전세의 월세전환 추세와 대응방향

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주 택 시 장 변 화 와 정 책 대 응 2

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전세의 월세전환 추세와 대응방향

김혜승｜국토연구원 책임연구원

전세의 월세전환 추이

전월세는 우리나라 서민층의 주된 점유형태다. 2000년 현재 전국의 세입자가구 는 43.0%이며, 이 중 2/3 정도가 전세가구다. 이는 1995년과 비교할 때 전세가구 의 비율은 1.5% 포인트 하락한 반면, 월세가구 비율은 0.3% 포인트 증가한 수치 다(<표 1> 참조). 그러나 1975년에는 세입자가구 중 절반 정도가 전세가구였다.

20여 년이 지나면서 전세는 가장 대표적인 임차형태로 부각되어왔고 아직까지도

높은 비중을 보이고 있다.

이처럼 임대주택시장은 전세 위주로 형성되어 왔으나 최근 3∼4년에 걸쳐 월 세의 비중이 높아지고 있다. 전세가격 상승 및 전세의 월세전환 증대에 따른 전세 물량 부족 등의 전월세관련 문제가 관심의 대상이 되고 있는 것이다.

전세제도는 집주인이 세입자에게 주거서비스를 제공하고 그 대가를 전세보증 금이라는 목돈으로 받아 그 자금의 이자와 월세를 상쇄시키는 방식으로 우리나라 의 독특한 임대차제도다. 이러한 전세제도는 주택재고가 절대적으로 부족했고,

구분 계 자가 전세 월세 무상

1995년 12,958

(100.0)

6,910 (53.3)

3,845 (29.7)

1,875 (14.5)

328 (2.5)

2000년 14,312

(100.0)

7,753 (54.2)

4,040 (28.2)

2.113 (14.8)

406 (2.8) 자료: 통계청 홈페이지(www.nso.go.kr). 2001·10. 2000 인구주택총조사 전수집계결과(가구·주택부문)

<표 1> 가구의 점유형태 변화(1995년 및 2000년)

(단위: 천 가구, %)

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융이 취약하여 주택매입에 필요한 자금을 주로 높은 이율의 사금융에 의존해야 했던 기존의 주 택시장 및 주택금융 여건하에서 집주인이나 세 입자 모두에게 선호되어 왔다.

그러나 주택시장을 둘러싼 여건이 변하였다.

첫째, 가구수에 대한 주택수의 비율인 주택보급 률이 2000년 현재 96.2%로서 1995년의 86.0%

보다 10%포인트나 높아졌고¹⁾ 지역에 따라서는

100%를 넘는 곳도 있다. 둘째, 비록 2001년 하

반기 이후 주택매매가격이 급등하는 추이를 보 이고 있지만 1990년대 이후에는 전반적으로는 안정세를 보여 왔다(<그림> 참조). 2002년 8월 현재 전년 동월대비 전도시 매매가격 상승률은

나 IMF 외환위기 직후인 1998년 이후부터 2001 년 8월까지 매매가격의 동월대비 연평균상승률 은 3.0%, 전세가격의 경우는 13.2%로 전세가격 은 지속적으로 높은 상승률을 보인 반면 매매가 격은 비교적 안정적인 추세를 나타냈다.²⁾ 이는 한편으로 그동안의 전반적인 매매가격 안정으로 임대주택수요는 급증한 반면, 임차인들이 선호 하는 소형주택의 신규공급이 예전에 비해 축소 되는 등 임대주택의 수급불균형에 기인한다. 다 른 한편으로는 주택보유에 드는 비용 즉 투자금 액의 기회비용, 거래비용, 보유비용 및 유지관리 비용을 충당하기 위한 주택보유에 따른 수익, 즉 임대료와 자본이득 중 자본이득에 대한 기대가

