Analysis on a selection criterion of land transaction cases using K-means^†

2019, 30

3)

525–537

K-means를 이용한 토지 거래사례 선정범위 분석

^†

ᄌ

ᅩ홍준

¹

²

³

⁴

1한국감정원 ·²³⁴경북대학교 통계학과

ᄌ ᅥ

ᆸᄉ ᅮ 2019ᄂ ᅧ ᆫ 3ᄋ ᅯ ᆯ 23ᄋ ᅵ ᆯ, ᄉ ᅮᄌ ᅥ ᆼ 2019ᄂ ᅧ ᆫ 5ᄋ ᅯ ᆯ 13ᄋ ᅵ ᆯ, ᄀ ᅦᄌ ᅢ ᄒ ᅪ ᆨᄌ ᅥ ᆼ 2019ᄂ ᅧ ᆫ 5ᄋ ᅯ ᆯ 13ᄋ ᅵ ᆯ

요 약

ᄐ

ᅩᄌ ᅵᄀ ᅡᄀ ᅧ ᆨᄋ ᅳ ᆫ ᄀ ᅢ ᆨᄀ ᅪ ᆫᄉ ᅥ ᆼᄋ ᅳ ᆯ ᄃ ᅡ ᆷᄇ ᅩᄒ ᅡᄀ ᅵ ᄋ ᅱᄒ ᅡ ᆫ ᄇ ᅡ ᆼᄇ ᅥ ᆸᄋ ᅳᄅ ᅩᄉ ᅥ ᄇ ᅥ ᆸᄅ ᅲ ᆯ ᄉ ᅡ ᆼ ᄀ ᅵᄌ ᅮ ᆫᄋ ᅵ ᆫ ᄀ ᅡ ᆷᄌ ᅥ ᆼᄑ ᅧ ᆼᄀ ᅡ ᄇ ᅡ ᆼᄉ ᅵ ᆨᄋ ᅳ ᆯ ᄉ ᅡᄋ ᅭ ᆼ ᄒ ᅡᄋ ᅧ ᄉ ᅡ ᆫᄌ ᅥ ᆼᄃ ᅬ ᆫ ᄃ

ᅡ. ᄀ ᅳ ᄌ ᅮ ᆼ ᄇ ᅵᄀ ᅭ ᄀ ᅡᄂ ᅳ ᆼ ᄒ ᅡ ᆫ ᄀ ᅥᄅ ᅢᄉ ᅡᄅ ᅨᄅ ᅳ ᆯ ᄒ ᅪ ᆯᄋ ᅭ ᆼ ᄒ ᅡᄂ ᅳ ᆫ ᄇ ᅡ ᆼᄉ ᅵ ᆨᄋ ᅳ ᆯ ᄐ ᅩ ᆼ ᄒ ᅢ ᄌ ᅮᄅ ᅩ ᄉ ᅡ ᆫᄌ ᅥ ᆼᄃ ᅬᄂ ᅳ ᆫ ᄃ ᅦ, ᄇ ᅵᄀ ᅭᄉ ᅡᄅ ᅨ ᄉ ᅥ ᆫᄌ ᅥ ᆼᄀ ᅵᄌ ᅮ ᆫᄋ ᅳ ᆯ ᄉ ᅡ ᆯᄑ ᅧ ᄇ

ᅩᄆ ᅧ ᆫ ᄀ ᅥᄅ ᅢᄉ ᅡᄅ ᅨ ᄉ ᅥ ᆫᄌ ᅥ ᆼᄀ ᅵᄌ ᅮ ᆫ ᄋ ᅭᄉ ᅩ ᄌ ᅮ ᆼ ᄌ ᅵᄅ ᅵᄌ ᅥ ᆨ ᄋ ᅱᄎ ᅵᄋ ᅴ ᄋ ᅲᄉ ᅡᄉ ᅥ ᆼᄋ ᅳ ᆫ ᄉ ᅡᄅ ᅡ ᆷᄋ ᅦ ᄋ ᅴᄒ ᅢ ᄌ ᅢᄅ ᅣ ᆼᄌ ᅥ ᆨᄋ ᅳᄅ ᅩ ᄀ ᅧ ᆯᄌ ᅥ ᆼ ᄃ ᅬᄋ ᅥᄌ ᅵ ᆷᄋ ᅦ ᄄ ᅡᄅ ᅡ ᄀ ᅢ

