정비구역 해제 후 주거환경 변화 양상에 관한 연구
- 대구광역시를 중심으로 -
A Study on the Aspect of Change of Residential Environment after the Cancellation of Housing Renewal District
- Focusing on Daegu Metropolitan City -
김지연* 이상홍** 김영화***
Kim, Ji-Yeon Lee, Sang-Hong Kim, Young-Hwa
Abstract
Under the guise of a residential environment improvement, distendedly designated Pre-Housing Renewal districts and Renewal Districts by Basic Plan for Renewal Projects are not promoted and leaved for a long-term so that residential problems have become worse. In case of the canceled Housing Renewal district, at the time when the district are canceled, the residential environment has become already superannuated for more than 10 years but there is no follow-up plan to manage that problem so that the exact management plan for those neglected districts is urgently needed.
Therefore, the purpose of this study is to analyze the aspect of change of residential environment after the cancellation and indicate appearing problems by conducting on the case of Canceled districts of Daegu Housing Renewal District.
This study will be the first step to seek practical management measures for canceled districts, and on the basis of this, the research will become a precedent to seek the sustainable planning measures for the designation and management of Renewal Projects from now on.
Keywords : Renewal Projects, Housing Redevelopment, Housing Reconstruction, Canceled District 주 요 어 : 정비사업, 주택재개발, 주택재건축, 해제구역
I. 서 론
1. 연구배경 및 목적
1970 년대 이후 급격한 산업화·도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화 됨에 따라 이들의 체계적이고 효 율적인 관리 및 정비를 위하여 정부 주도하에 제도적으 로 다양한 사업을 시행해왔으며, 「도시 및 주거환경정비 법」이 2002년 제정되면서 체계적인 관리 방안이 마련되 었다. 노후된 주거환경을 개선하기 위한 도시 및 주거환 경정비법에서는 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택 재건축 사업등을 실시하고 있으며, 도시 및 주거환경정비 법에서 정한 절차에 따라 환경의 열악한 정도를 파악하 여 각 지자체에서 정비예정구역을 지정하여 주거환경 개 선 및 도시기능을 회복하기 위하여 노력해 왔다.
하지만 주거환경 개선이라는 미명하에 정비사업 기본계 획 단계에서 각 자치시마다 예정구역들을 너무 확대지정 했고, 정비예정구역 중에 현재 사업성이 낮은 구역들은 장 기 미추진 구역으로 남아있거나, 행정 및 개발시행 등의 문 제로 인해 정비계획에만 그치게 되는 경우가 발생하고 있 다. 또한 해당구역 주민들의 정비구역 변경 및 해제요청 등 으로 인해 해제구역이 발생하기 시작했다. 해제된 정비구 역은 이미 10년 이상 노후된 주거환경을 가지고 있기 때 문에 해제된 이후 주거문제가 더욱 악화되고 있는 실정이다.
이는 무분별한 정비예정구역의 지정으로 인해 정비사업 이 계획대로 시행되지 않고 있다가 해제된 구역의 해제 후 노후·불량 주택 개량이나 주거환경 개선에 대한 바 람직한 관리방안을 제대로 마련하지 못하였기 때문이다.
정비사업이 단지 노후·불량건축물을 개량하고 건설하는 사업으로 획일적인 기준과 계획을 통해 구역을 지정하기 만 하고, 사업이 해제된 이후의 계획이 없어 이들 구역의 개선을 위한 실질적인 관리방안 모색이 필요하다.
따라서 본 연구의 목적은 주거환경정비사업에 있어서 정비구역으로 지정되었다가 해제된 구역을 대상으로 주거 환경에 어떠한 변화들이 일어나고 있는지 변화양상을 분 석하여 정비구역 해제 주거지역의 향후 관리방안에 대한 방향을 모색하고자 한다.
***정회원(주저자), 경북대학교 대학원 건축학과 석사
***
정회원(교신저자), 경북대학교 건축학부 교수***정회원, 경북대학교 대학원 건축학과 박사수료
Corresponding Author: Sang-Hong Lee, School of Architecture, Kyungpook National University, 80 Daehakro, Daegu, 702-701, Korea. E-mail: [email protected]
이 연구는 2014년도 한국연구재단 연구비 지원에 의한 결과의 일부 임(No. 2013R1A1A2062747).
이는 해제된 정비구역의 실질적인 관리 방안 모색의 기 초 사례가 될 것이며, 이에 기초하여 향후 정비구역 지정 및 관리에 있어서 지속가능한 계획방안 모색의 좋은 자 료가 될 것이라 사료된다.
2. 연구범위 및 방법
본 연구의 공간적 범위는 2002년 「도시 및 주거환경 정비법」의 제정 이후 대구광역시에서 2006년 수립한 ‘도 시·주거환경정비기본계획’의 정비구역으로 지정된 구역 중 2015년 이전에 해제된 구역(동구24구역, 서구12구역, 달서구1구역)으로 설정하였다
내용적 범위는 대상구역이 정비구역에서 해제된 시점 이후부터 나타난 전체 건축물 및 물리적 주거환경의 변 화를 조사하여 구역별 변화 양상을 분석하였다.
연구의 방법으로는 첫째, 주거환경에 대한 문헌연구를 통 해 이론적 고찰을 선행하고 분석의 틀을 설정하였다. 둘째, 사례대상지의 정비구역 지정 당시와 현재의 주거지 현황을 정비구역 지정신청서 및 자료조사를 통해 파악한 후, 해제 이후의 실질적인 주거환경 분석을 위해 사례대상지의 현장 조사를 실시하였다. 셋째, 문헌조사 및 현장조사 결과를 토 대로 사례대상지의 정비구역 해제 이후 주거환경 변화를 항 목별로 파악하였고, 이를 통해 변화 양상을 도출하였다.
