머리말
“집은 ‘사는 것’이 아니라 ‘사는 곳’이다”라는 말을 한 번쯤은 들어보았을 것이다. 집은 투 기의 대상이 아니라 생존을 위한 공간이자, 삶의 의미를 완성하는 공간이라는 의미이다.
그러나 우리나라의 자가점유율이나 주택거래량에서 유주택자가 차지하는 비율을 보았을 때, 여전히 ‘사는 것’으로 보는 시각이 많이 잔존하고 있음을 알 수 있다.
우리나라 주택보급률은 2008년에 100%를 넘어섰고 상대적으로 주택보급률이 낮은 수 도권의 경우에도 지속적인 개선에 힘입어 2015년에는 주택보급률이 97.9%를 기록했다.
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박진홍 | 국토교통부 주택정책과 사무관(redkhan@korea.kr)
투기수요의 합리적 관리와
실수요자 중심 시장형성 유도방안
<그림 1> 유주택자 거래량 비중 (단위: %)
60.0
40.0 50.0
30.0
20.0
’06~’07년 평균 31.3%
’08~’12년 평균 36.2%
’13~’17.5월 평균 43.7%
’06.1 ’06.7 ’07.1 ’07.7 ’08.1 ’08.7 ’09.1 ’09.7 ’10.1 ’10.7 ’11.1 ’11.7 ’12.1 ’12.7 ’13.1 ’13.7 ’14.1 ’14.7 ’15.1 ’15.7 ’16.1 ’16.7 ’17.1 유주택자 거래량 비중
출처: 국토교통부 2017.
특집 실수요자, 서민을 위한 부동산정책의 방향과 과제
이에 반해 자가점유율은 50% 중반에서 10년 이상 정체되고 있으며, 전체 주택거래량에서 유주택자가 차지하는 비중이 2006~2007년 30% 초반에서 2013~2017년 40%대로 증가 하였다. 특히 2주택 이상을 보유한 다주택자가 주택을 추가로 구매하는 비중이 2015년 이 전에 비해 2016~2017년에는 동기 대비 2배 이상 증가하였다.
이러한 통계는 주택에 대한 투기수요가 여전히 높다는 것을 보여준다. 따라서 지속적인 주택공급이 이루어진다고 하여도 투기수요를 잡지 못한다면 부동산시장이 안정화될 수 없다. 이에 따라 새 정부는 출범 후 두 차례의 부동산시장 안정화 대책을 내놓으며, 투기 수요 근절과 집값 안정에 대한 강력한 의지를 보였다.
8.2 주택시장 안정화 방안
지난 8월 2일 관계부처 합동으로 발표한 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택 시장 안정화 방안’은 시장에 대한 이러한 인식에서 만들어진 종합적인 대책이다. 이 대책 에는 세제, 금융, 청약제도, 주택공급, 불법행위 엄정단속 등이 포함되어 있으며, 핵심은 투기수요 증가로 인한 주택시장의 불안을 해소하고, 실수요자의 주거를 안정시키는 것이 었다. 8.2대책의 주요 내용을 살펴보면 다음과 같다.
1. 과열지역에 투기수요 유입 차단
우선 과열지역에 투기수요 유입을 억제하기 위해 서울 전 지역, 과천시, 행복도시 건설예 정지역을 투기과열지구로 지정(대구 수성구, 성남 분당구 추가 지정, 9월)하였다. 투기과 열지구로 지정된 곳은 청약규제, 재건축 주택공급수 제한과 같은 기존의 조정대상지역 지 정 효과뿐만 아니라, 재건축 조합원 지위양도 제한, 오피스텔 전매제한 강화 등을 적용하 기로 하였다. 또한 3억 원 이상의 주택을 거래할 경우 자금조달계획서와 입주계획서도 제 출하도록 하고, LTV와 DTI를 대출만기 등에 관계없이 40%로 강화하는 등 투기과열지구 의 실효성을 높이기로 하였다.
출처: 국토교통부 2017.
둘째, 투기과열지구 지정과 더불어 다주택자의 투기수요를 억제하기 위해 강남 4구, 용 산, 노원, 영등포 등 서울 11개 구와 행복도시 건설예정지역은 투기지역으로도 지정하였 다. 이에 따라 이들 지역은 3주택 이상 보유세대의 양도소득세 10%p 가산, 세대당 주택담 보대출 1건 제한 등 세제와 금융제도를 강화하기로 하였다.
셋째, 분양가 상승에 의한 시장불안을 막기 위해 향후 주택시장 상황에 따라 즉시 분양 가상한제를 적용할 수 있도록 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준도 개선하기로 하 였다.
