베이비붐 세대의 주택소비형태 변화, 주택정책의 주요 변수인가?

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K R I H S 보 고 서

부동산시장의 환경변화에 대응한 정책방향 연구 - 인구와 가계자산 변동을 중심으로

이수욱·손경환·지대식·박천규

베이비붐 세대의 주택소비형태 변화, 주택정책의 주요 변수인가?

이상한｜한성대학교 대학원장(서평)

베이비붐 세대는 6.25 전쟁 이후 80만 명 이상의 높 은 출산을 기록한 1955년부터 1963년까지 9년 동 안 태어난 세대를 지칭한다. 2005년 현재 베이비붐 세대의 인구수는 714만 명으로 전체 인구의 15.2%

에 달하고 있다. 이 세대는 다양한 모습으로 사회변 화를 주도해 왔다. 특히 주택시장은 이들의 성장과 라이프스타일에 따라 새롭게 변화되어 왔다. 이들 이 사회진출과 결혼이 본격적으로 시작된 1980년 대 말에는 주택수요를 급등시켜 주택 200만 호 건 설이 추진되었으며, 아파트 건설 붐을 촉발시켰다.

40대로 진입한 2000년 이후에는 생애주기상 높은 소득실현으로 지속적으로 주거소비를 확대해 나가 고 있다. 이 세대의 61%가 자가 주택을 소유하고 있으며, 그중 48%는 아파트에 거주하고 있다.

2008년 현재 베이비붐 세대의 연령은 만 45세에 서 53세다. 이들 중 일부가 은퇴하기 시작하였으며, 머지않아 많은 수가 은퇴하게 된다. 은퇴로 인한 소

득감소는 가계자산 형태를 변화시킬 것이다. 특히 가계자산 중 주택 등 실물자산 비중이 높은 경우에 는 주택처분 가능성이 커진다. 이와 더불어 주택수 요 행태도 변화될 것이다. 이러한 변화는 주택시장 에 상당한 영향을 끼치게 된다. 베이비붐 세대의 인 구가 전체 인구에서 차지하는 비중이 큰 만큼 주택 시장에서 차지하는 비중도 높기 때문이다. 따라서 주택정책 수립에 있어 베이비붐 세대의 은퇴에 따 른 시장변화에 대한 세심한 분석이 필요하다.

이 책은 이러한 문제의식을 바탕으로 베이비붐 세대의 가계자산 소비형태 변화를 전망하고, 이에 따른 주택시장 변화를 예측하여 정책대응방향을 제시하고 있다. 연구진은 먼저 베이비붐 세대의 가 계자산 보유형태 변화를 파악하였다. 가계자산의 75%이상이 부동산 등 실물자산이며, 금융자산은 20%정도에 머무르고 있다. 주택마련과 자녀교육 등으로 노후준비가 미비한 상태다. 거기에 주택보

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유세의 증가로 주택보유비용이 지속적으로 증가하 고 있다. 은퇴로 소득이 급감한다면, 베이비붐 세 대 중 상당수가 거주주택을 처분하여 부족한 노후 생활비용을 마련할 가능성이 크다.

둘째, 베이비붐 세대에 대한 실태조사와 주택수 요함수 추정을 통하여 주택매각 시도 시점을 파악 하였다. 은퇴 후 3차례에 걸쳐 소유주택 매각 시도 가 발생한다. 매각 시도 시점은 베이비붐 세대의 나이가 61세 전후되는 시점인 2015년 전후, 64세 전후인 2018년 전후, 그리고 71세 전후인 2025년 경으로 전망되었다.

셋째, 베이비붐 세대의 주택수요 변화량을 추정 하였다. 장래소득 및 소비변동 규모 추정과 주택수 요함수 추정을 바탕으로 시뮬레이션을 실시한 결 과, 2015년부터 2025년 기간 동안 전국적으로 연 5~6만 호 정도의 주택수요 감소가 예상된다. 누적 변화로 보면, 2025년 약 70만~80만 호로 나타났 으며, 이는 베이비붐 세대가 보유하고 있는 주택수 의 약 20%에 해당하는 것이다.

넷째, 이러한 주택수요변화에 따라 주택재배분 이 효과적으로 이루어져야 한다는 점을 지적하고 있다. 주택 이외에 별다른 자산을 보유하지 못한 상태에서 은퇴 후에도 전체 재고주택의 18%를 지 속적으로 보유하고 있다면, 주택시장에 심각한 문 제를 야기시킬 수 있다. 생애주기상 주거서비스 감 소기로 접어드는 60대에는 적정 주거수준을 보유 하고 잔여분을 시장에 매각하는 문제는 노후보장 수단뿐만 아니라 주택공급 효과제고라는 측면에서 대단히 중요하다.

이러한 연구결과를 바탕으로 연구진은 베이비붐 세대의 주택수요 행태를 효과적으로 활용하면, 주 택시장 안정은 물론 국민 주거생활 향상이라는 정

책목표의 효율적 달성에 기여할 수 있을 것으로 판 단하고 있다. 이를 이루기 위한 정책대응의 기본방 향과 추진전략을 제시하였다.

기본방향은 은퇴자 스스로 적정한 주거소비를 선택하고 유지하도록 유도하는 대안 마련이다. 그 리고 다음과 같이 여러 가지의 추진 전략을 제시하 였다. 첫째, 베이비붐 세대를 비롯한 고령자에 대한 주택정책은 주택시장뿐만 아니라 금융시장과 거시 경제 정책방향을 포괄적으로 고려하면서 검토되어 야 한다. 둘째, 가계자산구성은 선진국형으로 전환 되어야 한다. 과다하게 높은 부동산 비중은 축소하 고 금융자산에 대한 선호도를 제고시켜야 한다. 셋 째, 가구구성 성격에 부합되는 적정 주거소비 개념 을 도입하여 정책지표로 활용하고, 적정 주거소비 의 유도를 위한 다양한 세제 및 금융대책이 마련될 필요가 있다. 넷째, 베이비붐 세대에 의한 주택 재 배분이 주택공급 기능 일부를 대체할 수 있도록 주 택의 순환적 이용을 유도하고, 주택거래와 관련한 정보서비스 제공 기능을 강화하여야 한다. 다섯째, 은퇴자와 고령자의 주거 및 노후생활 안정에 기여 할 수 있도록 주택연금(역모기지) 시장의 활성화가 필요하다.

본 연구는 기존 연구와는 달리 연령대가 아닌 특정세대의 가계자산을 중심으로 분석하였으며, 자산보유 형태변화가 주택시장에 미치는 영향을 재고주택의 소비 가능성에 초점을 맞추어 총량적 으로 검토하여 다양한 정책 대안을 제시하고 있다.

특히 특정세대 대상의 초기 연구로서 제시된 연구 방법론은 향후 이 분야의 연구에 좋은 지침이 될 것으로 사료된다. 연구결과가 주택정책 수립에 귀 중한 자료로 사용되어 주택시장 안정과 국민 주거 향상에 기여할 수 있기를 기대한다.