II. 이론적 고찰
1. 주거환경의 의미와 분석 항목
주거환경이란, 주거생활에 직·간접적으로 영향을 주는 물리적·사회적 조건과 주거지 자체의 기능을 말하나
1), 주거환경의 정의는 매우 포괄적이고 다양하게 사용되고 있다. 넓은 의미로는 “인간의 주생활을 영위하는데 필요 한 유형·무형의 외부조건”을 말하며, 좁은 의미로는 “주 택자체의 조건이나 주택의 내·외부와 관련된 여러 조건
2)
” 을 의미한다. 따라서 주거환경이란 그것을 둘러싼 물리 적 환경뿐 아니라, 주거생활에 영향을 미치는 사회·경제 적 환경을 포함하는 제반환경을 의미한다고 할 수 있다.
주거환경을 형성하는 물리적 구성요소는 주택, 주택과 인접 주택 간의 관계, 주택으로의 접근로와 통과도로, 공 적공간으로서의 공원 등의 요소가 있다. 지구차원에서의 주거환경의 구성요소는 토지이용 및 도로체계, 공원, 문화 시설 등이며 이에 대한 고려가 우선하게 된다.
3)본 논문 에서는 정비구역의 해제 이후 주거환경 변화를 파악하기 위한 물리적 항목으로 크게 토지이용, 가로체계, 건축물로 구분하여 항목을 설정하였다.
토지이용에 관한 분석 내용은 지목별 토이지용현황 및 용도별 토지이용현황에 대한 항목으로, 가로체계에 관한 분석 내용은 4 m 이상 도로에 접한 건축물의 비율인 접 도율 및 보행자와 차량 동선 체계에 대한 항목으로, 건축 물에 관한 분석 내용은 용도별, 구조별, 층수별 및 경과 년수별에 대한 항목으로 세부 분석항목을 설정하였다.
2. 선행연구 고찰
주거환경개선사업의 추진실태와 개선방향에 관한연구 (Kim, 2011) 에서는 대전광역시의 현지개량방식 주거환경 개선사업 사업시행 전후의 사업효과에 대해 주민들의 생 활만족도를 분석하였다. 이를 통해 재슬럼화의 우려와 낮 은 재정착률 문제, 사업비 부족으로 인한 시설확보 부족 등의 문제점을 제기하였고, 앞으로 실시될 주거환경개선 사업의 가이드라인 개선 필요 및 사전조사 실시 등 기초 방향설정을 제시하였다.
정비예정구역(재정비촉진지구)의 해제 및 관리방안에 대 한 연구(Jung, 2013)에서는 천안 및 아산시의 지역여건을 고려한 적정한 해제지역을 미리 도출함으로써 이들 사례 지 각각에 대한 공공이 실제적으로 추진 가능한 관리방 안을 검토하였다.
주택재개발 개선을 위한 사업지연 주거지의 환경실태 기초연구(Kim, 2014)는 주택재개발 사업지연으로 인한 사 례 대상지의 현황을 파악하였다.
기존의 연구에서는 주거환경개선사업이나 재정비촉진지 구의 이미 진행된 사업 이후의 변화실태와 만족도 등에 대한 연구는 있었으나 재개발 및 재건축 사업의 해제구 역에 대한 연구는 아직 미비하며, 일부 연구에서 해제 및 관리방안에 대해 언급하였지만 공공 및 기관의 제도적인 관리방안에 그쳐서 아직까지 정비사업이 해제된 후의 실 질적인 주거환경 실태 분석과 변화 양상에 대한 연구는 구체적으로 진행되지 않은 실정이다.
이에 본 연구는 정비구역 지정 후 해제된 대상지의 해 제 후 실질적인 주거환경 변화를 분석함으로써 이에 따 른 정비구역 해제구역의 관리 양상 및 개선방향에 관한 기초연구로서 기존 논문들과의 차별성을 가진다.
1) 서울시 (2004). 2010 서울시 도시·주거환경정비계획. 서울:서울시.
2) 윤정숙. (1995). 주거환경학. 서울: 문운당.
3) Kang. S. J. (2005). A Study on the Comparison Analysis of the Living Environment by the way of the Residence Development in General Residential Area, Master’s Thesis, Chung-Ang University.
Seoul.
Table 1. Surveying Items for Analyzing Housing Environment
Items Contents
Land Use
Land Category Building land, Road, Miscellaneous land, etc.
Land Use Dwelling, Non-dwelling, Road, Park, etc.
Street System
Road OccupancyBuildings bordering road more than 4 m Circulation Pedestrian and Vehicle circulation
Building by Use
Detached house, Apartment, Neighbourhood living facility,
Mix (house+N.L.F.*), Welfare facility (for child&elderly), religious facility, office, etc.
by ConstructionR/C, Masonry, Wooden, Earthen, etc.
by Floors 1F, 2F, 3F, 4F, 5F, more than 6F
by Elapsed year under 10year, 10~19year, 20~29year,
30~39year, more than 40year, etc.
III. 대상지 현황
1. 대상지 선정
대상지는 대구광역시에서 2006년 정비(예정)구역 지정 이후 2015년 이전에 사업 해제된 구역으로, 대구광역시 고시/공고 조회 및 자료조사를 통해 나타난 동구24구역, 서구12구역, 달서구1구역으로 선정하였다.
1) 동구24구역: 신암새빛 주택재건축 정비구역은 동구 신암1동 642-1번지 외 514필지를 포함한 63,664 m
2의 대 상지이다. 대상지 인근의 토지는 1970년대 이전에 형성된 주택지가 대부분이며, 서측에는 국립대학인 경북대학교가 입지해 있어, 자연스럽게 학원 도시의 분위기를 형성하였 다. 대구의 중심가와 거리상으로 아주 가까운 위치에 있 으며, 금호강과 신천의 사이에 위치해 있고, 공장지역과 기타 공업시설이 없이 대부분 주거지로 이루어져 있다.
