ㅣ 특집 ㅣ주택금융정책의 새로운 방향
머리말
한국은 소득 대비 주택가격이 높은 국가 중 하나다. 국민은행의 조사에 따르면, 2014년 말 기준 전국의 소득 대비 주택가격 비율(Price to Income Ratio: PIR)은 5.0으로, 연소득의 5배 이상에 해당하는 자금이 있어야 주택을 구입할 수 있다. 최근 전세가격이 연일 고공행진을 하면서 임차 가구의 주거비 부담 또한 심각한 수준이다. 실질소득의 정체, 경제성장이 둔화된 현재의 상황에 서 높은 주거비용을 감당하려다 보니 자산이 부족하거나 목돈 확보가 어려운 서민층에게 주택 금융은 없어서는 안 될 중요한 역할을 하고 있다.
지금까지 한국의 주택금융은 국민의 주거생활 향상과 주택시장 안정, 국민경제의 발전에 크 게 기여해왔다. 그러나 중산층과 일부 저소득층 중심의 현행 주택금융시스템은 금융접근성이 낮은 저소득 서민들이 이용하기에 문턱이 너무 높은 것이 사실이다. 주택금융에서 소외된 서 민을 포용하기 위해서는 이들의 능력에 적합한 금융지원방법을 개발하고, 이를 관리·운영하 는 금융시스템이 필요하다.
현재 우리나라의 주택금융지원은 주택구입자금지원, 전월세자금지원, 주거비 보조, 임대주 택건설지원으로 구분하여 국민주택기금과 한국주택금융공사, 대한주택보증 등을 통해 다양한 방법으로 운영되고 있다.1) 그러나 정책금융지원 프로그램이 운영되고 있음에도 불구하고 주택
방송희 | 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원([email protected])
4 서민주택금융시스템 개선방안
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하는 데는 역부족인 상황이다.
주택금융은 공공주택금융과 민간주택금융으로 나 뉜다. 공공주택금융은 국민주택기금과 한국주택금융 공사가 주로 담당하고 있고, 민간주택금융은 예금은 행과 상호저축은행, 상호금융 등 비은행예금취급기 관과 보험사 등 기타 금융기관 등이 담당한다.
공공주택금융의 주요 대상은 서민2)층이다. 그러 나 한정된 재원, 대출자격의 엄격한 제한 및 한시적 시행 등으로 서민층에 대한 금융지원 효과가 제한되 고 있다는 지적을 그동안 받아왔다. 최근 들어 새로 운 대출상품을 개발하고 대출자격 요건을 완화하는 등 다양한 노력으로 서민층에 대한 금융지원 효과가 개선되고 있음에도 불구하고 여전히 서민층의 주택 금융 수요를 충족시키기에는 역부족이다.
서민들이 민간주택금융을 이용하는 것은 더욱 만 만치 않다. 상당수의 서민들은 자산부족으로 담보물 건 확보가 어렵고 신용등급이 낮다. 이러한 이유로 예금은행의 대출이 쉽지 않고, 대출을 받는다 하더라 도 고소득 계층에 비해 불리한 제2금융권을 이용하게 될 가능성이 높다. 이는 서민층의 가계부담을 확대시 키고 상환능력을 악화시키는 요인이 된다.
주택시장, 금융시장을 둘러싼 환경변화와 함께 주 거복지에 대한 다양한 요구(needs)가 분출되고 있다.
이에 따라 주택시장 환경변화에 따른 주택정책의 새 로운 패러다임 정립이 필수적인 상황이며, 주거지원
다. 이에 이 글에서는 가계부채, 주택담보대출 현황 등을 살펴보고, 주택금융 사각지대에 있는 서민층 금 융지원 방안에 대한 제안을 하고자 한다.
가계부채 및 주택담보대출 현황
2014년 말 가계대출 잔액은 1,002조 9천억 원을 기 록하며 전년 대비 6.9%, 금융위기 이전인 2007년 대비 63.4% 증가했다. 가계대출 중 예금은행 취급 비중은 2007년 57.7%에서 2014년 50.5%로 감소 한 반면, 비은행예금취급기관은 동 기간 17.5%에서 22.0%로, 기타 금융기관 등은 24.8%에서 27.5%로 각각 증가하였다.
