대도시 서민 주거지 환경실태와 주민의식
- 대구시 일부 지역을 대상으로 -
Residents' Perception on Living Environment in Metropolitan Area
- The Case of Daegu Metropolitan City -김한수* 장몽현**
Kim, Han-Su Jang, Mong-Hyun
Abstract
The primary purpose of this study is to suggest policy directions for redevelopment project based on analysis of residents’ perception on needs and reasons of redevelopment, and development type in old settlements in Daegu Metropolitan City. The main findings are follows. First, the study area is short of public space such as road and parks, occupied by old single detached houses with small parcel. The living environment of the area consist with many 20 years or older two story houses is very poor. Second, most of residents (58.5%) consider economic factors or cheaper rent more serious than other factors such as convenience, amenity, and education facilities. Third, residents want new housing construction even though explanatory power of trash collection, bad smells, privacy is very high in residents’
satisfaction. Fourth, most of residents (88.8%) agree redevelopment and show strong preference to high-density apartment construction through demolish-and-development type of redevelopment approach. They are willing to agree the parcel- level redevelopment if governments provides economic supports and temporary settlements. This finding suggests very important policy implications for current government efforts to improve living environment.
Keywords : Living Environment, Redevelopment Project, Small Parcel, Daegu Metropolitan 주 요 어 : 주거환경, 재개발, 소규모필지, 대구시
I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
대도시의 경우 산업 발달과정의 초기에는 집중한 인구 를 수용하기 위하여 주거지 -일반적으로 단독주택과 다세 대주택을 중심으로 개발- 형성이 지속되다가 80년대에 들 어서면서 주택난을 해소하기 위하여 국가적인 차원에서 대규모 주거지 건설을 아파트단지 중심으로 하게 되었다.
이는 도시의 면적팽창의 원동력이 되었고, 주거생활의 편 리성에 힘입어 아파트선호성향을 높이게 되었다. 그러나 고밀고층아파트의 경우 주호내부 공간과 설비는 편리성을 가져왔다고는 할 수 있지만 주동외부의 환경은 주차, 바 닥재료, 인동간격, 주거동의 방위 등에서 본다면 친환경적 인 개발 방식으로는 받아들이지 못하는 것이 지배적이다.
따라서 근년에 들어와서는 친환경적인 주거단지, 생태학 적인 주거단지, 에너지절약형 주거단지 건설을 위해 외곽 지는 물론 도시의 기존시가지에서도 신도시개발, 재개발 및 재정비 등을 통한 개발이 성행하고 있다.
사회적인 변화에도 불구하고 대도시의 일부 기성시가지
단독주택단지의 경우 개발의 대열에서 벗어나 주거환경이 매우 열악한 현실을 나타내고 있다. 단독주택지내는 일부 낙후된 주택을 허물고 다세대주택이나 연립주택으로 개발 하는 경우와 단동단독의 개량을 하는 경우 그리고 노후 된 주택의 일부를 리모델링하는 경우도 있다. 정부에서는 이러한 현실을 개선하기 위하여 1989년 4월 「도시저소 득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」을 제정하여 주거환경개선지구를 지정하였으며, 2003년 7월부터는「도 시및주거환경정비법」을 근간으로 기성시가지내 노후불량 주거지를 개선하고 있는 실정이나, 일반적으로 인식하는 사업성위주의 개발로 인해 단지내부의 밀도는 물론 도시 경관, 기반시설의 부족 등 주변지역과 부조화를 이루고 있다.
이상과 같은 개발여건 대상에서도 제외된 지역의 경우 주거환경은 매우 열악한 상태이다. 이러한 주거지는 정부 나 대기업이 주도하는 개발대상에서 제외된 지역이며, 주 민 스스로 주거환경을 개선할 여력이 있는 것도 아닌 지 역이다. 그렇다고 주거환경개선을 위한 노력을 하지 않아 도 되는 지역은 더더욱 아닌 주거지이다. 이에 최근 정부 는 지방 대도시의 아파트 과잉공급에서 나타나는 문제점 해결과 주거환경개선의 촉진을 유도하기 위하여 과거의 현지개량사업보다는 개발의 용이성은 물론 주거환경개선
**정회원(주저자), 계명대학교 도시계획학과 교수, 공학박사
**정회원(교신저자), 계명대학교 대학원 도시계획및교통공학과 석사과정
에 일층 효과를 가져 올 수 있다는 판단아래 현지 거점 개발 방식을 도입하여 주민 스스로 개발에 참여한다는 측 면을 강조하면서 합필을 통한 필지단위 개발을 유도하고 있는 실정이다. 따라서 본 연구는 기성시가지내 주거환경 개선이 필요한 과거의 주택지의 실태를 점검하고, 개발유 형과 개발에 대한 참여여부 등에 대한 주거환경의 만족 도, 요인의 중요도 그리고 주민들이 원하는 주거생활자의 의식을 바탕으로 주거환경개선을 위한 대책을 세우기 위 한 기초자료를 구축하는데 그 목적을 두고 있다.