본 대상지는 2007년 동대구역세권지역 재정비촉진지구로 지정된 신암1·4동 일원에 포함되어 있는 상태에서 2008 년 신암1동 642-1번지 일원의 대상지가 신암새빛 주택재 건축 정비구역으로 지정되었으나 2014년 추진위원회가 해 산됨에 따라 주택재건축 정비구역에서 해제되었으며, 현 재 신암재정비촉진계획 내에 존치정비구역으로 지정되어 있다.
2) 서구12구역: 평리1-2 주택재개발 정비구역은 서구 평 리동 713-1번지 외 207필지를 포함한 28,761 m
2의 대상 지이다. 반경 1.0 km 이내에 북비산초등학교, 달성초등학 교, 평리중학교, 경일중학교 등 학교시설이 밀집되어 있으 며, 대부분 주거지로 이루어져 있다. 본 대상지는 1972년
에 실시되었던 서부1공구토지구획정리사업에서 제외되어 미개발되어 있다가 2006년에 수립된 ‘2010 도시·주거환 경정비기본계획’의 예정구역으로 지정되었으며, 2007년 정 비구역으로 지정이 되었으나 2013년 조합설립 인가가 취 소되어 2014년 정비구역에서 해제되었다.
3) 달서구1구역: 이곡동 주택재개발 정비예정구역은 달 서구 이곡동 775-1번지 일원의 39,656 m
2의 대상지이다.
남측으로 성서제1차 일반산업단지를 접하고 있고, 북측에 는 아파트 단지가 밀집되어 있으며 반경 500 m 이내에 지하철 2호선의 역이 두군데 위치해 있다. 본 대상지는 2006 년에 수립된 ‘2010 도시·주거환경정비기본계획’ 수 립 당시 주택 재개발 정비예정구역으로 처음 지정이 되 었으며, 2013년 ‘2020 도시·주거환경정비기본계획’에서 도 그대로 정비예정구역으로 지정되어 있다가 2013년 7 월 추진위원회가 승인 취소됨에 따라 정비구역에서 해제 되었다.
2. 사례대상지의 정비구역 지정 당시 현황 1) 토지이용 현황
2007 년 1월 동구 신암새빛 주택재건축 정비구역 지정 신청서를 기준으로 동구 정비구역의 지목별 토지이용현황 을 알아보면, 구역 내 총 필지수는 515필지로 이 중 주 거용이 340필지로 전체의 66%로 가장 많으며, 그 외 도 로가 107필지로 구성되어 있었고, 공원 1필지 및 기타 필 지로 구성되어 있었다. 실제 사용되는 용도별 토지이용현 황은 b)와 같이 도로와 접해있는 곳에 부분적으로 비주거 용지(근린생활시설, 주거복합)로 사용되고 있음을 알 수 있었다.
Table 2. Summary of Research Site
(1) Dong-gu district 24
Period 2008.03.20.~2014.05.12.
Location the whole district around 691, Sinam-dong Area 63,664
Type Housing reconstruction project
Reason Disabandment of promotion committee as a majority vote of property owners
(2) Seo-gu district 12
Period 2007.11.30.~2014.01.20.
Location the whole district around 713-1, Pyeongni-dong Area 28,836
Type Housing redevelopment project
Reason Cancellation of Unions appropriation as a majority vote of members
(3) Dalseo-gu district 1
Period 2013.04.01.~2013.10.21.
Location the whole district around 775-1, Igok-dong Area 39,656
Type Housing redevelopment project
Reason Approval cancellation of promotion committee as the cancellation of unions appropriation
Figure 1. Propulsion Details of Projects of Research Site
Figure 2. Existing Land Use of Dong-gu
2006 년 12월 서구 평리1-2 주택재개발 정비구역 지정 신청서를 기준으로 서구 정비구역의 토지이용현황을 알아 보면, 구역 내 총 필지수는 208필지로 이 중 주거용이 전 체의 45%, 비주거용(근린생활시설, 주거복합)이 36.4%로 대부분을 차지하고 있었으며 도로는 15%를 차지하고 있 었다.
2007 년 10월 달서구 이곡동 주택재개발정비사업 추진위 승인신청서를 기준으로 달서구 정비구역의 지목별 토지이 용현황을 알아보면, 전체 필지 대부분이 주거용이었으나, 용도별 이용현황을 보면 대지 외부와 내부도로에 면한 대 부분의 필지가 비주거용(근린생활시설, 주거복합)으로 사 용되고 있는 것을 알 수 있었다.
2) 가로체계 현황
동구 정비구역 내 건축물 중 4 m 이상 도로에 접하고 있는 건축물의 수는 총 418개동 중, 176개동으로 42.11%
를 나타내고 있으며, 보행자 및 차량 동선의 체계는 다음 과 같다.
서구 정비구역 내 4 m 이상 도로와 접도 현황은 a)와 같으며, 보행자 및 차량 동선의 체계는 b)와 같다.
달서구의 가로체계 현황도 다음과 같다. 구역 내 동쪽 의 단독주택 밀집지에 있는 건축물들은 4 m 이상 도로에 모두 접하여 있어 접도율이 매우 높으며, 북서쪽 구역만 이 접도율이 낮고 내부에 차량 통행이 어려운 것을 볼 수 있다.
3) 건축물 현황
동구 신암새빛 주택재건축 사업대상지 내의 건축물은 대부분 1970년대 건축되었으며, 단독주택 348, 공동주택 8, 상가2, 혼합(주택+상가)52, 종교3, 노유자시설5(유치원 4, 노인정1)개동으로 구성되어 있었다. 건축물의 구조로는 조적조가 340동(벽돌218+블록122), 81.15%으로 가장 많 이 차지하고 있었으며, 건축물의 층수는 2층 이하가 94.48% 로 대상지 전체가 저밀의 토지이용 형태를 나타내 고 있었으며, 1층 건축물이 전체의 50% 이상을 차지하고 있었다<Table 3>.
