토지에 관한 국민의식조사 (2020년)

송하승, 이형찬, 김승종, 조정희

토지에 관한 국민의식조사 (2020년)

2020 People’s Opinion Survey on Land and Real Estate

기본 | 21-06

기본 21-06

토지에 관한 국민의식조사(2020년)

2020 People’s Opinion Survey on Land and Real Estate

송하승, 이형찬, 김승종, 조정희

￭ 저자

송하승, 이형찬, 김승종, 조정희

￭ 연구진

송하승 국토연구원 부연구위원(연구책임) 이형찬 국토연구원 연구위원(공동연구원) 김승종 국토연구원 연구위원(공동연구원) 조정희 국토연구원 부연구위원(공동연구원)

￭ 연구심의위원

문정호 국토연구원 부원장

이수욱 국토연구원 선임연구위원

최 수 국토연구원 선임연구위원

최명식 국토연구원 부연구위원

이길제 국토연구원 부연구위원

채미옥 대구대학교 교수

문영훈 국토교통부 사무관

iii

본 연구보고서의 주요 내용

󰋎 「토지에 관한 국민의식조사(2020)」 결과, 국민의 47.7%가 부동산 투자 의향이 있었고, 투자대상으로 아파트 선호가 40.0%, 수도권 선호가 36.5%였음

󰋏 국민의 88.5%가 부동산 불로소득을 통한 부의 불평등을, 88.9%가 상속과 증여를 통한 부의 대물림을 사회문제로 인식하나, 이를 완화하는 정책에 대한 저항이 있었음

󰋐 토지의 공공성과 보존에 대한 인식이 높고, 투기에 대한 문제 인식이 강하지만, 토지이용 규제로 인한 사익 침해에 대한 저항이 동시에 존재함

󰋑 종합부동산세, 부동산 감독기구 등과 같은 부동산 관련 주요 현안에 관한 의견의 방향과 강도가 「토지에 관한 국민의식조사(2020)」와 언론 기사 빅데이터 분석 간 차이가 있음

본 연구보고서의 정책 제안

󰋎 (시장 공정성 제고) 공시가격 현실화, 부동산 감독기구 등 부동산시장의 공정성 강화에 관한 국민 요구에 부응 필요

󰋏 (부의 불평등 완화) 부동산으로부터 발생하는 불로소득을 개발이익환수, 종합부동산세 등과 같은 환수 장치의 강화

󰋐 (부의 대물림 축소) 부동산 세습에 대한 보편적 반대와 상속·증여에 대한 실제적 찬성 간 틈을 메꿀 수 있는 정책 접근 선행

󰋑 (토지 공공성 제고) 토지의 공공성과 규제에 대한 이원적 인식을 줄이기 위해서 토지에 대한 공익과 사익 조정 장치 마련

󰋒 (조사 정례화) 부동산 정책 풍향계로서 부동산 정책의 목표 달성도 제고 방안의 하나로 일관성, 신뢰성, 체계성을 갖춘 국민 인식과 태도 조사의 정례화

주요 내용 및 정책 제안

FINDINGS & SUGGESTIONS

요 약 · v

1. 연구 개요

□ 연구 배경과 목적

∙ 부동산(토지) 관련 핵심 주제어가 투기에서 투자처로, 건설에서 금융으로 중심이 옮겨가고 있으며, 최근에는 재생, 문화, 주거 등이 부상함

∙ 부동산 정책도 효율성 제고(시장 활성화)와 형평성 확보(토지의 공공성)라는 정책 목표를 시대적, 사회경제적 요구에 따라 반복적으로 채택하였음(채미옥·

송하승, 2007, 1)

∙ 정책의 성공은 이를 받아들이는 국민 의식과 행태에 의해 좌우될 수 있으므로 국민의 토지에 대한 가치관과 그 변화를 파악하는 것은 중요함

∙ 이 연구는 부동산 정책 수립과 효과적인 집행을 위한 기초로써 부동산 문제와 정책에 대한 국민 인식과 태도를 조사하는 데에 그 목적이 있음

□ 연구 방법: 조사 설계

∙ 「토지에 관한 국민의식조사(2020)」는 대국민 설문조사로서 1979년, 1985년, 2000년, 2006년에 부정기적으로 4차례 실시한 조사의 연장선에 있음

­ 조사의 주요 내용은 ① 부동산(투자)에 관한 인식, ② 부동산 문제와 정책에 관한 인식, ③ 부동산 정책 방향에 대한 의식 등임

­ 2,000명을 대상으로 세대(世代), 지역, 소득, 부동산자산 등으로 구분하였음

∙ 집단심층토의는 ① 부동산 투자에 관한 인식, ② 부동산을 통한 부의 축적 행태,

③ 토지 문제와 정책에 관한 인식을 주제로 실시하였고, 설문조사를 보완하였음 ­ 집단을 세대와 부동산자산 유무에 따라 6개로 구분하였음

∙ 빅데이터 분석에서는 언론 기사를 통해 시대별 키워드 순위와 특정 정책에 대한 긍정과 부정 경향을 조사하였음

­ 긍정과 부정 경향은 딥러닝 모듈을 활용하여, 개발이익, 종합부동산세, 공시 가격 현실화, 부동산 감독 등과 같은 주제어를 분석하였음

요 약

SUMMARY

vi

2. 국민의식Ⅰ: 부동산 투자와 시장

□ 자본은 부동산 투자로, 그 투자는 아파트와 수도권으로

∙ 주거 안정 목적 외에 투자자산으로서 부동산을 인식하는 경향이 높았음

­ 이는 다른 금융 등 자산과 비교해서 부동산은 가격 상승으로 인한 자본이득, 임대료 수익 등 투자 안정성이 높기 때문이었음

­ 여유자금을 개인사업에 투자하겠다는 응답이 1990년대 이전에는 30% 이상이 었으나, 2020년 1.4%로 감소하였음

­ 반면 부동산 투자가 2020년에 47.7%로 1순위였음

(단위: %)

구분 1979 1985 2006 2020

예금 15.1 32.8 18.8 26.3

주식 5.3 3.6 9.4 22.4

부동산 28.6 21.2 57.4 47.7

토지 17.8 11.7 29.9 17.2

주택과 건물 10.8 9.5 27.5 30.5

개인사업 39.9 34.7 7.5 1.4

자료: 국토개발연구원, 1979, 1985; 채미옥·송하승, 2007; 이 연구에서 시행한 「토지에 관한 국민의식조사(2020)」.

표 1 l 여유자금의 투자처에 관한 선호 변화 - 1979년, 1985년, 2006년, 2020년

∙ 투자대상으로서 아파트 선호가 40.0%로 가장 높았음 ­ 에코 세대에서 아파트 선호가 50.7%로

앞으로 아파트에 더 많은 투자 쏠림이 예상됨

∙ 수도권에 토지 구매 의향이 36.5%였음 ­ 수도권 내 주택이나 건물을 구매하고

싶은 지역은 강남을 제외한 서울이 2006년 26.8%에서 2020년 40.5%로

증가했음

그림 1 | 투자대상으로서 아파트 선호 - 2020년

요 약 · vii

□ 부동산시장의 공정성 요구

∙ ‘부동산 공시가격 현실화 계획(국토교통부, 2020. 11. 3)’에 따라 공시가격은 시장가치의 90% 수준에 점진적으로 도달될 예정임

­ 공시가격 현실화는 조세와 부담금의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보(이형찬·

송하승·이윤상·고영화, 2020, 4)하는 첫 단추로서 중요한 역할을 함

∙ 2020년 조사 결과, 현실화율 수준을 현재 계획에서 설정하고 있는 90% 이상으로 해야 한다는 의견이 34.3%였음

­ 연령이 낮을수록, 부동산이 없는 응답자에게서 더 높았음

구분 전체

세대 부동산 보유

프리

베이비붐 베이비붐 포스트

베이비붐 에코 있다 없다

90% 15.2 10 15.8 15.7 17 14.8 15.6

100% 19.1 12.5 18.3 20.6 21.6 14.9 24.9

90% 이상 34.3 22.5 34.1 36.3 38.6 29.7 40.5

자료: 이 연구에서 시행한 국민의식조사(2020)」.