2014년 말 기준 대출기관별 대출 잔액은 예금은 행 519조 6천억 원, 비은행예금취급기관 226조 2천 억 원, 기타 금융기관 283조 5천억 원을 기록하고 있다.
가계대출은 주택담보대출과 기타 대출3)로 구성된 다. 이 중 주택담보대출 잔액은 2007년 292조 8천 억 원에서 2014년 460조 6천억 원을 기록하며 빠르 게 증가하였고, 가계대출에서 주택담보대출이 차지 하는 비중은 2014년 현재 44.7%였다. 주택담보대 출 중 예금은행의 대출 취급 비중은 2007년 83.9%
에서 2014년 79.4%로 낮아진 반면, 비은행예금취 급기관의 대출 비중은 동 기간 16.1%에서 21.3%
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1) 그동안 각 기관에서 운영했던 또는 운영 중인 금융지원 프로그램으로는 근로자 서민주택구입자금, 최초주택 구입(중도금), 주거안정 주택구입자금, 오 피스텔 구입자금, 근로자서민주택전세자금, 저소득가구 주택전세자금, 보금자리론 기본형, 보금자리론 우대형, 보금자리론 연계형, 목돈안드는 전세자 금, 내집마련 디딤돌 대출, 적격대출, 징검다리 전세자금보증, 임차권 등기 세입자에 대한 특례보증, 햇살론, 새희망 홀씨, 바꿔드림론 등 약 20종이 있 음(주택기금포털, 한국주택금융공사, 국토교통부).
2) 서민에 대한 사회적 합의가 부족하고, 서민의 정의가 명확하지 않다 보니 정책대상이 불투명하고, 이로 인해 정책실효성이 떨어진다는 우려의 소리가 있음(김덕례 2015). 주택금융정책 실효성 제고를 위해서는 정책대상에 대한 명확한 정의와 사회적 합의가 선행되어야 할 것임.
3) 담보신용대출 및 주택 이외의 담보대출.
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로 높아졌다.
제2금융권을 중심으로 한 가계대출이 확대4)된 점 은 주목해야 할 사항이다. 이는 저소득층, 특히 신용 한계계층의 부채문제를 더욱 심각하게 만들기 때문
이다. 소득이 낮을수록 금융부채의 증가폭은 크고, 소득 대비 부채의 비중은 더 높다. 또한 저소득층은 다른 소득계층에 비해 일반적으로 신용등급이 낮기 때문에 예금은행보다 대출이 용이한 상호저축은행,
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4) 가계금융복지조사 결과를 통해서도 이러한 현상을 확인할 수 있음. 결과에 따르면, 소득 1분위(소득하위 20% 계층) 중 예금은행에서 대출을 받은 가구 는 2012년 56.0%에서 2014년 54.2%로 1.8%p 낮아짐. 반면 저축은행 등 비은행예금취급기관의 대출 비중은 같은 기간 19.2%에서 22.2%로, 보험사는 4.1%에서 5.9%로 각각 늘어남.
<그림 2> 가계대출 잔액 추이
출처: 한국은행 경제통계시스템(http://ecos.bok.or.kr).
1,100
1,000
900
800
700
600
500
10
9
8
7
6
5
2007 2008 2009 2010 4 9.5
630.1
683.6
734.3
793.8
861.4
905.9
962.9
1,029.3
8.5
7.4
8.1
8.5
2011 2012 2013 2014
5.2
6.3
6.9 (%)
(조 원) 가계대출 잔액(좌) 전년비(우)
2014년 2007년
<그림 1> 취급기관별 가계부채 취급 비율
출처: 한국은행 경제통계시스템(http://ecos.bok.or.kr).
예금은행
57.7%
예금은행
50.5% 기타 금융기관 등
24.8%
기타 금융기관 등
27.5%
비은행예금취급 기관
17.5%
비은행예금취급 기관
22.0%
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상호금융, 보험기관 등의 제2금융권에서 대출을 많 이 받게 된다.