ᆨᄀ ᅪ ᆫᄌ ᅥ ᆨ ᄉ ᅮᄎ ᅵᄌ ᅥ ᆨ ᄀ ᅵᄌ ᅮ ᆫ ᄋ ᅦ ᄃ ᅢᄒ ᅡ ᆫ ᄆ ᅮ ᆫ ᄌ ᅦᄂ ᅳ ᆫ ᄀ ᅨᄉ ᅩ ᆨ ᄒ ᅢᄉ ᅥ ᄇ ᅡ ᆯᄉ ᅢ ᆼᄃ ᅬᄀ ᅩ ᄋ ᅵ ᆻᄃ ᅡ. ᄋ ᅵᄅ ᅥᄒ ᅡ ᆫ ᄆ ᅮ ᆫ ᄌ ᅦᄅ ᅳ ᆯ ᄒ ᅢᄀ ᅧ ᆯᄒ ᅡᄀ ᅵ ᄋ ᅱᄒ ᅢ ᄇ ᅩ ᆫ ᄋ ᅧ ᆫᄀ ᅮᄂ ᅳ ᆫ 2017ᄂ ᅧ ᆫ 1ᄋ ᅯ ᆯᄇ ᅮᄐ ᅥ 2018ᄂ ᅧ ᆫ 6ᄋ ᅯ ᆯᄁ ᅡᄌ ᅵ ᄃ ᅢᄀ ᅮ ᄀ ᅪ ᆼᄋ ᅧ ᆨᄉ ᅵ ᄐ ᅩᄌ ᅵ ᄉ ᅵ ᆯᄀ ᅥᄅ ᅢᄌ ᅡᄅ ᅭ ᄃ ᅦᄋ ᅵᄐ ᅥᄋ ᅦ k-ᄑ ᅧ ᆼᄀ ᅲ ᆫᄀ ᅮ ᆫᄌ ᅵ ᆸ ᄇ ᅡ ᆼᄇ ᅥ ᆸᄋ ᅳ ᆯ ᄌ ᅥ ᆨᄋ ᅭ ᆼ ᄒ ᅡᄋ ᅧ ᄀ

ᅡᄀ ᅧ ᆨᄉ ᅡ ᆫᄌ ᅥ ᆼ ᄃ ᅢᄉ ᅡ ᆼ ᄐ ᅩᄌ ᅵᄋ ᅪ ᄋ ᅲᄉ ᅡᄉ ᅥ ᆼ ᄋ ᅵ ᆻᄂ ᅳ ᆫ ᄉ ᅵ ᆯᄀ ᅥᄅ ᅢ ᄉ ᅡᄅ ᅨᄋ ᅴ ᄌ ᅵᄅ ᅵᄌ ᅥ ᆨ ᄋ ᅱᄎ ᅵᄋ ᅴ ᄋ ᅲᄉ ᅡᄉ ᅥ ᆼᄋ ᅦ ᄃ ᅢᄒ ᅡ ᆫ ᄀ ᅢ ᆨᄀ ᅪ ᆫᄌ ᅥ ᆨᄋ ᅵ ᆫ ᄀ ᅵᄌ ᅮ ᆫᄋ ᅳ ᆯ ᄃ ᅩ ᄎ

ᅮ ᆯ ᄒ ᅢ ᄇ ᅩᄋ ᅡ ᆻᄃ ᅡ. ᄋ ᅵ ᄇ ᅮ ᆫᄉ ᅥ ᆨᄋ ᅳ ᆯ ᄐ ᅩ ᆼ ᄒ ᅢ ᄉ ᅵ ᆯᄀ ᅥᄅ ᅢᄌ ᅡᄅ ᅭᄋ ᅴ ᄀ ᅡᄀ ᅧ ᆨᄋ ᅲᄉ ᅡᄇ ᅥ ᆷᄋ ᅱᄅ ᅳ ᆯ ᄉ ᅥ ᆫᄌ ᅥ ᆼᄒ ᅡᄀ ᅩ, ᄎ ᅬᄌ ᅩ ᆼᄌ ᅥ ᆨᄋ ᅳᄅ ᅩ ᄃ ᅩ ᆼᄋ ᅵ ᆯ ᄀ ᅮ ᆫᄌ ᅵ ᆸ ᄂ ᅢ ᄌ ᅵᄅ ᅵ ᄌ

