단독주택으로 이사를 희망하지 않는 이유를 살펴보면 전체적으로는 유, , ‘ 지관리하는 데 비용이 많이 들어서 와 난방 청소 유지보수 등 관리가 쉽지 않’ ‘ , , 아서 라는 응답 비율이 가장 높으며 다음으로는 주차장 진입도로 놀이터 근린’ , ‘ , , ,
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상가 등 부대 편의시설 이용이 불편해서․ ’, ‘투자가치가 낮아서’, ‘범죄로부터 안 전하지 않아서 가 주된 이유로 나타났다 소득계층별로 단독주택을 선택하지 않’ . 는 이유로 가장 높은 응답비율을 나타낸 항목은 저소득층의 경우 범죄로부터 안‘ 전하지 않아서 중간소득층은 유지관리하는 데 비용이 많이 들어서 고소득층’, ‘ ’, 은 투자가치가 낮아서 로 나타난 점이 주목할 만하다‘ ’ .
한편 이상적인 주택유형이 단독주택임에도 불구하고 향후 단독주택으로 이사, 를 계획하거나 희망하지 않는다고 대답한 응답자들에게 어떤 조건이 충족되면 단독주택을 선택할 것인가를 질문한 문항에 대한 응답결과는 다음과 같다 난. ‘ 방 청소 유지보수 등 주택을 관리하기가 편리해지면 이라는 응답 비율이 가장, , ’ 많았으며 다음으로 주차장 진입도로 놀이터 근린상가 등 부대 편의 시설을, ‘ , , , ․ 이용하기가 편리해지면’, ‘희망하는 조건의 단독주택이면서 집값이 적절하다면’,
범죄로부터 안전해지면 이라는 응답이 상대적으로 높게 나타났다
‘ ’ .
향후 단독주택으로 이사할 계획이 있는 가구가 희망하는 주택 및 주거환경 특 성을 요약해 보면 다음과 같다 희망입지는 도심 및 도심인근 과 도시근교 가. ‘ ’ ‘ ’ 가장 높은 응답비율을 보였다 이를 소득계층에 따라 살펴보면 단독주택의 입지. 로 중 저소득층은 도심 및 도심인근 에 대한 희망비율이 가장 높으나 고소득․ ‘ ’ , 층은 도시근교 전원 을 희망하는 비율이 가장 높게 나타났다 희망하는 단독주‘ ( )’ . 택의 형태에 대해서는 단독개발 형태가 가장 높은 응답비율을 보였으며 다음‘ ’ , 으로 기존주택‘ ’, ‘블럭형단독’, ‘동호인단지 가’ 7.5%로 나타났다 소득계층별로. 살펴보면 저소득층의 대다수는 기존주택을 중소득층은 단독개발과 기존주택을, , 고소득층은 단독개발과 블록형단독을 주로 희망하고 있었다.
마지막으로 이항로짓모형과 다항로짓모형을 통해 가구주나 가구의 특성이 단 독주택의 선호에 어떤 영향을 미치는가를 분석해 본 결과 가구주의 연령이 높을, 수록 단독주택의 선호가 증가하였는데 이는 앞서 주택유형별 가구주연령 분포, 에서 단독주택에 거주하는 가구주의 평균연령이 높게 나타난 결과와 일치한다고 할 수 있다 또한 로짓모형 분석결과 가계소득이 일정 수준 이상일 때에는 가계. 소득이 증가할수록 단독주택에 대한 선호가 높아지고 가계소득이 일정 수준 이,
xiii 하일 때에는 가계소득이 증가할수록 단독주택에 대한 선호가 낮아지는 것으로 나타났다.
제 장 단독주택 건설산업 구조 및 건설 공급체계5 ․
단독주택 개발 공급 주체 및 산업구조
□ ․
단독주택산업은 아파트건설사업과 달리 체계화되어 있지 않고 단독주택 공급, 에 참여하고 있는 대형 아파트건설업체도 극소수에 지나지 않는다 단독주택 및. 단독형 타운하우스를 건설 공급하는 주체는 시행사 또는 부동산개발업체 디벨․ ( 로퍼 건설 시공 업체 설계사무소 무면허 건설업자 집장사 등 와 개인 등으로), ( ) , , ( ) 분류될 수 있다 또한 단독주택의 건설은 통상적으로 다양한 파트너쉽이 조합되. 어 사업이 추진된다 간단한 파트너쉽도 있지만 시행사 일반건설업체 전문건설. ‘ + + 업체 금융사 로 이루어진 복잡한 형태의 컨소시엄을 구축하기도 한다+ ’ .
금융
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단독주택 금융은 공급자 금융과 소비자 금융으로 나누어 볼 수 있다 우선 대. 표적인 공급자 금융인 국민주택기금을 중심으로 보면 지나치게 아파트 위주로 시행되어 주거다양성 제고 차원에서 기금의 역할이 미흡하였다, .
소비자 금융 중 국민주택기금은 저소득층의 주거생활 안정을 위해 아파트나 단독주택 등 주택유형에 상관없이 전세자금이나 주택구입자금을 저리로 융자 지 원하고 있다 그러나 주택소비자가 민간은행으로부터 주택구입자금을 대출받을. 경우 단독주택이 공동주택 아파트 에 비해 불리한 경우가 일반적이다 대출금 산( ) . 정방식에 있어서 과거에LTV 규제 도입 이전에는 아파트의 경우 감정가격의70～
80% 단독주택의 경우 감정가격의, 50 60%～ 가 적용되었다. LTV 규제가 적용되고 있는 현재에는 아파트의 경우 시세를 기준으로 하여 주택가격이 평가되고 있으 나 단독주택의 경우 시세보다 낮은 개별공시지가를 기준으로 평가된다 즉 단독, . , 주택이라도 주택의 특성이나 소비자의 신용도에 따라서 시세로 적용될 여지가
xiv
있지만 민영자금 대출시 단독주택이 상대적으로 불리하다.
