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부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 개정안의 주요 내용
김동수｜건설교통부 주거복지본부 부동산평가팀장
‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하
‘부동산가격공시법’)’은 토지, 주택 등 부동산의 적정가격을 공시하여 부동산 가격산정의 기준이 되게 하고 토지∙건물∙동산 등의 감정평가에 관 한 사항을 정함으로써 이의 적정한 가격형성을 도 모하며, 나아가 국토의 효율적인 이용과 국민경제 의 발전에 이바지하게 함을 목적으로 지난 1989년
4월 제정된 이래, 9차례 개정을 거쳐 오늘날에 이
르고 있다. 부동산가격공시법 제정 당시에는 법명 이‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’이었 으나 주택가격공시제도를 도입하게 되면서 2005년1월 6차 개정 시에 법 제명을‘부동산 가격공시 및
감정평가에 관한 법률’로 변경하였다.오늘날 감정평가사의 역할은 부동산가격공시제 도의 발전에 따른 공적평가 증가와 행정중심복합 도시 등 각종 개발사업에 따른 보상평가의 확대로 법 제정 당시보다 한층 증대되었다. 그러나 일부 감 정평가사에 의한 부실∙허위평가, 선심성 평가로
말미암아 감정평가업계 전반에 걸친 불신을 초래 할 우려가 있었다. 따라서 감정평가사의 증대된 역 할과 이에 걸맞는 감정평가사의 책임성∙신뢰성을 확보하고 부실감정평가를 방지하기 위한 제도개선 이 필요하게 되어 2007년 4월, 9차 개정법률을 마 련하여 공포하고 2007년 7월에 시행하게 되었다.
이번에 개정된 법률은 감정평가의 신뢰도 향상 을 위한 것으로 한국부동산분석학회의 연구용역 및 공청회 등 각계의 의견수렴을 거쳐 마련되었으 며 개정된 법령의 주요 내용은 다음과 같다.
첫째, 감정평가사의 결격사유를 강화하였다. 종 전에는 감정평가사의 결격사유를 이 법에 따라 징 역형의 선고를 받고 그 집행이 종료된 후 2년이 경 과하지 아니한 경우 등으로 한정하고 있어 다른 법 률을 따라 형의 선고를 받은 경우에는 이 법에서 정 하고 있는 결격사유에 해당되지 않았다. 그러나 감 정평가사의 결격사유를 금고 이상의 실형을 선고 받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는
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경우 포함)된 후 3년이 경과되지 아니하거나, 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료 된 날부터 1년이 지나지 아니한 자, 금고 이상의 형 의 선고유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자로 규 정하여 부동산가격공시법뿐만 아니라 다른 법률에 위반한 경우에도 결격사유에 해당하도록 그 요건 을 강화하였다. 이는 표준지∙표준주택의 적정가 격 조사∙평가, 개별공시지가의 검증업무 및 보 상∙담보평가 등 고도의 전문성과 도덕성이 요구 되는 감정평가사에 대한 신뢰도를 제고하는 한편, 결격사유를 당해 법률에 한정하지 않고 있는 변호 사∙공인회계사 등 다른 전문자격자와의 형평을 고려한 것이다.
둘째, 감정평가사 자격등록제도를 도입하였다.
종전에는 감정평가사 자격이 있는 자는 별도로 자 격등록을 하지 않고 감정평가사사무소 개설등록 (개인∙합동) 또는 감정평가법인으로 설립인가를 받아 감정평가업을 영위할 수 있었다. 그리하여 한 번 감정평가사 자격을 취득하면 극히 예외적으로 자격취소사유(부정한 방법으로 감정평가사의 자격 을 취득한 경우, 감정평가사의 자격증을 다른 사람 에게 양도∙대여하는 경우)에 해당하는 경우를 제 외하고는 자격이 취소되지 않으므로 감정평가사 자격취득 이후 결격사유 등이 발생한 경우라도 감 정평가업무를 계속적으로 수행할 수 있어 문제점 으로 지적되어 왔었다. 한편, 세무사∙공인회계사 등 다른 전문자격사의 경우, 감정평가사와 달리 대 부분 자격등록제도와 일정한 기간 경과 후 자격등 록을 갱신하는 제도를 운영하고 있다. 이와 같은 자 격등록제도를 도입할 경우, 업무를 하지 아니하는 단순한 자격취득자와 구별하여 자격자 관리가 용 이해질 것이며, 일정기간마다 그 자격을 갱신하여
등록하도록 함으로써 이 과정에서 결격사유에 해 당하는 자 등에 대해서는 갱신등록을 거부하여 흠 결있는 자격사가 계속적으로 업무를 수행하는 것 을 방지할 수 있는 장점이 있다. 따라서 이번 개정 에는 감정평가사도 다른 자격사의 경우와 같이 자 격등록 및 갱신등록제도를 도입하였다. 감정평가 사가 자격등록 및 갱신등록을 신청한 경우, 결격사 유에 해당하거나, 징계에 따라 자격등록이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 경우, 업무정지기간이 지 나지 아니한 경우에는 등록을 거부하도록 하였고, 등록된 감정평가사가 결격사유에 해당하거나 사망 한 경우 또는 자격등록취소의 신청을 한 경우에는 감정평가사의 등록을 취소할 수 있도록 하였다.