건축물의 경과년수별 현황은 건축물 준공년도부터 동구 정비구역 지정신청서 작성일인 2007년 1월 까지를 기준 으로 대부분 1960년~1980년대에 지어졌으며, 20년 이상 경과한 건축물은 77.87%를 차지하고 있었다.
서구 평리 1-2 주택재개발 사업대상지 내의 건축물 가 운데 주거용으로 사용하고 있는 건축물은 137동(68.3%) 으로 가장 많았고, 근린생활시설은 15동(8%), 혼합(주거+
근생)으로 사용하고 있는 건축물은 40동(19.2%)으로 구성 되어 있었다. 건축물의 구조로는 시멘트블럭조(76동)와 시
Figure 3. Existing Land Use of Seo-guFigure 4. Existing Land Use of Dalseo-gu
Figure 6. Street System of Seo-gu
Figure 5. Street System of Dong-gu
Figure 7. Street System of Dalseo-gu
멘트벽돌조(67동)의 조적조가 전체의 56.78%로 가장 많 이 차지하고 있었으며 그 외에 철근콘크리트조 30동, 목
조22동 등이 있었다. 건축물의 층수는 2층 이하 건물이 82.9% 로 대부분이 저층의 주거지 형태로 구성되어 있었 다<Table 4>.
Figure 8. Building Condition of Dong-gu when Designated
Figure 9. Building Condition of Seo-gu when Designated Table 3. Building Condition of Dong-gu when Designated
Dong-gu (418dong) Basic Date (January, 2007)
by Elapsed Year
under 10year
10~19 year
20~29 year
30~39 year
more than 40year
etc.*
21 103 121 139 11 23
by Us e
Detached 348 12 79 10 124 11 22
Apt. 8 2 5 1 - - -
N.L.F. 2 - - 1 - - 1
Mix 52 4 17 17 14 - -
Welfare 5 1 2 2 - - -
Religious 3 2 - - 1 - -
Office 0 - - - - - -
etc. 0 - - - - - -
by C ons tr uc tion
R/C 26 13 4 1 8 - -
Brick 218 8
8 99 99
110 110
115 115
- 2
Block 122 6 -
Wooden 30 - - 10 16 4 -
Earthen 1 - - - - 1 -
etc.** 21 - - - - - 21
by F loor s
1F 211 2 1 55 120 11 22
2F 184 11 89 64 19 - 1
3F 18 5 11 2 - - -
4F 2 - 2 - - - -
5F 2 2 - - - - -
6F 1 1 - - - - -
Note. etc.*, etc.**: no data, unlicensed building
Table 4. Building Condition of Seo-gu when Designated
Seo-gu (199dong) Basic Date (December, 2006)
by Elapsed Year
under 10year
10~19 year
20~29 year
30~39 year
more than 40year
etc.*
15 41 72 28 13 30
by Us e
Detached 134 6 14 54 19 12 29
Apt. 3 2 1 - - - -
N.L.F. 15 - 3 4 7 - 1
Mix 40 4 23 11 2 - -
Welfare 2 1 - 1 - - -
Religious 0 - - - - - -
Office 0 - - - - - -
etc.** 5 2 - 2 - 1 -
by C ons tr uc tion
R/C 30 8 16 3 3 - -
Brick 67 7 25 26 3 - 6
Block 76 - - 35 13 5 23
Wooden 22 - - 7 7 8 -
Earthen 1 - - 1 - - -
etc.* 3 - - - 2 - 1
by F loor s
1F 122 2 3 54 24 13 26
2F 43 5 14 17 4 - 3
3F 23 4 17 1 - - 1
4F 9 4 5 - - - -
5F 2 - 2 - - - -
6F 0 - - - - - -
Note. etc.*: no data, unlicensed building, etc.**: warehouse
건축물의 경과년수별 현황은 건축물 준공년도부터 서구 정비구역 지정신청서상의 기준년도인 2006년 12월 까지 를 기준으로, 20년 이상 경과한 노후 건축물이 113개동 56.78% 를 차지하고 있는 것으로 나타났다.
달서구 이곡동 주택재개발 정비예정구역 사업대상지 내 의 건축물 가운데 주거용으로 사용되는 건축물이 50%를 차지하고 있었으며, 건축물 구조는 시멘트벽돌과 시멘트 블록의 조적조가 52.8%로 과반수 이상이었다. 건축물의 충수는 2층이 전체에서 46%로 가장 많았는데 이는 대부 분이 1987~1988년에 지어진 2층 단독주택으로 나타났다.
IV. 주거환경 변화 분석
1. 정비구역 해제 후 토지이용 및 가로체계 변화
동구의 경우 정비구역이 해제된 2014년 5월 12일 이후 한달 뒤인 6월 27일에 <Figure 9>와 같이 구역의 남측 소로에 면한 30개의 토지의 일괄적인 분할이 진행되었다.
이는 동구24구역이 주택재건축사업 해제 이후에도 ‘신암 재정비촉진지구’ 내의 한 구역으로 지정되어 신암 재정비 촉진지구 생활문화가로 공사를 위한 소로2류(8~10 m)를 20 m 로 확장하기 위해 진행된 것으로 확인되었다. 하지만 남측의 소로 확장 이외에는 다른 토지이용의 변화 계획 이 없는 상황이고, 구역의 새로운 정비계획이 이루어지기 전까지는 촉진지구로서의 가로망계획으로 인한 도로의 확 보에만 치중해 있어, 이에 따른 확폭 도로 주변의 기존 주거지에 대한 관리방안이 요구된다. 또한 공공시설의 확 보 측면에서 기반시설(도로)의 확보만 우선시되고 있고, 구역의 내부도로는 해제 전과 후 변화가 없었지만 구역 이 접한 남측 도로의 확폭으로 인해 추후 발생되는 내부 도로와의 차량 및 보행자 동선의 연계 및 주변 지역과의 커뮤니티 단절 또한 우려된다.