대출 금리의 경우도 주택의 종류에 따라 다르게 책정된다 개인 신용도나 주택. 특성에 따라 변동이 가능하므로 일괄적인 금리 비교는 어렵지만 일반적으로 다, 른 주거용 주택보다 아파트의 대출금리가 낮은 편이다.
택지개발공급체계
□ ․
기성시가지에서의 단독주택 전용용지가 부족하다. 아파트 등의 고층 공동주택 을 제외한 저밀도 일반단독주택 중심의 주택이 건설될 수 있는 제 종전용주거지1 역 건폐율제한( : 50%, 용적율제한: 100%)및 제 종전용주거지역 건폐율제한2 ( : 40%, 용적률제한: 120%)이 도시전체에서 차지하는 비율은 미미하며 서울시( : 1%), 주 거지 전체면적에서 차지하는 비율도 2%에 지나지 않는다.
물론 일반주거지역에도 단독주택건설이 가능하나 용적률이 150 250%( 1～ 제 종 제 종일반주거지역 로 개발될 수 있고 주거용도 외에 타용도의 건물들이 혼～ 3 ) , 재되어 있어 일반단독주택의 쾌적성과 안정성의 유지가 불가능하다.
대도시 지역은 노후 주거지를 대상으로 재개발사업이 지속적으로 시행되어 왔 다 재개발사업을 비롯한 주거환경개선사업도 전국적으로 상당히 많은 지역에서. 추진되어 왔다 물론 재개발사업지구나 주거환경개선사업 지구는 노후불량주택. 의 비율이 매우 높은 것이 일반적이지만 최근에는 소위 달동네 지역 뿐 아니라, 일반 단독주택지로 기반시설은 어느 정도 갖추었으나 도로 등이 불충분하거나 주택이 노후된 지역도 사업대상으로 포함되고 있다 그런데 이러한 단독주택지. 의 주택이 철거되고 아파트단지로 전환되고 있다 문제는 노후된 단독주택이 철. 거된다는 사실이 아니고 단독주택지가 아파트단지로 모두 변해간다는 사실이다, . 더구나 2002년부터는 서울시를 비롯한 대도시 지역에 도시재정비촉진사업 뉴( 타운 사업 이 본격적으로 시행되면서 과거 재개발사업이 개별적으로 이루어지던) 시기보다 훨씬 넓은 지역들이 사업대상지구에 포함되어 지구 내에 있던 단독주 택이나 연립주택 등이 모두 철거되고 대단위의 아파트단지로 변하고 있다 단독. 주택지가 일단 아파트 단지화하면 그 부지를 일반 단독주택용 필지로 전환하는
xv 것은 거의 불가능하기 때문에 단독주택이나 타운하우스가 입지할 토지는 사라지 고 있다.
신시가지 개발에서의 토지이용체계에도 문제가 있다 구획정리사업에 의해 택. 지개발이 주로 이루어지던1960년대와 1970년대에는 단독주택용지가 많이 공급 되었지만1970년대 중후반부터는 주택건설촉진법에 의한 대지조성사업방식으로 그리고 1980년대부터는 택지개발촉진법에 의한 공영 택지개발방식을 시행하면 서 대부분 아파트건설 용지를 공급하여 왔다 최근에는 신도시에서 단독주택용. 지 비율을 점차 늘려가고 있지만 아직 부족한 상태이다.
주택품질보증 및 성능인증 제도 소비자보호 제도:
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일반적으로 하자보증은 주택유형별로 다른 법률이 적용되고 있다 공동주택의. 경우 주택법에서 기간이나 사항 등에 관하여 체계적으로 제시되어 있는 반면, 20 호 미만 단독주택의 경우에는 기간 등의 범위가 불확실하고 구체적이지 못하다.
대부분 철근콘크리트 건축물인 공동주택의 하자는 공용부분이 많아서 단독주 택처럼 간단하게 수선할 수 없는 특유의 문제점이 존재하기 때문에 법률에서 그 범위를 구체적으로 정하고 있다 그럼에도 불구하고 공동주택 소유자들의 하자. 에 따른 손해배상 청구 사례가 적지 않지만 공동주택보다 비체계적인 법률이 적, 용되고 있는 단독주택의 경우가 더 심각한 문제라고 할 수 있다.
호 미만 단독주택은 개인이 직접 개발하거나 비교적 소규모 건설업체들이 20
건설하는 경우가 대부분이기 때문에 법률의 일괄적인 적용이 어렵고 불확실하, 며 구체적이지 않은 법률로 인하여 건축물에 하자가 생길 경우 소송으로 갈 가능 성이 큰 것이 현실이다.
우리나라는 공동주택 분양 시 해당 주택에 대한 각종 정보를 사전에 제공하여 소비자들로 하여금 객관적인 평가를 할 수 있도록 하기 위하여 주택성능등급의 표시 등에 관한 규정을 정하고 있다 그러나 현행 주택법에서는 주택성능등급표. 시제도의 대상을 공동주택에 한정함으로써 단독주택 소비자는 주택품질보호 대 상에서 제외되는 문제점이 있다.
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단독주택 가격 유통구조 및 유동성 분석,
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단독주택과 아파트의 가격변화추이를2000년 이후부터 비교한 결과 아파트가 단독주택보다 매매측면에서나 전세측면에서 큰 변동이 있었다. 2008년 12월을 기준100으로 할 때 단독주택매매지수는2000년 82.9에서2009년 월5 99.7로 증 가하였고 아파트매매지수는, 52.9에서 동기간 99.0으로 상승하였다 단독주택의. 전세지수는 동기간동안89.1에서99.5 ,로 아파트전세지수는65.6에서99.3으로 상 승하였다.