그런데 제2금융권의 대출조건은 예금은행에 비해 대출자에게 불리하다. 대출금리는 예금은행 금리보 다 상당히 높은 수준이며, 대부분 변동금리가 적용되 고 대출기간도 짧다. 따라서 저소득층과 신용한계계 층의 제2금융권 대출의 확대는 이들의 가계부담을 확 대시키고 상환능력을 악화시키게 된다.
주택담보대출뿐만 아니라 전세자금대출의 증가 도 사회적으로 이슈가 되고 있다. 전세가격이 지속 적으로 상승함에 따라 전세자금대출도 빠른 속도로 늘고 있다. 그러나 현재 전세자금대출의 규모가 얼 마인지 정확하게 파악하는 것은 사실상 불가능한 실 정이다.5) 다만 예금은행을 통하여 공급되는 국민주 택기금의 전세자금대출은 대체적으로 정확하게 추
계되고 있으며, 은행 자체의 전세자금대출도 어느 정도 파악이 가능하다. 이러한 집계 기준으로 전세 자금대출 현황을 파악해보면, 예금은행의 전세자금대 출 잔액은 2011년 18조 2천억 원에서 2012년 23조 4천억 원으로 급격히 증가하였고, 2013년에는 28조 원으로 높은 증가율이 유지되고 있는 상황이다. 예 금은행의 가계대출 및 주택담보대출과 비교하면 대 출규모는 크지 않다 하더라도 그 증가속도가 현저 히 빠르다.
지금처럼 전세가격이 지속적으로 상승한다면, 전 세자금대출도 계속 확대될 가능성이 크다. 그러나 주택가격 대비 전세가격의 비중이 전국적으로 70%
를 상회하고 있으며, 저금리 추세로 전세에서 보증 부월세로의 전환이 지속되고 있다는 점을 감안한다 면, 단기적으로는 전세가격의 증가로 인해 전세자금
---
5) 예금취급기관의 경우 대출신청 시 자금의 용처를 기록하지 않고, 대출 시 설문조사를 통해 전세자금 대출 현황을 파악하다 보니 가계신용 자료에서 대부분의 전세자금대출이 기타 대출에 포함되는 등 전세자금대출 현황이 정확히 집계되고 있지는 않은 상황임.
출처: 한국은행 경제통계시스템(http://ecos.bok.or.kr).
84
83
82
81
80
79
78
21
19
17
15
13
11
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
83.9
16.1 81.8
18.1
19.1
20.2
21.2 21.3 21.3
20.6
80.9
79.8
78.8 78.7 78.7
79.4 예금은행 취급 비증(좌)
비은행예금취급기관 취급 비중(우)
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대출 규모가 확대되겠지만, 중장기적으로는 전세자 금대출의 증가세도 둔화되거나 감소세로 전환될 가 능성이 크다.
전세가격의 지속적 상승으로 전세 임차인들의 부 담이 높아지면서 사회문제화되자 정부는 이들의 주 거비용을 완화시키기 위한 지원을 확대하였다. 공공 주택금융인 국민주택기금과 한국주택금융공사에서 운용하는 전세자금지원 관련 상품의 대출금리를 낮 추고 대출한도를 늘린 것이다. 그러나 이러한 정부의 노력은 저소득 서민층보다는 중상위 소득층에게 혜 택이 귀착되었다는 평가가 있다.
가계금융복지조사에 따르면, 2014년 3월 말 기 준 소득분위별 임대보증금 보유 비율은 소득이 높을 수록 높은 비율을 보인다. 또한 전체 임대보증금 대 출 중 소득하위 1~2분위가 차지하는 비중은 15% 수 준에 불과하고, 나머지 85%가 중위소득 이상의 계층 이다. 그렇다면 정부의 전세자금지원이 확대되면 저 소득층보다 중상위 소득층에서 보다 많은 혜택이 귀 착될 수 있다.
또한 전세자금의 지원은 전세금의 상승을 유인할 수 있다. 전세가격 상승의 근본 이유는 수급불일치 에 있다. 세입자 입장에서는 주택가격의 상승가능성 이 낮은 상황에서 거주비용이 저렴한 전세를 선호한 다. 반면 임대인 입장에서는 저금리 기조로 전세 수 익률이 낮아짐에 따라 전세금의 일부를 월세로 받아 수익을 높일 수 있는 보증부월세로 전환하고자 한다.