ᅥ ᆨ ᄋ ᅱᄎ ᅵᄋ ᅴ ᄋ ᅲᄉ ᅡᄉ ᅥ ᆼ ᄋ ᅵ ᆻᄂ ᅳ ᆫ ᄉ ᅵ ᆯᄀ ᅥᄅ ᅢᄌ ᅡᄅ ᅭᄋ ᅪ ᄑ ᅭᄇ ᅩ ᆫ ᄌ ᅡᄅ ᅭ ᄀ ᅡ ᆫᄋ ᅴ ᄀ ᅥᄅ ᅵᄅ ᅳ ᆯ ᄀ ᅮᄒ ᅡᄂ ᅳ ᆫ ᄋ ᅡ ᆯᄀ ᅩᄅ ᅵᄌ ᅳ ᆷᄋ ᅳ ᆯ ᄌ ᅦᄋ ᅡ ᆫᄒ ᅡᄋ ᅧ ᆻᄃ ᅡ. ᄇ ᅩ ᆫ ᄋ ᅧ ᆫᄀ ᅮ ᄅ

ᅳ ᆯ ᄐ ᅩ ᆼ ᄒ ᅢ ᄐ ᅩ ᆼ ᄀ ᅨᄌ ᅥ ᆨ ᄇ ᅡ ᆼᄇ ᅥ ᆸᄋ ᅳ ᆯ ᄒ ᅪ ᆯᄋ ᅭ ᆼ ᄒ ᅡᄋ ᅧ ᄇ ᅵᄀ ᅭᄉ ᅡᄅ ᅨ ᄉ ᅥ ᆫᄌ ᅥ ᆼᄋ ᅳ ᆯ ᄋ ᅱᄒ ᅡ ᆫ ᄉ ᅮᄎ ᅵᄌ ᅥ ᆨ ᄀ ᅵᄌ ᅮ ᆫᄋ ᅳ ᆯ ᄌ ᅦᄉ ᅵᄒ ᅡ ᆯ ᄉ ᅮ ᄋ ᅵ ᆻᄋ ᅳ ᆯ ᄀ ᅥ ᆺᄋ ᅳᄅ ᅩ ᄀ ᅵᄃ ᅢᄒ ᅡ ᆫ ᄃ

ᅡ.

ᄌ

ᅮᄋ ᅭᄋ ᅭ ᆼ ᄋ ᅥ: ᄀ ᅮ ᆫᄌ ᅵ ᆸᄒ ᅪ, ᄇ ᅵᄀ ᅭᄇ ᅡ ᆼᄉ ᅵ ᆨ, ᄇ ᅵᄀ ᅭᄉ ᅡᄅ ᅨ ᄉ ᅥ ᆫᄌ ᅥ ᆼ, ᄉ ᅮᄎ ᅵᄌ ᅥ ᆨ ᄀ ᅵᄌ ᅮ ᆫ, k-ᄑ ᅧ ᆼᄀ ᅲ ᆫᄀ ᅮ ᆫᄌ ᅵ ᆸ.

1. 서론 ᄐ

ᅩ지는 국가의 기본구성요소이자 개인, 기업 및 나라의 기초자산으로서 그 중요성이 있으며, 토지가 겨

ᆨ은그 토지의 경제적 가치를나타내는 특성이자 척도로서 거래당사자간의 거래기준,담보하는대출의 ᄀ

ᅵ준, 과세 기준, 침해된 손실에 대한 보상기준, 정책수립 및 집행의 기초자료 등다양한 곳에서 다양한 ᄆ

ᅩᆨ적으로활용되고 있다. 특히 세금부과 및 정책수립 등과 같은 공적인 영역에 있어서는토지가격에 대 ᄒ

ᅡᆫ 객관성이 더욱더 요구되며, 그로 인해 토지가격 산정을위한 방법에관하여 객관적 기준 (감정평가 미

ᆾ 감정평가사에관한 법률제3조 제1항) 을정하고 있다.