표 2 | 공시가격 현실화율에 대한 의견 - 2020년

∙ 부동산 정보의 생산, 유통, 관리 등과 관련한 부동산시장을 교란하는 행위에 대 해서 적극적으로 대처하여 시장 질서를 바로잡기를 국민이 바라고 있음

­ 재산권 침해, 지나친 시장개입 등 부정적 측면이 있음에도 부동산 감독기구를 통해 부동산시장의 교란 행위를 바로잡기를 원하는 의견이 75.4%였음

3. 국민의식Ⅱ: 부동산을 통한 부의 축적

□ 부동산 불로소득으로 인한 부의 불평등 완화를 위한 개발이익 환수와 누진 보유세

∙ 부동산을 통한 부의 불평등이 발생하는 원인으로 개발이익을 개인이 누리는 것과 부동산 소유 편중이 있음

­ 2020년 조사에서 토지로부터 발생한 불로소득을 개인이 누리는 것이 문제라는

의견이 87.7%였고, 토지 소유 편중의 문제는 88.5%였음

viii

∙ 불로소득 환수와 관련 있는 개발이익 환수와 양도소득세에 대해서는 의견이 달랐음 ­ 개발이익을 환수해야 한다는 의견이 1985년 84.4%, 2000년 84.7%, 2006년

81.4%, 2020년 86.0%로 높았음

­ 반면 양도소득세가 높다는 의견이 2006년 54.9%, 2020년 58.7%였음

∙ 개발이익 환수와 토지 소유 문제를 해결하는 제도로써 토지의 소유권과 개발권 분리와 토지 공공임대에 대해서 긍정적이지만, 그 정도는 과거보다 줄었음 ­ 토지의 소유권과 개발권 분리에 찬성하는 의견이 2000년 86.8%, 2006년

63.3%, 2020년 59.5%로 과반이 넘으나, 감소하는 추세였음

­ 토지 공공임대 의향이 2020년 49.3%로 그렇지 않겠다는 의견 30.0%보다 높 았으나, 1985년 63.4%, 2006년 84.1%보다 낮았음

∙ 보유세인 종합부동산세 강화 의견이 2006년에 반대에서 찬성으로 전환되었음 ­ 2006년 조사에서 부과 기준과 세율이 높다는 의견이 각각 38.8%, 36.0%로

낮다는 19.6%, 22.7%보다 더 높아, 종합부동산세가 과하다고 보았음 ­ 반면 2020년 조사에서 과세 대상(부과 기준)을 확대하고, 세율을 높이는 것에

69.4%와 63.9%가 찬성하였음

□ 부의 대물림에 대한 이율배반적 인식

∙ 2020년 조사에서 부동산을 통한 부의 세습을 88.9%가 문제로 인식하였음 ­ 12개 부동산 관련 문제 중 가장 심각한 것으로 인식하였고, 특히 에코 세대가

부동산자산의 대물림으로 인한 상대적 박탈감을 더 크게 체감하였음

∙ 부의 대물림을 가장 큰 사회문제로 인식하는 것과 달리 부동산 구매(임차)를 통해서 다음 세대로 부가 이전되는 현상은 젊은 세대에서 더 높았음

­ 첫 부동산 구매(임차) 자금을 부모로부터 지원받은 경험은 에코 세대가 32.5%로 프리 베이비붐 세대의 15.8%, 베이비붐 세대의 18.0%, 포스트 베이비붐 세대의 26.8%보다 높았음

­ 부모로부터 주택 자금 지원 계획은 에코 세대가 16.3%로 포스트 베이비붐

세대의 6.6%보다 높았음

요 약 · ix

∙ 부의 대물림 완화를 위한 상속·증여세 강화에 대해서도 부정적이었음

­ 상속·증여세가 부의 대물림 완화에 도움이 되지 않는다는 의견이 65.1%였음 ­ 그런데도 상속·증여세 수준이 높다는 의견이 60.8%였음

­ 집단심층토의 결과, 개인 노력으로 축적한 자산을 자식에게 상속·증여하는 것은 문제가 되지 않고, 더군다나 유교 전통에서 보편적인 것으로 인식하였음

­ 현재 사회경제적 상황에서 자녀가 경제적으로 독립하기 위해서는 부모로부터 지원, 즉 증여와 상속이 없이는 어려운 것으로 인식하였음

4. 국민의식Ⅲ: 토지의 공공성

□ 토지는 공공성과 규제에 대한 이원적 인식

∙ 토지 공공성에 대한 인식 부족이 사회문제라는 의견(75.5%)이 많았고, 환경 적․공익적 가치가 높은 토지를 적극적으로 보전해야 한다는 데도 공감하였음 ­ 자연경관과 생태적 가치가 높은 토지, 역사적 가치가 있는 건물 등을 매입하여