1) 이는 2000 인구주택총조사 전수집계결과에 의한 수치로 같은 해에 건설교통부가 추정한 주택보급률인 94.1%보다 훨씬 높게 나타남 2) 국민은행에서 매월 발표하는 주택가격지수 통계자료 참조

<그림> 주택매매가격 및 전세가격의 추이 160.0

140.0

120.0

100.0

80.0

60.0

40.0

20.0

0.0

1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 매매가격 전세가격

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낮아지면 임대료(전세가격)가 높아지게 된다는 논리로 설명할 수도 있을 것이다.³⁾ 셋째, 시중금리는 최근 연 4∼5%대까지 내려가 하향 안정세를 보이고 있으며, 주 택저당채권제도의 시행 등 부동산 관련 금융이 확대되어 제도권 금융기관으로부 터의 대출이 쉬워지고 있다.

이러한 여건에서는 가능한 한 여유자금의 동원 및 대출을 통해 세입자에게 차 입금인 전세보증금을 갚고 월세수입을 확보하려는 집주인이 증가할 것이다. 주택 가격이 크게 오르지 않는 경우 집주인은 자본이득보다는 임대수익에 관심을 두게 되어 전세가격을 올릴 것이며, 더욱이 저금리 기조하에서 시중에서 적용되는 월 세전환이율이 예금금리 혹은 대출금리보다 높다면 전세를 월세로 전환하려 할 것 이기 때문이다.

2000년과 2001년 국토연구원에서 행한‘전월세주택시장조사’

⁴⁾와‘2002 주택 시장동향조사’⁵⁾에 따르면 수도권 도시의 평균적인 월세전환이율은 2002년 8월 현 재 월 1.0%로 2001년 8월의 월 1.1% 및 2000년 11월의 월 1.4%에 비해 상당히 낮 아졌다.⁶⁾이는 같은 기간 동안 정기예금 금리의 하락률과 거의 비슷하지만, 월세 이율 수준은 동일시점 정기예금 금리의 2배를 초과하는 수준이다. 이와 같이 월세 이율이 하락하고는 있지만 여전히 시중금리보다는 높은 상태다. 특히 최근에는 집주인이 전세를 월세로 전환할 경우 보증금의 차액만큼을 대출해주는 대출상품 도 있기 때문에 집주인이 전세보다 월세를 선택할 수 있는 여건은 더욱 좋아졌다 고 할 수 있다.

이에 따라 최근 우리나라의 주택임대차시장은 과거보다 전세비중은 낮아지고

3) 가격상승기에는 전세가가 매매가에 비해 낮은 수준에서 안정화되는 반면, 가격안정기에는 전세가가 상승하는데 이러한 현상은 일종의 자산시장 수익률 균등화 재정조건(arbitrage condition)으로 이해할 수 있음. 우리나라의 경우 주택부문에 대한 투자가 주로 전세 등 민간자본에 의존하는 상황에서 주택투자에 대한 자본수익률이 주택 매매가격 급등기에는 자본이득을 통해서, 그리고 안정기에는 주택전세가격의 상승을 통해서 보전되는 메커니즘 을 통해 운영되었다고 할 수 있음(노영훈. 2002·8. “주택시장의 문제점과 조세정책 방향”. 「월간 재정포럼」제 74호. 서울: 한국조세연구원)

4) - 조사시기: 2000년 11월 및 2001년 8월 - 조사대상: 가구 및 부동산중개업소 - 조사지역 및 표본규모

① 가구조사: 수도권 5개 도시(서울, 성남, 수원, 구리, 시흥)에 거주하는 1000여 가구

② 부동산중개업소 조사: 수도권 10개 도시(서울, 인천, 성남, 수원, 고양, 안산, 구리, 시흥, 군포, 김포)에 소재 하는 200개 업소

5) - 조사시기 : 2002년 8월 - 조사대상 : 부동산중개업소

- 조사지역 및 표본규모 : 수도권 도시(서울, 인천, 성남, 수원, 고양, 안산, 구리, 군포)에 소재하는 100개 업소 및 비수도권 도시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 청주, 전주, 춘천)에 소재하는 100개 업소. 단, 이 글에서 나타 난‘2002 주택시장동향조사’의 표본은 2000년 및 2001년의 조사결과와 비교하기 위해 수도권에 소재하는 부 동산중개업소에 국한함