넷째, 정비사업이 주변 집값 불안을 야기하지 않으면서 실수요자 중심으로 진행될 수 있도록 재건축 · 재개발 규제를 정비하기로 하였다. 우선 재건축 초과이익환수제는 추가 유예 없이 2018년 1월부터 예정대로 시행될 것이다. 투기과열지구에서는 재건축뿐만 아 니라 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 ‘분양권’ 전매를 금지하여 투기수요 유입을 차 단하고, 투기과열지구 내에서 정비사업의 일반분양 및 조합원 분양에 당첨된 세대는 5년 간 재당첨을 제한하며, 재개발 사업 시 의무적으로 공급해야 하는 임대주택 비율도 높이 기로 하였다. 한편 투기과열지구 및 투기지역으로 지정된 지역은 올해 도시재생 뉴딜사업 선정대상에서 제외하는 등 주택시장 안정을 최우선 과제로 추진하기로 하였다.
<그림 2> 8.2 주택시장 안정화 방안 주요 내용
실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화
과열지역에 투기수요 유입차단
실수요 중심 수요관리 및 투기수요 조사 강화
서민을 위한 주택공급 확대
실수요자를 위한 청약제도 등 정비
■투기과열지구 지정
•서울 전역, 경기 과천, 세종
■투기지역 지정
•서울 11개 구, 세종
■분양가상한제 적용요건 개선
■재건축·재개발 규제 정비
• 재건축 초과이익환수제 시행
•재개발 분양권 전매 제한
• 재개발 임대주택 의무비율 상향
•재건축 등 재당첨 제한 강화
■양도소득세 강화
•다주택자 중과 및 장특 배제
•비과세 실거주 요건 강화
•분양권 양도세율 인상
■다주택자 금융규제 강화
• 투기지역 내 주담대 제한 강화
•LTV·DTI 강화(다주택자)
• 중도금 대출요건 강화(인별
→ 세대)
■다주택자 임대등록 유도
■ 자금조달계획 등 신고 의무화, 특별사법경찰제도 도입 등
■ 수도권 내 다양한 유형의 주 택공급 확대를 위한 공공택 지 확보
■ 공적 임대주택 연간 17만 호 공급
•수도권 연간 10만 호
■신혼희망타운 공급
•5만 호(수도권 3만 호)과열지 역에 투기수요유입차단
■청약제도 개편
• 1순위 요건 강화, 가점제 확 대 등
■지방 전매제한 도입
• 광역시 6개월, 조정대상지역 1년 6개월~소유권이전 등 기 시
■오피스텔 공급·관리 개선 투기수요유입차단 투기수요 차단 및 실수요 중심의 시장 유도 실수요·서민을 위한 공급 확대
출처: 국토교통부 2017.
특집 실수요자, 서민을 위한 부동산정책의 방향과 과제
먼저 조정대상지역을 대상으로 다주택자 양도세 중과 제도를 도입하고, 「소득세법」 개정 을 통해 2018년 4월 1일 이후부터 2주택자는 기본세율 외에 10%p, 3주택 이상은 20%p의 가산세를 부과하고, 장기보유 특별공제 적용도 배제하기로 하였다. 또한 조정대상지역에 소재한 주택에 대해서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건으로 2년 보유 외에 2년 이 상 거주요건을 부과하고, 조정대상지역 내 분양권 전매에 대해서는 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 일괄 적용하여 분양권 단기 전매 차익을 노린 투기적 수요에 대응하 기로 하였다.
또한 다주택자에 대한 금융규제도 강화하기로 하였다. 이미 주택담보대출을 받은 세대 가 추가로 대출을 받을 경우에는 LTV, DTI 비율을 10%p씩 낮추고, 아파트 분양에 따른 중도금 대출 보증도 현재 1인당 2건 이하에서 세대당 2건까지로 제한하기로 하였다.
3. 서민을 위한 주택공급 확대
실수요자를 위해서 적정수준의 주택을 지속적으로 공급하기로 하였다. 현재 수도권 내에 착공이 가능한 공공택지를 이미 상당 부분 확보하고 있으며, 앞으로도 그린벨트 해제 등 을 통해 수도권 내 교통여건 등 입지가 양호한 지역에 새로운 공공주택지구 등도 꾸준히 확보해 나갈 계획이다. 또한 공적 임대주택 연 17만 호 계획 중 60%에 해당하는 10만 호 를 매년 수도권에 공급하고, 도심 내 공급이 원활히 이루어질 수 있도록 노후 공공청사의 복합개발, 도심 유휴부지 활용도 적극 추진한다. 이와 별도로 그린벨트나 기존의 공공주 택지구를 활용하여 신혼부부를 위한 분양형 임대주택을 조성하여 공급하기로 하였다.
4. 실수요자를 위한 청약제도 등 정비
이와 같이 공급된 주택이 실수요자에게 돌아갈 수 있도록 청약제도 등도 정비하기로 하 였다. 첫째, 청약제도를 실수요자 중심으로 개편하여 투기과열지구 및 조정대상지역에서 1순위를 얻기 위한 청약저축 가입 기간을 2년으로 강화하기로 하였다. 또한 청약가점제의 적용비율을 투기과열지구에서는 100%, 조정대상지역에서는 75%까지 높여 무주택 실수 요자에게 우선 공급하기로 하였다.
