A Comparison of the Differences in Amenities at the Housing Complex between Regular Multi-family Housing and Urbanistic Housing for Improving Residential Quality of the Urbanistic Housing

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도시형생활주택의 거주성 향상을 위한 일반 공동주택 단지와의 공용공간 비교 연구

A Comparison of the Differences in Amenities at the Housing Complex between Regular Multi-family Housing and Urbanistic Housing

for Improving Residential Quality of the Urbanistic Housing

이은주* 이상호**

Lee, Eunjoo Lee, Sang Ho

Abstract

This research was aimed at finding clues of improving residential quality of the Urbanistic Housing which was introduced for the small household of 1-2 residents. It was the communal amenities in multi-family housing complexes that this research concentrated on. Therefore 20 Urbanistic Housing complexes and 11 regular multi-family housing complexes were chosen as the subjects, and all of them were constructed in same period of date and composed of similar number of household units. Compared varieties and design programs of the communal amenities in Urbanistic Housing complexes to those in regular multi-family housing complexes, there were noticeable differences that far less various communal amenities and bland layouts in Urbanistic Housing complexes than in regular multi-family housing complexes. To become a quality residence, it is necessary that Urbanistic Housing are also required to provide certain level of communal amenities, not as much as regular housing for regular household but much more than Quasi-housing, the minimum residence. And it should be ensured by the legal system to make it more practical.

Keywords : Small Household, Multi-Family Housing, Urbanistic Housing, Communal Amenity 주 요 어 : 소형가구, 공동주택, 도시형생활주택, 공용공간

I. 서 론

1. 연구의 배경 및 목적

지난 세기 한국 사회는 새집을 짓는 시기였다. 기존의 가치관과 사회구조를 전면 재구성하는 극적인 과정에서 주택을 빨리, 많이 짓는 것이 가장 중요했었다. 그러나 주 택 보급률이 100%를 넘어서자 곧 우리 사회는 출산율 저 하와 평균 수명 증가로 인한 또 다른 인구와 사회 구조 의 변화, 즉 기존의 가족가구가 해체되어 1인 또는 2인 의 소규모 가구로 분화되면서 인구 자체는 감소하는 반 면 가구의 수는 오히려 늘어나는 새로운 변화에 직면했 다.

¹⁾

결국 부부와 자녀로 이루어진 혈연 중심 가구를 전 제로 하여 공급해왔던 기존의 주택으로는 이러한 변화에 적절하게 대응할 수 없는 상황에 이르렀다.

따라서 정부에서는 2009년 도시형생활주택을 새로 도입 했다. 이는 본격적으로 1-2인 소형가구를 대상으로 하는 소형 공동주택을 표명했으나, 단순히 기존의 가족가구 대 상 공동주택에서 단위세대의 규모를 줄이고 각종 편의시 설을 과감하게 생략한 형태로 제시되었다. 단기간에 소형 주택의 공급을 늘이는 것에 집중했던 이러한 정책은 과 거 급격한 주택 물량 확대로 인해 대두되었던 주거환경 악화와 지역 슬럼화 등의 문제를 되풀이하는 한편 주택 시장과 1-2인 가구의 주거요구를 반영하지 못하고 있다는 우려를 불러일으키고 있다.

본 연구에서는 소형가구를 위한 대표적인 주택 유형인 도시형생활주택이 단지 규모가 작은 공동주택이 아니라 1- 2인 소형가구원들의 삶을 담아내는 양질의 주거 환경이 되 기 위해서는 과감히 생략했던 공용공간을 어떻게 가져가 야하는 지를 고민해보고자 한다. 그에 대한 한 방법으로 우선 도시형생활주택의 공용공간을 규정하는 법규와 실제 현황을 기존 공동주택과의 비교를 통해 파악하고자 한다.

1) 2010년 인구주택 총조사에서 1인 가구 비중은 23.8%에 달하여 2005년 조사 이후의 예측보다 20년 이상 빠른 속도로 증가했다. 여 기에 2인 가구의 24.3%까지 합산하면 전체 일반가구 중 1-2인 소형 가구의 비중은 48.1%로 거의 절반에 이른다.

**정회원(주저자) 연세대학교 건축공학과 대학원 석·박사 통합과정

**정회원(교신저자) 연세대학교 건축공학과 정교수, 공학박사 Corresponding Author: Sang Ho Lee, Dept. of Architectural Engineering, Yonsei Univ., Yonsei-ro 50, Seodaemun-gu, Seoul, Korea. E-mail: [email protected]

이 연구는 2014년도 교육과학기술부의 재원으로 한국연구재단의 지 원을 받아 수행된 기초연구사업임(NRF-2013R1A1A2013370).

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2. 연구의 범위 및 방법

본 연구는 2013년 1월부터 2014년 12월까지 최근 2년 간 서울시에서 준공

²⁾

된 150-300세대 규모의 도시형생활 주택과 일반 아파트의 공용공간 즉, 부대·복리시설의 현 황을 비교했다. 이는 주택법에서 150세대 이상의 공동주 택에 부대·복리시설 설치를 의무화하는 점과 현행 법규 상 최대 300세대까지 가능한 도시형생활주택 중 150세대 이상 도시형생활주택의 공용공간 설치기준이 강화

³⁾

된 2011 년 이후 계획되어 준공된 도시형생활주택을 조사 대상으 로 한 것이다. 다만 도시형생활주택의 경우 오피스텔과 복합하여 건축되는 사례가 빈번했기에 오피스텔과 복합하 여 300세대 이상인 사례도 일부 포함되었다.