단독주택과 아파트의 전년 말 대비 가격변동율을 살펴보면 아파트매매지수와 아파트전세지수증감율의 변동율이 단독주택보다 크게 나타났다 따라서 미래에. 자산증식을 위해서 아파트구매에 대한 수요가 더 클 수 있을 것으로 예상된다.
향후의 단독주택 가격 변화를 전망하고 단독주택에 대한 정책방안을 알아보고 자 전문가 조사를 실시하였다 전문가 조사는 관련분야의 중앙정부 공무원 지방. , 자치단체 공무원 연구원 교수 건설업 종사자를 대상으로, , , 2009년 월 일부터9 9 일까지 일간 실시되었다 조사결과 전문가 대부분이 주택유형을 다양화할
18 10 .
필요가 있다는데 공감하고 있으며 단독주택공급이 활성화되지 못하는 원인으로 아파트 위주의 공급정책 아파트 건설이 수익을 많이 얻을 수 있기 때문 과 생
‘ ’, ‘ ’ ‘
산체계 를 주된 이유로 지적하고 있다’ .
단독주택은 장기적으로 전체 공급량은 다소 줄어들 것이지만 고소득자용 고급 단독주택을 중심으로 수요와 공급이 증가할 것으로 전문가들이 전망하고 있었 다 일반가구 중 단독주택에 거주하고 싶어 하는 가구는 평균. 24.0% 정도일 것으 로 예측되었는데 이는 현재 단독주택 실제 거주가구 비율, 15.2%보다 9% 가량 높은 수치이다 그리고 단독주택 매매가격은 장기적으로 지금 보다 상승할 것이. 지만 아파트 가격보다는 상승폭이 작을 것으로 예상하고 있었다.
응답자들은 바람직한 주택유형별 비율로 단독주택이33.0%, 아파트 49.9% 정 도로 전망하고 있었다 단독주택 공급 활성화를 위한 공급측면의 지원방안으로. 소규모 택지개발 등으로 택지마련이 용이하도록 지원 국민주택기금 저리융
‘ ’, ‘
자’, ‘세제혜택’, ‘프로젝트 파이낸싱 및 건설자금 대출 원활화’, ‘건설 후 품질보
xvii 증기간 운영제도를 구축하고 소규모 건설에 대한 보증체계구축 으로 응답하고’ 있다.
단독주택의 가격을 결정하는 요인을 분석하기 위하여 지역별 소득계층별로, 단독주택과 아파트의 특성가격함수를 추정하여 비교분석하였다 지역별로 서울. , 서울 외 수도권 광역시 지방으로 구분하고 소득계층별로 저소득계층, , , (1 4～ 분위) 과 고소득계층(9 10～ 분위 으로 구분하여 추정하였다) .
지역별 분석결과 주택가격에 영향을 주는 변수는 주택특성 중 주택규모와 관 련된 대지면적 사용면적 사용방수로 나타났으며 그 영향정도는 지역별로 주택, , , 유형별로 차이가 컸다 서울과 서울이외의 수도권의 경우 주택유형에 관계없이. 주택규모가 주택가격에 가장 큰 영향을 주는 변수였으며 광역시와 지방의 단독, 주택의 경우 영향의 정도가 상대적으로 작았다 주택유형별로는 단독주택이 아. 파트에 비해 지역특성변수 인구밀도 주택보급률 등 에 많은 영향을 받는 것으로( , ) 나타났다.
소득계층별 특성가격함수 추정결과 주택의 입지 수도권에 위치하고 있는지 와( ) 주택규모가 주택가격에 가장 영향을 크게 미치고 있다 주택유형에 따라 주택가. 격에 영향을 미치는 변수에는 차이가 없으나 소득계층에 따라 영향의 정도에 큰, 차이가 있었다 예를 들어 고소득계층이 거주하는 단독주택이나 아파트 모두 수. 도권에 입지하고 있는지를 나타내는 변수의 영향이 커서 저소득계층이 거주하고 있는 주택유형에서의 영향정도와 큰 차이가 나타났다.
주택유형별 거래량의 추이를 비교하기 위해 온나라 부동산정보 통합포털 의 부동산 거래 통계자료를 지역별 주택유형별로 분석했다
(www.onnara.go.kr) ․ .
실제 시장에서 단독주택의 거래량을 아파트와 비교해 본 결과 일반단독주택의 거래는 지난 년간3 (2006년 월2 ～2009년 월 전국 평균 총 거래건수의4 ) 9.5%에 불 과한 반면 아파트는70.7%를 차지해서 아파트가 선호되는 주택유형이라는 사실 을 다시 한 번 검증할 수 있었다.
단독주택의 거래기간을 아파트와 비교하기 위하여 중개업소 설문조사를 실시 하고 이를 이용하여 비교분석하였다 가장 최근 중개업소를 통해 매매가 이루어.
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진 주택 중 매도희망자가 중개업소에 물건을 내놓은 후 거래가 결정되기까지 소 요되는 기간에 대해서 조사한 결과 단독주택의 경우, 23.6주가 소요되고 아파트, 의 경우 평균 매도 후 계약체결까지 약13주가 소요되었다 년간 거래사례를 비. 3 교해 본 결과 아파트매매에 비해 단독주택거래에 약 배 더 긴 기간이 소요되었2 는데 이는 단독주택의 유동화가 어렵다는 문제를 보여준다.
단독주택은 아파트에 비해 규모의 경제‘ ’, ‘표준화’, ‘브랜드화 정도는 낮고’ 정보의 비대칭성 은 높았다 부동산포털에서 제공하는 부동산정보 사례를 비교
‘ ’ .