전세자금이 지원되면, 전세거주비용이 더욱 낮아져 전세수요는 확대된다. 공급이 축소되고 있는 상황에 서 전세수요가 늘게 되면 전세가격은 더욱 상승하게 된다.
정부도 이러한 문제를 인식하여 2014년 4월 국민 주택기금에서 지원하는 근로자·서민 전세자금 보증 금 상한선을 수도권 3억 원, 수도권 외 지역 2억 원
이하로 하향조정하였으며, 서울을 비롯한 수도권에 서 전세보증금 4억 원 이상(지방 2억 원 이상)의 주택 에 대해 한국주택금융공사는 보증서를 발급하지 않 기로 결정하였다. 이러한 조치로 일부 고소득층 전세 자금지원 혜택 축소와 저소득층의 전세자금지원 확 대를 기대할 수 있다.
그러나 상당수의 서민층이 전세금의 상승으로 어 려움을 겪고 있는 현실에서 공공금융은 전세자금 지 원대상의 범위가 민간금융에 비해 상대적으로 제한 적이고, 민간금융은 공공금융의 전세자금대출에 비 해 높은 금리를 적용하고 있어 민간금융을 이용하는 대출자의 금융부담은 공공금융을 이용하는 경우보다 상대적으로 클 수밖에 없다. 따라서 공공금융의 경우 에는 전세자금 지원대상의 범위를 확대시키고, 민간 금융의 금리인하 등이 고려될 필요가 있으며, 그에 앞서 월세전환에 따른 주거비 증가를 완화시킬 수 있 는 보다 근본적인 방안 모색이 필요하다.
서민주택금융 제도 개선을 위한 제안
1. 마이크로크레디트, 소셜금융과 협력한 서민주택금융 시행
외국의 경우 일반금융 접근이 어려운 금융소외계 층을 대상으로 마이크로크레디트, 소셜금융(social finance)과 협력하여 서민주택금융을 시행하고 있 다. 지역발전기금 또는 사회적 기업 등과 연계하여 주거, 일자리를 비롯한 커뮤니티 차원의 종합적인 생 활안정을 도모하는 등 다양한 논의가 진행되고 있다.
영국은 금융소외계층의 포용 및 자활, 자립에 기 반을 둔 협동조합 형태로 서민주택금융시스템을 운 용하고 있다. 주택금융조합(Building Society)은 출 자금 형태의 자금을 조달하여 주택구입과 같은 가 28
합원의 출자지분으로 낮은 금리의 중장기 대출과 연 계하는 형태로 운용한다. 그 외 금융소외계층 지원 전담기관으로 CDFIs(Community Development Finance Institute)를 설립하는 한편, 일반금융기관 이 금융소외계층에게 금융상품과 서비스를 제공하도 록 촉진하는 등 서민주택금융시스템에 대한 다양한 고민과 논의가 진행되고 있다.
미국은 연방정부가 직·간접적으로 중소기업청, 신용조합, 재무성 등 서민금융기관을 지원하며 서민 생활과 지역발전에 중점적인 역할을 수행하고 있다.
주택자금, 생활자금, 지역활성화 자금을 중심으로 금 리인하, 대출확대, 기타 금융서비스를 종합적으로 제 공함과 동시에 마이크로크레디트, 소셜금융과 연계 하여 주택시장 안정 및 서민의 자산형성과 경제적 자 립을 유도하고 있다. 또한 명확한 자금용도와 상환능 력이 있으면 소득이나 신용에 관계 없이 금융지원대 상에 포함하고 철저한 상환과 대출관리체계를 유지 하는 등 적극적으로 금융소외계층을 구제하는 노력 을 하고 있다.
그 외 아시아, 아프리카, 중남미 등의 많은 개발도 상국에서도 주거환경국제연합(Habitat International Coalition), 민간기업 등과 협력하는 40여 개의 소액 주택금융 프로그램을 시행하는 등 서민주택금융시스 템의 개발과 지원현황에 대한 모니터링 방안을 고민 하고 있다.