위의 조건을 충족하는 도시형생활주택 총 20개 단지, 일반 아파트 11개 단지의 전체 공용공간 현황을 비교했 고, 이 중에서 상대적으로 다양한 부대·복리시설을 갖추 고 있는 도시형생활주택 4개 단지와 아파트 4개 단지를 선정하여 공용공간의 배치계획 특성을 집중 분석했다.

II. 일반적 고찰

1. 공용공간의 정의 및 범위

공동주택 단지 내의 물리적 공간은 크게 개별 주거단 위에 함께 거주하는 가구원들만의 전용공간인 단위세대와 같은 단지의 거주자들이 함께 이용하는 공용공간으로 구 분할 수 있다. 본 연구에서 집중하는 공용공간은 단위세 대를 제외한 단지 내 전체 공간을 포괄한다.

한편, 현행 법규에서 규정하고 있는 공동주택의 공용공 간에 해당하는 시설들은 “부대시설”과 “복리시설” 또는

“주민공동시설, “주민운동시설” 등으로 다양하게 지칭되고 있으며, 공동주택 단지 내의 시설 중 단위세대 이외의 모 든 시설을 지칭한다는 점에서 본 연구와 상당 부분 일치 한다. 이 중 “부대시설”은 ‘주택에 부속된 시설 또는 설비’

로서, 그 종류에는 주거건물 이외의 부수적인 건축 시설과 주택단지의 유지 관리에 필요한 시설, 실외 설치·구조물, 위생 및 방범과 관련된 각종 설비 및 기기들을 포함하고 있는데, 공동주택이 생활공간으로 기능할 수 있도록 보조 하는 생활지원 시설 또는 편의시설의 성격을 가진다. “복 리시설”은 ‘주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동 시설’로 정의되고 있는데, 복리시설의 종류 안에 주민공동 시설과 주민운동시설에 속하는 시설들이 중복되어 있고 주 택 단지 내부의 시설 뿐 아니라 외부의 시설이면서도 일 상생활과 관련이 있는 근린생활시설의 대부분을 포함하고 있다. 따라서 “주민공동시설”과 “주민운동시설”은 주택 단 지 내부에 위치하면서 해당 단지의 거주자들이 이용하는

좁은 의미의 공용시설을 규정하는 반면, “복리시설”은 주 택 단지 내·외부 모두에 위치하는 시설로 휴게, 운동, 문 화·정보, 거주자들 간의 교류 및 복지, 나아가 생산 활동 까지 수행하는 다양한 기능의 실내·외 시설 모두를 포괄 하는 것으로 인근 지역의 거주자들까지도 공동으로 이용 하는 넓은 의미의 공용시설로 이해할 수 있다.

2. 공용공간의 기능 및 분류

공동주택 단지 내 공용공간의 역할 및 기능에 대한 분 류는 연구자와 해당 연구의 성격에 따라 조금씩 다르게 제시되고 있다. 그 중에서 Park and Choi(2012) 연구에서 는 공용공간의 기능을 녹지로서의 자연환경과 계획공간으 로 경관환경을 포함한 ‘환경 및 경관’, 단지 내 이동을 지 원하는 동선과 거주자 편의지원 및 관리시설을 포함하는

‘생활기능 지원’, 사회적 상호작용과 관련된 커뮤니티를 지 원하는 ‘사회행태 지원’으로 구분하고 있다. 본 연구에서 는 이러한 공용공간의 역할과 기능에 따라 현재 구현되 어 있는 부대·복리시설을 구분하는 하위분류 체계를 마 련했다. 생활 지원 기능에 해당하는 시설을 기초시설, 편 의시설, 관리/행정시설로 분류했고, 경관 및 환경 기능 시 설로는 휴게시설과 운동·문화시설의 여가시설로 분류했 으며 사회적 활동 지원 기능 시설로 교류시설, 생산시설, 돌봄 시설을 분류했다.

2) 서울시에서 공개하는 ‘서울시 도시형생활주택 인허가 현황 누적 자료’ 및 ‘네이버 부동산’ 검색 내용 기준

3) Lee, E & Lee, S.H (2015). A Research for Regulation Related Supply Trends of the Small Housing : Urbanistic Housing in Seoul.