이는 감정평가사 자격을 취득한 자에게 결격사유 가 발생한 경우 자격을 취소하는 대신 결격사유가 해소될 때까지 등록을 하지 못하도록 함으로써 감 정평가사에 대한 신뢰성 및 책임성을 확보하기 위 한 것이다. 한편 갱신등록은 자격등록을 한 날부 터 5년마다 해야 한다.
셋째, 감정평가사사무소의 개설등록제를 개설 신고제로 전환하였다. 종전에는 감정평가사가 감 정평가업을 영위하고자 하는 때에는 감정평가사사 무소의 개설등록을 하도록 하였다. 그런데 감정평 가사 자격등록제도가 도입됨에 따라 업무개시 절 차를 간소화할 필요가 있어 감정평가사사무소 개 설등록제를 개설신고제를 전환하였다. 한편, 감정 평가사사무소 개설신고 후 감정평가사사무소 관리 를 용이하게 하기 위하여 휴업 또는 폐업, 개설신고 사항을 변경하는 경우 이를 신고하도록 하였다. 또 한 개설신고제도 실효성을 확보하기 위하여 개설 신고를 하지 아니하고 감정평가업을 영위하는 자 에 대해서는 과태료 500만 원 이하를 부과할 수 있
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도록 하였다.
넷째, 감정평가법인의 회계처리방법에 대한 기 준을 마련하였다. 종전에는 감정평가법인의 회계 처리방식에 대하여 일정한 기준이 마련되어 있지 아니하여 한국감정원 등 소수의 대형 주식회사 형 태의 감정평가법인만이‘주식회사의 외부감사에 관한 법률’에 따른 회계처리를 하고 있을 뿐, 대부 분의 감정평가법인 주∙분사무소의 회계가 독립적 으로 처리(독립채산제)되고 있었다. 그런데 감정평 가법인의 회계투명성은 감정평가업무의 공정성 확 보와 직결되는 것이므로 감정평가법인의 경우에도 기업회계기준에 의한 재무제표 작성∙제출이 의무 화되어 있는 법무법인∙회계법인 등과 같이‘주식 회사의 외부감사에 관한 법률’제13조에 따른 기업 회계기준에 근거하여 재무제표를 작성하고 매 사 업연도 종료 후 3개월 이내에 건설교통부장관에게 제출하도록 의무화하였다.
다섯째, 감정평가사에 대한 징계를 강화하였다.
종전에는 감정평가사 개인에 대한 업무정지에 관 한 규정이 감정평가법인의 등록취소 등에 관한 규 정(제38조)과 함께 규정되어 감정평가법인에 대한 사항과 혼재되어 있었으나, 이번 법률 개정에서는 감정평가사 개인의 징계에 관한 사항을 감정평가 법인에 대한 내용과는 별도로 그 종류와 절차를 규 정하였다. 감정평가사가 부정한 방법으로 자격등 록을 한 경우 등에는 건설교통부장관이 감정평가 사징계위원회에 징계의결을 요구하고 동 위원회에 서는 자격등록취소, 업무정지 2년 이내, 견책 등의 징계의결을 하여 건설교통부장관에게 통보하면 건 설교통부장관은 이에 따라 징계를 하도록 하였다.
종전에는 감정평가사의 징계가 최고 업무정지 1년 이내였으며 일반적인 행정처분의 절차에 따라 징
계를 하였으나, 부실∙허위감정평가를 미연에 방 지하고 감정평가사의 책임성을 강조하고자 징계수 준을 자격등록취소, 업무정지 2년 이내로 상향 조 정하였다. 징계가 강화됨에 따라 그 처분절차의 공 정성과 투명성을 확보하도록 하기 위하여 감정평 가사징계위원회를 설치하였으며 감정평가사징계 위원회는 건설교통부 고위공무원 1인, 변호사 2인, 토지∙주택 등에 관한 이론을 가르치는 조교수 이 상의 직에 있거나 있었던 자 1인, 감정평가협회 상 임임원 1인, 10년 이상 경력의 감정평가사 2인으로 구성하도록 하였다.