P2P대출 서비스는 온라인 및 모바일의 장점인 접근 성에 기반하여 개인 간 자금 수요와 공급을 동일 플랫 폼 내에서 연결시켜 주는 서비스다. 미국은 2012년 신생기업의 자금조달이 쉽도록 돕는 「JOBS(Jump start Our Business Startups)법」을 통과시켜 P2P 대출 시장 성장의 법적 토대를 마련하였고, 영국 금 융행위감독청(Financial Conduct Authority: FCA) 은 P2P대출 중개업을 감독 범위에 포함시키는 등 다 양한 논의가 진행 중이다.
씨티그룹, 바클레이즈, 도이치뱅크 등 대형은행 또한 P2P대출 유동화를 모색 중에 있으며, 유럽계 은행들은 P2P대출 자회사를 설립하여 시장 진출을 꾀하고 있다. 중국 또한 P2P대출이 급격히 성장하며 다수의 상업은행을 중심으로 시장 진출을 검토하는 등 기존 은행의 대출서비스와 차이를 보이는 P2P 온 라인 대출 서비스에 전 세계가 주목하고 있다.
P2P대출 시장의 성장은 기존 은행 대출이용에 제 약이 있는 개인이나 자영업자들이 보다 효율적으로 대출서비스를 이용할 수 있다는 점에서 긍정적으로 평가받고 있다. 미국 시티은행은 렌딩클럽(Lending Club)6)의 플랫폼을 활용하여 저소득층에 1억 5천만 달러의 자금을 공급한 바 있고, 미국 자산규모 2위의 P2P 대출기관인 프로스퍼 또한 크레디트 스위스, JP 모건 등으로부터 1억 6천만 달러를 지원받는 등 대형 은행들을 중심으로 이 P2P 대출기관의 플랫폼을 통 하여 저소득층 대출을 공급하고 있다(고제헌 2015).
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6) P2P 대출업체 렌딩클럽(Lending Club)은 2006년 설립. 소셜네트워크를 활용하여 대출자와 투자자를 연결하는 플랫폼 서비스를 제공하고 있으며, 2014년 12월 뉴욕증권거래소에 상장하여 8억 6,500만 달러의 자금을 조달함. 개인대출 수요자가 최대 3만 5천 달러 내에서 온라인으로 대출 신청서를 작성하며, 렌딩클럽이 신청서를 심사해 신청자 중 10% 정도 대출 가능 판정을 내리고 빅데이터 분석을 통한 신용도에 따라 연 6.5~13% 수준에서 대 출이자를 결정함. 이는 보통 신용카드 대출보다 낮고 은행의 이자율보다는 높은 수준임. 개인투자자는 25달러 이상부터 투자가 가능하고, 장기간 저금 리가 지속되며 자산가들 중 상대적으로 수익성이 높은 개인 대출을 하려는 수요가 증가하여 실제 대출 가운데 80%의 자금은 기관투자자들에 의해 공 급되는 구조임.
ㅣ 특집 ㅣ주택금융정책의 새로운 방향
하지만 P2P 대출기관은 기존 금융기관의 대출보 다 부실률이 높고, 대출 부실화 리스크를 개인 투자 자가 부담한다는 점에서 건전성 위험이 큰 만큼 대 출 부실화 리스크에 대한 충분한 검토의 선행이 필 요하다.
3. 서민주택금융상담센터 설립 및 운영
한국에는 현재 신용상담을 전문으로 하는 신용상담 센터가 전무하다. YMCA, 녹색소비자연대 등이 신용 교육 프로그램을 운영하고 있으나, 금융기관과의 중 재기능은 미흡한 실정이다. 외국의 경우 다양한 방식 으로 서민주택금융상담센터가 운영되고 있다.
영국은 비영리조직인 시민상담소(Citizen Advice Bureau: CAB)를 전국 약 3,500개 지역에서 운영하 여 서민들의 신용상담 및 채무조정 등의 업무를 수행 하고 있다. 이 조직에서는 주택금융 수요자와 공급자 를 연결하거나 금융상품의 조건을 비교하는 정보를 제공하는 적극적인 상담을 통하여 시민들의 신용 및 채무 상담을 수행하고 있다.