2. 연구의 범위 및 방법
연구의 물리적 범위는 대구시에 입지하고 있는 기성시 가지내 주거환경개선이 필요한 지역 즉, 주거환경정비지 구로 지정되어 있는 한 곳을 대상지로 선정하였다. 내용 적 범위는 노후주거지의 현황을 구체적으로 파악하기 위 하여 가로, 필지규모, 건물의 구조, 층수 그리고 건축년도 등의 자료 및 현장조사를 실시하였으며, 주민들의 주거환 경 의식파악을 위해 설문조사를 실시하였다. 연구방법으 로는 문헌조사, 현장조사, 설문조사를 병용하였으며, 문헌 조사는 관련 연구논문 및 보고서, 각종 통계자료, 법·제 도 등의 연구 자료를 참고하였다. 또한 수치지형도, 지적 도, 위성사진, 토지대장 및 건축물 대장 등의 주거환경의 기본적인 자료 분석은 물론 사진촬영, 주민의견, 관찰, 설 문 등의 조사기법을 활용하였다. 현장 관찰조사의 경우 2010년 10월부터 여러 차례 이루어졌다. 자료 분석은 GIS 9.3.1 버전과 SPSS프로그램을 활용하였다.
3. 선행연구의 흐름
주거환경개선에 관한 연구의 흐름을 크게 보면 주거환 경정비사업·재개발사업의 각종 제도 및 정책시행에 따 른 문제점 분석 및 개선방안에 대한 연구와 노후불량주 거지를 대상으로 주택의 재건축과 재개발 방안에 관한 연 구의 진행이 활발하게 이루어져 왔다. 제도적인 측면의 연구는 1989년 「도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」에 의한 주거환경개선사업이 시행되고, 2003 년 주거환경을 개선하기위해 개별적으로 지정되어 있던
「주택건설촉진법」상의 재건축사업, 「도시재개발법」상 의 재개발사업, 「도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」상의 주거환경개선사업이 「도시및주거환경 정비법」상의 도시 및 주거환경정비사업으로 통합되어 노 후불량주거지의 주거환경개선사업과 평가 그리고 문제점 등에 관하여 대책방안을 강구해왔다. 이러한 연구가 진행 되어 왔음에도 불구하고 기성시가지의 주거환경이 만족스 럽게 정비되지 못하고 있는 것은 법제도의 실천방법과 정 비대상지의 현실감안 등이 부족하였다고 평가할 수 있다.
이는 실 생활자의 경제적인 측면과 의식을 제대로 반영 하지 못했다는 판단아래 본 연구에서는 주민들이 내포하 고 있는 의식을 중심으로 장래 주거환경개선방향을 찾아 보고자 한다.
II. 대상지의 현황
1. 연구대상지의 환경
연구대상지는 대구시 서구의 일부지역을 선정하였다. 대 상지의 경우 대구시 도심 서측에 입지한 지역으로 경부 고속철도가 통과하고 하천(달서천)이 흐르고 있으며, 용도 지역은 제2종일반주거지역으로 현재 주거환경개선지구, 주 택재개발사업지구로 일부구역이 지정되어있다. 대상지 주 변은 25 m 이상의 간선도로가, 내부는 주택지로 진입하는 10 m 이하의 도로가 형성 되어있다. 또한, 대부분의 주택 이 노후·불량건축물로 형성되어 있으며, 내부동선의 불 규칙성 때문에 통행에 불편을 주고 있는 실정이다. 특히 주거지내부의 도로, 처마 높이, 주차 환경, 쓰레기처리 환 경은 매우 열악한 것으로 판단되었고 주택의 개인 필지 또한 협소하여 주거생활공간으로서의 좋은 평가를 받지 못할 정도이다.
2. 물리적 현황 1) 토지이용현황
대상지의 면적은 약 9만 m2이며, 전체 필지 수는 1,063 필지로 이 중 도로를 접하고 있는 필지는 270필지로 나 타났으며, 평균 접도길이는 12.7 m이다.1) 지목별 토지이 용현황을 보면 대지가 전체의 96.1%로 가장 높고 잡종지 와 기타용도로 구성되어있다. 필지별 규모는 최소규모를 기준으로 분석하면 전체필지 수의 36.5%가 60 m2 이하 이며, 90 m2 이하가 전체의 63.3%로 영세필지로 구성되어 있다는 것을 알 수 있다. 한편, 용도의 경우는 단독주택 용이 전체필지의 61.3%로 가장 많은 것으로 나타났다.