서구와 달서구의 경우, 도로 확장을 위한 토지의 분할 등의 후속계획이 있었던 동구와는 달리 토지이용 및 가 로체계에 있어서 계획에 의한 변화는 없었으며, <Table 6> 과 같이 구역 내 토지소유자 및 개발자에 의한 건축개 량 및 신축을 위한 몇 개 필지의 합필의 변화가 있었다.
서구는 이전에 지목별 토지이용은 공장이었으나 실제로 는 주차장으로 이용되고 있던 a3필지와 이에 접한 a1, a2
Figure 11. the Change of the Land Use of Dong-gu Table 5. Building Condition of Dalseo-gu when Designated
Dalseo-gu (142dong) Basic Date (October, 2007)
by Elapsed Year
under 10year
10~19 year
20~29 year
30~39 year
more than 40year
etc.*
25 82 7 0 6 22
by Us e
Detached 63 8 41 5 - 4 5
Apt. 8 4 4 - - - -
N.L.F. 35 7 24 2 - 1 1
Mix 14 3 10 - - - 1
Welfare 2 - 1 - - 1 -
Religious 1 - 1 - - - -
Office 1 1 - - - - -
etc.** 18 2 1 - - - 15
by Co nst ru ct io n R/C 35 16 19 - - - -
Brick 66 2 62 1 - - 1
Block 9 - 1 6 - 2 -
Wooden 4 - - - - 4 -
Earthen 7 7 - - - - -
etc.* 21 - - - - - 21
by Fl oo rs
1F 40 9 5 5 - 6 15
2F 66 - 61 2 - - 3
3F 18 4 12 - - - 2
4F 16 11 3 - - - 2
5F 1 - 1 - - - -
6F 1 1 - - - - -
Note. etc.*: no data, unlicensed building, etc.**: no data
Figure 10. Building Condition of Dalseo-gu when Designated
필지의 합병 이후 이전보다 넓어진 면적의 필지A에 다가 구주택의 형태로 신축하고 있는 사례가 있었다. 또한 비 주거지로 쓰이던 b1, b2 두 필지의 합병, c1, c2 두 필지 의 합병 이후 기존 건물을 철거하고 각각 B와 C에 다가 구주택의 신축을 하고 있는 변화를 보였다. 이 두 사례의 경우 모두 이전에 비주거지로 이용되던 토지가 주거지의 용도로 변화하고 있다는 것을 알 수 있다.
달서구 또한 c1, c2의 토지 합병 후 기존 건물이 철거 된 후 공지로 남아있는 곳이 C필지 한 곳, 그리고 d1, d2 의 토지 합병 후 넓어진 면적의 필지 D에 신축중인 단 계에 있는 변화가 있었다.
또한 가로체계의 변화에 있어서는 서구와 달서구 모두 아무런 변화를 보이지 않았다. 토지이용변화에서 서구의 경우 이전 주차장으로 이용되던 용지가 주거용지로 변화 하면서, 기존에 차량을 수용하던 면적이 사라짐으로써 변 화 없이 유지되고 있는 내부도로가 추후 주차장화가 될 가능성이 있으며, 이로 인해 기반시설로서의 도로의 역할 을 제대로 수행할 수 없는 우려가 있다.
2. 정비구역 해제 후 건축물 변화
동구의 경우 정비구역 해제 후 7개월 뒤에 건축물 한 곳에서 창고를 철거하고 일부 증축하는 사례가 있었고, 그 외의 건축물의 용도변경이나 증/개축, 그리고 신축 사 례는 나타나지 않고 있었다. 이는 동구24구역이 주택재개 발사업 해제 이후에도 ‘신암재정비촉진지구’ 내의 한 구 역으로 지정되어 ‘신암새빛 촉진지구’로써 정비사업 계획 을 추진중에 있기 때문에 건축행위에 제한이 따르기 때 문이었다.
서구의 경우 전체 건축물 중 용도변경 1건(B1), 개축 1 건(B2), 신축 5건(B3, B4, B5+B6, B7, B8)으로 정비구역 해제 이후 다양한 변화 양상을 보이고 있었다. 2007년 정 비구역 지정 당시부터 2014년 해제까지 오랜시간 방치로
인해, 해제 1년 후의 현장조사 당시에도 이미 노후화된 주거지가 더욱 악화되어 다른 구역에 비해 열악한 환경 으로 유지되고 있었다. 주민 인터뷰 결과 정비구역 지정
Table 6. the Consolidation of the Land of Seo-gu&Dalseo-gu Table 7. Building Condition of Dong-gu after the CancellationDong-gu (418dong) Basic Date (January, 2007)
by Elapsed Year
under 10year
10~19 year
20~29 year
30~39 year
more than 40year
etc.
21 103 121 139 11 23
by Use
Detached 26 13 4 1 8 - -
Apt. 218
8 99 110 (+1) 115 - 2
N.L.F. 122 6 -
Mix 30 - - 10 (-1) 16 4 -
Welfare 1 - - - - 1 -
Religious 21 - - - - - 21
Table 8. Building Condition of Seo-gu after the Cancellation
Seo-gu (199dong) Basic Date (December, 2006)
by Elapsed Year
under 10year
10~19 year
20~29 year
30~39 year
more than 40year
etc.