ᄐ

ᅩ지가격은객관성을담보하기 위한 방법으로서 법률상 기준인 감정평가 (감정평가 및 감정평가사에 과

ᆫ한 법률 제2조 제2호) 방식을 통해 산정된다. 감정평가는 가치의 3원성인 시장성, 비용성 및 수익 서

ᆼ에 기반한 비교방식, 원가방식, 수익방식으로 구분할 수 있다. (Kim과 Kim, 2004) 토지는고유 특 서

ᆼ인 부증성 (不增性)으로 인하여 재생산이 물리적으로 불가하므로 재생산원가 (再生産原價)를추계하 느

ᆫ 원가방식 적용이 어려우며, 토지는 일반적으로 건물을지지하는기반으로 이용되어 직접적인 수익이

†

ᄋ ᅵ ᄂ ᅩ ᆫᄆ ᅮ ᆫᄋ ᅳ ᆫ 2018ᄒ ᅡ ᆨᄂ ᅧ ᆫᄃ ᅩ ᄀ ᅧ ᆼᄇ ᅮ ᆨ ᄃ ᅢᄒ ᅡ ᆨᄀ ᅭ ᄀ ᅮ ᆨᄅ ᅵ ᆸᄃ ᅢᄒ ᅡ ᆨᄋ ᅲ ᆨᄉ ᅥ ᆼᄉ ᅡᄋ ᅥ ᆸ ᄌ ᅵᄋ ᅯ ᆫ ᄇ ᅵᄋ ᅦ ᄋ ᅴᄒ ᅡᄋ ᅧ ᄋ ᅧ ᆫᄀ ᅮᄃ ᅬᄋ ᅥ ᆻᄋ ᅳ ᆷ. ᄇ ᅩ ᆫ ᄂ ᅩ ᆫᄆ ᅮ ᆫᄋ ᅳ ᆫ ᄌ ᅦ 1ᄌ ᅥᄌ ᅡᄋ ᅵ ᆫ ᄌ

ᅩᄒ ᅩ ᆼᄌ ᅮ ᆫ ᄋ ᅴ ᄌ ᅩᄉ ᅡᄐ ᅩ ᆼ ᄀ ᅨᄒ ᅡ ᆨᄀ ᅪ ᄉ ᅥ ᆨᄉ ᅡᄒ ᅡ ᆨᄋ ᅱ ᄂ ᅩ ᆫᄆ ᅮ ᆫ ᄌ ᅮ ᆼ ᄋ ᅵ ᆯᄇ ᅮᄅ ᅳ ᆯ ᄌ ᅥ ᆼᄅ ᅵᄒ ᅡ ᆫ ᄀ ᅥ ᆺᄋ ᅵ ᆷ.

1

(41068) ᄃ ᅢᄀ ᅮ ᄀ ᅪ ᆼᄋ ᅧ ᆨᄉ ᅵ ᄃ ᅩ ᆼ ᄀ ᅮ ᄋ ᅵᄂ ᅩᄇ ᅢ ᆯᄅ ᅵᄅ ᅩ 291 (ᄉ ᅵ ᆫᄉ ᅥᄃ ᅩ ᆼ, ᄒ ᅡ ᆫᄀ ᅮ ᆨ ᄀ ᅡ ᆷᄌ ᅥ ᆼᄋ ᅯ ᆫ), ᄀ ᅪᄌ ᅡ ᆼ.