2) 건축물현황
연구대상지내 건축물의 경과연수 즉, 노후도2)를 건축년 도로 살펴본 결과 1990년 이전에 건축한 건축물이 전체
그림 1. 연구대상지의 위치도
1) 구체적인 대상지의 현황의 경우 블록면적: 90,450 m2, 필지면적:
82,988.6 m2(필지수 913필지), 블록 내 도로 면적: 7,461.4(필지수 15 필지), 접도필지수: 279필지, 접도길이: 3,416.3 m, 평균접도길이:
12.7 m임
의 44.9%로 나타나 주택의 노후도가 상당히 진행되었다 는 것을 알 수 있다. 이들 건축물의 구조는 벽돌조가 57.1%로 가장 많고 건축수명이 가장 오래가는 철근콘크 리트조는 전체의 8.0%에 불과하였다. 또한 건축물의 층수 의 경우 단층이 37.6%, 2층이 35.4%로 2층 이하의 건축 물이 전체의 70%이상을 차지하고 있으며 지하층은 거의 존재하지 않는 것으로 파악되었다. 시각적인 경관에 가장 영향을 주는 지붕의 외관형태는 슬라브와 기와로 형성되 어 기성시가지 단독주택의 일반적인 형상을 나타내고 있다.
3) 가로망현황
대도시의 자연발생적으로 형성된 주거지내의 가로망의 경우 불규칙적이고 위계가 없어 기능상의 문제는 물론 도 시재해 시 소방 및 응급기능 등에서도 문제가 발생하고 있다.
대상지내의 도로폭원은 4 m 이하가 55.1%로 소방차가 지나가는 도로 즉 6 m 소방도로의 기준에도 적합하지 않 다. 특히 도로의 선형이 불규칙하여 도로기능을 수행하기 에는 부적절하다. 이러한 평가의 근거로는 건축물(대지)의 접도율에서도 확인된다. 총 건축물수 659개동 중에 270개 동이 도로에 접하고 있으므로 접도율3) 41.0%로 나타났 다. 이는 절반이상이 4 m 이하의 도로에 접해있고 좁은 골목길 혹은 법적으로는 맹지로 되어있는 것으로 판단되 어 연구대상지의 물리적 환경이 얼마나 열악한가를 짐작 할 수 있다.
이상 연구대상지의 물리적 현황을 조사분석한 결과 영 세한 필지에 노후 된 건축물이 다수 있다는 것이 파악되 었고, 주거지내부 동선 또한 열악한 환경을 나타내고 있 다는 것을 알 수 있었다.
그림 2. 필지규모별 현황도
그림 3. 건축물 구조현황도
2) 대구시의 도시·주거환경정비기본계획상 노후·불량건축물은 단 독주택의 경우 1989.12.31이전 건축물, 공동주택의 경우 1987.12.31 이전 건축물, 단독주택 재건축 대상요건 중 준공 후 15년 이상 경과
한 다세대·다가구주택의 경우 1994.12.31이전 건축물을 지칭하고 있다. 3) 접도율: (4 m 이상도로 접도 건축물수/총 건축물수)×100 표 1. 토지이용현황
구 분 대상지 전체
필지수(%) 면적 m2 (%) 지 목
대지 902(98.8) 79,771.9(96.1)
잡종지 9(1.0) 1,718.2(2.1)
주차장용지 1(0.1) 889.6(1.1)
주유소용지 1(0.1) 608.9(0.7)
필지면적
0-60 m2 333(36.5) 6,971.1(8.4) 61-90 m2 245(26.8) 18,257.5(22.0) 91-120 m2 173(18.9) 20,249.2(24.4) 121-200 m2 113(12.4) 18,091.5(21.8) 201 m2 이상 49(5.4) 19,419.3(23.4)
주요용도
단독주택 560(61.3) 51,159.3(61.6) 공동주택 34(3.7) 4,751.0(5.7) 근린생활시설 57(6.3) 10,628.0(12.8) 기타시설 11(1.2) 3,537.7(4.3) 나대지 251(27.5) 12,912.6(15.6)
표 2. 건축물현황
구 분 건물수(%) 구 분 건물수(%)
건축 년도
62년 이전 79(12.0) 붕 재료
기와 172(26.1)
60-69년 3(0.5) 슬레이트 47(7.1)
70-79년 65(9.8) 기타 23(3.5)
80-89년 149(22.6) 지상 층수
1층 248(37.6) 90년 이후 363(55.1) 2층 233(35.4)
주요 구조
벽돌구조 376(57.1) 3층 151(22.9)
블록구조 74(11.2) 4층 11(1.7)
목구조 147(22.3) 5층이상 16(2.4)
R.C조 53(8.0) 지 하
유 49(7.4)
기타 9(1.4) 무 610(92.6)
지 R.C조 417(63.3) 전체 건축물 수: 659동
표 3. 도로폭원현황
구 분 4 m 미만 4 m 8 m 10 m 이상
연장(m) 2,230.9 414.9 1,329.4 429.9
비율(%) 45.7 9.4 30.1 9.8
III. 대상지 주민의 의식
1. 조사내용과 분석방법
현재 생활하고 있는 주거지에 대한 평가와 장래 개발방 향에 대한 주민들의 의식을 파악하기 위하여 설문조사를 실시하였다. 조사는 2011년 1월 10일부터 2011년 1월 21 일까지 실시하였으며, 방법은 설문내용과 주거지 형성과정 등의 전문적인 지식에 대한 사전 교육을 받은 도시계획전 공자들이 연구대상지의 거주민들을 방문하여 조사하는 대 면조사 방법을 선택하였고, 설문부수는 205부로 집계되어 대상지내의 전체 세대수 1,191세대의 17.21%에 해당한다.