Journal of the Architectural Institute of Korea, 31(3), p 71

Table 1. Communal Spaces in Multi-family Housing

Facilities Indoor Outdoor

Life supportive spaces

Basic facility WC, bathroom, laundry room, kitchen, dinning room

refuse disposal and recycling facility

Convenience facility lobby, ELEV. hall, hallway, storage, mail&parcle depository, parking area

pathway, piloti vehicle route, bicycle rack, parking area Managing facility manager office,

staff room Environmental spaces

Resting facility lounge, book-cafe, indoor-playground, senior hall roof yard

planned landscape, fountain/pond, bench & pergola walkway, playground Exercising facility fitness center,

activity hall, game room, swimming pool

exercise equipment, exercising court

Social behavioral spaces

Cultural facility activity room, library, A/V room Socializing facility club room,

assembly hall, meeting room

(small) plaza

Productive facility office, workroom kitchen garden Caring facility nursery facilities, aged/

disabled daycare center

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3. 도시형생활주택과 일반 공동주택의 공용공간 관련 법규 주택법에서 도시형생활주택은 분류상으로는 공동주택에 포함되어 있으나, 공동주택 건설 시 준수해야하는 법 규 정을 모두 똑같이 따르도록 하고 있지는 않다. 소형가구 를 대상으로 하는 주거유형인 만큼 단위세대의 규모 및

구성을 달리 한 것 뿐 아니라 공용공간 관련 내용은 안 전과 피난 규정 이외에는 완화하거나 아예 제외하고 있다.

무소 등(부대시설)을 갖추도록 하고, 세대수 또는 단지 규 모에 따라 놀이터, 보육시설, 운동시설, 작은 도서관, 근 린생활시설 등(복리시설) 또한 의무적으로 갖추도록 하고 있는 반면, 도시형생활주택은 배치 상의 제한 및 의무 조 경 면적, 대부분의 부대·복리 시설을 적용하지 않도록 허용하고 있다. 이는 특히 원룸형에서 두드러져서 150세 대 이하의 원룸형 도시형생활주택은 사실상 주차장 이외 의 공용공간을 전혀 마련하지 않아도 무방하도록 허용되 고 있다. 또한 도시형생활주택은 인동간격 및 도로 사선 제한도 일반 공동주택의 절반 수준으로 크게 완화했고, 준주거지역 또는 상업지역에서 원룸형과 일반 공동주택 및 상업시설을 복합 건축할 수 있도록 허용함으로써 좁 은 대지에 작은 규모의 도시형생활주택들이 촘촘하게 들 어설 수 있도록 다양한 방식으로 허용하고 있는 것을 알 수 있다<Table 2>.

III. 공용공간 현황 특성 비교

1. 조사 대상

서울시에서 최근 2년간(2013년 1월-2014년 12월) 준공 된 150-300세대 규모의 도시형생활주택 20개 단지와 일 반 아파트 11개 단지는 <Table 3>과 같다. 도시형생활주 택 중 12개 단지는 오피스텔과 복합되어 있어 인허가 상 의 세대수 대비 실제 세대수는 300세대를 초과(7개 단지, U02, U12, U13, U17-19)한다. 일반 아파트 11개 단지 중 1개 단지는 드물게 오피스텔과 복합(A03)되어 있었고 3 개 단지는 오래된 아파트를 리모델링(A05, A07-08)하여 최근 다시 분양 및 입주 과정을 거친 단지이다.

이 중 상대적으로 다양한 부대·복리시설을 갖춘 도시 형생활주택과 일반 아파트 각 4개 단지, 총 8개 단지를 선정하여 공용공간의 배치 특성을 집중적으로 비교했다.

2. 조사 내용 1) 단지 개요

전체 조사대상 단지의 설계 개요 즉, 건폐율, 용적률, 단지 규모, 세대수, 세대 규모를 도시형생활주택과 일반아 파트 별로 평균값을 산출해 비교했다. 도시형생활주택은 평균 건폐율 54%, 평균 용적률 731%인데 비해 일반 아 파트는 평균 건폐율 31%, 평균 용적률 306%로 큰 차이 를 보였는데, 이는 단지 규모의 주거동 건물의 수에서 그 대로 드러나서 도시형생활주택 단지는 모두 1개동 단일 건물인 반면 일반 아파트 단지는 평균 4개의 주거동 건 물로 이루어져있었다. 그러나, 각 주거동 건물의 규모는 도시형생활주택은 평균 지하3층-지상16층, 평균 200세대 (오피스텔 복합 시 268세대)이고 일반 아파트는 평균 지 하3층-지상20층, 평균 235세대로 큰 차이를 보이지 않았다.

한편 단위세대 규모는, 도시형생활주택은 공급면적

⁴⁾

을 기준으로 19-57 m

²

, 일반 아파트는 77-187 m

²

였다.

Table 3. Housing Complex Subjects

H Completion Location N_unit remarks

U01 2013.03 Bongchon-dong 867-12 208(+42*) +O U02 2013.05 Gil-dong 415-13,15 236(+95*) +O

U03 2013.07 Daerim-dong 717 291

U04 2013.07 Shingil-dong 261-22 216 U05 2013.08 Dapshipli-dong 488-18 243 U06 2013.09 Gongeung-dong 683-14 164

U07 2013.10 Myeonmok-dong 538 157(+66*) +O U08 2013.12 Hawolgok-dong 88-510 190

U09 2014.02 Yoenhee-dong 745 186

U10 2014.02 Gil-dong 414-4,16 216(+72*) +O U11 2014.04 Sangye-dong 330-29 149(+18*) +O U12 2014.05 Hwanghak-dong 938 98(+204*) +O U13 2014.05 Orew-dong 34-13 200(+125*) +O U14 2014.09 Gil-dong 415-16,17 207(+79*) +O U15 2014.09 Youngdeungpo 3^rdsr. 19-2 154