6) 국민은행이 발표하는 월별 월세가격동향에 따르면 수도권의 경우 월세전환이율은 2001년 8월 월 1.23%에서 2002년 8월에는 월 1.11%로 하락하였음

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비중은 2000년 11월에 74.7%에서 2001년 8월에 는 59.6%로 감소하였으며, 월세(보증부월세 포 함)거래비중은 동기간 동안 25.3%에서 40.4%

로 증가하였다. 한편 2002년 8월에는 전세거래 비중이 다시 상승하여 69.6%를 나타내고 있고 월세비중은 30.4%로 2001년보다는 낮게 나타났 다(<표 2> 참조). 그러나 2002년의 경우도 전세 거래비중이 월세거래비중의 3배 정도였던 2000

비율도 증가하였다. 월세전환비율은 2000년

22.4%에서 2001년 43.9%로 거의 2배 가량 증가

하였다가 2002년에는 28.2%로 다시 감소하였 다. 그러나 2002년의 경우도 2000년보다는 월세 전환비율이 증가한 상태다(<표 3> 참조).

한편 주택을 전세놓고 있는 집주인 중 월세전 환의향을 지닌 자들의 비율도 2000년 23.9%에 서 2001년 35.2%로 증가하였다가 2002년에는

자료: 국토연구원. 2000 및 2001 전월세주택시장조사, 2002 주택시장동향조사

<표 2> 최근 1개월 동안 실제 계약체결된 임대차물량

구분

2000년 11월 2001년 8월 2002년 8월

전세 (%)

월세(%)

전세 (%)

월세(%)

전세 (%)

월세(%) 소계 보증부

월세 월세 소계 보증부

월세 월세 수도권 전체 74.7 25.3 18.0 7.3 59.6 40.4 32.6 7.8 69.6 30.4 22.1 8.3

서울 73.5 26.5 21.5 5.0 58.9 41.1 34.7 6.4 60.6 39.4 26.8 12.6 기타 수도권 75.5 24.5 15.6 8.9 60.0 40.0 31.2 8.8 73.1 26.9 20.2 6.7

자료: 국토연구원. 2000 및 2001 전월세주택시장조사, 2002 도시거주가구 주거실태조사

<표 4> 집주인에 의한 전세의 월세전환의지 유무

구분

2000년 11월 2001년 8월 2002년 8월

전환한다전환하지

않는다 계 전환한다전환하지

않는다 계

수도권 표본가구수(%) 58 (23.9)

185 (76.1)

243 (100.0)

81 (35.2)

149 (64.8)

230 (100.0)

60 (28.6)

150 (71.4)

210 (100.0) 서울(%) 24.2 75.8 100.0 38.1 61.9 100.0 38.9 61.1 100.0 기타 수도권(%) 23.7 76.3 100.0 33.1 66.9 100.0 16.5 83.5 100.0 주: 괄호는 표준편차

<표 3> 최근 계약만기된 전세물량의 월세전환비율

(단위: %)

구분 2000년 11월 2001년 8월 2002년 8월

수도권 전체 22.4(18.1) 43.9(26.9) 28.2(22.1)

서울 27.3(21.9) 47.4(29.8) 35.6(25.5)

기타 수도권 19.2(14.3) 41.6(24.7) 24.4(19.4)

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28.6%로 감소하였다(<표 4> 참조).

