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2000년 전월세 주택시장 조사연구
A Survey on the Rental Housing Market in 2000
2000. 12／121면／정책연구／국토연자 2000-7 김혜승
최근 주택시장의 두드러진 특징 중 하나는 전세 위주로 형성되어 온 임대주택시장에 월세의 비중이 높아지고 있다는 것이다. 전세라는 셋집형태는 집주인이 세입자에게 주거서 비스를 제공하고 그 대가를 전세보증금이라는 목돈으로 받아 그 자금의 이자와 월세를 상 쇄시키는 방식으로 우리나라의 독특한 임대차제도다. 이러한 전세제도는 주택가격이 꾸준 히 상승하여 주택매입에 따라 자본이득을 향유할 수 있었고, 자기자금이 부족한 경우에는 주택매입에 필요한 자금을 주로 높은 이율의 사금융에 의존해야 했던 이제까지의 주택시장 및 주택금융 여건하에서 성행하여 왔다.
그러나 최근 주택매매가격은 안정세를 보이고 있는 반면 전세가격은 지속적으로 상승 하고 있고, 금리가 하락하였으며, 제도권 금융기관으로부터의 대출이 쉬워지고 있다. 따라 서 집주인은 여유자금을 동원하든지 대출을 받아서 가능한 한 세입자로부터의 차입금인 전 세보증금을 갚고 월세수입을 확보할 수 있게 되었다. 시중에서 적용되는 월세이율이 예금 금리 혹은 대출금리보다 훨씬 높은 점을 감안할 때 이러한 집주인의 행태는 당연히 나타날 수 있는 현상이다. 반면 전세제도하에서 세입자는 전세보증금을 제공하면 일정 기간 동안 매월 월세를 지불해야 하는 부담없이 주거서비스를 누릴 수 있었다. 그러나 앞서 언급한 바 와 같은 여러 가지의 여건변화에 따라 집주인은 월세전환을 요구할 가능성이 높아졌고 그 경우 세입자는 전세보증금을 금융기관에 맡겨 얻을 수 있는 이자보다 많은 금액의 월세를 지불해야 하기 때문에 주거비부담이 증가하게 된다.
여건변화에 따른 주택시장의 움직임을 파악하고 세입자, 집주인 등 주택시장 참여자들 의 행태를 이해하는 것은 주택문제를 해결하기 위한 전제조건이다. 이러한 맥락에서 최근 관심의 초점이 되고 있는 전월세문제에 대한 해결책을 모색하는 데 일조하기 위해 본 조사 연구는 행하여졌다.
본 연구는 세입자, 집주인 및 부동산중개업자를 대상으로 전월세문제관련 사항에 대해 설문조사를 실시하고 그 자료를 체계적으로 정리하는 데 일차적인 목적을 두었다. 이는 연 구에 투입할 수 있는 절대적인 시간이 부족했기 때문이었다. 따라서 여러 가지의 통계기법 및 모형을 이용하여 조사자료를 심층적으로 분석하는 작업은 추후과제로 미룰 수밖에 없었다.
설문조사의 공간적인 범위는 수도권내 도시로 한정하였으며, 표본의 규모는 예산제약 으로 가구의 경우 1,000개, 부동산중개업자의 경우 200개를 계획하였다. 가구조사는 1：1 방문면접조사를 실시하였고, 부동산중개업자조사는 팩시밀리를 이용하였다.
본 연구에서는 이렇게 조사한 자료를 가구특성, 주거 및 주거환경특성, 주택가격 및 주 거비부담, 전월세주택시장의 현황 등의 항목으로 구분하여 정리하였다. 조사결과 및 그로부 터 도출할 수 있는 정책적 시사점을 요약하면 다음과 같다.
우선 최근 전월세시장에서의 임대차 거래량, 전월세비율 및 전세가 월세로 전환되는 정도에 대해 살펴보면 집주인과 세입자 모두 월세보다는 전세를 원하는 비중이 높게 나타 났으나 집주인보다는 세입자의 경우가 상대적으로 전세를 더 많이 찾고 있음을 알 수 있다.
또한 실제로 계약이 체결된 경우의 전월세비율을 살펴보면 전세가 74.7%, 월세가 25.3%로 월세의 3배 정도로 전세비율이 높았다. 그리고 월세 중에서는 보증부월세가 70% 이상을 차 지하는 것으로 나타났다. 한편 전세가 월세로 전환되고 있는 비율은 10건 중 2건을 조금 상 회하고 있는 것으로 나타났다.
조사대상 수도권 도시에서 매매가격에 대한 전세가격의 비율은 평균적으로 59.2%였으 며, 전세가격에 대한 월세보증금의 비율은 35.4% 정도다. 각 월세물건의 월세보증금과 월세 그리고 전세로 전환될 경우 전세보증금에 대한 정보로부터 계산된 실제적용 월세이율의 평 균은 수도권 전체적으로 월 1.4%, 표준편차는 0.3%로 나타났다.
또한 전월세가구는 자가가구보다 상대적으로 소득수준이 낮고 주거밀도가 높으며, 주 거시설수준 및 주거환경수준이 낮은 주택에 거주하고 있는 것으로 나타났다. 한편 소득계 층별 주거비부담은 저소득층일수록 저렴한 주택에 거주하면서도 주거비부담이 높았다. 더 욱이 최근의 주택시장상황은 자본이득을 기대하기 어려우므로 전세가격이 상승하는 것은 자연스러운 결과다. 반면 이미 언급했듯이 집주인은 전세의 월세전환을 요구할 가능성이 높아졌다. 따라서 전세입자는 전세가격의 상승으로 인한 주거비부담의 증대와 함께 월세로 전환될 경우 높은 월세이율에 따라 월세를 부담해야 하는 이중고를 겪게 될 가능성이 높아 지고 있다. 아직까지 우리나라는 소득수준에 비해 주택가격이 높으므로 세입자의 입장에서 는 이러한 주거비의 상승을 감당하기 어려운 실정이다. 따라서 양질의 임대주택재고의 확
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대 및 저소득층이 적정수준의 주거서비스를 누리면서도 주거비부담을 완화시킬 수 있는 대 책이 요구된다.
이를 위해서 우선 시장소외계층을 위한 주거비를 지원하거나 공공임대주택을 제공하 는 방법을 고려할 수 있을 것이다. 그러나 이 방법은 가구 및 주거특성을 고려한 주거기준 이하의 가구를 구체적으로 파악하고 이들의 소득 및 재산상태에 따라 지원책을 다양화시키 는 틀 속에서 행해져야 할 것이다. 전세금 상승시에는 금융기관이 전세자금대출을 확대할 수 있도록 지원책이 마련되어야 하며 영세민을 위한 저리의 전세자금대출의 확대가 요구된 다. 또한 다양한 임대수요에 대응하는 민간임대주택공급을 촉진하기 위해 임대시장을 육성 하는 방안도 모색해야 할 것이다. 이러한 임대시장이 제대로 자리매김하기 위한 조건 중에 는 세입자의 주거불안을 해소함과 동시에 집주인에게 발생할 수 있는 위험도 고려하는 즉, 세입자와 집주인을 모두 보호하는 공정하고 합리적인 주택임대차제도의 구축이 포함되어야 할 것이다.