U16 2014.10 Daeheung-dong 12-41 203

U17 2014.10 Mia-dong 160-3 298(+216*) +O

U18 2014.10 Seocho-dong 1337-3 137(+266*) +O U19 2014.11 Hwayang-dong 113-1 296(+42*) +O U20 2014.11 Heungin-dong 119,121 150(+138*) +O

A01 2013.01 Donam-dong 642 192

A02 2013.03 Shin Gongdeok-dong 174 195

A03 2013.06 Shinchon-dong 11-4 288(+99*) +O

A04 2013.08 Daerim-dong 1124 185

A05 2013.08 Gwangjang-dong 148-4 200 remodeled A06 2013.09 Ssangmun-dong 364-1 293

A07 2014.01 Cheongdam-dong 134 177 remodeled A08 2014.06 Yeomchang-dong 308 152 remodeled

A09 2014.06 Magok-dong 734 237

A10 2014.09 Jungye-dong 156-29 283

A11 2014.11 Seocho-dong 1681 280

Note. (U): Urbanistic Housing; (A): Regular Apartment; (Nunit): number of unit households; (+O): combined with Officetel; (*): number of unit households in combined officetel

Table 4. Comparison of Design Summary

Mean value of Urbanistic Housing Regular Apartment

Building coverage ratio 54% 31%

Gross floor area ratio 731% 306%

Scale of buildings B3-16F

1 buildings

B3-20F 4 buildings Number of unit households 200(+68*) units 235 units Area of unit households 19-57 m² 77-187 m² (*): number of unit households in combined officetel

4) 공급면적: 분양 및 판매 시 통용되는 기준 면적.

공급면적=단위세대 전용면적+공용면적

공용면적은 단지 내 전체 공용시설의 면적을 각 세대의 전용면적 비 율로 분배하여 산출한다.

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2) 공용공간(부대·복리시설)의 종류

전체 조사대상 단지의 공용공간에 해당하는 부대·복 리시설은 도시형생활주택은 총 114개, 일반아파트는 총 128개 시설을 갖추고 있었다. 이를 <Table 1>의 기준으 로 분류하면, 도시형생활주택은 61.4%로 가장 큰 비중을 차지하는 데 비해, 일반 아파트는 경관 및 환경 시설이 43.8%로 가장 많았고 생활지원 시설도 42.2%로 두 기능 의 시설이 비슷하게 주요한 비중을 차지하고 있었다.

(1) 생활 지원시설

도시형생활주택 단지에서는 생활지원 시설 중 편의시설 의 비중이 62.9%로 두드러지게 크고 나머지 기초시설의 비중이 10.0%, 관리/행정시설의 비중이 27.1%였는데, 일 반 아파트 단지에서도 편의시설이 비중이 41.1%로 가장 크게 나타났으나 나머지 기초시설과 관리/행정시설의 비 중이 각각 19.6%와 39.3%로 그 차이가 더 적었다.

이를 각각의 시설을 기준으로 해당 시설을 갖추고 있 는 단지의 수를 백분율로 환산하여 비교해보면, 도시형생 활주택은 모든 단지가 편의시설 중 주차장과 자전거보관 소는 갖추고 있으나 모든 일반 아파트 단지에서 갖추고

있는 기초시설인 쓰레기처리소와 관리/행정시설인 관리사 무소를 드물게 갖추고 있는 것이 두드러진다. 반면 편의 시설인 택배보관소, 로비 등과 기초시설인 공용창고는 아 파트보다 도시형생활주택에 좀 더 많은 것을 알 수 있다.

(2) 경관 및 환경 시설

경관 및 환경은 공용공간 중 가장 다양한 종류의 시설 을 포함하고 있다. 그 중에서 휴게시설은 도시형생활주택 단지에서는 82.9%, 일반 아파트 단지에서는 85.2%로 공 동주택의 유형과 상관없이 가장 주요한 비중을 차지하는 시설임을 알 수 있다. 운동시설은 도시형생활주택 단지에 서는 17.1%, 일반 아파트 단지에서 14.8%로 도시형생활 주택 단지에서 좀 더 큰 비중을 차지했다.

이를 각각의 시설을 기준으로 비교해보면, 휴게시설 중 도시형생활주택 단지에서 가장 많은 것은 옥상조경으로, 조사대상 단지 중 55%에 마련되어 있었다. 또한 조경 녹 지가 50%, 좌석과 그늘이 있는 실외 휴게공간 40%, 북 카페 등의 휴게실이 25%로 그 다음으로 많은 단지에서 보였다. 반면 일반 아파트 단지는 모든 단지에 녹지와 좌 석(+그늘)이 있는 실외 휴게공간이 마련되어 있었는데, 실 외 휴게공간은 단지 내부에 하나 이상 마련된 경우도 있 어서 전체 휴게시설 중 가장 많은 비중을 차지하고 있었 다. 뿐만 아니라 산책로, 연못 또는 분수 등의 시설이 녹 지와 함께 계획되어 있는 단지가 36%에 달했으며 도시 형생활주택 단지에서는 찾아볼 수 없었던 놀이터 82%, 노인정 45% 등 다양한 종류의 휴게시설을 갖추고 있었 다. 운동시설의 경우, 도시형생활주택은 전체 조사대상 단 지 중 30%에 실내 체력단련실이 갖추어져 있었고 그 이 외에 골프연습실을 갖춘 단지가 5%였다. 일반 아파트에 서는 실외 운동기구를 마련해 높은 단지가 27%, 실내 체 력단련실과 골프연습실 및 탁구장 등이 18%로 그 다음 으로 많았으며 그 이외에도 단체운동실 9% 등 좀 더 다 양한 시설을 갖추고 있었다.

