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K R I H S 보 고 서
부동산시장 선진화 시스템 구축 연구(I) : 부동산시장 진단 및 전망 모형(K-REMAP) 개발구상 A Study on the KRIHS Model for Analysis
and Pre-estimation of Real Estate Market 이수욱・김재환・박미영・박천규・손경환・손학기
지음부동산시장에 대한 연구의 출발점, 모형개발과 시스템 구축
이항용｜한양대학교 경제금융대학 교수(서평)
부동산과 관련된 문제는 모든 경제주체에게 지대 한 관심의 대상이 되고 있다. 가계의 입장에서 주 택은 인간다운 삶을 영위할 수 있는 주거서비스를 제공하는 내구소비재인 동시에 중요한 저축수단인 실물자산이기도 하다. 따라서 주택가격의 상승은 주택을 보유하지 못한 사람들에게는 소비재 가격 상승과 마찬가지로 고통스러운 현상인 반면 주택 을 보유한 사람에게는 자산가격 상승을 통한 부의 증가가 발생하게 된다. 기업에게도 부동산은 중요 한 자산인 동시에 생산요소의 하나로서 기업의 생 산활동에 큰 영향을 주고 있다. 기업이 보유하고 있는 부동산 가격의 상승은 기업의 자산가치를 증 가시키고 이에 따라 기업이 금융기관에게 제공할 수 있는 담보가치를 상승시키는 반면 어떤 기업에 게는 임대료의 상승을 통해 기업의 생산비용을 직 접적으로 상승시킴으로써 수익성에 부정적인 영향 을 줄 수도 있다. 정부의 입장에서도 토지가격의
상승은 도로와 같은 사회간접자본이나 공공주택 의 공급비용을 증가시켜 재정의 악화를 초래할 수 있다. 또한 거시적인 측면에서도 부동산시장의 변 동은 국민경제 전체의 경기변동과 밀접한 상관관 계가 있다. 부동산이 가계자산에서 차지하는 비중 이 높은 관계로 주택가격의 변동은 부의 효과를 통하여 민간소비에 직접적인 영향을 줄 수 있고 특히 주택가격의 상승은 건설경기와 밀접한 관련 이 있다.
이와 같이 부동산은 다양한 속성을 가지고 있을 뿐 아니라 다양한 경제주체들의 복잡한 이해관계 가 얽혀 있는 자산이다. 따라서 부동산시장에 대한 분석과 정책수립에도 다양한 견해가 존재할 가능 성이 있다. 실제로 2000년대 초반 우리나라에서 주택가격이 급등한 원인에 대해 많은 논의가 있었 다. 일부에서는 주택의 공급부족이 주택가격 상승 의 원인이라고 주장하였으며 또 다른 일부에서는
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부동산 보유 및 거래와 관련된 조세제도에서 가격 상승의 원인을 찾았다. 또 일부에서는 학군 등과 관련된 교육문제에 의한 지역적 가격급등이 전반 적인 주택가격 문제를 악화시켰다고 주장하였다.
거시경제적인 측면에서는 저금리가 주택가격 상승 의 주범이라고 하였다. 아마도 이러한 주장들이 부 분적으로 모두 타당하다고 할 수 있으나 그 중요도 에 따라 정책방향도 달라질 수밖에 없을 것이다.
그런데 문제는 이러한 다양한 원인에 대해 종합 적이고 체계적인 분석이 이루어질 수 있는 정보시 스템이 제대로 갖추어져 있지 못하여 합리적이고 도 선제적인 정책대응을 어렵게 하고 있다는 것이 다. 이러한 문제는 우리나라의 부동산정책이 자칫 잘못된 방향으로 추진될 가능성이 있음을 시사한 다. 거시적 정책 대응이 필요한 시점에서 미시적 규제로 대응하거나 반대로 미시적 정책이 필요한 시점에서 거시적 정책수단이 동원될 위험도 있다.
적절한 정책수립을 위해서는 정확한 자료와 정보 에 근거하여 원인에 대한 엄밀한 분석이 선행될 필 요가 있다.
이러한 측면에서 본 보고서는 올바른 부동산정 책을 추진하는 데 매우 중요한 기초연구라고 할 수 있다. 부동산시장과 관련된 정확한 가격정보를 포 함하는 데이터베이스를 구축하고 이에 기반하여 다양한 각도에서 모형을 개발, 운용함으로써 상시 적으로 시장동향을 분석하고 전망하는 작업은 정 책수립 과정에 큰 도움을 줄 것으로 믿는다. 따라 서 이 책은 하나의 완성된 연구결과물이기도 하지 만 동시에 새로운 연구의 시작으로서 지속적으로 추진되어야 할 과제일 것이다.
한편 부동산시장에 대한 분석은 금융 부문에 대 한 분석과 서로 보완적이어야 함을 강조하고 싶다.
최근 글로벌 금융위기의 출발점이었던 서브프라임 모기지 사태는 주택자산에 대한 대출을 유동화하 고 이에 기초한 파생금융상품이 거래되면서 발생 하였다. 1990년대 일본의 장기불황도 부동산 문제 에서 초래되었으며 미국의 1990년대 초의 신용경 색도 주택가격의 하락과 관련이 있다. 이와 같이 부동산가격의 불안은 금융위기, 나아가서는 극심 한 경기침체를 유발할 가능성이 있음을 주지해야 한다. 부동산시장에 대한 분석이 더욱 강조되어야 하는 이유가 여기에 있다.
반대로 부동산시장은 금융환경의 변화에 의해 직접적으로 영향을 받을 수도 있다. 2000년대 들 어 우리나라에서 주택가격이 급등한 데에는 앞에 서 언급한 요인 외에도 금융시장의 변화라는 중요 한 요인이 있다. 외환위기 이후 구조조정을 거치면 서 기업의 대출수요가 감소하는 가운데 은행들의 위험기피적 성향은 증가하였다. 따라서 은행들은 기업대출보다는 주택담보대출이 상대적으로 안전 하고 수익성이 높다고 인식하면서 주택담보대출을 경쟁적으로 증가시키게 되었다. 이에 따라 가계들 은 차입을 통하여 주택자산에 대한 투자를 급격하 게 증가시켰으며 그 결과 주택가격이 폭등하였다.
이처럼 금융시장에서 나타난 변화가 부동산시장으 로 파급될 수 있음을 감안하면 부동산시장의 분석 에서 금융환경의 변화는 명시적으로 고려되어야 할 것으로 보인다. 향후 분석 모형의 개선과 시스 템 구축 과정에서 금융 부문을 보다 심도 있게 감 안한다면 더욱 훌륭한 시스템을 갖출 수 있을 것으 로 생각된다.