보전하기 위한 조세 부과 필요성에 87.6%가 공감하였음

∙ 토지의 공공성과 보존에 대한 인식이 높고, 투기에 대한 문제 인식이 강함에도 토지 규제가 심하다는 인식이 절반 이상(56.6%)이었음

­ 이는 과거 조사에서 공익을 위해서 적극적인 규제로 토지거래허가제도 도입 찬성이 72.9%이었던 것과 대비됨

∙ 토지 공공성을 강조하는 보편적 인식과 함께 그 규제에 대해서는 사적 가치를 중시하는 이원적 인식이었음

­ 주택 용지 확보를 위해 신도시 공급 의견이 절반을 넘었으나, 반면 그린벨트,

산지, 농지 등에 대해서는 보존 의견도 높았음

x

□ 도시용 토지 공급의 대안적 접근

∙ 주택 건설을 위한 토지 공급 방식으로 신도시 개발 의견이 52.4%로 기존 도심 활용의 47.6%보다 다소 높았음

­ 설문조사와 집단심층토의에서 연령이 낮을수록 신도시 개발을 지지하였으나, 공통으로 그린벨트 해제를 통한 신도시 개발에는 부정적이었음

∙ 기존 도심의 재건축과 재개발에 대해서는 현재 고밀도 방식에 대한 개선 의견이 61.7%이고, 전면 중단도 5.9%였음

­ 이와 비슷하게 1기 신도시도 고밀도 재건축보다는 주택의 개·보수를 유도하는 것이 바람직하다는 응답이 61.7%였음

∙ 고밀도 개발 방식을 지양하고, 토지의 환경적 가치를 중시하는 인식조사 결과는 도시용 토지 공급의 대안적 접근이 필요한 시점임을 시사함

5. 부동산 정책에 관한 풍향계 필요

∙ 이 연구에서 시행한 「토지에 관한 국민의식조사(2020)」와 언론 기사 빅데이터 분석의 결과 간에 격차가 있음을 확인하였음

­ 국민이 종합부동산세, 공시가격 현실화, 부동산 감독기구, 개발이익 등에 관해 인식하고 있는 방향과 강도가 언론과는 사뭇 달랐음

­ 정책 의사결정자는 목소리가 큰 소수와 침묵하는 다수의 의견 중에 어느 것에 더 귀를 기울일지 고민에 빠질 수 있음

∙ 「토지에 관한 국민의식조사」와 같은 부동산 정책에 대해 일관성 있고, 체계적인

풍향계는 정책에 대한 저항을 줄여 목표 달성도 높이는 데에 기여할 수 있음

­ 이 같은 조사는 정기와 상시(부정기) 조사로 이원화하여 운영할 수도 있음

­ 정기조사는 3~5년 주기의 패널조사 형태로 시계열적으로 연속성을 확보하여

요 약 · xi

부동산 관련 이슈, 여건 변화, 정책 등에 관한 국민 인식과 의식과 그 변화를 추적하여 살펴볼 수 있음

­ 상시(부정기) 조사는 부동산 관련 주요 현안에 대해서 반기로 국민 인식을 조사하는 것으로서 정책 홍보의 역할도 동시에 수행할 수 있음

­ 참고로 일본 국토교통성은 매년 「토지 문제에 관한 국민의식조사」를 실시하여

정책 자료로 활용하고 있음

xii

차 례

CONTENTS

주요 내용 및 정책제안 ···ⅲ 요 약 ···ⅴ

제1장 서론

1. 연구 배경과 목적 ···3

2. 연구 범위와 방법 ···6

3. 연구 틀 ···9

4. 연구의 차별성과 기대효과 ···12

제2장 조사 설계 1. 「토지에 관한 국민의식조사」 설계 ···17

2. 집단심층토의 설계 ···25

3. 빅데이터 분석 설계 ···29

제3장 국민의식Ⅰ: 부동산 투자와 시장 1. 부동산 투자에 관한 인식 ···33

2. 토지 가격의 상승에 대한 의식 ···46

3. 부동산시장의 공정성 ···51

4. 소결Ⅰ ···54

차 례 · xiii

제4장 국민의식Ⅱ: 부동산을 통한 부의 축적

1. 부동산을 통한 부의 불평등 ···59

2. 부동산을 통한 부의 대물림 ···77

3. 소결Ⅱ ···85

제5장 국민의식Ⅲ: 토지의 공공성 1. 토지 공공성 ···91

2. 토지 공급 ···95

3. 토지의 환경적 가치 ···100

4. 소결Ⅲ ···102

제6장 결론 1. 정책 제언 ···107

2. 연구 성과와 한계 ···112

참고문헌 ···115

SUMMARY ···121

부 록 부록 1: 세대 구분과 특징 ···125

부록 2: 「토지에 관한 국민의식조사」 설문조사표(2020년) ···138

부록 3: 집단심층토의 가이드라인 ···150

부록 4: 「토지에 관한 국민의식조사」 결과표 ···155

기본 21-06

토지에 관한 국민의식조사(2020년)