Figure 1. Comparison of the Variety of Communal Facilities

Table 5. Comparison of Life Supportive Facilities in Multi-family Housing

Variety of life supportive facilities

Urbanistic Housing

Regular Apartment

N_facility % N_facility %

Total 70 61.4% 56 43.8%

Basic facility 7 10.0% 11 19.6%

① laundry room 1 1.4% 0 0.0%

② (2) refuse disposal & recycling 6 8.6% 11 19.6%

Convenience facility 49 62.9% 23 41.1%

③ lobby 2 2.9% 0 0.0%

④ (4) parcel depository 4 5.7% 1 1.8%

⑤ storage 2 2.9% 0 0.0%

⑥ (6) bicycle rack 16 22.9% 11 19.6%

⑦ (7) parking lot 20 28.6% 11 19.6%

Managing facility 19 27.1% 22 39.3%

⑧ manager office 2 2.9% 11 19.6%

⑨ staff room 17 24.3% 11 19.6%

(N_facility): number of facilities in housing complex

Figure 2. Comparison of Number of Respective Life Supportive Facilities

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(3) 사회활동 지원시설

전체 공용공간 중 가장 작은 비중을 차지하는 사회활 동 지원시설 중에서 도시형생활주택 단지에서는 교류시설 이 66.7%로 상대적으로 가장 큰 비중을 차지하나 실제 시설의 종류는 매우 한정적인 것을 알 수 있다. 문화시설 은 도시형생활주택 단지에서는 전혀 찾아볼 수 없었고 일 반 아파트에서는 38.9%의 비중을 보였다. 문화시설은 일 반 아파트 단지에서는 도서실을 갖춘 단지가 36%, 동호 회실이 27%였다. 교류시설은 도시형생활주택에서는 회의 실 또는 방문객 접견실이 조사대상 단지 중 10%의 단지 에 계획되어 있었고 일반 아파트에서는 55%의 단지에 소 규모 광장이 계획되어 있었고 주민회의실을 갖추고 있는

곳이 27%였다. 생산시설도 도시형생활주택에서는 공용사 무실 5%, 일반 아파트에서는 텃밭을 9%, 즉 각각 1개 단지씩에서 볼 수 있었다. 돌봄시설의 경우 일반 아파트 단지 한 곳에서 기부체납의 형태로 어린이집이 마련되어 있었다.

3) 공용공간(부대·복리시설)의 배치 특성

전체 조사 대상 단지 중 상대적으로 다양한 부대·복 리시설을 갖추고 있는 도시형생활주택 4개 단지와 아파트 4개 단지를 선정하여 공용공간의 배치계획 특성을 집중 분석했다.

(1) 평면(수평) 배치

도시형생활주택 단지에서는, 공통적으로 지상 1층에 진 입 차로 및 보행로, 자전거보관소, 경비실이 계획되어 있 고 전체 대지 중 이들 시설과 건축물이 배치된 나머지 자 투리 부분이 녹지로 조성되어 있었다. 지상 1층에 택배보 관소와 쓰레기처리소가 마련되어 있거나(U09, U12), 일부 지상 주차가 가능한 곳(U08, U09, U12)도 있었으나 거 의 대부분의 경우 실외 공용공간에 해당하는 공간은 주 차장과 자투리 녹지뿐으로 매우 제한되고 소극적으로 계 획되어 있었다. 실내 공용공간은 모두 주거동 건물에 포 함되어 1개동의 단일 건물 안에 전용공간과 공용공간이 혼재되어 있는 공통적인 특성을 보였다.

일반 아파트 단지에서는, 공통적으로 보·차 분리가 엄 격하게 이루어져 지상 1층은 보행자의 통행만 가능하도록 계획되어 있는 것이 두드러졌다. 각 실외 공용공간은 주 거동 건물들 및 녹지와 유기적으로 연계되어 공간의 이 용과 접근이 용이하게 배치되어 있다. 실내 공용공간의 수평적 배치는 크게 2가지 유형으로 나눌 수 있었는데, 주거동과 별도의 부대·복리시설 건물을 마련하여 실내 공용공간을 집약적으로 계획한 유형과 실내 공용공간을 주거동 건물에 포함하여 계획했거나 주거동과 연계된 부

Figure 3. Comparison of Number of Respective Landscape and

Environmental Facilities

Table 7. Comparison of Social Behavioral Facilities in Multi-family Housing Complex

Variety of social behavioral facilities

Urbanistic Housing

Regular Apartment

Total 3 2.6% 18 14.1%

Cultural facility 0 0.0% 7 38.9%

22 activity room 0 0.0% 3 16.7%

23 library 0 0.0% 4 22.2%

Socializing facility 2 66.7% 9 50.0%

24 meeting room 2 66.7% 3 16.7%

(25) (small) plaza 0 0.0% 6 33.3%

Productive facility 1 33.3% 1 5.6%

26 office 1 33.3% 0 0.0%

(27) kitchen garden 0 0.0% 1 5.6%

Caring facility 0 0.0% 1 5.6%

28 day-care center 0 0.0% 1 5.6%

(N_facility): number of facilities in housing complex Table 6. Comparison of Environmental Facilities in Multi-family