2001년까지 급증하던 전세의 월세전환 추이가 2002년에 둔화된 것은 다음과

같이 설명될 수 있다. 앞에서도 언급했듯이 2001년 하반기 이후 주택매매가격이 급상승하였다. 이렇게 주택가격이 급등하는 시기에는 자본이득에 대한 기대가 커 지고 임대수익에 대한 관심이 줄어든다. 즉 적은 자기자금의 투입으로 주택소유 에 따른 자본이득을 기대할 수 있는 전세가 월세보다 매력 있는 점유형태로 인식 될 가능성이 높다. 따라서 전세의 월세전환추이가 둔화되는 현상이 나타났다고 할 수 있다.

전세제도에서는 세입자가 전세보증금을 제공하면 매월 월세를 지불해야 하는 부담없이 일정기간 동안 주거서비스를 누릴 수 있었다. 그러나 세입자는 전세가 격이 지속적으로 상승하여도 월세전환이율이 높은 현실에서는 실질주거비가 낮 다는 경제적 이유로 또 비교적 주거안정성이 높다는 심리적인 이유로 여전히 전 세를 선호하고 있다. 2000년 및 2001년의‘전월세주택시장조사’와‘2002 도시거 주가구 주거실태조사’⁷⁾결과에서도 전세가구 중 집주인이 전세의 월세전환을 요 구할 때 월세를 수용하지 않고 다른 전셋집을 찾겠다고 응답한 가구가 거의 대부 분으로 그 비율이 2000년, 2001년, 2002년 각각 96.6%, 89.4%, 87.7%로 나타났 다(<표 5> 참조).

이렇게 최근 전세의 월세전환 현상은 세입자에게는 상승하는 전세가격 및 시 중금리보다 높은 월세이율로 인한 과도한 주거비 부담을 안겨 준다. 반면 집주인 에게는 전세보증금반환자금 마련문제를 남기고 있다(<표 6> 참조). 따라서 향후 당분간은 순수한 월세보다는 보증부월세의 형태가 월세의 주된 형태로 존재할 것 으로 판단된다.

서민층의 주거비 부담 증대

최근 전월세시장 여건에서 세입자는 전세가격 상승으로 인한 주거비 부담의 증대 와 함께 월세로 전환될 경우 높은 월세이율에 따라 월세를 부담해야 하는 이중고

7) - 조사시기: 2002년 8월 - 조사대상: 전국 도시거주가구

- 조사지역 및 표본규모: 수도권 도시(서울, 인천, 성남, 수원, 고양, 구리, 시흥)에 거주하는 1,450가구 및 비수 도권 도시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 춘천, 진주, 구미, 여수, 전주, 천안, 청주)에 거주하는 1,850가구. 단, 이 글에서 나타난‘2002 도시거주가구 주거실태조사’의 표본은 2000년 및 2001년의 조사결과와 비교하기 위 해 수도권에 거주하는 가구에 국한함

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를 겪게 될 가능성이 높아졌다. 특히 우리나라는 소득수준에 비해 주택가격이 높으므로 세입자의 입장에서는 이러한 주거비의 상승을 감당하기 어려운 실정이며, 소득이 낮을수록 그 부담은 더 클 것이라 예상된다. 한편 2002년 들어서는 최근 몇 년 동안 서민층 세입자들을 힘들게 했던 전세 가격의 상승세 및 월세전환추이가 둔화되고 있 다. 그러나 주택가격이 급등하고 있고 전세가격 도 여전히 매매가격의 60%선을 넘나들고 있는 수준이다. 따라서 세입자의 주거비 부담은 여전 히 높다고 할 수 있으며, 이들의 주택마련에도

적신호가 켜지고 있다고 할 수 있다.

부동산중개업소에 대한 조사결과에 따르면 소형주택의 경우 중대형주택보다 월세전환이율 및 매매가격대비 전세가격 비율이 높게 나타났 다(<표 7> 참조). 따라서 주로 소형주택에 많이 거주하는 서민층의 주거비 부담이 가중되는 문 제점이 발생할 것이며, 그 결과 주거선택시 자금 문제가 최대의 제약조건이 되는 저소득 계층의 경우에는 주거수준의 하향이동을 택하게 되는 문제가 야기될 것으로 판단된다.