xiv

차 례

CONTENTS

<표 1-1> 국민의식조사 설문 주요 내용(간략) ···8

<표 1-2> 선행연구와의 차별성 ···13

<표 2-1> 시점별 조사 문항 비교 ···18

<표 2-2> 1979년, 1985년, 2000년, 2006년 지역별 표본 수 비교 ···23

<표 2-3> 표본 할당(2020년) - 세대와 지역 ···24

<표 2-4> 표본 할당(2020년) - 가구 소득 구분 (전국, 1인 이상) ···24

<표 2-5> 집단심층토의 진행 단계별 주요 내용 ···26

<표 2-6> 집단심층토의 대상 집단 구분 ···27

<표 2-7> 집단심층토의 응답자 구성 ···27

<표 3-1> 여유자금의 투자처에 대한 선호 변화 - 1979년, 1985년, 2006년, 2020년 ···34

<표 3-2> 여유자금의 투자 우선순위 - 2020년 ···35

<표 3-3> 토지와 주택 관련 정보에 관한 관심도 - 2020년 ···36

<표 3-4> 부동산에 대한 투자 관심도가 낮은 이유 - 집단심층토의 ···37

<표 3-5> 부동산 투자 이유 - 2020년 ···38

<표 3-6> 투자자산으로서 부동산이 갖는 이점 - 집단심층토의 ···39

<표 3-7> 건축물에 투자할 때 선호하는 부동산 유형별 – 2020년 ···40

<표 3-8> 토지를 구매하고 싶은 지역 – 2006년, 2020년 ···41

<표 3-9> 주택이나 건물을 구매하고 싶은 지역(거주지 이외 지역, 수도권 이외 제외) - 2006년, 2020년 ··42

<표 3-10> 향후 5년 내 부동산 구매 계획 여부 – 2020년 ···43

<표 3-11> 5년 내 부동산을 구매하려는 이유 ···44

<표 3-12> 향후 일정 기간 내에 부동산 투자의사가 있는 사람들의 주된 활용 목적 - 집단심층토의 ·· 44

<표 3-13> 사회문제로서 토지(부동산) 가격 상승에 대한 의식 - 2020년 ···47

<표 3-14> 부동산 거래에서 관한 사회문제의 인식 차이 - 집단심층토의 ···48

<표 3-15> 시대별 토지 가격 상승 원인별 중요도 순위 – 1979년, 1985년, 2006년, 2020년 ·· 49

표차례

LIST OF TABLES

차 례 · xv

<표 3-16> 토지 가격 상승 원인 – 2020년 ···50

<표 3-17> 부동산가격 상승 원인 - 집단심층토의 ···50

<표 3-18> 공시가격의 현실화율 수준 ···51

<표 3-19> 부동산 관련 정보 취득 경로 - 2020년 ···52

<표 4-1> 세대별 가구 소득 변화 - 2006년, 2018년 ···61

<표 4-2> 시기별, 세대별 지니계수 비교 ···61

<표 4-3> 개발이익은 전부 개인의 몫이다 – 세대별 ···65

<표 4-4> 개발이익환수에 관한 의견 - 집단심층토의 ···66

<표 4-5> 환수한 개발이익의 배분 ···67

<표 4-6> 세대, 가구 소득, 부동산 보유 여부에 따른 토지의 소유권과 개발권 분리에 대한 의견 - 2020년 ··69

<표 4-7> 재산세 부과 수준에 대한 의견 - 2020년 ···70

<표 4-8> 종합부동산세 대상 확대에 대한 의견 - 2020년 ···72

<표 4-9> 종합부동산세 세율 강화에 대한 의견 - 2020년 ···72

<표 4-10> 종합부동산세 부과 기준과 세율에 대한 의견 - 2006년 ···73

<표 4-11> 토지를 빌려서 사용하겠다는 의견 - 2020년 ···76

<표 4-12> 토지 임대 최소기간에 대한 의견 - 2020년 ···76

<표 4-13> 토지 임대 최소기간에 대한 의견 - 2006년 ···77

<표 4-14> 첫 부동산 구매(임차)할 때 자금을 어떻게 마련하였나요? (복수 응답) ····79

<표 4-15> 부동산 구매(임차) 자금을 어떻게 마련할 계획인가요? (복수 응답) ···80

<표 5-1> 토지 공공성에 대한 인식 – 2020년 ···92

<표 5-2> 국가의 토지이용 행태(공익과 사익) - 2020년 ···93

<표 5-3> 공공이익을 위해 개인의 재산권 행사 제한 시 보상 수준 - 2020년 ···94

<표 5-4> 공익적 가치가 높은 토지, 건물을 매입하기 위해 조세 부과 필요성 – 2020년 ·· 94

<표 5-5> 토지개발에서 공공의 역할 감소 예상 - 2020년 ···94

xvi

차 례

CONTENTS

<표 5-6> 토지 부족에 대한 인식 - 1979년, 1985년, 2006년 ···95

<표 5-7> 활용할 수 있는 토지의 부족 - 2020년 ···95

<표 5-8> 토지 공급 방식 - 2020년 ···96

<표 5-9> 토지 공급 방식으로 도심 재생을 선호하는 이유 - 집단심층토의 ···97

<표 5-10> 토지 공급 방식으로 신도시 개발을 선호하는 이유 - 집단심층토의 ···98

<표 5-11> 고밀도 재건축과 재개발 방식에 대한 의견 - 2020년 ···99

<표 5-12> 1기 신도시 재생 방식에 대한 의견 - 2020년 ···99

<표 5-13> 국공유지 이용, 개발 행태 ···100

<표 5-14> 농지와 산지 개발에 관한 의견 - 2020년 ···102

<표 6-1> 정책 이슈 대응 제도와 대책의 방향성 ···108

<표 6-2> 토지에 관한 국민의식조사 정례화를 위한 참고 조사 사례 ···110

<표 6-3> 토지기본법(안) 주요 내용 ···112

표차례

LIST OF TABLES

차 례 · xvii

<그림 1-1> 토지(부동산) 관련 키워드의 시대별 순위 변화 ···4

<그림 1-2> 시대에 따른 부동산 대책 목표의 변화 ···5

<그림 1-3> 조사, 이슈 발굴, 정책 시사점의 관계도 ···10

<그림 2-1> 긍정과 부정 경향 판별 로직 ···29

<그림 3-1> 부동산자산에 대한 투자 관심도 - 집단심층토의 결과 ···36

<그림 3-2> 부동산자산에 투자를 선호하는 이유- 집단심층토의 ···39

<그림 3-3> 부동산자산 투자할 때 선호하는 부동산 유형 - 집단심층토의 ···41

<그림 3-4> 세대에 따른 향후 부동산 투자 성향 차이 - 집단심층토의 ···46

<그림 3-5> 부동산 거래에 관한 사회문제 인식 - 집단심층토의 ···48

<그림 3-6> 부동산 감독 기구의 필요성 ···53

<그림 4-1> 토지 문제에 대한 인식(1979~2006년) ···63

<그림 4-2> 일부 사람들이 너무 많은 토지를 갖고 있다(2020년) ···63

<그림 4-3> 토지로부터 발생한 이익을 개인이 누린다(2020년) ···63

<그림 4-4> 개발이익의 환수에 대한 의견 ···65

<그림 4-5> 개발이익의 적정 환수 비율(2020년) ···66

<그림 4-6> 토지의 소유권과 개발권 분리에 대한 의견 - 2000년, 2006년, 2020년 ·· 68

<그림 4-7> 양도소득세에 대한 의견 - 2006년, 2020년 ···73

<그림 4-8> 부동산 세제의 투기 방지에 도움이 된다는 의견 ···74

<그림 4-9> 부동산가격 상승 원인 - 부동산 세금을 통한 불로소득이 환수되지 못해 투기 발생 ·· 74

<그림 4-10> 토지의 공공임대제도에 대한 지지도 변화 - 1985년, 2006년 ···75

<그림 4-11> 토지 임대 최소기간에 대한 의견 변화 - 1985년과 2006년 ···77

<그림 4-12> 토지(부동산)를 통한 부의 세습은 문제라는 의견 - 2020년 ···78

<그림 4-13> 초기 부동산자산 소유를 위한 자본 마련 방식 ···80

그림차례

LIST OF FIGURES

xviii

차 례

CONTENTS

<그림 4-14> 상속과 증여세가 부의 대물림 방지에 도움이 된다는 의견 - 2020년 ·· 82

<그림 4-15> 상속과 증여세 수준이 높다는 의견(세금을 많이 부과한다) - 2020년 ·· 83

<그림 5-1> 토지 공급 방식에 대한 FGI 결과 ···97

<그림 5-2> 국공유지를 개발해야 하나 ···100

<그림 5-3> 토지의 환경적 가치 증가에 관한 의견 - 2020년 ···102

그림차례

LIST OF FIGURES

CHAPTER 1

1. 연구 배경과 목적 ···3

2. 연구 범위와 방법 ···6

3. 연구 틀 ···9

4. 연구의 차별성과 기대효과 ···12

서론

제1장 서론

･ 3

01 서론

2020년도 여전히 부동산 관련 이슈는 뜨겁다. ‘부동산 불패’, ‘하우스푸어’, 그리고 ‘영끌’처럼 부동산 투자(투기) 현상이 새로운 단어로 표현된다. 이러한 현상은 제도로 조성한 부동산시장 환경 에 주체 또는 객체로서 국민이 응집된 행위를 표출한 결과이다. 이는 부동산 투자부터 종합부동산 세, 불로소득 환수 등 토지(부동산) 관련 주제와 정책에 관한 국민의 인식, 이해도, 수용 태도 등을 파악하는 ‘풍향계’가 부동산 정책 수립과 효과적인 집행을 위해서 필요하다는 것을 보여 준다. 이 연구에서 정책 풍향계로서 2006년 이후 14년 만에 5번째 「토지에 관한 국민의식조사」를 실시하였 다. 추가로 집단심층토의와 빅데이터 분석을 시행하였다.

1. 연구 배경과 목적

토지(부동산) 관련 주요한 이슈는 시대에 따라 변하고 있다. 예를 들어 부동산 관련 키워드의 시대별 순위를 살펴보면 <그림 1-1>과 같다. 시대와 상관없이 주택, 아파트, 분양 등이 상위에 있어 주택이 부동산의 중심을 알 수 있다. 그리고 부동산이 금융화를 통해 투자처로, 산업은 건설에서 금융으로 변해 가는 현상이 키워드의 순위에서 확인 할 수 있었다.

투자가 상위로 올라가고, 투기는 30위 밖으로 밀려났다. 금융이 10위권에 있으며,

2000년대부터 본격적으로 추진한 주택시장 금융화로 인해 대출이 1990~1992년에 순

위에 없었으나 2018~2020년에 17위였고, 자산은 2008~2010년에 처음 순위에 들어

와 2018~2020년에 21위였다. 임대가 2004~2006년부터 30위 내에 진입하여

2018~2020년에 22위였다. 반면 건설은 중간 순위에서 2018~2020년에는 27위로

4

90- 92

98- 00

04- 06

08- 10

18- 20

1 대책 아파트 아파트 아파트 주택

2 계획 대책 대책 주택 아파트

3 건설 계획 주택 투자 투자

4 주택 투자 투자 분양 계획

5 아파트 주택 분양 계획 가격

6 경제 분양 계획 경제 대책

7 공급 건설 건설 대책 공급

8 확대 경제 가격 가격 분양

9 분양 가격 경제 공급 경제

10 투자 금융 상승 건설 상승

11 투기 자금 공급 상승 규제

12 자금 정보 거래 금융 거래

13 소유 거래 확대 산업 집값

14 강화 주식 투기 규제 산업

15 택지 은행 증가 거래 확대

16 부과 확대 규제 완화 재생

17 거래 공급 집값 하락 대출

18 가격 환경 금리 확대 금융

19 재벌 산업 부담 대출 강화

20 안정 택지 분양가 위기 수요

21 금융 재산 대출 자금 자산

22 도로 상승 자금 수익 임대

23 발전 외국인 펀드 세계 청약

24 매입 건물 재산세 자산 부담

25 산업 대출 강화 은행 서비스

26 과세 상품 산업 금리 전세

27 규제 서비스 주식 분양가 건설

28 상승 채권 금융 임대 문화

29 외국인 금리 임대 부담 하락

30 건물 상황 하락 펀드 주거

주: 토지(부동산) 관련 키워드를 추출하기 위해서 토지, 부동산, 도시개발, 개발이익, 부동산 세금 등으로 검색하였으며, 기관명, 사람 이름, 지역, 사업 명 등을 제외하였음.