해 볼 때 아파트의 경우 아파트 상품에 대한 각종 정보를 전문부동산중개업체, 포털사이트 인터넷 커뮤니티 동호회 등에서 비교적 풍부하게 제공하고 있었다, . 반면 단독주택의 경우 개별성이 매우 커서 이를 거래매물마다 정보화하는 비용 이 크고 정보화가 어렵기 때문에 정보의 종류와 질의 측면에서 아파트에 비해 한정적이다 즉 단독주택의 거래에 있어서 정보의 비대칭성 을 큰 차이점으로. ‘ ’ 지적할 수 있다 단독주택 거래자들의 경우 단독주택이 가지고 있는 개별성 때문. 에 더욱 정보의 비대칭성이 크다 따라서 단독주택의 유통을 원활하게 하기 위해. 서는 단독주택만을 통합 관리하는 사이트를 만들어서 지역별로 공통된 정보뿐 아니라 개별 주택정보 시세정보 등을 제공하는 방안을 적극 검토하여 단독주택, 거래의 정보비용을 낮추는 방안을 모색해야 할 것이다.
제 장 외국의 단독주택 건설 공급체계7 ․
일본과 미국은 모두 단독주택이 가장 주된 주택유형으로 자리 잡고 있는 나라 이다 일본의 경우 과거에 비하면 그 비율이 낮아졌지만 아직도 단독주택이 전. , 체 주택재고의55.4%로 주된 주택유형이며 미국은 전체 주택 재고의65% 이상이 단독주택이다 특히 일본이나 미국 모두 자가주택의 단독주택 비율이 높다 이들. . 나라에서는 일부 지역의 고급아파트를 제외하고는 아파트는 일반적으로 저소득 주민의 주거유형으로 인식되고 있다.
이러한 주택시장 환경에 따라 단독주택산업도 매우 발달했고 소규모 회사에,
xix 서 대기업까지 그 규모도 다양하며 단독주택의 건축방식도 목조 철근콘크리트, , , 철골 등 다양하게 발달하였다 특히 이들 국가들은 삼림자원이 발달하여 우리나. 라에 비해 목조주택이 중요한 위치를 차지하고 있다.
일본의 경우는 주택건설 또는 개발부문을 산업으로 보지 않고 홈빌더 또는 주, 택업자 등으로 명명한다 정부가 이들을 육성 혹은 규제하지는 않지만 건설업체로. 서 등록을 하도록 하여 약간의 진입규제는 만들어 놓고 있다 동시에 건설업체에. 대한 특별한 육성정책을 사용하지 않는다 다만 정부는 주택부문에 있어 정책목표. 를 설정하고 이를 달성하기 위한 정책을 수립하면 민간업체들은 정부의 정책방향 에 맞추어 스스로 진화해나가며 시장에서 생존을 하고 있다 그리고 정부는 단독. 주택 또는 아파트의 건설을 특별히 권장하거나 억제하지 않는다 다만 전통적으로. 일본은 단독주택을 선호해 왔고 도시개발방식도 이전부터 구획정리방식에 의존해 왔기 때문에 단독주택 건설을 위한 택지 공급이 충분히 이루어졌다.
일본 주택 관련 정책 및 제도에서도 단독주택과 공동주택을 동등하게 다루고 있다 이를테면 소비자보호를 위한 품질보증제도나 주택성능인증제등을 운용함. 에 있어 대상에 단독주택을 포함한 모든 유형의 주택이 포함된다 그러나 우리나. 라는 일본 등의 제도를 벤치마킹하여 국내에 도입한 후에 단독주택은 적용대상 에서 제외하고 아파트만을 대상으로 하고 있다.
미국의 경우 산업초기의 도심인근 노동자들의 주거환경은 과밀하고 자연과 격 리되어 있었다 그러나 미국 경제가 발전하고 교외지역에 고속도로망이 건설되면. 서 중산층가구들이 교외로 탈출하여 어메리칸 드림 을 이루어갔다 어메리칸 드‘ ’ . ‘ 림 이란 전원지역에 잔디밭과 정원 그리고 차고를 갖추고 옆집과 충분히 이격되’ 어 프라이버시를 지킬 수 있는 쾌적한 단독주택에 사는 것이었다. 따라서 단독주 택의 선호도가 높다.
또한 미국의 경우에는 정부의 여러 정책이 단독주택에 사는 사람들에게 유리 하게 전개되었다 금융 조세정책 및 토지이용제도를 통해 단독주택 수급이 활. ․ 성화될 수 있도록 지원하였다고 볼 수 있다.
미국과 일본사례를 종합해 보면 이들 국가의 국민들은 좀 더 자연과 어우러져,
xx
살 수 있는 주거형태인 단독주택을 선호하여 왔으며 택지개발제도 토지이용제, , 도는 단독주택 건설용 필지를 충분히 공급할 수 있도록 하였다 물론 최근에는. 미국과 일본에서 교외지역으로의 과도한 도시팽창을 반성하고 공동주택의 유용 성도 강조하고 있지만 국민들이 꿈꾸는 이상적인 주거형태의 선택은 충분히 가 능하도록 하고 있다.
일본과 미국의 사례를 통해 얻을 수 있는 핵심적인 시사점은 단독주택 건설을 증가시키고 아파트 건설을 감소시켜야한다는 것보다는 국민들이 꿈꾸고 희망하, 는 주택이 공급될 수 있도록 하는 것이 중요하다는 사실이다.
제 장 정책 제도적 문제점과 개선방안8 ․
문제점 1.
문제의 개요
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프랑스 지리학자 발레리 줄레조가 본 한국은 아파트 공화국 이다‘ ’ 1). 도시지역 은 물론 농촌지역 읍내까지 새로 짓는 집은 모두 고층아파트인 것처럼 느껴진다.