이렇게 서민층의 주거문제가 악화될 것이라

구분 전체

소득 3분위

이하 소득

4~7 분위

소득 8분위 이상

전체 소득 3분위

이하 소득

4~7 분위

소득 8분위

이상

표본가구수(%) 444

(100.0) 115 (25.9)

218 (49.1)

111 (25.0)

530 (100.0)

93 (17.6)

316 (59.6)

121 (22.8) 다른 전셋집을 구함 89.4 93.9 88.1 87.4 87.7 96.8 86.4 84.3 현주택에 거주하되 가능한 한

보증금 비중을 높이고 월세비중을 낮추려 노력

9.7 5.3 11.0 11.7 9.1 1.1 11.1 9.9

현주택에 거주하되 보증금 비중이 낮거나 보증금 없는 월세라도

감수할 것임

0.2 - 0.5 - 2.5 1.1 2.2 4.1

현주택에 거주하되 기존 전세보증금에서 월세를 차감해 나가도록 함

0.5 - 0.5 0.9 0.8 1.1 0.3 1.7

<표 6> 집주인이 전세를 월세로 전환하지 않는 이유

전세를 보증부월세로 전환하지 않는 이유 2000년 2001년 2002년 표본가구수

(%)

185 (100.0)

149 (100.0)

150 (100.0) 전세금을 다른 용도에 쓰기 위해

전세를 월세로 돌릴 만한 자금여력이 없기 때문 월세중단이나 세입자의 무단점거 등 임대관리문제 발생 우려 때문

월세를 놓고 싶어도 지역특성상 월세를 찾는 사람이 적기 때문 기타

33.5 32.4 9.2 15.1 9.7

40.9 30.9 12.8 7.4 8.0

45.9 23.6 10.1 16.9 3.4

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는 우려는 가구조사결과에서도 드러나고 있다. 우선 월소득대비 임대료 비율이

30%를 초과하는 가구를 주거비 부담이 과도한 가구라고 가정할 때 소득계층별

주거비 부담이 과도한 가구비율 추이를 살펴보았다. ‘전월세주택시장조사’에 따 르면 2000년에는 세입자 중 주거비 부담이 과도한 가구의 비율이 상위, 중위 및 하위 소득계층에서 각각 19.4%, 20.5%, 28.2%였다. 그러나 2001년에는 이 비율 이 각각 18.4%, 16.7%, 35.9%로 나타났다. 즉 중상위 소득계층에서는 소득에 비 해 주거비 부담이 과도한 가구의 비율이 오히려 감소한 반면, 하위소득계층에서 는 소득에 비해 주거비 부담이 과도한 가구비율이 증가하였다. 한편‘2002 도시거 주가구 주거실태조사’에 따르면 세입자 중 주거비 부담이 과도한 가구비율은 상 위, 중위 및 하위 소득계층에서 각각 18.4%, 21.6%, 32.0%로 나타났다(<표 8> 참 조). 즉 2002년의 경우 2001년에 비해서는 하위 소득계층 중 주거비 부담이 과도 한 가구비율이 약간 감소했지만, 2000년에 비해서는 하위 소득계층뿐 아니라 중 위 소득계층에서도 주거비부담이 과도한 가구비율이 상승했다. 즉 지난 3년 동안 세입자 중 상위 소득계층은 주거비 부담이 과도한 가구비율이 감소한 반면, 서민 층이라 할 수 있는 중위 및 하위 소득계층의 경우에는 주거비 부담이 과도한 가구 비율이 증가하였음을 알 수 있다.

