이슈 리포트
`15-15호(8.27)소득 및 대출금액에 따른 주택구입부담수준 비교방법 조사
◾ 이 조사연구는 대출 수요자의 소득과 주택담보대출의 규모를 비교하여, 주택구입부담수준을 개략적으로 산출하는 비교방법을 조사하는 것을 목표로 함
◾ 가구의 소득 대비 주택담보대출의 크기에 대한 비율을 나타내 는 주택구입능력 지수 수준을 통해 대출자의 부담수준의 크기 를 산출할 수 있음
조사연구 배경 1
□ 이 조사연구는 대출 수요자의 소득과 주택담보대출의 규모를 비교하여, 주택구입부담수준을 개략적으로 산출하는 비교방법을 조사하는 것을 목표로 함
◦ 일반적으로 금융기관에서는 고객과 대출 상담 시 대출 한도를 제시하고 있으나, 고객의 소득과 대출의 규모를 고려한 주택구 입부담수준을 쉽게 제시하는 경우는 드문 것으로 파악
▪ 작성자: 안세륭 연구위원 (051-663-8175 / [email protected])
▪ 본고의 내용은 필자의 개인 의견으로 한국주택금융공사의 공식적인 견해와 다를 수 있습니다.
◦ 또한 대출 수요자가 자신의 주택담보대출금액을 결정하는 데에는 직업, 가구 규모, 주거지 등 다양한 개인적인 요인과 동시에 거 시적인 경제 요인도 살펴보아야 하므로, 적정 대출규모를 제시 하는 것은 매우 어려움
□ 따라서 이 조사연구는 대출자의 소득과 희망 대출규모를 제시 하면 그에 따른 주택구입부담수준을 비교할 수 있는 상대적으로 간단한 방법을 제시하고자 함
⚬ 예를 들어, 우리나라 주택담보대출자의 평균 주택구입부담수준과 비교하여 자신의 부담수준이 어느 정도인지 비교할 수 있음
⚬ 가구의 소득 대비 주택담보대출의 크기에 대한 비율을 나타내는 주택구입능력 지수 수준을 통해 대출자의 부담수준의 크기를 산출할 수 있음
한국주택금융공사의 K-HAI 지수를 이용한 방법 2
□ 한국주택금융공사는 다음 식(1)로 계산되는 주택구입부담지수 (K-HAI, Korea-Housing Affordability Index)를 매월 발표하고 있음1)
중간가구소득 ×
원리금상환액
× 식(1)
⚬ 한국주택금융공사의 2015년 6월 기준 K-HAI 산출을 위한 입력 변수에 대한 가정은 다음과 같음
1) 주택금융월보(2015-06), 한국주택금융공사
- 원리금상환액은 LTV 47.9%, DTI 25.7%, 만기 20년 원리금균 등상환대출의 매월 상환액
- 주택담보대출금리는 한국은행의 신규취급 예금은행 주택담보 대출금리
- 중간주택가격은 한국감정원 아파트 시세
- 중간가구소득은 통계청 ‘가계조사’의 2인 이상 도시근로자 가계소득의 5·6분위 소득
□ K-HAI는 중간소득가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입 하는 경우의 상환부담을 나타내는 지수로서, 지수가 낮을수록 주택구입부담이 완화됨을 의미함
□ 예를 들어 DTI 25%를 가정하고, 주택담보대출금리 3%의 만기 20년 원리금균등상환대출2)의 경우 소득 대비 대출금액의 K-HAI는 다음 <표 1>과 같이 계산됨
<표 1> 소득 대비 대출금액의 K-HAI
월 소득 총액
대출금액 200만 원 300만 원 400만 원 500만 원 600만 원
1억 원 49.4 32.9 24.7 19.7 16.5
2억 원 98.7 65.8 49.4 39.5 32.9
3억 원 148.1 98.7 74.0 59.2 49.4
4억 원 197.5 131.6 98.7 79.0 65.8