설문 내용 구성은 대상지의 주택을 포함한 주거환경 평 가를 위해 크게 3부분으로 나누었다. 첫 번째는 응답자의 성별, 연령 등 기본적인 속성이며, 두 번째는 현재의 주 택을 포함한 내외부의 주거환경 만족도와 중요도에 관한 내용이며, 세 번째는 주거환경개선의 관심과 참여의사, 장 래 희망하는 주택유형 등 주택개량 및 주거환경개선에 관 한 내용이다.
분석방법은 응답자 특성과 주거환경에 관한 빈도분석과 교차분석을 실시하였으며, 만족도 분석은 요인분석과 신 뢰도분석을 통해 주거환경 만족요인을 분류하고 각 항목 에 대한 만족도를 파악하였다. 자료 분석은 엑셀과 SPSS 12.0 프로그램을 이용하였다.
2. 응답자의 속성 및 거주실태
응답자의 속성은 남성이 74.6%로 여성보다 많고, 주택 의 개발이나 생활에 대한 평가를 주도할 수 있다고 판단 되는 50대 이상이 60%이상으로 나타났으며, 서민경제를 지탱하는 상업 종사자가 가장 많았다.
거주형태는 자가가 52.7%로 가장 많았고, 다음은 전세 (40.5%)와 월세(6.8%)순으로 나타났다. 가족 수는 4인 가 족이 53.7%로 가장 많고, 5인 이상 가족도 있었다. 월평 균소득은 100-150만원 미만이 42.9%로 가장 많았으며, 200만원 이상과 100만원 미만이 각각 10%정도로 나타났다.
주택형태는 단독주택이 56.1%로 가장 많고 다세대주택 (30.3%), 연립주택과 점포겸용주택 순으로 나타났으며, 거 주기간은 21년 이상이 60.0%인 반면에 10년 이하는 21.4%에 불과하다. 거주하고 있는 이유는 주거비용 때문 에가 58.5%로 가장 높고 주거지의 일반적인 선호 항목인 직장과의 거리나 자녀 교육 혹은 교통 편리성은 매우 낮 은 비율을 나타내고 있다. 주택의 노후정도를 알 수 있는 경과연수의 경우 20년 이상이 56.1%이며, 수리주기 또한 11년 이상이 60.0%로 나타나 연구대상지내의 주택환경 실 태를 짐작하게 한다.
주택의 노후화정도가 매우 심각한데도 불구하고 응답자 의 71.2%가 차량을 소유하고 있으며, 차량의 주차 장소 는 도로, 골목 등 노면 주차가 대부분이고, 본인주차장에 주차하는 비율(13.7%)은 낮게 나타나 주택지내의 도로의 그림 4. 도로폭원 현황도
표 4. 성별 및 나이 분포
구 분 합 계
성별
남 자 153(74.6)
여 자 52(25.4)
합 계 205(100.0)
연령
20대 10(4.9)
30대 18(8.7)
40대 43(21.0)
50대 108(52.7)
60대이상 26(12.7)
합 계 205(100.0)
표 5. 연령대별 직업 구 분
응답자 연령대
20대 30대 40대 50대 60대 전체 이상 직업
주부 - 1 6 9 10 26
상업 1 3 21 72 9 106
사무 1 10 6 16 1 34
기타 8 4 10 11 6 39
합계 10 18 42 105 25 205
표 6. 거주형태별 가족 수, 월평균소득 분포
구 분 거 주 형 태
자가 전세 월세 합 계
가족 수
1명 0 1 1 2(1.0)
2명 10 8 1 19(9.3)
3명 30 15 4 49(23.9)
4명 53 53 4 110(53.6)
5명이상 15 6 4 25(12.2)
합 계 108 83 14 205
월평 균소 득
50만원미만 3 14 1 18(8.8)
50-100만원 10 12 0 22(10.7)
100-150만원 50 32 6 88(42.9) 150-200만원 33 20 4 57(27.8)
200만원이상 12 5 3 20(9.8)
합 계 108 83 14 205
혼잡도와 무질서를 알 수 있다.
이는 현재의 거주지가 환경의 쾌적성이나 생활의 터전 으로 적당하기 때문에 생활하는 것이 아니라 경제적인 여 건에 의하여 생활하고 있다는 것을 명확히 말해주고 있다.
3. 주거환경 만족도 1) 평가항목의 성분
주거환경 만족도를 평가하기 위하여 주택의 노후도, 주 거공간, 하수처리 등의 주택내부의 환경과 주차, 도로 등 에 관한 주택외부환경에 속한다고 생각되는 항목에 관하 여 주민의식조사를 실시하였다. 설문방식은 항목별로 매 우만족에서 매우불만까지 5단계로 구분하여 점수를 부여 하는 5점 리커트척도를 활용하였다. 먼저 만족도의 설명 을 보다 명확하게 하기위하여 의식조사에 이용한 항목의 결과치를 활용 요인분석을 실시하여 전체항목을 몇 개의 설명항목(성분)으로 구분하였다.