15 41 72 28 13 30
by Us e
Detached 134 6 14 54 (-1) 19(-1) 12 29 (-)
Apt. 3 2 1 - - - -
N.L.F. 15 - 3 (-1) 4 7 (-2) - 1
Mix 40 4 23 (+1) 11(+1) 2(+1) - -
Welfare 2 1 - 1 - - -
Religious 0 - - - - - -
Office 0 - - - - - -
etc. 5 2 - 2 - (+2) 1 -
by Co nst ru ct io n R/C 30 8 16 (+1) 3(+1) 3(-1) - -
Brick 67 7 25 (-1) 26 3 - 6
Block 76 - - 35 (-1) 13(-1) 5 23
Wooden 22 - - 7 7 (-2) 8 -
Earthen 1 - - 1 - - -
etc. 3 - - - 2 (+2) - 1
by Fl oo rs
1F 122 2 3 (-1) 54(-1) 24(-3) 13 26
2F 43 5 14 17 4 (+2) - 3
3F 23 4 17 1 - - 1
4F 9 4 5 (+1) -(+1) - - -
5F 2 - 2 - - - -
6F 0 - - - - (+1) - -
Before the Cancellation After the Cancellation
이후부터 물리적 노후화가 명백히 진행되어 해제 이후 주 거환경이 이전보다 전반적으로 더욱 악화되었다고 인식하 고 있음이 확인되었다.
또한 정비구역 해제 이후 실질적으로 다른 개선 방안 이 마련되어 있지 않아, 자발적으로 노후주거지를 증/개축 하는 경우(B2) 외에는 노후된 주거환경에서 계속 머무르 는 경우가 대부분이라고 나타났다.
2007 년 정비구역 지정 당시부터 2014년까지 건축행위 제 한으로 방치되어 있던 주거지가 해제 이후 초기 11개월 사 이에 신축 등 6건의 건축물 변화가, 20개월 사이 총 7건 의 변화로, 비교적 해제 이후 2년 이내의 초기 단계에서 이루어 졌으며, 신축 건의 경우 <Table 9>과 같이 노후된 근린생활시설+단독주택 또는 주차장에서 혼합(다가구주택 + 근린생활시설)으로 변화하는 양상을 띄고 있다. 또한 이 전에는 조적 또는 목조였던 구조가 신축을 하면서 R/C조 로 변화하고 있고, 층수 또한 1층의 기존 단독주택에서 4 층 이상의 다가구주택으로 변화하였다는 것을 알 수 있다.
이와 같이 기존의 단독주택이 밀집하여 있던 환경에서 앞서 살펴본 바와 같이 가로체계 변화 없이 기존의 기반 시설이 유지되고 있는 상황에서 B8 등과 같은 다가구 주 택 등의 원룸이 계속해서 들어서게 되면, 이 과정에서 주 차 수용이 이전보다 열악해지고 이에 따라 골목환경이 더 좁아지고 보행공간의 쾌적성 및 편리성을 해치는 문제점 도 나타난다. 또한 기존의 개별필지별 저층의 단독주택 주거지에서 합필과 신축을 통한 10가구 이상의 다가구주 택이 개발됨으로써 주민간의 이해가 상충되고, 개별적 개 발로 인하여 주거환경개선의 효과를 기대하기 어려우며 이는 장기적으로 또 다른 불량주거지화로 반복되는 우려 를 낳을 수 있다.
따라서 주거유형이 현재 다가구 혹은 근린생활과 다가 구 혼합의 형태로 확산되는 시점에서, 현지 재적응을 위 한 새로운 주거유형의 개발이 필요하며, 이를 통해 주민 스스로의 필요에 의한 주거지 조성으로 이끌어 나가 주 거환경개선을 해야 할 필요가 있다. 또한 이에 따른 도로 기반시설의 확보 및 공공시설의 정비 방안을 마련해야 할 것이다.
달서구의 경우 <Figure 10>과 같이 2006년 정비예정구 역으로 지정된 이후 2013년까지 오랜 시간동안 개발 진 행 없이 예정구역으로만 존재하면서 민간건축이 허용되는
Table 9. New (Multi-family Housing+Living Facility) CasesFigure 12. New Building Construction Cases of Dalseo-gu
Table 10. Building Condition of Dalseo-gu after the Cancellation
Dalseo-gu (142dong) Basic Date (October, 2007)
by Elapsed Year
under 10year
10~19 year
20~29 year
30~39 year
more than 40year
etc.
25 82 7 0 6 22
by Us e
Detached 63 8 41 (-1) 5 - 4 5
Apt. 8 4 4 - - - - (+2)
N.L.F. 35 7 24 2 - 1 1
Mix 14 3 10 - - - 1
Welfare 2 - 1 - - 1 -
Religious 1 - 1 - - - -
Office 1 1 - - - - -
etc. 18 2 1 - - - 15
Before the Cancellation After the Cancellation
Table 11. New Multi-family Housing Cases of Dalseo-gu
범위 내에서 이미 6건의 신축이 진행되었으며, 이는 모두 다가구주택의 사례로 나타났다. 정비구역으로 지정된 2013 년 4월에서 6개월 뒤 정비구역에서 완전히 해제 된 이후 다시 <Table 9>와 같이 다가구주택 등의 신축이 진행되 고 있는 실정이다.