2

ᄀ ᅭᄉ ᅵ ᆫᄌ ᅥᄌ ᅡ: (41566) ᄃ ᅢᄀ ᅮ ᄀ ᅪ ᆼᄋ ᅧ ᆨᄉ ᅵ ᄇ ᅮ ᆨ ᄀ ᅮ ᄃ ᅢᄒ ᅡ ᆨᄅ ᅩ 80 (ᄉ ᅡ ᆫᄀ ᅧ ᆨᄃ ᅩ ᆼ, ᄀ ᅧ ᆼᄇ ᅮ ᆨ ᄃ ᅢᄒ ᅡ ᆨᄀ ᅭ), ᄀ ᅧ ᆼᄇ ᅮ ᆨ ᄃ ᅢᄒ ᅡ ᆨᄀ ᅭ ᄐ ᅩ ᆼ ᄀ ᅨᄒ ᅡ ᆨᄀ ᅪ, ᄉ ᅥ ᆨᄉ ᅡᄀ ᅪᄌ ᅥ ᆼ.

E-mail: [email protected]

3

(41566) ᄃ ᅢᄀ ᅮ ᄀ ᅪ ᆼᄋ ᅧ ᆨᄉ ᅵ ᄇ ᅮ ᆨ ᄀ ᅮ ᄃ ᅢᄒ ᅡ ᆨᄅ ᅩ 80 (ᄉ ᅡ ᆫᄀ ᅧ ᆨᄃ ᅩ ᆼ, ᄀ ᅧ ᆼᄇ ᅮ ᆨ ᄃ ᅢᄒ ᅡ ᆨᄀ ᅭ), ᄀ ᅧ ᆼᄇ ᅮ ᆨ ᄃ ᅢᄒ ᅡ ᆨᄀ ᅭ ᄐ ᅩ ᆼ ᄀ ᅨᄒ ᅡ ᆨᄀ ᅪ, ᄉ ᅥ ᆨᄉ ᅡᄀ ᅪᄌ ᅥ ᆼ.

4

(41566) ᄃ ᅢᄀ ᅮ ᄀ ᅪ ᆼᄋ ᅧ ᆨᄉ ᅵ ᄇ ᅮ ᆨ ᄀ ᅮ ᄃ ᅢᄒ ᅡ ᆨᄅ ᅩ 80 (ᄉ ᅡ ᆫᄀ ᅧ ᆨᄃ ᅩ ᆼ, ᄀ ᅧ ᆼᄇ ᅮ ᆨ ᄃ ᅢᄒ ᅡ ᆨᄀ ᅭ), ᄀ ᅧ ᆼᄇ ᅮ ᆨ ᄃ ᅢᄒ ᅡ ᆨᄀ ᅭ ᄐ ᅩ ᆼ ᄀ ᅨᄒ ᅡ ᆨᄀ ᅪ, ᄌ ᅩᄀ ᅭᄉ ᅮ.

Table 1.1 Criteria for selecting comparative cases of appraisal and assessment 400 - 3.3.1.2 ᄀ ᅥᄅ ᅢᄉ ᅡᄅ ᅨᄋ ᅴ ᄉ ᅮᄌ ᅵ ᆸ ᄆ ᅵ ᆾ ᄉ ᅥ ᆫᄐ ᅢ ᆨ

1. ᄀ ᅥᄅ ᅢᄉ ᅡᄌ ᅥ ᆼᄋ ᅵ ᄌ ᅥ ᆼᄉ ᅡ ᆼᄋ ᅵᄅ ᅡᄀ ᅩ ᄋ ᅵ ᆫᄌ ᅥ ᆼᄃ ᅬᄂ ᅳ ᆫ ᄉ ᅡᄅ ᅨᄂ ᅡ ᄌ ᅥ ᆼᄉ ᅡ ᆼᄌ ᅥ ᆨᄋ ᅵ ᆫ ᄀ ᅥ ᆺᄋ ᅳᄅ ᅩ ᄇ ᅩᄌ ᅥ ᆼᄋ ᅵ ᄀ ᅡᄂ ᅳ ᆼ ᄒ ᅡ ᆫ ᄉ ᅡᄅ ᅨ 2. ᄀ ᅵᄌ ᅮ ᆫ ᄉ ᅵᄌ ᅥ ᆷᄋ ᅳᄅ ᅩ ᄉ ᅵᄌ ᅥ ᆷᄉ ᅮᄌ ᅥ ᆼᄋ ᅵ ᄀ ᅡᄂ ᅳ ᆼ ᄒ ᅡ ᆫ ᄉ ᅡᄅ ᅨ