요인분석의 결과를 보면 16개의 항목을 5가지 성분으 로 구분되었으며, 전체 변량의 61.5%가 5개의 성분에 의 해 설명되고 있다고 판단되었다. 즉, 1요인은 쓰레기처리 장소, 악취, 가로의 밝기, 사생활, 범죄의 안전성 등 5개 항목이 포함되는 “거주환경요인”으로 전체변량의 28.7%를 설명하고, 고유치는 4.59로 나타났다. 2요인은 주차 공간, 골목의 폭, 차량의 소음 등 3개 항목이 포함되는 “가로환 경요인”으로 전체변량의 9.4%를 설명하고, 고유치는 1.50 로 나타났다. 3요인은 주택의 노후도, 주거공간의 규모 등 이 속하는 “주거공간요인”으로 나타났고, 4요인은 주거환 경개선 보조, 구청의 정비사업 평가 등 2개 항목이 속하 는 “정비사업요인”으로 나타났고, 5요인은 “근린시설이용 요인”으로 교육 및 문화시설을 포함하는 3개 항목이 포
함되어 있다.
또한 각 요인별 신뢰도 분석(Reliability Analysis)을 실 시하여 측정한 자료가 내적인 일관성을 가지고 있는가를 통계학적으로 증명하는 내적일관성 지수 크롬바하 알파계 수(Cronbach-α)4)를 이용하여 각 요인에 속한 항목들이 관 계가 있는지에 대한 신뢰도를 측정하였다. 그 결과 근린 시설이용요인의 0.553을 제외하고는 모두가 0.6 이상으로 상호 관련성을 나타내고 있는 것으로 나타났다.
2) 요인별 만족도 (1) 거주환경의 만족도
쓰레기처리, 가로등의 밝기, 범죄 등으로부터의 안전성 등에 대한 만족도는 평균 2.49로 나타나 상당히 낮은 평 가를 하고 있으며 이 중 쓰레기문제와 사생활침해의 항 목이 상대적으로 더 낮게 나타났다.
(2) 가로환경의 만족도
주택의 가로환경에 대한 만족도는 2.23점으로 매우 낮 은 평가를 하고 있다. 대상지역 내의 주거환경은 개별 주 차장을 둘 수 있는 공간 확보가 어렵고, 내부도로는 4 m 미만 도로가 많은 데도 불구하고 차량소유는 71.2%로 나 타나 주차공간이 열악하다는 것은 알 수 있다. 이러한 견 지에서 골목에 대한 평가나 차량에 의해 나타나는 소음 등에서도 만족도가 매우 낮다.
표 7. 주택형태, 거주기간, 거주이유 등
구 분 합 계 구 분 합 계
주택 태형
단독주택 115(56.1) 신축 년수
11-20년 51(24.9) 연립주택 14(6.8) 21-30년 91(44.4) 다세대주택 62(30.3) 31년이상 24(11.7)
점포겸용 14(6.8) 모르겠다 6(2.9)
거주 간기
5년미만 15(7.3) 주택 수리
없다 36(17.6)
5-10년 29(14.1) 매년 2(1.0)
11-20년 38(18.6) 2-5년 15(7.3) 21-30년 89(43.4) 6-10년 29(14.1) 31년이상 34(16.6) 11년이상 123(60.0)
거주 유이
주거비용 120(58.5) 차 량
소유 146(71.2)
원주민 53(25.9) 무소유 59(28.8)
직장과 거리 21(10.2) 주차 장소
골목,도로 82(56.1)
자녀교육 0(0.0) 주변공터 39(26.7)
편의시설 2(1.0) 본인주차장 20(13.7)
교통이 편리 3(1.5) 유료주차장 3(2.1)
기타 6(2.9) 기타 2(1.4)
택주
5년미만 13(6.3) 합계 146
5-10년 20(9.8)
※ 다가구주택은 단독주택에 포함하였음
4) 크롬바하 알파계수의 경우 일반적으로 0.6 이상이면 분류된 항목 상호간의 관계성은 존재한다고 본다.