여섯째, 과징금 제도를 도입하였다. 과징금은 본래 행정법상 의무위반행위로 인하여 얻게 되는 불법적인 이익을 박탈하기 위한 행정제재금이었으 나 오늘날에는 일반적으로 행정법상 의무위반에 따른 사업정지로 인하여 초래되는 국민불편을 피 하기 위하여 사업정지처분에 갈음하여 부과하는 금전적 제재의 의미가 있다. 감정평가업자가 법 제
38조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하여 업무정지
처분을 받는 경우에는 그 업무정지처분으로 인하 여 표준지 공시지가 또는 표준주택의 조사∙평가 등의 업무수행에 지장을 초래하는 등 공익을 해칠 우려가 있을 수 있으므로 표준지공시지가, 표준주 택가격 등 공적업무의 원활한 수행을 도모하고자 업무정지처분에 갈음하여 5천만 원 이하의 과징금 (감정평가법인의 경우 5억 원 미만)을 부과할 수 있도록 그 근거를 마련하였다. 그리고 과징금 부과 처분에 이의가 있는 자는 그 처분을 통보받은 날로 부터 30일 이내에 사유를 갖추어 건설교통부장관 에게 이의를 제기할 수 있도록 함으로써 권리구제 방안을 마련하고 있으며, 건설교통부장관은 부과 받은 자가 과징금의 전액을 일시에 납부하기 어렵68 정 책 해 설
다고 인정될 때에는 그 납부기한을 연장하거나 분 할납부할 수 있도록 하였다.
일곱째, 부실감정평가에 대한 벌칙을 강화하였 다. 종전에는 부정한 방법으로 감정평가사의 자격 을 취득하거나 감정평가업자가 아닌 자로서 감정 평가업을 영위한 자 등 법 제43조 각 호의 어느 하 나를 위반한 경우에는 2년 이하의 징역 또는‘500 만 원 이하’의 벌금에 처하도록 하였고 자격증을 다른 사람에게 대여 또는 양도한 자 등 제44조 각 호의 어느 하나를 위반한 자에 대해서는 1년 이하 의 징역 또는‘200만 원 이하’의 벌금에 처하도록 규정하고 있었다. 그러나 이번 법률 개정을 통하여 감정평가업자에 대한 신뢰도를 제고하고, 벌칙의 실효성 확보를 위해 종전의 벌금‘500만 원 이하’
를‘3천만 원 이하’로, ‘200만 원 이하’를‘1천만 원 이하’로 대폭 상향 조정하였다.
여덟째, 감정평가사 제1차시험의 영어시험을 영 어전문시험기관의 시험성적으로 대체하도록 하였 다. 종전의 영어시험은 어휘∙독해 및 문법위주로 문제를 출제하여 청취능력을 검정할 수 없는 등 전 반적인 영어능력을 평가하는 데 어려움이 있었다.
또한 국가고시 및 여타 자격시험의 영어과목이 토 익 등 영어전문시험으로 대체하여 운영 중인 점과 영어능력의 객관적 검정 및 시험의 신뢰성 제고를 고려할 때 제도개선의 필요성이 있었다. 따라서 종
전의 영어시험을 토플(TOEFL), 토익(TOEIC), 텝 스(TEPS), 지텔프(G-TELP), 플렉스(FLEX) 등 영 어시험성적으로 대체하도록 하였고, 다만, 시험응 시자의 신뢰성을 보호하고 준비기간 등을 고려하 여 동 내용은 2009년부터 시행하기로 하였다.
이외에 감정평가법인의 주사무소 및 분사무소 에 주재하는 최소감정평가사의 수를 증원하였다.
종전에는 감정평가법인의 주∙분사무소에 주재하 는 최소 감정평가사의 수가 1인 이상이었으나, 감 정평가사 1명이 주재하는 사무소의 경우 보상평가 서 등에 대한 심사가 공정하게 이루어지지 않을 수 있고, 이로 인하여 감정평가 전반에 대한 불신을 초 래할 우려가 있었다. 따라서 감정평가법인의 주사 무소는 3인 이상, 분사무소에는 2인 이상을 두도록 하고 이에 미달할 경우에는 3개월 내에 감정평가사 를 충원하도록 하였다. 다만, 감정평가법인의 감정 평가사 충원문제 등 여러 가지 애로사항을 고려하 여 이는 2009년 7월 28일부터 시행하기로 하였다.
지금까지 부동산가격공시법령 주요 개정내용을 살펴보았다. 이번 법령개정은 감정평가사의 공적 역할 증대에 따라 이에 걸맞는 감정평가의 신뢰도 및 책임성을 확보하기 위한 것이다. 그런데 법령 개 정만으로 감정평가의 신뢰도 및 책임성이 향상되 는 것은 아니다. 감정평가업자 및 감정평가사가 전 문자격사로서의 윤리의식을 가지고 이를 실천하겠 다는 의지가 있어야만 가능한 것이다. 앞으로 건설 교통부, 감정평가업계 모두가 이번 법령 개정에서 중점을 두고 추진하였던 감정평가의 신뢰성 향상 을 위해서 더욱 더 노력한다면 감정평가업계의 사 회적 지위향상과 더불어 감정평가에 대한 대국민 신뢰도를 제고할 수 있을 것으로 보인다.
구분 합격에 필요한 점수
토플(TOEFL) PBT: 530점 이상, CBT: 197점 이상, IBT: 71점 이상
토익(TOEIC) 700점 이상
텝스(TEPS) 625점 이상
지텔프(G-TELP) Level 2의 65점 이상 플렉스(FLEX) 625점 이상
<표> 영어시험의 종류 및 합격에 필요한 점수