원룸 등의 다가구주택이 계속 생겨나고 있는 이유는 주 변 공단의 영향으로 공업 인근 배후지로서의 주거의 역 할을 하기 위함이 크며, 주민 인터뷰 결과 거주민 대부분 이 타지에서 유입된 외부인인 것으로 나타났다. 이는 정 비구역 지정 당시 노후화된 거주지의 개선을 위한 의도
Table 12. the Total Change of Buildings of Dong-gu, Seo-gu, Dalseo-gu after the CancellationNo. Lacation EA Area
(m
2) Use Floor Building
Area (m
2) Construction Completed Date Note Period*
Don g-g u
A1 688-5
before 1 119 Detached House 1 49.3 Wooden 1985-06-03(20~29year) · ·
after - - - - 63.72 Wooden+
Cement Block 2014-12-16 16.42 Extension,
2 Demolished 7month
Seo -gu
B1 711-53 before 1 157 Multiplex Housing 3 376.50 Cement Brick No Data · ·
after 1 - Multi-Family Housing - 258.60 R/C 2014-08-23 Use Change 7month
B2 713-4 before 1 112 Detached House 1 43.26 Cement Block 1976-04-29(30~39year) · ·
after 1 - - - no data no data no data Under Reconstruction ing(9)
B3 709-5
before 2 264 Detached House 1 150.94 Wooden,
Cement Block 1983-03-10(20~29year) · ·
after 1 269
Multi-Family Housing(11family),
N.L.F.*
4 540.7 R/C 2014-07-17 New Building 6month
B4
844-11 before 1 150 Neighborhood Living
Facility 1 104.13 Cement Block 1967-11-29(30~39year) Merged with 844-3 ·
844-3 after 1 - Multi-Family Housing,
N.L.F. 5 no data no data no data Under Construction ing(5)
B5
844-12 before 2 106 N.L.F., Detached House 1 81.29 R/C,
Cement Block 1970-06-15(30~39year) · ·
844-12 after 1 205 Warehouse 2 180.6 Steel-frame 2015-06-16 · 20mont
h
B6
844-13 before 1 99 Detached House 1 38.15 Wooden 1970-04-28(30~39year) · ·
844-12 after 1 205 Warehouse 2 180.6 Steel-frame 2015-06-16 20mont
h
B7 846-23
before 1 268 N.L.F. 1 34.20 Cement Brick 1990-07-21(10~19year) · ·
after 1 - Multi-Family
Housing(12family), N.L.F. 4 491.15 R/C 2014-08-26 New Building 7month
B8 711-7
before 0 293 Parking Lot 0 0 - - Parking Lot ·
after 1 490 Multi-Family Housing,
N.L.F. 6 no data no data no data Under Construction ing(11)
Dal seo -g u
C1 662-2
before 0 342 Parking Lot 0 0 - - · ·
after 1 519.62 Urban-Life Housing(22),
Officetel(7family) 6 990.77 R/C 2015-03-02 New Building 16mont
h
C2 752-20
before 1 183 Detached House 2 164.8 Brick 1987-08-11 · ·
after 1 357 Multi-Family
Housing(19family) 4 606.8 R/C 2015-02-03 New Building 15mont
h
C3 781 before 3 152 No Data 1 No Data No Data No Data · ·
after 0 317 Open Area 0 - - - Demolished 3month
Note. Period*: taken months after the cancellation, N.L.F.**: Neighborhood Living Facility
와는 다르게, 실질적으로 다른 양상의 주거형태가 달서구 구역에 맞게 진행되고 있음을 알 수 있다.
또한 서구의 경우와 마찬가지로 달서구 또한 도로기반 시설 및 주차 등의 공공시설 확보 및 정비가 이루어지지 않은 상황에서 초기단계부터 다가구 주택 등이 들어섬으 로 인해 세입자들은 이전보다 많아지는데 인프라 구성이 개발용량에 맞게 이루어지지 않아 주거환경 변화에 따른 적극적인 대응이 부족한 문제점이 있었다.
또한 주민 인터뷰 결과 정비계획의 장기간 미추진의 원 인 중 하나인 주민 동의 및 사업성 문제에 있어서 초기 계획단계에서 구역이 제2종일반주거지역으로 12층 이하의 중층주택으로만 계획이 가능하였기에 사업성 저하와 주민 의 반대로 인해 사업 해제 후 다시 이전의 지역지구로 돌 아와 개인적인 사업성에 맞추어 신축 등의 개별적인 개 발행위가 이루어지고 있는 것으로 보인다.
구역별 해제 후 건축물 변화 양상을 정비구역 지정 당 시의 건축물 조서와 정비구역 해제 이후 현장조사 및 건 축물대장 조회를 통해 분석한 결과를 종합하면 <Table 12> 와 같다.
3. 정비구역 해제 후 변화 종합
구역별 해제 이후 변화를 종합하면 <Table 13>과 같다.
동구의 경우 재건축 정비구역 해제 이후에도 해당 구역 이 재정비촉진지구 내에 속해있어, 해제 후 부분적으로 토지분할이 이루어졌고 분할된 토지의 일부가 소로 확장 을 위한 도로공사에 착수되어 가로체계의 변화가 일어나 고 있는 것을 확인하였다. 이에 따라 확폭 도로 주변의 기존 주거지에 대한 관리 문제를 고려해봐야 하며, 다른 구역과 면한 가로망의 변화로 인해 발생하는 구역 내부 와 주변 지역과의 연계 또한 생각해야 할 문제이다. 서구 의 경우 재개발 정비구역 해제 이후 개별적인 건축 개량 의 결과로 근린생활+다가구주택의 형태가 가장 많이 나 타났고, 진행 중에 있었다. 달서구의 경우 해제 이후 변 화 양상을 살펴본 결과 초기 수립된 계획과는 다르게 공
단 배후지로서의 주거 역할이 요구되어 이를 위한 원룸 등의 다가구주택 신축 등의 변화를 보였다.
이와 같이 구역 해제 이후에도 다른 정비사업에 포함 된 동구를 제외한 서구와 달서구는 현재 개별적인 건축 물 개발로 인해 기존의 1-2층 저층주택에서 다가구주택으 로 변화하고 있었다. 이 과정에서 가로체계의 개선 등 인 프라의 구축 없이 주거유형의 변화로 인한 가구수의 증 가로 기반시설이 이에 대한 필요수요에 점점 못 미치는 상태가 되었다. 이러한 문제로 인해 가로와 골목길은 그 자체로서 기능을 상실하게 될 우려가 있을 뿐만 아니라, 구역 내 커뮤니티 형성을 위한 공원 및 휴식공간 등 공 공시설 부족현상은 더욱 심해질 것이다.