다음으로 전세금 상승시 전세가구의 대응책에 관한 응답내용을 살펴보면 <표

9>와 같다. 소득이 높을수록 여유자금을 동원하든지 대출을 받아 전세금상승분을

충당하거나 주택을 구입하겠다는 가구의 비율이 높아진다. 반면, 소득이 낮을수 록 주택규모를 줄이거나, 주택유형을 바꾸고 혹은 거주지를 옮기는 등 주거의 하 향이동을 통해 해결하겠다는 가구의 비율이 높아지고 있다. 즉 전세가격의 상승

주: 1) 괄호는 표준편차

2) 매매가격대비 전세가격 비율은 설문조사표 양식이 약간 변화되었기 때문에 2001년과 2000년의 경우에는 아 파트, 연립 및 다세대주택, 2002년의 경우에는 아파트만을 대상으로 한 표본의 평균 및 표준편차임. 이때 단 독 및 다세대주택 등을 제외한 이유는 단독주택의 월세물건은 독채가 아닐 가능성이 커 매매가격에 대한 정 보가 정확하지 않을 우려가 있기 때문이며, 다가구용 단독주택도 여러 개의 독립된 주거단위를 가지지만 단 독주택 1채로 매매되기 때문임

<표 7> 주택규모별 전세금 및 보증금 비율과 월세이율

(단위: %)

구분

2000년 11월 2001년 8월 2002년 8월

매매가격대비 전세가격비율

전세가격대비 보증금비율

실제적용 월세이율

주택 규모

18평 이하

65.4 (14.6)

35.9 (18.5)

1.4 (0.4)

68.1 (12.9)

37.1 (18.0)

1.1 (0.4)

60.7 (15.3)

31.8 (16.6)

1.0 (0.3) 18평

초과 55.4 (11.7)

33.5 (20.9)

1.3 (0.3)

61.2 (12.6)

40.9 (17.8)

1.0 (0.3)

58.1 (13.0)

40.0 (20.4)

0.9 (0.1)

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및 전세의 월세전환 현상은 부담능력이 있는 세 입자의 주택구매수요를 어느 정도 증대시킬 것 이다. 그러나 동시에 이러한 현상은 소득이 낮은 전세입자의 주거수준을 하향이동시키거나 주거 비 부담을 가중시킬 것이다. 한편 2001년과 2002 년의 경우를 비교해 보면 모든 소득계층에서 주 거의 하향이동을 통해 전세금상승에 대응하겠다 는 가구의 비율은 낮아졌고, 여유자금 또는 대출 을 통해 주택을 구입하겠다는 비율은 높아졌다.

특히 동기간 동안 주택구입을 통해 전세가격상승 에 대응하겠다는 세입자의 비율은 상위 소득계층 보다는 중위 및 하위 소득계층의 경우가 더 많이 증가하였다. 이는 주택가격 상승에 대한 기대가 커지고 있고, 금융기관으로부터의 주택자금대출

도 보다 용이해지고 있어 가능한 한 주택소유에 따른 자본이득을 향유하고자 하는 서민층이 증가 하고 있음을 나타내 준다.

전월세주택시장의 추이 및 대응

전월세시장은 주택시장을 둘러싸고 있는 여건에 따라 변화하고 있다. 이미 언급했듯이 주택매매 가격이 안정되어 있다면 집주인들은 전세가격의 상승 및 전세의 월세전환을 통해 임대수익을 높 이려 할 것이다. 이러한 현상은 부담능력이 있는 세입자의 주택구매수요를 어느 정도 증대시키겠 지만 동시에 소득이 낮은 전세입자의 주거수준 을 하향이동시키거나 주거비 부담을 가중시킬

주: 여기에서 소득십분위의 구분은 통계청에서 조사한 도시근로자가구의 소득구분별 조사가구수 누적분포를 토대로 각 분위의 한계소득수준 을 계산한 것임. 조사 당시를 기준으로 전년도 도시근로자가구의 소득계층별 분포를 이용함. 1999년의 경우 소득3분위는 139만 원, 소득7 분위는 253만 원으로, 2000년의 경우 소득 3분위는 152만 원, 소득7분위는 271만 원, 그리고 2001년의 경우 소득 3분위는 165만 원, 소득7 분위는 299만 원으로 계산됨.