현재 단독주택에 거주하는 사람들을 보면 크게 두 집단으로 나누어 볼 수 있 다 한 집단은 전통적인 고소득층 거주지역 서울의 경우 성북동 한남동 평창동. ( , , 등 에 거주하고 있는 고소득가구이고 다른 한 집단은 대부분 노후한 주택에 거주) 하는 서민들이나 더 이상 근로소득이 없는 고령가구들이다 한편 중산층의 대부. 분이 아파트에 살고 있다 이유는 여러 가지 있지만 근본적으로 중산층이 살만한. 좋은 환경의 단독주택이나 타운하우스가 거의 없기 때문이다 단독주택지로서의. 쾌적한 환경이 갖추어져야 하고 자녀들 양육에도 좋은 여건이 구비되어야 하지 만 그런 곳을 찾아내기가 어려운 실정이다.
도시지역 국민들의 절대다수가 천편일률적인 아파트에 거주한다는 것도 문제
1) 발레리 줄레조 아파트공화국 서울 도서출판 후마니타스, , : , 2007
xxi 이지만 국민들을 위한 주택의 다양성이 없어 다양한 라이프스타일을 수용할 수, 없는 것이 더욱 큰 문제이다 본 연구에서의 가구 설문조사 결과 응답자의. 64.1%
가 단독주택이 가장 이상적인 살고 싶은 유형이라고 응답한 바와 같이 단독주택 이 살고 싶은 희망 주택 유형 중 큰 비중을 차지하는 것은 사실이다 단독주택에. 살고는 싶지만 실제로 살지 못하는 가장 큰 이유는 관리의 불편함 때문인데 우, 리나라에서 단독주택의 장점을 제대로 살리지 못했기 때문이다 외국의 경우에. 도 단독주택거주자들이 주택의 관리로 인해 시간과 노력을 투자해야 하지만 그 럼에도 불구하고 단독주택에서 거주하는 것은 관리로 인한 비용을 상쇄하고도 남는 편익을 얻을 수 있기 때문이다 따라서 단독주택을 활성화하기 위해 단독주. 택지 주거환경의 질을 높이는 것이 현재 문제의 해결을 위한 과제 중 하나이다.
이제 도시지역에 중산층이 살만한 단독주택지는 거의 사라져가고 있으며 현, 재 아파트 위주로 주택재고가 구성되고 매년 전체 주택건설호수의, 90%에 달하 는 아파트가 건설되며 대규모 뉴타운사업으로 인해 단독주택지가 아파트단지로, 변해가는 점 등을 종합하여 생각해보면 현재와 같은 추세가 지속될 경우 우리나, 라가 가까운 장래에 완전한 아파트공화국이 될 것이라고 예측할 수 있다 우리나. 라 주택재고 다양성이 소멸되어가고 있는 정책 제도적 원인과 그로 인해 구축․ 된 주택수급시스템 상의 문제점들은 다음과 같다
고층아파트 위주의 택지공급시스템 및 가격 체계
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첫째 고층아파트 위주의 택지공급시스템 및 가격체계상의 문제가 있다 즉 택, . 지개발촉진법에 의한 공영개발방식으로 개발하면서 아파트용지 위주로 공급하 였고 토지공사에만 과도하게 의존한 것도 문제였다, .
둘째 단독주택용지의 구획방식에도 문제가 있다 최근에 건설되는 신도시에, . 서조차 일반단독주택지는 주로 격자형 구획으로 차도와 인도가 전혀 분리되지 않고 놀이터나 소공원 등 근린시설이 공급되지 않고 있다 또한 커뮤니티의 구, . 심점이 될 수 있는 공간이나 시설이 마련되지 않아 같은 동네로서의 공동체의식, 이 조성되기 어렵다 이러한 문제는 결국 토지주택공사 및 일부 지방공사가 택지.
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개발사업을 독점하면서 발생한 문제로 택지개발주체로서 단독주택지 주거환경, 의 질에 대한 관심이 크게 미흡했음을 보여준다.
셋째 택지개발지구나 단독주택지에 대한 디자인 가이드라인이 미흡하다 일, . 반단독주택지는 단독주택 설계에 대한 가이드라인이 없기 때문에 디자인측면에 서 조화되지 않는 주택들이 인접하여 건축될 수 있고 이러한 문제가 단독주택지, 의 환경수준을 저하시키고 있다.
넷째 기성시가지에 단독주택을 보전할 수 있는 용도지역 면적이 부족하다 가, . 장 순수한 주거지역이라고 할 수 있는 전용주거지역의 면적은 서울시 전체 면적 중 1%에 불과하다.
다섯째 가장 저밀도의 순수한 주거지라고 할 수 있는 종전용주거지역에 다, 1 가구주택을 허용하는 것은 전통적인 전용주거지역의 안정성을 훼손시키는 조치 이다 물론 다세대주택과 다가구주택은 인가구 젊은 신혼부부 서민들의 거처. 1 , , 로 비교적 저렴한 임대료에 공급되어 주택시장 안정에 기여하고 있다 다세대주. 택 및 다가구주택은 아파트를 구입 또는 임대할 경제력 능력이 부족하거나 넓은, 주거공간이 필요 없는 계층에게 매우 유용한 주택유형이다 그러나 다세대 다. ․ 가구 주택은 대개 아파트보다 넓은 주택에 거주하기 위한 준비단계에 머무는 경 우가 많고 특히 다가구주택은 거의 임차가구로 이동성이 매우 높다 한 커뮤니티. 에 유동성 가구가 많게 되면 커뮤니티는 안정성이 없고 공동체의식도 형성되기, 어렵다 이러한 커뮤니티는 자녀를 키우며 살기에는 적합하지 않다 또한 다가구. . 단독주택은 일반단독주택에 비해 건축기준이 완화된 형태의 주택이고 마당이 없 기 때문에 주변 일반주택의 일조여건과 경관에 부정적인 영향을 미치게 된다.