V. 결 론
본 연구는 주거환경정비사업에 있어서 정비구역으로 지 정되었다가 해제된 대구광역시의 동구, 서구, 달서구 구역 을 대상으로 해제 이후 주거환경에 어떠한 변화들이 일 어났는지를 토지이용, 가로체계, 건축물 등을 중심으로 분 석하여 문제점들을 제시하고 정비구역 해제 후 주거지역 의 관리 방향을 제시하고자 하였으며, 그 연구의 결과는 다음과 같다.
첫째, 토지이용의 변화를 살펴보면 두 필지의 토지합병 을 통해 넓은 필지를 확보한 후 개별적인 건축개량을 통 하여 주거용지로 바뀌는 경우가 일부 있었다. 또한 다른 정비사업의 일환으로 도로확폭 공사를 하기 위해 소로에 접한 필지들의 토지분할이 일부 이루어진 것을 확인할 수 있었다.
둘째, 가로체계는 주로 외부를 둘러싸는 소로 및 내부 의 4 m 미만의 도로 및 골목 등으로, 해제 이후에도 변 화없이 이와 같은 기존의 가로체계 그대로 유지되고 있 는 곳이 대부분이었다. 다만, 동구 한 곳에서만 일부 토 지들이 분할되어 도로확폭 공사에 포함되어 가로체계의 변화가 있을 것으로 나타났다. 해당 구역에서만 가로체계 의 변화가 나타나게 된 요인은 해제 이후에도 촉진지구 사업에 속해있어 관의 주도하에 생겨난 결과이며, 이는 구역 내부 가로체계를 개선하기 위한 계획이라기보다는 촉진지구 계획의 일부이기 때문에 현재까지 구역 외부에 면한 도로체계의 변화 계획만이 진행되고 있었다.
셋째, 해제 이후 신축된 건축물의 대부분이 개별적인 개 발에 의해 일부 근린생활시설과 다가구주택이 합쳐진 형 태로 나타나거나, 다가구주택의 신축이 일어나고 있었다.
원룸 등의 다가구주택이 기존 주거지에서 나타나고 있는 요인은 달서구 같은 경우 기존 주민들의 요구에 의한 것 이라기 보다는 주변 공업지 배후에서의 주거역할이 필요 하기 때문인 것으로 나타났다.
연구의 결과 종합적으로 사례대상지 모두 해제 이후 기 존 주거지의 내부적인 요인에 의해 변화된 환경이 아닌, 외부적인 요인 또는 관의 주도에 의한 변화로 나타난 것
Table 13. Total Summary of the ChangesDistrict Item Contents No.
D ong -g u Land Use Land Division 30
Street System Path 8~10 m →20 m Extension 1 Building Housing Expension (16.42 m
2) 1
Seo -g u
Land Use Land Consolidation 2
Street System No Change -
Building
Use Multiplex →Multi-Family Housing 1 New to Mult-Family Housing+N.L.F. 4
Housing →Warehouse 1
Rebuild Housing Under Reconstruction 1
Dal seo -g u Land Use Land Consolidation 2
Street System No Change -
Building New to Multi-Family Housing 2
Demolish Demolishg →Open Area 1
을 알 수 있었다. 이는 기본적으로 정비구역 자체가 주거 환경 및 기반시설 등이 노후·불량하여, 관의 주도하에 다른 사업으로 전환되어 실행되지 않는 이상, 해제된 이 후에는 내부적으로 주거환경이 개선될 가능성이 희박하며 점점 노후화되고 개선의 변화 양상 없이 더욱 악화될 우 려가 있는 것으로 사료된다.
또한 이처럼 이미 기반시설이 열악했던 주택재개발 구 역에서 지금처럼 도로체계 및 기반시설 정비 계획 없이 다가구 주택 등으로 가구수만 증가하게 된다면, 그에 따 른 주차문제로 인해 주거환경과 보행공간의 쾌적성 및 편 리성을 해치는 문제점이 야기될 수가 있다.
비단 연구대상지 뿐만 아니라, 해제가 되고 나서 사업 성의 이유로 주택의 유형이 1-2층의 저층 주택보다는 다 가구주택 등의 형태로 개량되는 추세는 전국적으로 나타 나고 있는 현상이기도 하다. 이에 맞추어 해제 이전에 해 제구역이 정해지면 기반시설 등을 관이나 공공 혹은 주 민 협의하에 지원 대책을 미리 마련해 두어야 하지 않을 까 생각한다.
본 조사 양상에서 보여주듯 해제 이후 자력적으로 주 거환경 개선의 여력이 없는 정비구역을 후속 대책 없이 해제시킨다면, 해제 이후 시간이 경과할수록 주거환경이 더욱 쇠퇴되고 열악해 질 것이다. 따라서 향후 정비구역 에서 해제된 구역에 관하여 해제 이후의 후속대책에 대 한 관리 방안 등을 수립하여 기본적인 인프라 제공 및 최 소한의 관리를 위한 가이드라인 등 통합적인 관리를 위 한 대책 마련이 시급할 것이다.
본 연구의 결과에서 개선방안 모색은 향후 정비사업 계 획 수립시 정비구역의 지정 및 관리에 있어서, 실제적인 주거환경에 맞는 계획의 수립과 후속 대책 마련의 문제 등 정비구역의 관리체계를 강화하고, 해제구역의 현실성 있는 관리방안의 기초를 모색하여 최소한의 자력 관리 기 반을 제공하여 주거환경 개선의 진정한 목적을 최대한 발 휘할 수 있는 계획이 되도록 해야 할 것이다.
본 논문은 대구광역시라는 한정된 지역의 사례 대상지 를 통해 연구를 진행하였기 때문에 향후 다양한 해제구
역을 대상으로 다각적이고 구체적인 관리 방안 및 통합 적 가이드라인에 관한 후속 연구가 진행되어야 할 것이다.
REFERENCES