그림 1-1 | 토지(부동산) 관련 키워드의 시대별 순위 변화

제1장 서론

･ 5

밀려났다. 2018~2020년에 새로운 경향도 등장하였다. 재생(16위), 문화(28위), 주 거(30위) 등이 처음 상위 30위 내로 진입하였다.

시대별 키워드 순위에서 보듯이 부동산 대책은 항상 상위에 있었다. 그동안 부동산 정책과 대책은 효율성 제고(시장 활성화)와 형평성 확보(토지의 공공성)라는 정책 목 표를 시대적, 사회경제적 요구에 따라 전환되었다(채미옥·송하승, 2007, 1). <그림 1-2>에서처럼 참여정부(2003~07)부터 현재까지 수요관리정책(14개), 서민 주거 안 정(14개), 주택시장 활성화(16개) 관련 부동산 대책(총 44개)을 시행하였다(부동산시 장 안정 대책 발굴을 위한 TF, 2020). 최근 부동산자산을 통한 부의 불평등이 다시 사회문제로 주목받음에 따라 이에 대응하는 수요관리 정책 수단으로 전환하고 있다.

그동안 추진한 부동산 정책 모두 그 목적을 충분히 달성했다고 볼 수 없으며, 그 이 유는 다양하다. 다만 부동산 정책의 성공은 그 정책의 수립과 결정 과정에서 이를 받아 들이는 국민 의식과 행태에 의해 좌우될 수 있으므로 국민의 토지(부동산)의 가치관과 그 변화를 파악하는 것이 중요할 수 있다. 예를 들어 조태진(2014)은 시장참여 주체로 서 국민 의식을 반영한 심리지수가 주택가격에 영향을 미치므로 정책 입안과 결정 자료 로 활용될 수 있다고 보았다. 이는 국민 의식과 정책 도입, 목표, 속도 사이의 격차를 줄인다면 정책에 대한 저항을 줄임으로써, 그 달성도를 높일 수 있음을 보여준다.

자료: 부동산시장 안정 대책 발굴을 위한 TF(2020)를 활용하여 재작성함.

그림 1-2 | 시대에 따른 부동산 대책 목표의 변화

6

부동산과 그 정책에 대한 인식과 평가를 언론을 통해서 확인할 수 있었다. 이는 실질 적 국민 체감과 같을 수도 있지만, 때에 따라 그 정도와 방향이 차이가 있을 수 있다.

예를 들어 종합부동산세에 대한 논란은 여전히 진행 중이다. 최근 종합부동산세에 대 한 언론 보도 내용은 2000년 중반에 제도가 도입될 때와 비슷하게 ‘징벌적 세금 폭 탄’, ‘실수요자도 투기꾼’ 등과 같은 부정적 관점이 되풀이되었다. 반면 지난 14년 동 안 국민 인식은 종합부동산세의 완화에서 강화로 변하였다. 종합부동산세 부과기준을 낮춰 대상을 더 확대해야 한다는 의견이 2006년 30.6%

에서 2020년 69.4%로 증가 하였다(채미옥·송하승, 2007; 이 연구에서 시행한 「토지에 관한 국민의식조사(202 0)」). 이 같은 사례를 볼 때 더 객관적, 직접적으로 국민 의식을 수렴할 수 있는 정책 수립과 집행의 풍향계가 필요하다는 것을 방증한다.

종합부동산세, 불로소득 환수 등과 같이 논란이 될 수 있거나 중요한 토지(부동산) 관련 주제와 정책에 대한 국민의 이해도, 수용 태도 등의 변화를 살펴볼 필요가 있다.

따라서 이 연구는 토지 문제에 대응한 토지정책 수립과 효과적인 집행을 위한 기초 작 업으로서 토지에 관한 국민의식 변화, 토지정책에 대한 인지도와 적정성 등을 파악하 는 것이 그 목적이다. 토지에 관한 인식, 현행 토지정책에 대한 이해 정도와 수용 태 도, 토지의 공공성에 관한 국민의 내면화 정도 등 토지 문제와 정책에 대한 국민 인식 과 평가를 통해 정책 방향을 모색하는 데 활용하고자 한다.

2. 연구 범위와 방법 1) 연구 범위

「토지에 대한 국민의식조사(이하 국민의식조사)」를 처음 실행한 1979년부터 이 연 구의 조사 시점이 2020년으로 시간 범위를 설정하였다. 이번 조사의 항목 중 일부는

1) 2006년 조사는 5점 척도로 ‘적정하다’가 36.2%였고, ‘부과기준이 낮다(기준 축소)’가 19.6%였음.

제1장 서론

･ 7

이전 조사의 연장선에서 변화를 살펴보았다. 공간적, 조사 대상의 범위는 전국 20대 이상 국민으로 설정하였다.

조사의 중심 주제는 ‘토지’이다. 여기서 토지는 ‘주택, 상가, 공장 등 건물을 포함 하거나 포함하지 않은 것’을 모두 포괄한다. 일반적으로 주택가격은 토지와 건물 가격 으로 구성되며, 이중 건물가격은 감가상각으로 인해 시간이 지남에 따라 하락하고, 토 지 가격은 사회경제적 여건에 따라 상승하거나 하락한다. 즉 주택가격이 상승한다는 것은 주택이 지어진 토지 가격이 상승한다는 것을 의미한다. 그런데도 대체로 토지는 주택, 상가, 공장 등과 같은 부동산 유형의 한 종류로서 건물이 없는 것으로 인식하고 있다. 폭넓게 인식하는 부동산을 이 연구의 중심 주제로 서술하였다.

2) 연구 방법

이전 4차례 조사의 연장선에 있는 설문조사를 본조사로 실시하였다. 이와 함께 국민 의식을 보다 다각적, 입체적으로 해석하기 위해서 집단심층토의와 빅데이터 분석을 추 가로 시행하였다.

우선 「토지에 관한 국민의식조사(2020)」인 설문조사를 국민을 대상으로 시행하였 다. 2,000명을 대상으로 세대(世代), 부동산자산 유무, 지역, 소득 등으로 구분하여 조사하였다. 외부 전문가 자문을 통해 설문조사 문항을 검토하여 최종적으로 확정하였 다. <표 1-1>에서 보듯이 그 주요 내용을 ① 토지(투자)에 관한 인식, ② 토지 문제와 정책에 관한 인식, ③ 토지정책 방향에 대한 의식으로 구성하였다.

집단심층토의를 통해 토지 관련 주요 이슈, 부동산을 통한 자산 격차 심화 등에 대한

대상 집단별 의식의 동질성, 이질성, 특이성 등을 파악하였다. 설문조사에서 조사하기

어려운 부분을 보완하며, 특히 토지(부동산) 투자, 토지정책 방향 등에 대한 인식을

세대별, 부동산자산 유무별로 정성적으로 비교 분석하였다. 세대별, 부동산자산 유무

별로 총 6개 집단이고, 각 집단은 7~8명으로 구성하였다.