여섯째 시가지 뉴타운사업으로 기존 단독주택지가 아파트단지화되고 있다, . 년대에 들어 서울 등 대도시지역에서는 도시재정비촉진법에 의한 뉴타운사 2000
업으로 구시가지의 오래되고 비교적 노후된 단독주택지는 대부분 사업대상지구 로 이미 포함되었거나 향후 아파트단지로 재개발될 것으로 보인다 그러나 아파, . 트단지로 변한 지역이 단독주택이나 타운하우스 용지로 전환되는 것은 어렵다.
xxiii 단독주택지의 기반시설 및 근린시설 공급체계 미비
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아파트단지보다 우리나라의 단독주택지가 살기에 불편한 것은 아파트에는 주 차장 운동시설 놀이터 녹지확보 비율 주민센터 노인정 등의 편의시설이 주택, , , , ( ) 건설에관한규정에 의해 설치되게 되어 있으나 단독주택지에는 그러한 규정이, 전혀 마련되어 있지 않아 편의시설이 공급되지 않기 때문이다.
단독주택에 불리한 금융 및 가격평가 시스템
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공급자 건설 금융에 있어 국민주택기금 운용이 공동주택의 지원에 지나치게( ) 편중되어 있다 국민주택기금 지원은 거의 전부 아파트를 대상으로 하고 있다. . 특히 공급자 금융은 사업자를 대상으로 하고 있고 지원 대상 주택의 면적기준은
이하이기 때문에 단독주택은 지원대상에서 제외되고 있다
85㎡ .
소비자 금융을 보면 국민주택기금은 우리나라의 유일한 공적 주택기금으로서 주로 서민들과 저소득층의 주거생활 안정을 위해 전세자금이나 주택구입자금을 저리로 융자 지원하고 있다 그러나 신축자금지원 및 개보수자금지원이 이루어. 지고 있지 않다.
주택소비자들은 국민주택기금 이외에도 민간은행으로부터 주택구입자금을 대 출받는 경우가 많다 일괄적인 금리 비교는 어렵지만 일반적으로 다른 주거용. , 주택보다 아파트의 대출금리가 낮은 편이다.
아파트건설회사 중심의 건설산업 육성 및 기능인력 부족
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우리나라의 단독주택 건설주체들은 산업이라고 하기에는 체계화되어 있지 않 다 단독주택을 건설하는 회사는 소수이며 회사의 규모도 크지 않다 가끔 대규. , . 모 건설업체 브랜드로 분양되는 블록형 단독주택들이 있지만 실제 사업주체는 소규모 개발업체 디벨로퍼 이고 대형 건설업체에게 시공을 위탁하여 대기업 브( ) , 랜드를 이용하고 있다. 이렇게 된 원인은 여러 가지가 있지만 정부의 단독주택건, 설업에 대한 무관심에도 부분적인 책임이 있다 정부의 각종 주택산업관련 지원. 정책도 결국 아파트건설업체들만이 수혜자가 되고 있다.
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그리고 단독주택 건설 기술개발 미흡 및 기능인력의 부족도 문제로 지적될 수 있다 예를 들면 단독주택의 대표적인 건축방식 중 하나인 목조주택. (2×4)과 스틸하 우스 등을 건립하는데 필요한 기능인력이 절대적으로 부족하다.
단독주택 소비자 보호제도 미흡
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공동주택의 경우 주택법에서 품질보증 기간 및 관련 사항 등에 관하여 체계 적으로 제시되어 있는 반면, 20호 미만 단독주택의 경우에는 품질보증 기간 등의 범위가 불확실하고 구체적이지 못하다. 20호 미만 단독주택은 개인이 직접 개발 하거나 비교적 소규모 건설업체들이 건설하는 경우가 대부분이기 때문에 법률의 일괄적인 적용이 어려운 것이 사실이나 불확실하며 구체적이지 않은 법률로 인, 하여 건축물에 하자가 생길 경우 소송으로 이어질 가능성이 크다.
특히 우리나라의 단독주택 사업자는 대부분 영세하기 때문에 업체에 따른 기 술수준이 낮은 경우도 있을 수 있어 공동주택 못지않게 철저한 소비자 보호조치 가 필요하다.
우리나라는 공동주택 분양 시 해당주택에 대한 각종 정보를 사전에 제공하여 소비자들로 하여금 객관적인 평가를 할 수 있도록 하기 위하여 「주택건설기준 등에관한규정 에서 주택성능등급의 표시에 관한 규정을 정하고 있다 더구나」 . 주택등급 표시대상을 천세대 이상의 공동주택단지 로 규정하고 있어서 단독주‘1 ’ 택은 어떠한 형태로도 적용되지 않는다 오히려 일본의 경우는 단독주택의 성능. 인증을 위해 성능인증제도가 처음 도입되었다 물론 지금은 공동주택에도 성능. 인증제도가 적용되며 중고주택에 대해서도 인증이 이루어지고 있다 그러나 우, . 리나라는 일본의 제도를 벤치마킹하여 도입한 후 아파트단지에만 적용하고 있 다 전술한 바와 같이 소비자보호제도는 단독주택 소비자에게 더 필요한 제도이. 다.
단독주택 정보비용 과다
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단독주택은 아파트와 달리 정보비용 과다 라는 문제가 있다 즉 아파트의 경‘ ’ . 우에는 집마다 비슷한 형태로 표준화되어 있어서 주택에 대한 정보를 획득하기
xxv 쉽고 이로 인하여 정보의 비대칭성이 낮다는 점에 주목할 필요가 있다 우리나라. 에서 단독주택의 경우 주택마다 입지 설계 구조 및 마감재 등 특성이 다르고, , 표준화되어 있지 않기 때문에 이를 정보화하기에 큰 어려움이 있다.