표 8. 주거환경 만족도 항목에 대한 요인분석 결과 구 분
성 분 거주환경 가로
환경 주거
공간 정비
사업
근린시설 이용 주택노후도 0.082 0.132 0.722 0.132 0.293 주거공간넓이 0.083 0.379 0.703 -0.004 -0.051 하수도 문제 0.181 -0.031 0.736 0.178 0.086 주차 공간 0.071 0.838 -0.018 0.075 0.188 골목의 폭 0.035 0.754 0.2123 0.175 0.132 차량 소음 0.344 0.635 0.189 0.066 -0.014 쓰레기처리 0.721 0.056 0.210 0.023 0.245 악취등 환경 0.701 0.022 0.367 -0.004 0.148 가로등 밝기 0.673 0.0452 0.068 0.232 -0.245 사생활보호 0.611 0.209 -0.057 0.080 0.225 범죄등 안전 0.584 0.125 0.0166 0.087 0.213 환경개선보조 0.099 0.135 0.158 0.879 0.131 정비사업평가 0.151 0.125 0.094 0.874 0.083 교육,문화시설 0.084 0.021 0.083 0.106 0.813 편의시설이용 0.185 0.255 0.087 -0.024 0.622 교통편리성 0.245 0.065 0.173 0.255 0.476
고유치 4.59 1.50 1.35 1.22 1.19
설명변량 28.7 9.4 8.4 7.6 7.4
누적변량 28.7 38.1 46.5 54.1 61.5
*요인추출 방법: 주성분 분석 *회전 방법: Kaiser 정규화가 있는 베리멕 스 *요인추출의 준거: 아이겐 값(1.0)
(3) 주거공간의 만족도
주택의 노후 정도를 포함한 주거공간의 규모와 하수도 와 같은 주택내부의 환경에 대한 만족도의 평균은 5점 만 점에 2.52점으로 평가하여 보통보다 낮은 점수를 주고 있 다. 특히 주택의 노후정도에 낮은 점수를 부여하는 것에 서 현황 조사분석에서도 나타난바와 같이 대상지내의 주 택이 오래되었다는 것을 확인할 수 있고 주거환경에 상 당한 영향을 미치고 있다는 것을 알 수 있다.
(4) 정비사업의 만족도
정비사업요인에 대한 만족도는 평균 2.38점으로 대상지 역에 주거환경개선사업과 재개발사업이 일부블록이 지정 되어 있지만, 실질적인 주거환경개선을 위한 경제적 보조 나 기반시설의 정비와 같이 정비사업의 평가에 대해서는 낮은 만족도를 나타내고 있다.
(5) 근린시설이용의 만족도
근린시설이용요인에 대한 만족도는 평균 2.34점으로 불 만족으로 나타났다. 교육 및 문화시설에 대한 만족도는 근린시설이용요인 중 가장 낮은 수준의 만족도인 2.28점, 편의시설이용은 2.42점, 대중교통이용은 2.33점으로 볼 때 대상지역의 교육 및 문화시설과 편의시설의 공급수준을 알 수 있고, 대중교통의 이용에도 불편을 주고 있다고 평 가하였다.
4. 주거환경 요인의 중요도
주거환경 개선을 위해서 필요한 조치에 대하여 조사한 결과가 <표 10>이다. 조사항목의 순위별로 보면, 1순위의 경우 노후 된 주택을 개선해야한다는 응답자가 전체의 17.1%로 가장 많다. 진입도로의 폭을 넓혀 접근성을 높 여야 한다와 주택의 규모를 넓혀 주거 공간의 여유를 확 보하는 것이 중요하다고 했다. 특히, 이러한 개선의 항목 에 대해서는 스스로 해결하는 것이 바람직하지만 경제적 인 사정으로 주거환경개선에 어려움이 있기 때문에 관련 행정기관에서 도움을 주면 좋겠다고 응답한 응답자가 전 체의 15.1%로 나타나 서민의 고충을 잘 나타내고 있다.
한편 2순위의 경우 골목의 폭, 주차 공간, 편의시설 확대 등을 선택하였고, 3순위의 경우 편의시설 확대, 주차 공 간, 주거공간, 교육 및 문화시설의 확충을 선택하고 있다.
이상의 결과에서 본다면 주택의 비 물리적인 환경 요 인보다는 주거 생활에 직접적으로 관련을 많이 받고 있 는 주택의 노후정도와 규모, 주차공간이나 가로의 폭과 같은 접근성과 편리성 등의 물리적인 요인에 관심을 가 지고 개선의 우선순위를 원하고 있다. 특히, 전술한바와 같이 이러한 요인들의 개선에는 관련 행정기관의 보조가 필요하다는 것을 강력히 주장하고 있는 것으로 판단된다.
5. 주거지 개발의 주민의식 1) 개발유형
현재의 주거지를 새로이 개발한다면 어떠한 절차와 방 법을 택하는 것이 좋을까에 대하여 설문한 결과를 보면 우선 개발의 필요성을 느끼고 있는 경우가 전체의 88.8%
로 매우 높게 나타났다. 개발방법은 개발지 내의 원주민 들이 비용을 부담하지 않고 보다 규모가 큰 주거공간을 분양받을 수 있는 전면철거 재개발방법을 선호하고 있다.