2) 해당 대출의 경우 매월 상환액은 대출금액 100만원당 2,468.3184원임
□ 2015년 1/4분기 전국 평균 K-HAI가 50.3인 것3)을 생각하면,
<표 1>에 굵은 글씨에 해당하는 소득 대비 대출금액이 전국 평균 이상의 주택구입부담능력을 가진 것으로 판단할 수 있음
□ 한편, 해외의 대표적인 주택구입능력지수 가운데 미국 HAI는 식(2)와 같이 한국의 방식과 반대로 대출상환가능소득 대비 중간 가구소득으로 정의하고 있음4)
미국 대출상환가능소득
중간가구소득
× 식(2)
⚬ 미국의 경우 20% 착수금(down payment), 25%의 DTI를 가정하여 대출상환가능소득을 산출함
⚬ 2015년 4월 미국 전체 평균 HAI는 165.95)이며, 한국과의 비교를 위해 역수로 환산 시 60.3에 해당함
□ 미국 이외에도 호주, 영국, 캐나다 등에서 K-HAI와 유사한 형태의 주택구입능력지수를 발표하고 있으며, 표준대출형태와 대출상환가능소득의 정의 등에서 작은 차이를 보이나 대동소 이함
3) 주택금융월보(2015-06), 한국주택금융공사
4) 김다스라(2011), “주택구입능력지수의 해외 사례 분석,” 주택금융월보(2011-01), 한국주택금융공사 5) HAI, 2015년 7월 10일, 미국 부동산협회(National Association of Realtors)
Debt-Service Ratio(DSR)를 이용한 방법 3
□ 다음과 같은 식으로 계산되는 DSR(채무상환비율)을 이용하여 주택구입부담능력을 지수화한 연구 사례가 있음
가처분소득 이자 및 부채상환액
× 식(3)
⚬ 통계청이 발표한 2014년 우리나라 전체 가계의 평균 DSR은 21.5%임
□ 예를 들어, 주택담보대출금리 3%의 만기 20년 원리금균등상환 대출을 가정하고, 해당 주택담보대출을 제외하고 부채가 없는 가구의 경우 DSR값은 다음 <표 2>와 같이 계산됨
<표 2> 소득 대비 대출금액의 DSR
월 소득 총액
대출금액 200만 원 300만 원 400만 원 500만 원 600만 원
1억 원 15.2 10.1 7.6 6.1 5.1
2억 원 30.4 20.3 15.2 12.2 10.1
3억 원 45.6 30.4 22.8 18.2 15.2
4억 원 60.8 40.5 30.4 24.3 20.3
⚬ 다만 수요자 스스로 자신의 가처분소득 수준을 파악하기 쉽지 않으므로, 2015년 1/4분기 우리나라 전체가구의 평균 소득 대 비 가처분소득의 비율인 81.21%6)를 일괄 적용하였음
6) 통계청, “소득10분위별 가구당 가계수지”
□ <표 2>에 굵은 글씨에 해당하는 소득 대비 대출금액이 전국 평균 이상의 주택구입부담능력을 가진 것으로 판단할 수 있음
⚬ 또한 <표 1>과 <표 2>를 비교하면 소득과 주택담보대출에 따른 주택구입부담능력의 분포가 유사함을 알 수 있음
4 시사점
□ 이 조사연구는 소득 및 대출금액에 따른 주택구입부담수준을 비교할 수 있는 방법을 제시하여, 대출자들이 자신의 주택구입 부담수준이 우리나라 주택담보대출자들에 비해 어느 정도 수준 인지 파악할 수 있도록 함
⚬ 실제로 대출 수요자는 자신의 적정 주택담보대출금액을 알기를 원하지만, 이는 수요자의 개인적인 요인뿐만 아니라 다양한 경제 변수를 복합적으로 고려해야 하므로 매우 어려움
□ 한국주택금융공사의 K-HAI를 이용하는 방법과 DSR을 통해 접근 하는 방법 모두 유용한 것으로 판단함