현재 주택거래는 부동산중개업소외에 온라인을 통하여 주택특성에 대한 정보, 지역과 입지에 대한 정보 시세정보 세금관련 정보 투자정보 커뮤니티활동 등, , , , 이 제공되고 있다 주택매매에서 거주자와 주택거래희망자 사이에 정보의 비대. 칭성이 있을 수 밖에 없는데 단독주택 거래자들의 경우 단독주택의 개별성 때문, 에 더욱 정보의 비대칭성이 커지게 된다 정보가 비대칭적일 수록 욕구의 일치가. 어렵고 이를 해소하는데 시간과 비용이 많이 들게 된다 이를 모두 정보비용이라. 고 할 수 있다 그러면 이러한 비대칭성을 감소시키기 위해서는 객관화된 정보를. 누구나 손쉽게 얻을 수 있어야 하는데 단독주택의 경우 지역과 입지 등의 공통, 적인 정보 외에 주택특성에 대해서 객관화시키기 어렵고 개별 물건 하나하나를 모두 정보화하고 평가하는데 오히려 비용이 많이 소요된다는데 문제가 있다 따. 라서 단독주택의 경우 이러한 정보비용을 낮추는 방안 마련이 필요하다.
개선방안 2.
향후 정책추진 방향
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우리나라가 소위 아파트 공화국 이 되어가고 있는 이유는 실로 복합적인 요인‘ ’ 에 의한 것이다 일견 수요가 없기 때문에 또는 국토가 비좁기 때문 에 라고. ‘ ’, ‘ ’ 당연시 할 수도 있으나 이 문제는 주택수급시스템이 정부의 정책과 제도에 의해, 왜곡되어 있기 때문이다 현재의 상황을 개선하기 위해서는 다양한 제도의 개선. 이 필요하다.
원칙적으로 주택시장에서의 주택 수요와 공급은 정부의 개입에 의한 왜곡없이 소비자들의 선호에 의해 결정되는 것이 가장 바람직하다 그러나 지난 수십년간. 정부의 정책과 제도가 주택시장을 왜곡하여 아파트공화국으로 치닫게 하였다면 이러한 상황을 어느 정도 정상적인 수준으로 되돌리기 위해서는 일반단독주택,
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타운하우스 등 보다 자연친화적인 삶이 가능한 저밀도 주택의 수급을 지원해야 한다 특히 반수 이상의 국민들이 단독주택을 가장 이상적인 또는 가장 살고 싶. 은 형태의 집이라고 생각하고 있는 사실을 감안할 때 국민들의 꿈을 이룰 수 있 게 정책적으로 지원하는 것은 당연하다.
기성시가지에서의 단독주택 및 타운하우스 전용 토지 보전
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전용주거지역의 범위를 가능한 넓힐 수 있도록 하고 가능한 저밀도의 쾌적한 일반주택으로 유지될 수 있는 토지 이용기준을 마련하는 것이 필요하다 특히 전. 용주거지역에는 다가구주택이나 다세대주택은 허용하지 않도록 관련 규정을 개 정하는 것이 바람직하다.
기성시가지에서 뉴타운사업 시행 시 대상부지의 일정 부분을 단독주택필지로 확보하거나 타운하우스 단지로 개발하도록 도시 및 주거환경정비법에 근거 규정 을 마련하고 지자체의 관련 조례를 개정해야 할 것이다.
택지개발지구 및 신도시 지역 단독주택 및 타운하우스 용지 확보비율 제고
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택지개발지구 등 신시가지 개발 시 단독주택용지로 배분되는 토지의 면적을 확대하려는 노력이 필요하다 물론 택지개발업무처리지침의 개정으로 과거에 비. 해서는 많은 단독주택용지 확보가 가능하게 되었다 그러나 아직은 상한기준보. 다 월등히 작은 양이 개발되고 있다 이에 대한 대책으로 단독주택용지비율의 하. 한선을 도입하는 방안을 검토할 수 있다 또한 수도권과 부산권의 경우 상한선을.
로 상향조정하는 방안을 적극 검토해야 한다
30% .
□ 택지개발지구 및 신도시의 단독주택지 획지방식의 개선 및 지구단위계획을 통한 건축설계 가이드라인 제시
일반 단독주택지의 구획을 천편일률적인 격자형 방식에서 벗어나 차도와 인도 의 분리를 모색하는 등 보다 창의적인 구획방식을 모색하여야 한다 또한 창의적. 인 필지구획 및 도로 오픈스페이스의 설계로 주민감시, (neighborhood watch)가 이
xxvii 루어 질 수 있도록 해야 한다.
이를 위해 우선 택지개발기관인 공사 등의 자체적인 개선노력이 필요하겠다.
택지개발계획을 결정할 때 다양한 안을 공모하여 관련 전문가에 의한 심사과정, 을 거쳐 계획안을 확정하는 방안을 마련해야 한다 더 나아가 단계적으로는 택. , 지개발 주체도 다양화하여 경쟁을 통해 개발지구의 질이 개선될 수 있도록 해야 한다 민간기업 컨소시엄들과 토지주택공사가 공개경쟁을 하여 개발사업자가 결. 정되는 방안을 모색할 필요도 있다.
또한 단독주택지에 건립되는 건축물 형태의 개별성 경관 부조화 등을 방지하, 기 위한 세부지침 보완이 필요하다 이를 위해서 단지차원의 마스터플랜을 수립. 하고 당해지역의 지역성과 정체성을 반영하여 통합적 주거환경을 조성할 수 있 도록 건축물 형태 및 경관 관련 지침을 보완해야 할 것이다.
블록형 단독주택지 개발기준 및 주택공급제도 개선
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블록형 단독주택은 단독주택의 장점과 아파트단지의 장점을 결합하여 많은 장 점을 갖고 있으나 몇 가지 개선되어야 할 점이 있다 현재 블록형 단독주택지의. 최대 규모는50호로 제한하고 있으나 사업자측면에서 규모의 경제를 감안할 때, 최대 규모를 100호까지 상향조정하는 것이 바람직하다.