표 9. 요인별 만족도
구 분 평균±표준편차
거주환경
쓰레기 처리장소 2.41±0.713 주변 악취 등 환경 의견 2.61±0.689
가로등의 밝기 2.54±0.614
시선 등 사생활 평가 2.44±0.651 범죄예방과 주택 안전성 2.45±0.580
전 체 2.49±0.455
Cronbach-α=0.739
가로환경
골목의 폭(넓이) 2.11±0.779
주차 공간 2.13±0.909
차량 등의 소음 2.44±0.695
전 체 2.22±0.637
Cronbach-α=0.713
주거공간
주택의 노후정도 2.45±0.782 주거공간의 넓이 2.49±0.844
하수도 문제 2.60±0.704
전 체 2.52±0.602
Cronbach-α=0.665 정비사업
주거환경개선 보조 2.36±0.745 정비사업의 평가 2.40±0.738
전 체 2.38±0.685
Cronbach-α=0.829
근린시설이용
교육 및 문화시설 2.28±0.683
편의시설이용 2.42±0.686
대중교통이용 2.33±0.677
전 체 2.34±0.495
Cronbach-α=0.553
표 10. 주거환경개선을 위한 항목별 중요도
구 분 1순위 2순위 3순위
주택의 노후정도 35(17.1) 8(3.9) 14(6.8) 주거공간의 넓이 26(12.7) 15(7.3) 24(11.7)
하수도 문제 1(0.5) 4(2.0) 3(1.5)
주차 공간 17(8.3) 30(14.6) 26(12.7) 골목의 폭(넓이) 29(14.1) 31(15.1) 14(6.8)
차량 등의 소음 4(2.0) 7(3.4) 7(3.4)
쓰레기 처리장소 3(1.4) 6(2.9) 8(3.9)
악취 등 환경 개선 4(2.0) 8(3.9) 5(2.5)
가로등의 밝기 0(0.0) 1(0.5) 1(0.5)
사생활 보호 1(0.5) 0(0.0) 4(2.0)
범죄예방등 안전성 2(1.0) 2(1.0) 9(4.4) 교육 및 문화시설 8(3.9) 14(6.8) 20(9.8) 편의시설 확대 22(10.7) 20(9.8) 28(13.7) 교통이용의 편리성 5(2.4) 15(7.3) 13(6.4) 정비사업의 개선 15(7.3) 19(9.3) 12(5.8) 주거환경개선 보조 31(15.1) 21(10.2) 16(7.8)
기타 2(1.0) 4(2.0) 1(0.5)
합 계 205 205 205
특히, 도시의 주거환경, 개발 후의 재정착률 그리고 경관 등을 고려하여 추진되고 있는 거점개발 방식의 일종인 일 부 필지 통합개발의 경우는 10.7%의 낮은 응답을 보이고 있다. 이는 주택유형이 공동주택인 아파트의 경우를 선호 하며 층수는 고층으로 원하고 있는 것에서도 알 수 있고, 현재의 단독주택이 약 60%인 것에 비하면 현재의 주거 양식과 주거자들이 원하는 주거양식은 매우 상이한 것을 알 수 있다.
현황 분석에서 주택의 규모에 대한 불만이 높게 나타 났다. 불만을 해소 하기위해서는 주택면적이 31-40평(약 120 m2) 이상 정도는 되어야 한다는 응답자가 75% 이상 을 차지하고 있다. 그러나 이러한 규모의 주택으로 재개 발한다는 것은 현실성이 거의 없는 것에 비추어 볼 때 대 상지 주민의 의식이 현실과 상당한 괴리가 있다는 것을 알 수 있다.
2) 개발의 참여와 이유
기성시가지내의 단독주택지나 노후 된 저층아파트의 주 거환경개선방법으로 가장 보편적으로 시행되어 온 것이 기존의 주택을 전면철거한 후 입주자들의 편의를 제공하 고 보다 편리한 주거환경을 보급한다는 명분을 앞세워 사 업성을 고려한 개발방법의 고층아파트 단지개발이었다. 이 러한 개발방식은 도시의 경관은 물론 토지이용의 극대화 로 도시기반시설의 포화상태를 야기시키고 있다. 특히 고 층아파트의 경우 서민들이 생활할 수 있는 주택공급보다 고급화를 앞세워 개발하다 보니 정착률이 매우 낮은 결 과를 나타내기도 하였다. 따라서 최근에는 이러한 개발방 식의 단점을 고려하여 거점개발이나 소규모의 필지를 합 필하여 공동개발하는 사례가 국내외에서 나타나고 있다.
동일한 맥락에서 본 연구에서도 토지이용의 효율을 높 이고 주거환경개선을 도모할 수 있다고 판단되는 토지의 합필 공동개발 -필지단위 개발- 의 경우를 연구대상지에 적용한다면 어떠한 요인들을 고려해야하는가에 초점을 두 고 설문조사를 하였다. 소규모의 필지로 인하여 개발이 어려운 경우 이웃하는 필지와 합필하여 개발하는 이런바 공동개발을 통한 주거 개선 의사가 있는가에 대하여 조
사한 결과 “공동개발 방식에 참여 하겠다”고 응답한 응답 자가 전체의 83.4%인 171명(반대 34명)이 공동개발에 대 한 긍정적인 의식을 가지고 있다. 따라서 주민들이 원하 는 방향이 무엇인가를 명확히 할 수 있다면 장래의 도시 개발 방식의 하나로 합필공동개발 방식을 고려해야한다는 것을 시사하고 있다.