3. ᄃ ᅢᄉ ᅡ ᆼᄆ ᅮ ᆯᄀ ᅥ ᆫᄀ ᅪ 위치적 유사성ᄋ ᅵᄂ ᅡ ᄆ ᅮ ᆯᄌ ᅥ ᆨ ᄋ ᅲᄉ ᅡᄉ ᅥ ᆼᄋ ᅵ ᄋ ᅵ ᆻᄋ ᅥ ᄌ ᅵᄋ ᅧ ᆨᄋ ᅭᄋ ᅵ ᆫ· ᄀ ᅢᄇ ᅧ ᆯᄋ ᅭᄋ ᅵ ᆫ ᄃ ᅳ ᆼ ᄀ ᅡᄎ ᅵᄒ ᅧ ᆼᄉ ᅥ ᆼᄋ ᅭᄋ ᅵ ᆫᄋ ᅴ ᄇ

ᅵᄀ ᅭᄀ ᅡ ᄀ ᅡᄂ ᅳ ᆼ ᄒ ᅡ ᆫ ᄉ ᅡᄅ ᅨ 610 - 1.5.2.1 ᄇ ᅵᄀ ᅭᄑ ᅭᄌ ᅮ ᆫ ᄌ ᅵᄋ ᅴ ᄉ ᅥ ᆫᄌ ᅥ ᆼ

1. 「ᄀ ᅮ ᆨ ᄐ ᅩᄋ ᅴ ᄀ ᅨ ᄒ ᅬ ᆨ ᄆ ᅵ ᆾ ᄋ ᅵᄋ ᅭ ᆼ ᄋ ᅦ ᄀ ᅪ ᆫ ᄒ ᅡ ᆫ ᄇ ᅥ ᆸᄅ ᅲ ᆯ」 ᄉ ᅡ ᆼᄋ ᅴ ᄋ ᅭ ᆼ ᄃ ᅩᄌ ᅵᄋ ᅧ ᆨ·ᄌ ᅵᄀ ᅮ·ᄀ ᅮᄋ ᅧ ᆨ ᄃ ᅳ ᆼ( ᄋ ᅵᄒ ᅡ “ᄋ ᅭ ᆼ ᄃ ᅩᄌ ᅵᄋ ᅧ ᆨᄃ ᅳ ᆼ” ᄋ ᅵᄅ ᅡ ᄒ

ᅡ ᆫᄃ ᅡ) ᄀ ᅩ ᆼᄇ ᅥ ᆸᄉ ᅡ ᆼ ᄌ ᅦᄒ ᅡ ᆫᄉ ᅡᄒ ᅡ ᆼᄋ ᅵ ᄀ ᅡ ᇀᄀ ᅥᄂ ᅡ ᄇ ᅵᄉ ᅳ ᆺ ᄒ ᅡ ᆯ ᄀ ᅥ ᆺ 2. ᄋ ᅵᄋ ᅭ ᆼ ᄉ ᅡ ᆼ ᄒ ᅪ ᆼᄋ ᅵ ᄀ ᅡ ᇀᄀ ᅥᄂ ᅡ ᄇ ᅵᄉ ᅳ ᆺ ᄒ ᅡ ᆯ ᄀ ᅥ ᆺ