일본도 일본크레디트카운셀링협회(Japan Credit Counseling Association: JCCA)가 운영되고 있는 데, 이곳에서도 채무자를 위해 채권자와 중재하거나 파산절차에 대한 컨설팅 역할을 수행하고 있다.
미국은 주택도시개발부(U.S. Department of Housing and Urban Development: HUD) 내에 주 택상담실(Office of Huosing Counseling)을 설치하 여 금융소비자 보호에 필요한 정보수집 및 분석기능 을 강화하고, 대출상품 비교가능 프로그램 인증 및 배포와 함께 금융사각지대에 있는 서민들의 금융 접 근가능성을 제고하는 등 서민들을 위한 금융센터가 다양하게 운영되고 있다.
한국에서도 2014년 말 금융감독원에서 서민을 위
한 무료금융주치의 시범운영을 통하여 재무진단 및 금융자문서비스를 시범운영한 바 있다. 하지만 한국 의 경우 외국과 같이 적극적인 금융컨설팅의 역할이 라기보다는 소극적인 예방 차원의 교육에 그치는 경 향이 있어 향후 보완이 필요하다. 적극적 차원의 금 융컨설팅 역할을 수행하는 서민주택금융상담센터의 설립 및 운영은 체계화된 신용상담 프로그램에 따라 채무자가 채무불이행 상태에 빠지지 않도록 하는 예 방적 효과를 기대할 수 있을 것이다.
4. 주택금융 관련 통계인프라 정비
실효성 있는 주택금융정책을 적시에 집행하기 위해 서는 현황을 정확하게 파악할 수 있는 자료가 필요하 다. 앞서 지적한 바와 같이 현행의 가계신용 및 주택 담보대출, 전세자금대출 관련 통계는 현황을 파악하 기에 어려움이 있어 시급히 보완이 필요하다. 적어 도 총가계대출 및 금융권역별 가계대출은 무담보신 용대출, 주택담보대출 및 기타 담보대출로 구분하여 집계할 수 있어야 하며, 공공자금과 민간자금의 구 분 또한 필요하다. 또한 주택담보대출 신청 시 대출 목적 등을 기록하도록 하고, 통계 작성 시 세분류하 여 작성할 필요가 있다. 전세금 대출의 대출규모조차 파악이 어렵다는 문제는 임대차 시장으로 주택금융 의 역할이 점차 확대되는 시점에서 시급히 해결되어 야 하는 것이다.
5. 지속적인 주택담보대출 구조개선 노력
한국의 주택담보대출 구조의 특성을 살펴보면 첫째, 변동금리대출의 비중이 높고, 금리적용 기간이 짧 다. 2013년 말 기준 은행권의 변동금리대출 비중은 84.1%로, 선진국 사례와 비교할 때 상당히 높은 수 30
할상환 대출의 경우에도 거치기간 연장 관행이 지속 되고 있다. 은행권 주택담보대출의 81.3%가 일시상 환 비거치식 대출이며, 상호금융권의 경우에는 98%
에 달하고 있다. 대부분 선진국들의 일시상환 거치식 대출 비중이 10% 미만인 것과 비교하면 상당히 높은 수준이다. 2013년 말 기준으로 은행권의 주택담보대 출 구조를 보면 원금상환 중인 대출이 30.3%, 만기 일시상환 대출이 31.3%, 그리고 거치기간 중인 대출 이 38.3%로 나타나고 있다(금융위원회 2014). 주택 담보대출 중 원리금을 전혀 갚지 않고 이자만 상환 중 인 대출의 비중이 69.7%에 달하고 있다. 고정금리 적 용과 함께 비거치식 분할상환 중인 주택담보대출의 비중은 6.6%에 불과하다.