단, 공동개발의 참여여부에 대한 전제조건으로는 주거 환경개선 측면보다 개발에 따른 경제적인 가치 판단을 먼 저하고 있었다. 즉, 주민 스스로의 개발방법보다는 공공이 나 민간회사-시공사-에서 주도하는 개발방법을 선호함과 동시에 경제적인 지원이 있어야 한다는 것에서 알 수 있 다. 또한 개발 시에 임시 주거지 마련이 필요하고 도로, 공원, 상하수도와 같은 도시기반시설이 보다 좋은 방향으 로 개선되어야 한다는 의견도 높게 나타났다. 한편, 공동 개발의사가 없다는 이유로는 주택 개발에 따르는 경제적 인 여건이 어렵기 때문에 개발에 동참 할 수 없다는 것 에서도 경제적인 여건만 해결된다면 개발에 동참할 수 있 는 것으로 판단된다.
IV. 결 론
본 연구는 대도시내에서 과거부터 형성되어 온 주거지 를 대상으로 주거환경에 대한 실태분석의 자료를 토대로 개발의 필요성과 이유 그리고 개발방식에 대한 주민들의 의식을 분석 검토하여 장래 주거지 개발방향에 자료를 제 공하기 위하여 연구를 진행한 결과 다음과 같은 것을 명 확히 할 수 있었다.
첫째, 대상지의 경우 진입도로, 공원 등과 같은 공공의 공간이 부족하고, 상당한 필지가 소규모로 형성되어 있고 노후 된 단독주택이 대부분을 차지하고 있다. 건축년도가 20년 이상의 2층 이하 주택으로 구성되어 내외부의 주거 환경이 매우 열악한 상태의 주거지로 판명되었다. 특히, 주거환경에 대한 설문조사 대상자의 47.3%가 전세나 월 세로 나타났고, 월평균 소득 150만원 미만이 62.4%에 해 당하고 있는 것에서도 연구대상지의 생활수준을 짐작하게 한다.
둘째, 설문조사를 통한 주민들의 주거환경평가 결과에 서는 현재의 주거지에서 거주하고 있는 이유가 주거의 편 리성이나 쾌적성 혹은 교육적인 측면보다는 상대적으로 저렴한 주거비용(58.5%)과 같은 경제적인 것에 그 이유를 표 11. 주거지 재개발의 필요성 등
구분 합계 구분 합계
필요
있다 182(88.8) 재산 가치 측면
고층아파트 181(88.3)
없다 23(11.2) 중층아파트 11(5.3)
방법
단독개발 20(9.8) 저층아파트 0(0.0)
합필개발 22(10.7) 연립주택 2(1.0)
전면철거 163(79.5) 단독주택 9(4.4)
주택 유형
아파트 167(81.5) 기타 4(2.0)
연립주택 10(4.9) 적주 택면 적
20평이하 0(0.0) 단독주택 21(10.2) 21-30평 50(24.4) 점포주택 5(2.4) 31-40평 121(59.0)
기타 2(1.0) 41-50평 32(15.6)
51평이상 2(1.0)
표 12. 공동개발 참여여부에 대한 이유
참여 이유 별 수 불참 이유 별 수
임시주거지마련 시 41 공동개발의사 무 5
재산가치향상 시 51 경제적 문제 때문 16
기반시설개선 시 9 지금환경에 만족 4
경제적지원 시 45 소유주및세입자로 4
주변환경개선 시 9 최근에 개보수 2
편의시설확대 시 16 기타 3
합 계 171 합 계 34
두고 있다.
셋째, 주거환경 만족도 분석에서는 쓰레기 처리, 악취, 사생활보호와 같은 거주환경요인이 가장 높은 설명변량으 로 나타난 반면에 주거환경 개선을 위한 중요도에서는 노 후 된 주택과 주거공간의 해결과 같은 주거공간요인을 강 조하고 있다. 이는 주거생활에서는 직접적이고 가장 영향 을 받는 요인은 거주환경요인이지만 생활자의 요구는 주 택건설을 바라고 있는 것으로 해석된다.
넷째, 주거지의 재개발의사는 88.8%가 긍정적인 의사를 표하고 있으며 개발방식은 전면철거 재개발 방식으로 고 층아파트로의 개발을 원하고 있지만, 재산가치의 향상이 나 임시주거지 마련의 전제조건과 공공기관 등의 경제적 인 지원정책이 이루어진다면 합필을 포함한 필지단위의 개발에 대한 참여의사도 높게 나타났다. 이는 현재 정부 에서 시범적으로 추진하고 있는 거점개발방식이나 합필을 포함한 개발여건을 마련하는 주거환경개선 정책에 시사 하는바가 크다.
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접수일(2011. 5. 31) 수정일(1차: 2011. 7. 5, 2차: 2011. 7. 27) 게재확정일(2011. 8. 9)