Housing Complex

Variety of environmental facilities

Urbanistic Housing

Regular Apartment

Total 41 36.0% 54 42.2%

Resting facility 20 82.9% 46 85.2%

⑩ lounge, book-café 5 12.2% 1 1.9%

⑪ senior hall 0 0.0% 5 9.3%

(12) ⑫ playground 0 0.0% 9 16.7%

⑬ roof yard 11 26.8% 1 1.9%

(14) planned landscape 10 24.4% 11 20.4%

(15) fountain/pond 0 0.0% 4 7.4%

(16) walkway 0 0.0% 5 9.3%

(17) 17 bench & pergola 8 19.5% 10 18.5%

Exercising facility 7 17.1% 8 14.8%

18 fitness center 6 14.6% 2 3.7%

19 activity hall 0 0.0% 1 1.9%

20 game (table tennis, golf) room 1 2.4% 2 3.7%

(21) exercising equipment 0 0.0% 3 5.6%

(N_facility): number of facilities in housing complex

(7)

속건축물에 계획(A02, A10)한 유형으로 구분된다. 후자의 경우 단위세대와 실내 공용공간의 출입 동선을 분리하여 해당 주거동 거주자들과 단지 내 다른 주거동에 거주하 면서 공용공간을 이용하는 거주자들의 동선이 겹치지 않 도록 계획했다.

(2) 입면(수직) 배치

도시형생활주택 단지에서는, 가능한 한 높은 건폐율로 건물을 계획했기 때문에 실외 공용공간을 어떤 식으로든 배치할 수 있는 여건이 아니므로 특히 수직적 배치에 있 어서는 별다른 특성을 찾아볼 수 없었다. 반면, 실내 공 용공간은 주거동 건물의 여러 층에 흩어져 계획되어 있 는 특성을 보였다. 생활 지원시설인 기초시설, 편의시설, 관리/행정시설은 모두 지하 1층 또는 지상 1층에 위치하 며, 환경 및 경관 시설인 휴게시설과 운동시설은 주로 건 물의 최상층에 위치하거나 지붕층에 반 외부공간의 성격 을 띠는 녹지 또는 휴게공간(U08, U12, U18)으로 계획 되어 있었다. 도시형생활주택에서는 지하층에 기계식 주 차장을 설치한 사례(U08, U12, U18)가 많은데, 이 경우 지하층의 깊이가 일반 아파트 단지보다 월등하게 깊으며 (지하1-7층) 거주자의 일반적 접근이 불가능하게 계획되어 있다. 지상층에 위치한 실내 공용공간들은 거주자가 자유 롭게 접근할 수 있으나 각 단위세대와의 연결 동선 등은 따로 구분되어 있지 않고 일관된 계획 특성 또한 찾기 어 려웠다.

일반 아파트 단지에서는 실외 공용공간이 보다 더 다 채롭게 계획된 것을 알 수 있었다. sunken space(A02, A06, A08) 등을 계획하여 입체적으로 지상층과 지하층을 연계했는데 특히 sunken space를 통해 지하층에 위치한 실내 공용공간에 출입할 수 있도록 계획하여 지하층의 실 내 공용공간이 지상층 못지않게 여겨질 수 있도록 하는

동시에 실내 공용공간에 다양한 경로로 접근이 가능하도 록 하는 역할을 하고 있었다. 그밖에 실외 공용공간은 단 순 조경 녹지 뿐 아니라, 분수, 연못 등의 수공간, 좌석 과 그늘이 있는 휴게공간을 일반 보행로와 산책로 등으 로 연계하여 조직적으로 계획되었고 도시형생활주택과 달 리 지붕층에 따로 마련된 경우를 찾아볼 수 없었다. 실내 공용공간은, 공용공간의 종류와 상관없이 대체로 지상 1 층에 위치하고 있는데, 지하 1층 또는 지상 2층에 위치 한 경우는 대부분 별도의 부대·복리시설 건물에 포함되 어 있었다. 주거동에 포함되어 있더라도 단위세대와 구조 적으로 분리되어 역시 해당 주거동 거주자들과 단지 내 다른 주거동에 거주하면서 공용공간을 이용하는 거주자들 의 동선이 겹치지 않도록 계획되었다. 또한, 도시형생활주 택과 일반 아파트 단지 모두 공통적으로 지하층에 주차 장이 계획되어 있으나 일반 아파트 단지에서는 지하주차 장에 차량이 진입한 후 보행으로 주거동에 출입할 수 있 도록 계획되어 있는 차이를 보였다.

가장 두드러지는 점은, 환경 및 경관 시설인 휴게·운 동·문화 시설이 각각 개별적인 공간으로 계획된 것이 아 니라 서로 연계할 수 있도록 계획되어 있고 실내·외를 넘나들며 유기적으로 배치되어 실외와 실내 공용공간이 전체적으로 통합된 공간으로 여겨질 수 있도록 계획되어 있는 것이었다.