둘째, 청약시장이 과열된 지방의 민간택지 공급주택은 전매제한을 신설하기로 하였다.
부산 · 대구 · 울산 · 광주 · 대전 등 지방광역시 민간택지의 전매제한기간을 최소 6개월로 설정하고, 조정대상지역으로 지정된 부산광역시의 해운대구, 연제구 등은 1년 6개월 또는 소유권 이전 등기 시까지 전매를 제한하기로 하였다.
셋째, 조정대상지역 내 오피스텔에 대한 전매제한을 강화하고, 인터넷 청약 등 청약자 보호를 위한 제도개선을 추진하기로 하였다.
이와 함께 부동산 불법행위에 단호히 대처하기 위해 특별사법경찰제도를 도입하여 단 속행정의 실효성을 강화하고, 국세청 등 관계기관과 합동점검반을 구성하여 현장점검을 강도 높게 지속적으로 실시하며, 다주택자 · 미성년자 등의 주택거래 내역을 분석하여 의 심사례를 통보하면 국세청에서 탈루 혐의를 검증하여 엄정하게 과세 조치하기로 하였다.
끝으로 분양권 불법전매에 대한 벌금을 현재 3천만 원 이하에서 1억 원 이하로 대폭 올 리는 등 처벌규정도 강화하기로 하였다.
8.2대책의 효과 및 후속조치
8.2대책에 힘입어 대책 직전에 급등세를 보였던 서울 등의 아파트 가격이 대책 발표 이후 빠르게 안정세로 전환되었으며, 가을 이사철임에도 불구하고 매매시장과 전월세시장이 모두 전반적 안정세를 보이고 있다. 그러나 서울 일부 재건축단지를 중심으로 국지적 상 승세도 나타나고 있어, 정부는 시장 안정기반이 확고히 뿌리내릴 수 있도록 8.2대책의 후 속조치를 시행해 나갈 계획이다.
우선 주택시장의 안정기조가 정착될 수 있도록 8.2대책의 후속 입법조치를 조속히 완 료할 계획이다. 이를 위한 법령 발의 및 하위 법령개정안 발의도 속속 진행되고 있다. 또 한 강화된 수준의 시장 모니터링을 지속하여 투기수요 유입을 철저히 관리해 나갈 계획이 다. 투기과열지구로 지정되지 않은 지역의 경우에도 시장과열이 계속되면 규제지역으로 추가 지정하고, 비규제지역에 대한 풍선효과를 기대하는 단기 투자수요가 지역 주택시장 불안을 야기하지 않도록 지역별 집중 모니터링도 지속할 것이다.
또한 일부 사업장의 고분양가 책정이 주변지역 집값을 자극하지 않도록 분양가상한제
<표 2> 2017년 전국 및 서울 아파트 가격 상승률 (단위: %)
구분 7월 5주 9월 1주 9월 3주 10월 2주
전국 아파트 0.10 0.02 0.01 0.03
서울 아파트 0.33 -0.01 0.04 0.08
주: 10월 2주차는 추석명절에 따른 전주 조사가 없어 2주간 상승률을 반영.
출처: 한국감정원 주간아파트 가격동향.
특집 실수요자, 서민을 위한 부동산정책의 방향과 과제
맺음말
“집은 ‘사는 것’이 아니라 ‘사는 곳’이다”라는 말은 아쉽게도 많은 사람이 공감하지만 체감 하지는 못하는 것이 대한민국의 현재까지의 모습이었다. 새 정부의 슬로건은 ‘사람이 먼 저다’이다. 사람이 살아가기 위해서 먹을 것, 입을 것과 함께 ‘사는 곳’이 필수적이라는 점 을 생각하면 사람이 먼저인 세상에서 집은 ‘사는 곳’이 ‘되어야만’ 한다.
집이 ‘사는 곳’이 되기 위해서는 무엇보다 주택시장이 안정화되어야 한다. 그리고 이를 위해서는 투기수요를 근절하는 것이 필수적이다. 투기수요 근절 없이 공급을 아무리 늘 려봐야 시장을 안정시킬 수 없기 때문이다. 이와 함께 공급되는 주택이 실수요자에게 공 급될 수 있는 환경을 조성해야 한다. 정부는 이러한 방향을 집약한 8.2대책을 주택정책의 핵심기조로 삼아 흔들림 없이 정책을 추진해 나갈 것이다. 앞으로 국민들의 지속적인 관 심과 협조를 기대한다.
참고문헌
국토교통부. 2017. 실수요 보호와 단기 투자수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안. 세종: 국토교통부.
한국감정원 홈페이지. www.kab.co.kr.