3. ᄌ ᅮᄇ ᅧ ᆫᄒ ᅪ ᆫᄀ ᅧ ᆼ ᄃ ᅳ ᆼ ᄋ ᅵ ᄀ ᅡ ᇀᄀ ᅥᄂ ᅡ ᄇ ᅵᄉ ᅳ ᆺ ᄒ ᅡ ᆯ ᄀ ᅥ ᆺ

4. 인근지역에 위치하여 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것

ᄇ

ᅡᆯ생하지 않는다는점에서 수익성에 근거한 수익방식 적용이 곤란하다. 그로 인해 토지가격 산정을 위 ᄒ

ᅡ여 비교방식이 상대적으로 적합하며, 관련 규정 (감정평가 및 감정평가사에관한 법률제3조 제1항) ᄋ

ᅦ서도 비교방식을 토지가격 산정의 주 방식으로 규정하고 있다. 비교방식 (감정평가 실무기준 (국토 ᄀ

ᅭ통부고시 제2018-36호) [400 - 3.1 감정평가의 3방식])이란 유사성이 있는비교사례를선정하여 양자 ᄋ

ᅴ 격차를 보정하여 산정하는 방식으로서, 비교사례는 주로 거래사례와 비교표준지가 사용된다. 따라 ᄉ

ᅥ 적정한 토지가격을산정하기 위해서는적정한 비교사례를선정하는것이 가장 중요한 부분이므로 선 저

ᆼ기준으로 용도지역, 이용상황, 지리적 위치의 유사성 등을제시 (감정평가 실무기준 (국토교통부고시 ᄌ

ᅦ2018-36호) [610 - 1.5.2.1 비교표준지의 선정]) 하고 있다.

Table 1.1의 비교사례 선정기준을살펴보면 거래사례 수집 및 선택 시에는대상물건과 위치적 유사성 이

ᆻ는사례를선택하도록하고 있으며, 비교표준지 선정 시에도 인근지역에 위치하여 지리적으로 가능한 ᄒ

ᅡᆫ 가까이 있을것으로 규정하고 있어 지리적 위치의 유사성을모두 명시하고 있다.

ᄃ

ᅡ만, 선정기준 중에서 지리적 위치를제외한 나머지 요소들은비교적 용이하게 객관적으로 판단할 수 이

ᆻ는계량적 요소이나, 지리적 위치의 유사성은부동산학 측면이나 사회관념적인 측면에서 상당히 중요 ᄒ

ᅡᆫ 요소임에도 실제적으로는범위와 적용에관한 객관적이고 수치적인 기준이 미비하여 가격 산정자의 ᄌ

ᅢ량에 의해 결정되는한계를 갖는다 (Yi 등, 2006). 따라서 과세기준의 주관성 개입 및 지가변동률과 ᄀ

ᅡ

ᇀ은 통계의 비표본오차 문제를발생시키는 원인이 되고 있어 이를해결할 객관적이고 수치적인 기준이 피

ᆯ요하다고 할 것이다. 또한 향후 공시지가를비롯하여 다양한 영역에서 대량의 데이터를활용하는 효 유

ᆯ적 토지가격 산정을 위한 자동가격산정모형이 구축될예정임에도 지리적 위치의 유사성에 대한 비계 ᄅ

ᅣᆼ적 기준은전산 시스템화를어렵게 하는요인으로 판단된다.

ᄐ

ᅩ지가격 산정방식에 대한 연구의 상당수가 감정평가를 통한 가격 추정 및 가격형성요인에 대한 것이 ᄆ

ᅧ 비교사례 선정에관한 연구는많지 않다. Park 등 (2003)은 ‘지가의 공간분포분석을 통한 표준지 선 저

ᆼ에 관한 연구’를 통해 GIS를 활용한 공간 다기준의사결정 방법을 통해 비교표준지 선정기준에 계량 ᄌ

ᅥᆨ요소를 적용하여 자동화 가능성을 제시하였으나 주변의 지가분포 등이 고려되지 않는다는한계성을 ᄀ

ᅡ

ᆽ는다. Jeong과 Hwang (2004)은 ‘지가의 공간분포분석을 통한 표준지 선정에관한 연구’에서 공간적 과

ᆫ점으로 지가에 접근하여 표준지의 분포를검증하고 개선하기 위해 군집분석 적용가능성을제시하였으 ᄆ

ᅧ, Yi 등 (2006)은 ‘평균연결법과 K-means 혼합클러스터링 기법을 이용한 공시지가 유사가격권역의 서

ᆯ정’에서는 군집분석을 통해 유사가격권을 설정하여 비교표준지 선정을위한 객관적 기준을제시하였 ᄃ

ᅡ. 그러나 이 연구에서는 지가와 거리만을변수로 고려하여 비교사례 선정기준으로서 한계를가지며, ᄀ

ᅡ격이 현실화 되지 않은개별공시지가를 군집분석 기초자료로활용함에 따라 유사가격권이 현재의 시 ᄌ

ᅡᆼ상황을반영하지 못하는한계성이 있다.