Table 8. Comparative Analysis of Horizontal Layout of Facilities

Table 10. Comparative Analysis of Vertical Layout of Facilities

(8)

Table 9. Horizontal Layout of Facilities in Multi-family Housing Complex

(9)

3. 분석 및 고찰

전체 조사대상 단지의 설계 개요 비교에서 먼저 눈에 띄는 것은 건폐율과 용적률, 즉 건축 밀도의 차이이다. 도 시형생활주택 단지가 일반 아파트 단지보다 건폐율은 1.7 배, 용적률은 2.4배 높은 것으로 나타났다. 조사대상 선정 단계에서 준공시기와 전체 세대수를 동일하게 설정했으나 도시형생활주택과 일반 아파트의 유형 자체에서 비롯된 차이로 인해 단위세대 규모는 일반 아파트가 오히려 훨 씬 큰 것을 고려한다면 단위세대 이외에 공용공간에 할 애된 면적의 차이는 용적률의 차이 이상으로 더 크다는 것을 알 수 있다.

도시형생활주택 20개 단지의 공용공간은 일단 수량부터 일반 아파트 11개 단지의 공용공간보다 오히려 적었다.

공용공간의 종류를 살펴보면, 생활 지원시설이 61.4%로 가장 큰 비중이었는데 대조적으로 일반 아파트 11개 단 지에서는 생활 지원시설 43.8%, 경관 및 환경 시설이 42.2%로 비슷한 큰 차이를 보이지 않고 두 가지 기능의 시설이 비슷하게 주요한 비중을 차지하고 있다. 일반 아 파트의 생활 지원시설은 도시형생활주택과는 달리 주차장 과 자전거보관소에만 집중되어 있고, 도시형생활주택의 생 활 지원시설은 주차장을 포함하여 택배보관소, 공용창고, 세탁실 등의 편의시설에 집중되어, 모든 공용공간 중에서 생활 지원시설 중 편의시설의 종류 측면에서만은 일반 아 파트 단지 보다 다양한 특성을 보였다. 그러나 그 이외의 시설은 현저하게 다른 양상을 보이는데, 도시형생활주택 은 전체 세대수가 일반 아파트 단지보다 오히려 많음에 도 불구하고 관리/행정시설은 경비실만 마련되어 있고 공 동주택의 전반적인 유지·운영을 관장하는 관리사무소와 기초시설인 쓰레기처리소조차 매우 부족한 것을 알 수 있 다. 기본적인 생활을 영위하는 데 관여하는 생활 지원시 설조차 부족한 이러한 실태는 결국 도시형생활주택이 주 거로서의 기초적인 기능조차 원활하지 않은 여건이라는 현황을 드러낸다.

도시형생활주택의 경관 및 환경시설 중 휴게공간은 지 상층의 자투리 면적에 조성한 녹지 및 거주자의 접근성 을 고려하지 않고 형식상으로 조성된 옥상 녹지와, 일반 공동주택과 수량은 비슷한 비율로 마련되어 있으나 쾌적 한 외부공간으로서의 맥락과 무관하게 단일 주거동 건물 곳곳에 놓여 있는 좌석과 벤치, 그리고 실내 휴게실에 한 정되어 있다. 운동공간은 실내 체력단련실에만 집중되어 있는데 그나마도 14.6%의 수준에 불과하다. 이는 일반 공 동주택이 지상 1층의 외부공간에 녹지와 수공간을 좌석과 그늘이 있는 휴게공간과 함께 마련하고 보행로·산책로 로 연계하여 단지 거주자들이 함께 이용하는 정원이자 앞 마당으로 조성한 것과 큰 차이를 보인다. 또한 법규 상 300세대 미만의 공동주택에서는 어린이놀이터를 인근의 공원으로 대체할 수 있도록 하고 있음에도 조사대상 일 반 공동주택에서는 모두 어린이놀이터를 마련하고 있었 다. 가족가구를 대상으로 하지 않는 도시형생활주택의 거

주자 특성을 감안하더라도 1-2인 소형가구원들이 법정 최 소 규모의 단위세대를 나서서 바깥 공기를 접하며 잠깐 의 휴식을 갖는 것조차 여의치 않은 도시형생활주택의 현 재 상황은 충분한 주택으로서의 조건을 갖추지 않은 것 으로 간주하는 고시원, 오피스텔 등의 준주택과 다를 바 없는 수준이다.

가장 극단적인 차이를 보이는 것은 사회활동 지원시설 이다. 역시 현행 법 규정 상 300세대 미만의 공동주택 단 지에 필수적이지 않은 실내·외 문화시설과 교류시설이 조사대상 일반 공동주택에는 모두 갖추어져 있는 반면, 도시형생활주택에서는 전혀 찾아볼 수 없었다. 일반 공동 주택 단지의 사회활동 지원시설은 규모, 즉 종류, 수, 면 적을 넉넉히 확보했다기보다는 사회활동이 활발하게 일어 날 수 있도록 각 공용공간들을 긴밀하게 연관지어 계획 되었다. 즉, 서로 다른 기능의 실내·외 공용공간들을 전 용공간인 단위세대와는 건물 자체를 분리(수평 계획적 분 리)하거나 층을 달리 하거나(수직 계획적 분리), 최소한 출입구를 별도로 계획(동선 분리)하여 거주자의 사생활을 침해하지 않으면서도 각종 공용공간들의 출입 및 이용 동 선을 평면 계획과 단면 계획에서 연계하고 교차하도록 유 도하여 거주자들이 공용공간을 이용함으로써 자연스럽게 교류할 수 있도록 사회활동을 지원하는 역할을 겸하고 있 는 것이다. 이러한 사회적 교류는 실질적으로 1-2인 소형 가구원들을 대상으로 하는 도시형생활주택에서 더욱 필요 할 것으로 미루어 짐작할 수 있으나 현황은 그렇지 않았다.