셋째, 변동금리대출의 조기상환에 대한 벌금(중도 상환수수료)을 부과하고 있다. 장기의 고정금리대출 을 조기에 상환하는 경우 벌금부과는 일반적이다. 그 러나 대부분의 선진국에서 변동금리대출에는 조기상 환 수수료를 부과하지 않는다.8)
이러한 주택금융상품 구조는 주택담보대출에 따 른 위험의 대부분을 차입자에게 귀착시킨다. 따라서 차입자들은 금리인상 또는 주택가격 하락 등 여건 변 화에 영향을 많이 받게 된다. 변동금리대출의 경우 시장금리가 상승하면 대출금리의 상승으로 이어지 며, 이는 이자비용의 증가로 이어진다. 짧은 금리적 용 기간으로 인해 금리인상 시 대출기관은 빠른 시 기 내에 정기적으로 금리를 조정함으로써 금리인상 에 대한 손실을 차입자에게 전가시킨다. 변동금리대
시상환 대출은 만기 시 대출자의 상환부담을 크게 만 든다. 또한 주택가격이 하락하면, 대출만기에 담보가 치의 하락으로 대출연장을 어렵게 만든다.
특히, 금리인상 또는 주택가격 하락 등의 여건 변 화는 소득이 낮거나 채무상환능력이 취약한 저소득 층 또는 신용이 낮은 계층에게 상당한 부담으로 작용 할 것이다. 이자비용이 증가하면 생활수준이 떨어지 게 된다. 소득으로 이자비용을 감당하지 못하게 되면 연체가 발생하거나 대출연장을 할 수 없게 된다. 이 러한 가계가 많아지면 전반적으로 가계부채 규모가 확대되고, 주택담보대출 부실 확대가 금융기관의 대 규모 손실을 유발시킬 수 있으며, 이는 국가경제의 큰 부담으로 이어지게 된다.
정부도 이러한 문제를 인식하고 주택담보대출의 구조개선을 위해 적극적으로 노력하고 있다. 2011년 6월 주택담보대출의 만기구조를 중장기로 분산하고, 고정금리, 비거치식 분할상환 대출의 확대를 주 내용 으로 하는 ‘가계부채 연착륙 종합대책’을 발표했다.
은행권의 고정금리 및 비거치식 대출 비중을 2016년 말까지 각각 전체 주택담보대출의 30% 수준으로 상 향하는 목표를 수립하여 추진하고 있다. 이러한 노력 에 힘입어 고정금리 및 비거치식 분할상환 대출은 급 격히 증가하기 시작했다. 2010년 0.5%에 불과하던 은행권의 고정금리대출 비중은 2013년 15.9%로 증 가하였으며, 비거치식 분할 대출의 비중은 6.4%에서 18.7%로 증가하였다.
정부의 가계부채 구조개선을 위한 노력은 여전히
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7) 미국, 덴마크의 경우 고정금리대출 비율이 90%를 상회하고 있고, 네덜란드와 영국 등은 20~30% 수준임(김경환, 조만 2012).
8) 영국, 호주, 캐나다, 프랑스, 독일, 일본 등의 국가는 조기상환 벌금을 장기 고정금리대출에만 부과하며 고정금리대출에는 부과하지 않음. 장기 고정금 리대출에 대해서도 실직 또는 이직으로 인한 이주, 사망 등의 차입자 곤란상황에 대한 예외조항을 두고 있음. 미국, 덴마크, 일본 등은 장기 변동금리 대출에도 대부분의 경우 조기상환 수수료를 면제하고 있음(Tyler T. Yang and Jessie Y. Zhang 2012).
ㅣ 특집 ㅣ주택금융정책의 새로운 방향
진행 중이다. 정부의 이 같은 노력의 결과로 주택담 보대출의 구조가 개선되고 있는 것 또한 사실이다.
그러나 아직까지 선진국 수준에 비하면 갈 길이 멀 다. 특히, 소득수준이 낮거나 채무상환능력이 취약한 저소득층 또는 저신용계층에게는 주택담보대출의 문 턱이 여전히 높은 상황이며, 금리인상 또는 주택가격 하락 등의 여건 변화에 취약한 구조다. 이를 개선하 기 위해서는 주택담보대출의 구조가 근본적으로 개 선되어야 한다. 구조개선의 주요 사안은 현재 차입 자에게 주로 귀착되고 있는 주택담보대출에 따른 위 험부담을 금융권과 차입자가 합리적으로 분담하도록 만드는 것이다. 금융권이 자율적으로 이를 시행할 유 인은 없다. 따라서 정부가 중심이 되어 이를 추진할 필요가 있다.