8

설문 주제 주요 내용

① 토지 투자에 관한 인식

1. 토지에 대한 투자 의향

언론의 토지 관련 보도에 관한 관심

자산별 투자 우선순위, 투자 대상 부동산 유형과 지역 등 2. 투자 경험

투자 횟수 자금 출처 3. 투자 계획

투자 계획 자금 마련 계획 소유 부동산 활용 계획

② 토지 문제와 정책에 관한 인식

가격 상승에 대한 인식 토지 관련 문제의 정도 인식 지가가 오르는 이유

토지 공익적, 사익적 이용 현황에 대한 인식

③ 토지정책 방향에 대한 의식

1. 토지 관련 사회경제적 여건 변화에 대한 인식 2. 토지정책의 추진 방향에 대한 의식

3. 추진과제에 대한 의식

토지의 공익과 사익 조정 토지 공급

우발이익환수 토지를 통한 부(소유)의 불평등 조정 토지시장의 공정성

④ 일반현황

연령 부동산 보유 여부 가구 소득 거주 지역 거주 유형 등

주: 자세한 설문 문항은 <부록 2> 참조.

표 1-1 | 국민의식조사 설문 주요 내용(간략)

끝으로 빅데이터를 활용하여 언론, 디지털 환경 등에서 생성된 토지 관련 주요 이슈 와 주제를 시계열로 탐색하여 변화 추세를 파악하였다. 정책, 제도, 현상 등에 관해서 개인은 다양한 경로로부터 얻는 정보, 지식 등을 통해서 인식을 형성하곤 한다. 예전에 는 지면으로, 지금은 디지털화된 다양한 환경이 이 같은 개인의 인식을 형성하는 매개 체로써 큰 역할을 하고 있다. 국민의식조사가 있었던 시점 기준으로 2년 전부터 탐색 하였으며, 이에 따라 ① 90~92년

, ② 98~00년, ③ 04~06년, ④ 18~20년(현재)으 로 시기를 설정하였다. 그리고 해당 주제어에 대한 긍정, 부정 경향을 판별하고, 이를

2) 디지털화된 기사를 검색할 수 있는 시점이 1990년이기 때문임.

제1장 서론

･ 9

설문조사 결과와 비교함으로써 언론 기사와 국민 인식 사이의 방향과 정도의 차이를 간접적으로 살펴보았다.

3. 연구 틀

이 연구에서는 국민의식조사를 시행하여 시계열적인 1차 자료를 생성하는 것과 함께 시대적, 사회경제적 여건도 고려하여 그 결과의 해석을 시도하였다. 예를 들어 <그림 1-3>에서 정책 시사점으로 ‘부의 불평등 완화’를 도출하기 위해서 다음과 같은 단계로 접근하였다. 조사 단계 중 집단심층토의에서 ‘② 토지 문제와 자산 불평등에 관한 인 식’과 ‘④ 토지정책 방향에 대한 인식’을, 국민의식조사에서 ‘III-② 토지정책의 추진 방향에 대한 인식’을, 빅데이터 분석에서 ‘① 종합부동산세’를 분석하여 이슈를 발굴 하여 정책 시사점을 도출하였다.

우선 이 연구에서 시행한 「토지에 관한 국민의식조사(2020)」, 집단심층토의, 빅데 이터 분석의 조사 설계를 설명하였다(제2장 조사 설계). 분석의 연령 단위인 세대를 구분하고, 이를 「토지에 관한 국민의식조사(2020)」와 집단심층토의에 활용하였다. 그 리고 세대별 특징, 시대별 사회경제적 여건, 주요 토지(부동산)정책, 부동산 관련 불 평등 등을 조사하여, 설문조사와 집단심층토의를 해석하는 데에 활용하였다.

이 연구의 본 조사에 해당하는 ‘토지에 관한 국민의식조사(2020)’ 설문조사 결과를 중심으로 세 개의 장으로 서술하였다. 제3장은 부동산 투자와 시장, 제4장은 부동산을 통한 부의 축적, 제5장은 공적 재화로서 토지를 주제로 하여 각각에 관한 국민 의식, 태도, 그 변화를 살펴보았다.

제6장에서는 국민의식의 변화와 특징에 기초하여 부동산 정책의 방향, 수단, 강도,

속도 등에 관한 정책 시사점을 도출하였다. 특히 토지에 관한 국민의식조사의 정례화

의 필요성과 형태를 제안하였다. 끝으로 세대 구분과 특징, 토지에 관한 국민의식조사

표(설문조사), 집단심층토의 가이드라인, 설문조사 결과표 등을 부록에 수록하였다.

10

그림 1-3 | 조사, 이슈 발굴, 정책 시사점의 관계도

제1장 서론

･ 11

12

4. 연구의 차별성과 기대효과

그동안 국민의식조사를 1979년, 1985년, 2000년, 2006년에 4차례 부정기적으로 실시하였다. 이 연구를 통해 지난 40년간 국민의식 변화를 조사하고 해석을 시도하였 다. 이와 함께 현재 부동산 관련 현안에 대한 조사도 시행하였다. 그리고 이전 조사에 서 시도하지 않았던 집단심층토의와 빅데이터를 분석하였다. 이를 활용하여 현안을 입 체적으로 해석하고, 정책 주요 이슈를 발굴하는 데에 활용하였다.

연령을 생물학적으로 10세 단위로 단순하게 구분하는 것이 아니라 연령에 기반을 둔 사회적 위치로 구분한 세대(世代)를 적용하였다. 이에 따라 이 연구에서는 프리 베이 비붐(66세 이상), 베이비붐(57~65세), 포스트 베이비붐(42~56세), 에코(28~41세) 등 4개로 세대를 구분하였다.

이 연구를 통해 지난 40년 동안 토지에 관한 국민의식의 변화를 살펴볼 수 있었다.

향후 부동산 정책, 대책 등을 마련할 때 목표 달성의 방향, 속도 등을 설계할 때 기초

자료로 활용할 수 있을 것으로 기대한다. 그리고 일본 국토교통성이 ‘토지 문제에 대한

국민의식조사’를 매년 실시하여 정책 수립의 기초자료로 활용하는 것처럼 국민의식조

사를 정기적으로 실시해야 하는 근거를 제시하였다.

제1장 서론

･ 13

구 분 연구 목적 연구 방법 주요 연구내용

주요 선행 연구

1

과제명: 토지에 관한 국민의식조사(1979)

연구자: 국토연구원

연구 목적: 토지 문제에 대응하기 위한 향후 토지정책 수립과 효과적인 실행을 위한 기초자료 구축

설문조사 - 우편조사

설문 부수: 2,048

표본추출: 지역 할당(서울, 지방 도시, 농촌지역)

토지에 대한 권리 의식

토지 문제의 인식

토지제도에 대한 수용 태도

신규 토지제도에 대한 반응

토지정책의 방향에 대한 의견

2

과제명: 택지개발 및 정책개발을 위한 조사연구: 제1편 토지에 관한 국민의식조사(1985)

연구자: 국토개발연구원

연구 목적: 토지에 관한 국민의식, 현 정책에 대한 인지도와 수용 태도, 향후 정책 수단에 대한 반응 등 조사

조사 방법 - 면접조사(수도권) - 우편조사(비수도권)

설문 부수: 3,529

표본추출: 지역 할당(서울, 경기, 인천, 지방 도시, 군지역)

기존자료 분석과 검토

토지에 대한 권리 의식

토지 문제의 인식

토지제도에 대한 수용 태도

신규 토지제도에 대한 반응

3

과제명: 토지에 관한 국민의식조사(2000)

연구자: 새국토연구협의회

연구 목적: 토지에 관한 국민의식의 실상을 파악･정리함으로써 국토관리정책의 좌표 설정에 활용

설문조사 - 면접조사(수도권) - 우편조사(비수도권)