IV. 결 론

1-2인 소형가구를 위한 공동주택인 도시형생활주택이 양 질의 주거로 제공되기 위해서는 지금까지와는 다른 노력 이 필요하다.

첫째, 도시형생활주택에 일반 공동주택과는 다른 부대·

복리시설 설치 기준을 마련해야 한다. 당초 도시형생활주

택은 주거환경의 품질에 대한 깊은 고민 없이 기존 공동

주택의 단위세대 규모를 축소하고 공용시설을 대폭 생략

하는 관점에서 출발했다는 한계를 가진다. 이후 보완된 규

정도 기존 공동주택의 부대·복리시설 설치 기준 중 일부

시설을 그대로 되살려 적용하도록 했기 때문에 적절한 조

치라고 보기 어렵다. 그러나 도시형생활주택이 일반 공동

주택과 같은 수준으로 부대·복리시설을 갖추는 것은 현

실적으로 가능하지 않으므로, 기존 공동주택과 준주택의 중

간 수준에 해당하는 공용시설 설치 기준을 마련하는 것이

합당하다. 본 연구의 조사대상 단지들은 도시형생활주택으

로서는 예외적이라고 할 수 있을 만큼 큰 규모임에도 불

구하고 공용공간에 있어 같은 세대 규모의 일반 공동주택

단지와는 현저한 차이를 보였는데, 이보다 규모가 작은 도

시형생활주택의 상황은 더욱 열악한 상태일 것으로 유추

할 수 있다. 따라서, 소규모 단지에도 적용할 수 있는 현

실적인 설치 기준 마련하는 것이 꼭 필요하다.

(10)

둘째, 다양한 하위집단으로 이루어진 1-2인 소형가구의 특성을 수용할 수 있는 공용공간이 무엇인지에 대한 모 색이 필요하다. 당초 도시형생활주택은 기존의 가족가구 와는 다른 특성을 가진 거주자들을 대상으로 하는 주택 임에도 이러한 거주자들의 주거요구에 대한 고찰을 거치 지 않고 출발했다. 본 연구에서 파악한 바로는 도시형생 활주택의 공용공간은 실내공간을 중심으로 편의시설에만 집중되어 있고 그 이외 기능의 공용공간은 전반적으로 매 우 미흡한 상태인 것을 알 수 있었다. 그러므로 도시형생 활주택의 현재 공용공간 실태를 바탕으로 1-2인 소형가구 가 필요로 하는 공용공간의 대안을 단정하기는 어려우며 또한 가족가구와는 달리 매우 다양한 구성원들로 이루어 진 1-2인 가구의 각 하위집단

⁵⁾

들이 모두 같은 요구를 가 졌다고도 쉽게 말할 수 없다. 도시형생활주택이 현재의 건축밀도를 유지할 수밖에 없다면 제한적인 여건 아래에 서 더욱 각 하위집단의 특성과 그들의 주거요구에 대한 이해를 바탕으로 공용공간을 마련하는 것이 중요하다.

셋째, 현행 법 체계 안에서 더 나은 도시형생활주택의 계획기준을 제시하는 이상으로 해당 규정이 실질적으로 실행될 수 있도록 하는 정책적 보완이 필요하다. 도시형 생활주택과 일반 공동주택은 주택법 상 같은 공동주택으 로 분류되고 있으나 물리적인 환경 측면에서는 현저하게 다른 수준으로 법 규정을 적용하고 있으므로 실제 공급 되는 현황에 그러한 차이가 드러나는 것은 피할 수 없는 사실이다. 그러나 본 연구에서 드러나듯이 일반 공동주택 의 공용공간은 실제 법 규정에서 요구하는 이상으로 계 획되어 있는 사례가 빈번했다. 즉 공급자의 관점에서 법 규정에서 제시하는 수준 이상으로 더 나은 주거환경을 제 공하여 더 큰 경제적 수익을 거둘 수 있을 것으로 판단 했다는 것이다. 도시형생활주택은 일반적으로 공동주택보 다 작은 규모의 단지로 조성되는 만큼 공급자에 대한 장 려책을 함께 시행하는 것이 법 규정의 보완 못지않은 효 과를 낼 수 있을 것으로 판단된다.

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Received: April, 2, 2015 Revised: September, 3, 2015, October, 4, 2015 Accepted: October, 8 2015

5) Bahn, J. H (2012). Socio-economic features and changes of one person household. Journal of the Korea Labor Institute, 85, p 60

A Comparison of the Differences in Amenities at the Housing Complex between Regular Multi-family Housing and Urbanistic Housing for Improving Residential Quality of the Urbanistic Housing