맺음말
최근 가계부채 특히 주택담보대출의 증가는 선진국 수준과 비교하여 절대량에서 우려할 만한 수준은 아 니다. 다만 주목해야 하는 점은 주택담보대출의 양적 인 증가가 아니라 금융접근성이 떨어지는 저소득 서 민층의 금융소외와 주거복지지원의 부재다. 앞에서 설명하였듯이 한국의 경우 저소득 서민층이 금융을 이용할 때 상대적으로 많은 비용을 지불하는 구조이 고, 금융시장에 접근조차 하지 못하는 금융사각지대 가 존재한다. 이러한 차원에서 이 글에서는 저소득 서민층의 주택금융시스템 개선을 위한 몇 가지 사항 을 제안하였다.
첫째, 마이크로크레디트, 소셜금융과 협력한 서민 주택금융에 대한 고민이다. 주택자금, 생활자금 등을 중심으로 금리인하, 대출확대, 기타 금융서비스를 종 합적으로 제공함과 동시에 마이크로크레디트, 소셜 금융과 연계하여 주택시장 안정 및 서민의 자산형성
과 경제적 자립을 유도하는 정책적 고민이 필요하다.
둘째, P2P 온라인 대출을 이용한 서민주택금융시 스템 도입의 검토다. 온라인과 모바일의 장점인 접근 성에 기반하여 개인 간 자금의 수요와 공급을 연결시 켜 주는 P2P 서비스는 기존 은행대출 이용에 제약이 있는 개인이 보다 효율적으로 서비스를 이용할 수 있 다는 장점이 있다. 다만 기존의 금융기관 대출보다 부실률이 높고, 대출 부실화 리스크를 개인 투자자가 부담하게 되기 때문에 리스크 관리에 대한 충분한 검 토가 선행되어야 한다.
셋째, 서민주택금융상담센터의 설치다. 전월세지 원센터에 접수되는 문의 중 주택금융 관련 문의가 다수를 차지한다고 한다. 그러나 한국에는 아직 신 용상담을 전문으로 하는 상담센터가 전무한 실정이 다. 2014년 말 금융감독원에서 서민을 위한 금융주 치의 프로그램을 시범운영한 바 있으나 예방 차원 의 상담 또는 교육에 그치는 수준이었다. 외국의 사 례와 같이 보다 적극적 차원에서의 금융컨설팅 역할 을 수행하는 서민주택금융상담센터의 운영을 통하 여 체계화된 신용상담으로 채무자가 채무불이행에 빠지지 않도록 하는 예방적 기능으로 보완이 필요할 것으로 보인다.
넷째, 주택금융 관련 통계인프라 정비다. 현재 주 택금융 관련 통계가 집계되고 있지만 변화하는 금융 환경과 수요자의 요구를 파악하기에는 부족한 수준 이고, 전세자금대출과 관련해서는 현황조차 파악하 기 어려운 수준이다. 실효성 있는 주택금융정책을 수 립하기 위해서 기초자료가 되는 통계의 정비는 향후 주택금융시장 확대가능성을 고려했을 때 우선적으로 해결해야 하는 문제다.
마지막으로, 지속적인 주택담보대출 구조개선 노 력이 필요하다. 가계부채의 증가속도가 빠르다. 더 욱이 제2금융권을 중심으로 한 가계대출이 증가하 32
리가 필요하다.
한국의 주택금융상품 구조는 주택담보대출에 따 른 위험을 차입자에게 귀착시킨다. 따라서 차입자들 은 금리인상 또는 주택가격 하락 등 여건 변화에 영 향을 받을 수밖에 없다. 근본적 개선을 위해서는 차 입자에게 주로 귀착되고 있는 주택담보대출에 따른 위험부담을 금융권과 차입자가 합리적으로 분담하는 방안을 모색해야 할 것이다.
본질적인 저소득 서민금융 대책은 금융접근성의 개선에서 시작된다. 하지만 소득 및 신용에 제약이 많 은 이들의 금융접근성 개선에 민간이 자발적으로 참 여할 유인은 적다. 이들이 갖고 있는 금융리스크를 구 조적으로 관리하고 신뢰를 형성하기 위해서는 정부 의 강력한 의지와 노력이 필요하다.
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