설문 부수: 1,783

표본추출: 층화추출과 임의추출

IMF 외환위기에 따른 부동산시장 침체와 시장 개방 등 토지시장 여건 변화 반영

토지공개념의 후퇴

국토의 난개발과 환경친화적 개발의 대두

개발제한구역 조정 등의 현안을 포함함

4

과제명: 토지에 관한 국민의식조사(2006)

연구자: 채미옥, 송하승

연구 목적: 선진사회를 대비하는 토지정책 방향을 마련하는 데 활용

설문조사 - 전화면접조사

설문 부수: 1,800

표본추출: 성별, 연령별 비례 할당과

지역･권역별 임의할당

토지 투자에 대한 인식

토지 문제에 대한 인식

현 토지정책에 대한 인식

토지정책 방향에 대한 의식

본 연구

토지에 관한 국민의 의식 구조 변화와 토지정책에 대한 인지도와 적정성을 파악함으로써 토지정책 수립과 효과적인 집행을 위한 정책 자료를 생성하는 것임

설문조사

- 온라인, 전화면접조사 - 설문 부수: 2,000 - 표본추출: 연령별,

지역･권역별 비례 할당

빅데이터 분석

집단심층면접

토지에 관한 인식 변화

현 토지정책에 대한 이해정도와 수용 태도

토지의 공공성에 관한 의식 변화

토지정책 방향에 대한 의식 등

자료: 국토개발연구원, 1979, 1985; 새국토연구협의회, 2000; 채미옥·송하승, 2007.

표 1-2 | 선행연구와의 차별성

CHAPTER 2

1. 「토지에 관한 국민의식조사」 설계 ···17 2. 집단심층토의 설계 ···25 3. 빅데이터 분석 설계 ···29

조사 설계

제2장 조사 설계

･ 17

02 조사 설계

이 연구에서 시행한 본 조사인 설문조사, 집단심층토의, 빅데이터 분석 등 세 조사의 설계 내용을 설명하였다. 첫째, 설문조사는 이전 조사와의 연속성과 현안을 고려하여 문항을 정리하여 지역, 세대, 소득, 부동산 유무 등에 따라 표본을 할당하였다. 둘째, 집단심층토의는 세대와 부동산 유무에 따라 6개 집단으로 구분하여 부동산 관련 투자, 문제, 정책, 부동산을 통한 부의 축적 형태 등을 인터뷰하였다. 셋째, 부동산 관련 언론 기사를 활용하여 시대별 키워드 순위와 특정 정책에 대한 긍정, 부정 경향을 빅데이터 분석하였다.

1. 「토지에 관한 국민의식조사」 설계 1) 주요 내용

이 연구의 본조사인 「토지에 관한 국민의식조사(2020)」

을 일반 국민을 대상으로 시행하였다. 그 주요 내용

은 ① 부동산(투자)에 관한 인식, ② 부동산 문제와 정책에 관한 인식, ③ 부동산 정책 방향에 대한 의식이다. 이전 조사와의 연속성을 고려하여 시점별 의식 변화 분석이 가능하도록 조사 문항을 설계하였다. 지속, 폐지, 신규 조사 문항을 전문가 자문회의, 내부 연구심의회와 연구진 회의를 통해 정리하여 설계하였다.

1) 2020년 10월 28일부터 11월 13일까지 실시하였으며, 전체 표본 수 2,000명 기준으로 신뢰수준은 95%, 허용오 차는 ±2.2%P임. 다만 본문에 분석한 개별 사례(표)에 따라 신뢰수준과 허용오차는 달라짐.

2) 주요 내용을 <표 2-1>에 간략히 정리하였으며, 자세한 내용은 [부록 2: 토지에 관한 국민의식조사] 설문 조사표를 참조.

18

예를 들어 ‘① 부동산(투자)에 관한 인식’에서 여유자금 투자 순위 관련 질문을 1979년, 1985년, 2000년, 2006년, 2020년에 모두 포함하였다. ‘② 부동산 문제와 정책에 관한 인식’에서 토지 보상금액에 관한 질문은 제외하였다. 그리고 ‘③ 부동산 정책 방향에 대한 의식’에서 부동산감독기구에 관한 문항을 새롭게 추가하였다.

조사 문항 1979 1985 2000 2006 2020

① 부동산(투자)에 관한 인식 [ 투자 의향 ]

∙ 여유자금 투자 순위 ○ ○ ○ ○ ○

∙ 매입 토지 예상 용도 ○ ○ ○ ○ ○

∙ 토지 매입 예상 지역 ○ ○

∙ 주택이나 건물의 예상 매입 종류 ○ ○

∙ 현재 사는 시군구에 주택이나 건물을 매입할 의사 ○ ○

∙ 거주 지역 외 주택이나 건물 매입 희망 지역 ○ ○

∙ 재산증식을 위한 토지, 주택, 건물 매매 의사 ○ ○

[ 투자 경험 ]

∙ 건물 매매 경험 및 횟수 ○ ○ ○

∙ 토지매매 경험 및 횟수 ○ ○ ○ ○ ○

[ 투자 계획 ]

∙ 구매 계획 ●

∙ 구매 이유 ●

∙ 자금 마련 계획 ●

∙ 부동산가격 상승에 대한 인식 ●

[ 토지 자산의 운용 ]