자료: 국토연구원. 2000 및 2001 전월세주택시장조사, 2002 도시거주가구 주거실태조사 구분

차가 전세

보증부 월세 및 월세

차가 전세

전체

주거비 부담 높은 가구 21.3 20.2 23.6 23.0 22.1 25.3 23.1 23.1 23.2

주거비 부담 낮은 가구 78.7 79.8 76.4 77.0 77.9 74.7 76.9 76.9 76.8

소득 3분위 이하

주거비 부담 높은 가구 28.2 21.2 32.7 35.9 35.7 36.4 32.0 32.3 31.7 주거비 부담 낮은 가구 71.8 78.8 67.3 64.1 64.3 63.6 68.0 67.7 68.3

소득 4~7 분위

주거비 부담 높은 가구 20.5 20.1 21.4 16.7 16.1 18.4 21.6 21.2 22.6 주거비 부담 낮은 가구 79.5 79.9 78.6 83.3 83.9 81.6 78.4 78.8 77.4

소득 8분위

이상

주거비 부담 높은 가구 19.4 20.0 17.6 18.4 19.8 12.0 18.4 20.8 7.4

주거비 부담 낮은 가구 80.6 80.0 82.4 81.6 80.2 88.0 81.6 79.2 92.6

(9)

특 집

정 보 화 와 공 간 변 화 2

2

것이다. 실제로 지난 3년 동안 세입자 중 서민층이라 할 수 있는 중위 및 하위 소 득계층의 경우에는 주거비 부담이 과도한 가구의 비율이 증가했고, 상위 소득계 층의 경우는 그 비율이 감소하였다. 또한 소득이 낮을수록 전세금 상승시 주택규 모를 줄이거나, 주택유형을 바꾸거나 혹은 거주지를 옮기는 등 주거의 하향이동 을 통해 해결하겠다는 가구의 비율이 높아지는 것으로 나타났다.

한편 주택매매가격이 상승한다면 집주인들은 자본이득에 대한 기대가 더 높아 전세가격상승세 및 월세전환 현상은 둔화될 것이다. 작년 하반기 이후 주택가격 은 무리한 재건축 추진 및 수요에 대응하지 못한 주택공급 등 주택시장의 내부적 요인 그리고 저금리, 주식시장의 침체 및 교육여건 등 주택시장의 외부적 요인으 로 급격하게 상승하였다. 그 결과 확실히 전세가격 상승세 및 월세전환 증대 추이 는 둔화되었다. 그러나 주택가격 상승에 대한 기대감으로 세입자의 경우에도 소 득계층을 불문하고 주택을 구입하고자 하는 가구비율이 증가하고 있다. 또한 높 은 주택가격에도 불구하고 매매가격대비 전세가격의 비율은 60%대를 넘나들고 있으며, 특히 이 비율은 서민층이 주로 거주하게 되는 소형주택의 경우가 중대형 주택의 경우보다 높은 것으로 나타났다. 월세이율수준도 하락하고는 있지만 여전

자료: 국토연구원. 2001 전월세주택시장조사, 2002 도시거주가구 주거실태조사

<표 9> 전세금 상승시 전세가구의 대책

구분

2001년 8월 2002년 8월

전체 소득 3분위 이하

소득 4~7 분위

소득 8분위

이상 전체

소득 3분위

이하 소득

4~7 분위

소득 8분위

이상 표본가구수(%) 444

(100.0) 115 (25.9)

218 (49.1)

111 (25.0)

530 (100.0)

93 (17.6)

316 (59.6)