현재 공급되고 있는 블록형 단독주택지에는 거의 전부 고소득층을 대상으로 한 주택만 개발되고 있는 현실이므로 중산층 및 서민층을 위한 단독주택이 공급, 될 수 있도록 보급형 단독주택단지의 경우 토지를 저가 감정가격 이하 에 분양하( ) 고 공공금융자금을 지원하되 분양가격 상한선을 제시하는 방안을 적극적으로 검 토할 필요가 있다.
그리고 연립주택을 블록형 단독주택지에 허용하기 보다는 각 세대마다 독립된 단독주택형 타운하우스 개발을 촉진할 필요가 있는데 현재 단독주택형 타운하우 스가 법제도적으로 되어 있지 않으므로 이에 대한 명확한 규정이 필요하다 단독. 주택형 타운하우스는 건물간 합벽은 하더라도 지붕이 분리되도록 하며 개별정, , 원을 갖춘 주택으로 정의하는 것이 바람직하다.
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그리고 기성시가지에서 단독주택지를 보전하는 차원에서 뉴타운지역의 일부 분을 블록형 단독주택지로 확보하는 것이 바람직하다 뉴타운사업지구에서 단독. 주택지를 조성할 경우 경제성 측면에서 불리한 것은 사실이지만, 100년 앞을 내 다보아야 하는 도시개발에서 당장의 경제성만 고집할 수는 없는 일이다 물론 확. 보 수단이 반드시 블록형 단독주택은 아니다 일반 단독주택지 또는 단독주택형. 타운하우스 등의 개발도 대안으로 검토할 수 있다.
교외지역 전원주택타운의 개발 및 사후관리체계 구축
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단독주택을 선호하는 가구들 중에는 기성시가지나 택지개발지구를 선호하는 경우가 많지만 보다 자연환경과 가까이 할 수 있는 전원주택에 거주하는 것을, 선호하는 가구들도 적지 않다 그러나 스스로 동호인그룹 등을 구성 참여 하여. ( ) 택지개발과정을 거쳐 주택건축에 이르기까지는 전문적인 지식과 많은 노력이 필 요하고 사업이 도중에 중단되거나 부실하게 개발될 위험을 감수해야 하기 때문, , 에 전원주택에 거주하는 희망을 포기하는 사람들이 많다 또한 전원주택을 개발. 하여 거주하면서도 사후관리 매각할 때 어려움이 많은 것이 현실이다 따라서, . 전원주택단지 개발에 토지주택공사 등 공공기관이 참여하여 사후관리까지 할 수 있는 모델을 구축하는 시범사업들을 추진하고 이를 민간 기업에도 전파할 수 있 도록 하는 것이 바람직하다.
단독주택지의 기반시설 및 근린시설 공급체계 개선
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우선 기성시가지의 경우는 지방자치단체가 단독주택지의 일부를 매입하여 소 공원 및 어린이 놀이터 및 커뮤니티센터 등을 설치토록 해야 한다 이를 위해 지. 방자치단체의 재정적 기여가 필요하고 국가차원에서도 선별적으로 재정지원을, 해야 할 것이다 또한 단독주택지에 근린주구와 커뮤니티개념을 도입하여 좀 더. 살기 좋은 주거환경을 조성해야 한다.
택지개발지구의 단독주택지역에 있어서도 최소한 주택건설기준에 관한 규정 에 준하는 근린시설이 공급되어야 한다 단독주택지의 경우는 개발밀도가 아파.
xxix 트에 비해 낮으므로 근린시설에 대한 접근성을 제고하기 위해 시설설치를 위한 호수규모 기준을 낮추고 대신 단위 시설의 규모를 축소하는 방안을 모색할 필요 가 있다 또한 중산층가정에 가구당 대 이상의 차량을 보유하고 있는 점을 감. 1 2 안한다면 단독주택지 골목길 주차로는 주차공간이 부족하고 보행에도 불편을 주 기 때문에 공동주차장을 설치하도록 하여야 한다.
주택금융 조세 제도 개선/
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국민주택기금 건설자금 지원은 거의 공동주택 특히 아파트 건설에 집중되고 있으므로 일정 규모이하의 단독주택 건설자금도 지원될 수 있도록 하는 것이 바, 람직하다 지원 대상 규모도 아파트의. 60㎡또는85㎡보다 규모기준을 상향조정 하는 것이 바람직하다 단독주택의 구조적 특징을 감안하여 단독주택건물의 기. 준은100㎡정도로 완화하되 대지구입비용을 제외한 건축물건설비의 상한선 기, 준을 두고 그 이하의 비용으로 건설되는 주택에 대해서 건설자금을 지원하도록 하는 것이 합리적이라고 판단된다.
또한 최근 정부의 녹생성장전략의 일환으로 추진하고 있는 그린홈(Green 의 기준에 맞추어 개발되는 단독주택에 대해서는 건설자금을 충분히 지원 Home)
하고 건설 후 소비자에게 분양되는 경우 소비자 금융으로 전환될 수 있도록 하는 것이 바람직하다.
에너지효율화 지원 자금 이외에도 일반적인 단독주택 개보수 및 리모델링을 위한 금융지원도 필요하다 일본의 정책에서도 알 수 있듯이 새로운 주택을 짓는. 것도 중요하지만 기존 주택의 성능을 높힘으로써 주택건물 가치의 하락을 방지, 하고 더 나아가 자산가치를 증대시키기 위해서 필요하다 국민주택기금이외에. 단독주택 건설 구입 또는 개보수를 위한 민영자금 대출에 정부가 대출 보증을, 해 줄 필요가 있다.
미국의 사례에서 알 수 있듯이 주택구매자에 대한 세제감면혜택은 주택공급을 활성화하는데 기여할 수 있다 따라서 현재 과도하게 위축되어 있는 단독주택시. 장을 활성화시키기 위하여 단독주택 건설자금 구입자금 및 개보수자금 대출금,