121 (22.8) 여유자금으로 주택구입 5.6 6.1 4.6 7.2 8.7 2.2 9.5 11.6 여유자금으로 전세금 올려줌 18.7 12.2 18.8 25.2 24.5 16.1 24.7 30.6 전세자금대출을 받아 해결 17.3 19.1 16.1 18.0 19.1 21.5 20.9 12.4 주택자금대출을 받아 주택구입 19.4 11.3 19.7 27.0 21.9 18.3 22.5 23.1

동일한 지역 및 주택유형에서

평수를 줄여 다른 전셋집을 구함 11.5 15.7 11.5 7.2 7.5 15.1 5.4 7.4 동일한 지역 및 평형으로 보다

가격이 저렴한 주택유형의 전셋집을 구함

12.6 21.7 11.5 5.4 9.4 17.2 7.9 7.4

전세가격이 싼 다른 지역에서 동일한 평수 및 주택유형의

전셋집을 구함

11.3 12.2 12.4 8.1 6.4 8.6 6.6 4.1

기존 전세금을 보증금으로 하고 전세가 상승분에 해당하는

금액을 월세로 돌림

3.6 1.7 5.5 1.8 2.5 1.1 2.5 3.3

(10)

서 서민층 세입자의 경우에는 주택가격의 상승 으로 주택구입이 더욱 어려워지고 있을 뿐 아니 라 주거비 부담도 여전히 상대적으로 더 과중하 다 할 수 있다.

정부는 최근 심각해지고 있는 투기적 주택수 요를 억제하고 서민의 주거안정을 기하기 위해 금년들어 지금까지 모두 5회⁸⁾에 걸쳐 주택시장 안정대책 및 서민주거안정대책을 발표하였다.

대책내용에는 수요조절대책으로 투기과열지구 지정을 통한 청약요건 강화, 분양권전매제한, 양 도소득세 및 보유과세의 강화, 부동산대출 축소 유도, 재건축요건 강화 등이, 공급확충정책으로 는 공공임대주택 공급물량 확충, 서민용 소형주 택공급확대를 위한 소형주택의무건설비율 재도 입, 다세대·다가구주택 건설자금 확대지원, 리 모델링 활성화, 신도시 개발 등 주거여건 구비된 택지공급 확대 등이 포함되어 있다. 전월세가구 지원대책으로는 영세민 전세자금, 근로자·서민 전세자금지원 확대, 생애최초구입자금 지원 등 이, 그리고 수도권지역의 교육여건을 개선하는 방안 등과 관련된 여러 가지의 정책수단들도 마 련되었다. 이는 정부가 부동산시장의 안정을 위 해 취할 수 있는 거의 모든 수단들을 동원한 것 이라 사료된다. 그러나 아직까지 주택가격 안정 에 대한 전망은 불투명한 상태다. 더욱이 주택가 격은 하방경직적이어서 이미 상승한 주택가격이 안정을 찾는 데는 상당한 시간을 요한다. 따라서 정부는 주택가격을 안정시켜야 한다는 지속적인

할 것이다. 특히 상대적으로 주택마련이 어려워 지고 있고 주거비부담이 무거워지고 있는 서민 층, 그 중에서도 저소득층을 위해서는 공공임대 주택, 소형주택 및 저렴주택 등의 저소득층용 주 택재고확보 그리고 전세자금대출 지원, 생애최 초구입자금 지원 및 주거비 지원 등 공공부문의 역할을 꾸준히 강화시켜 나가야 할 것이다.

참고문헌

김혜승. 2001·10. 「최저주거기준 미달가구의 임대료보조에 관한 연 구」. 경기: 국토연구원

노영훈. 2002·8. “주택시장의 문제점과 조세정책 방향”. 「월간 재정포 럼」제 74호. 서울: 한국조세연구원

8) 여기에는 1.8 주택시장안정대책, 3.6 주택시장안정대책, 5.20 서민주거안정대책, 8.9 주택시장안정대책 및 9.4 주택시장안정대책이 포함됨