∙ 땅, 주택, 건물 등을 구매하거나 임대한 경험 ●

∙ 최초 구매/임대 시기 ●

∙ 최초 구매/임대할 때 자금 출처 ●

∙ 땅, 주택, 건물 등 구매/임대 자금을 부모로부터 받은 경험/계획 ●

∙ 자녀에게 자금 마련 경험/계획 ●

∙ 현 소유 땅, 주택, 건물 등에 대한 운용 계획 ●

표 2-1 | 시점별 조사 문항 비교

제2장 조사 설계

･ 19

② 부동산 문제와 정책에 관한 인식

∙ 언론의 토지 관련 보도에 관한 관심 ○ ○ ○ ○ ○

∙ 정보 취득 경로 ●

∙ 재산증식을 위한 토지, 주택, 건물 매매의 사회적 문제 여부 ○ ○ ○ ○ ◎

∙ 우리나라 토지 문제 중 가장 심각한 문제 ○ ○ ○ ○ ◎

∙ IMF 이후 나타난 토지 문제의 특성 ○

∙ 우리나라 토지 중 가장 문제가 되는 지역 ○

∙ 땅값이 오르는 이유 ○ ○ ○

∙ 땅값을 안정시키기 위해 가장 효과적인 방안 ○ ○ ○ ○

∙ 기존 토지정책이 땅값 안정에 효과가 있었다고 생각하는지 여부 ○

∙ 토지 문제 해결에 대한 전망 ○

∙ 택지, 농지가격의 향후 1~2년 사이 변화 방향 ○

∙ 토지사용 방식에 대한 평가 (법, 계획 기반의 용도별 사용 여부) ○

∙ 토지사용 방식에 대한 평가 (개인 이익과 공공적 이용 중 우선 가치) ○ ○ ○

∙ 토지 공공성 실현 운동에 참여 여부 ○ ○

∙ 개발과 보전 충돌 시 토지이용 방식 평가 ○ ○

∙ 난개발에 대한 인식 ○

∙ 새만금 간척 등 보전과 개발 관련 의견대립에 대한 평가 ○ ○

∙ 난개발 방지로 인한 토지 부족 개선 가능성 ○

∙ 2003년 이후 농촌지역의 난개발 문제 개선에 대한 평가 ○

∙ 통일 이후 토지이용 변화 방향 ○

∙ 토지 이용, 개발 시 행정절차 간소화에 대한 인식 ○

∙ 개발이익 환수에 관한 입장 ○1) ○2) ○ ○ ○

∙ 적정 불로소득 환수 비율 ○ ○ ○

∙ 총 건축면적 허용한도 강화에 대한 평가 ○

∙ 양도소득세 세율에 대한 평가 ○ ○ ○ ○

∙ 양도소득세가 투기 억제에 도움이 되는지에 대한 평가 ○ ○ ○ ○

∙ 종합부동산세 부과기준에 대한 평가 ○3) ○ ○

∙ 종합부동산세 세율에 대한 평가 ○ ○

∙ 재산세 부과기준에 대한 평가 ●

∙ 재산세 세율에 대한 평가 ●

∙ 증여와 상속세 부과기준에 대한 평가 ●

20

조사 문항 1979 1985 2000 2006 2020

∙ 증여와 상속세 세율에 대한 평가 ●

∙ 공시가격 현실회율 제고에 대한 평가 ●

∙ 정부 보상액에 대한 평가 ○ ○ ○

∙ 적절한 정부 보상액 수준 ○ ○

∙ 농지소유 상한제도 존재를 아는지 여부 ○

∙ 농지소유 상한제도에 대한 의견 ○ ○

∙ 적정 농지소유 상한 수준 ○ ○

∙ 농자유전 원칙에 대한 의견 ○ ○

∙ 타인의 논밭을 이용할 수 있는 제도 인식 여부 ○ ○

∙ 타인의 논밭을 이용할 수 있는 제도에 대한 의견 ○

∙ 그린벨트 지정으로 침해되는 사인의 이익에 대한 의견 ○ ○ ○4)

∙ 그린벨트 해제 및 조정에 대한 의견 ○

③ 부동산 정책 방향에 대한 의식

∙ 도시에 집, 공장, 도로 등 건설 용지 공급 방법 ○ ○ ○

∙ 도시 공지 활용 방식(주거지 vs 녹지공원) ○

∙ 고밀도 재개발, 재건축 방식 유지 필요성 ○ ○

∙ 준농림지역 이용 방향 ○

∙ 토지이용 개발 시 지역사회나 국가의 이익을 우선하는 정책에 관한 입장 ○ ○ ○

∙ 토지 소유권과 개발권의 분리 ○ ○

∙ 토지 이용권과 개발권 분리에 관한 입장 ○ ○

∙ 바람직한 토지 소유, 이용 보호 정도 ○ ○

∙ 후손을 고려한 국토 관리 방향 ○

∙ 개발과 보전에 관한 입장 ○ ◎

∙ 생태계 보호구역 설정에 관한 입장 ○

∙ 생태적, 역사적 가치가 있는 토지와 건물 매입보전 운동에 관한 입장 ○ ○ ○

∙ 토지비축 제도 도입에 관한 입장 ○ ○

∙ 계획허가제 도입에 관한 입장 ○

∙ 공영개발의 필요성에 관한 입장 ○

∙ 남북통일 시 원소유권에 관한 입장 ○

∙ 남북통일 시 북한 토지 관리에 관한 입장 ○

∙ 집터 소유 총량 제한에 대한 의견 ○ ○

∙ 집터 소유 총량 제한의 적정 수준 ○ ○

제2장 조사 설계

･ 21

∙ 이용할 수 있지만 놀고 있는 땅(공지) 활용에 대한 인식 ○

∙ 기업이 보유한 공지 활용에 대한 인식 ○ ○

∙ 도시인의 별장용지, 소규모 농토 소유 허용에 대한 의견 ○

∙ 임대부 주택건설 및 거주에 대한 의견 ○ ○ ◎

∙ 임대부 주택건설 및 거주 시 보장되어야 하는 적정 거주 기간 ○ ○ ◎

∙ 국가나 지방자치단체 토지 임대제도에 관한 입장 ○ ◎

∙ 국가나 자치단체 최소 토지 임대보장 기간 ○ ◎

∙ 거래 중개를 위해 부동산중개사 자격 신설에 대한 의견 ○ ○

∙ 묘지 면적 규제 필요 여부 ○

∙ 묘지 면적 제한 시 적정 규모 ○

∙ 토지 국유화에 관한 입장 ○

∙ 토지 소유 및 이용에 대한 적정 규제 정도 ○ ○ ○

∙ 등기 의무화에 대한 의견 ○

∙ 부동산 감독기구 설치에 관한 입장 ●

∙ 공시가격 현실화 수준 ●

④ 개인 특성

∙ 소유한 집터 크기 ○

∙ 거주하는 주택 면적 ○5) ○ ○ ○

∙ 거주하는 주택 형태 ○ ○ ○

∙ 주택 소유 형태 ○ ○ ○ ○

∙ 소유 농지 면적 ○ ○

∙ 소유 토지 면적 ○ ○ ○

∙ 재산세나 농지세 납세 여부 ○ ○

∙ 임야 보유 사유 ○

∙ 공지 보유 여부 ○ ○

∙ 공지 보유 사유 ○ ○

∙ 보유한 땅의 예상 판매 가격 ○ ○

∙ 보유한 땅에 대한 용도 제한, 수용 등의 경험 ○ ○ ○

∙ 부모 또는 자녀로부터 생활, 대출 등 관련 자금 ●

주: 1) 불로소득 환수 필요성; 2) 제도 도입 필요성; 3) 도입 필요성; 4) 재산권 행사에 대한 정부보상 필요성; 5) 집터 면적

●는 신규, ○는 기존, ◎는 일부 변경

자료: 국토개발연구원1979; 1985), 새국토연구협의회(2000), 채미옥⋅송하승(2007)을 기초로 재작성함.

22

2) 조사 방법과 표본 할당

이번 조사는 지역별 표본 수, 조사 방법 등이 지난 4차례 조사와 차이가 있다(<표 2-2> 참조). 이에 따라 시계열적 분석에는 한계가 있으나, 전반적인 경향과 방향을 관측하는 것에 그 의미가 있다. 이번 조사에서는 연령대별 인터넷 사용률, 설문의 분량 과 난이도 등을 고려하여 온라인과 전화조사를 병행

하였고, 표본 수는 2,000개이다.

에코(28~41세)와 포스트 베이비붐 세대(42~56세)는 온라인 조사, 베이비붐(57~65 세) 세대는 온라인과 전화조사 병행, 프리 베이비붐(66세 이상) 세대는 전화조사로 진 행하였다.

지역을 수도권(서울, 경기, 인천)과 비수도권으로 구분하여 표본을 할당하였다. 비 수도권을 광역시와 광역시 이외 지역, 50만 이상 도시와 그 이외 지역으로 세분화하였 다. 이와 함께 세대를 10세 연령 구분이 아니라 연령에 기반을 둔 ‘사회적 위치(social location)’(Mannheim, 1952; 박재흥, 2005, 172, 재인용)로 구분하였다. 이 조사에 서 세대를 프리 베이비붐(66세 이상), 베이비붐(57~65세), 포스트 베이비붐(42~56 세), 에코(28~41세) 등 4개로 구분하였다([부록 1: 세대 구분과 특징]을 참조). 표본 수를 고려하여 유의미한 설문 결과와 해석을 도출할 수 있도록 가구 소득 할당을 10분 위보다는 상, 중, 하위 3개 구간으로 할당하였다.

이 조사에서 가구 소득을 제외하고 지역과 세대에 기반을 두고 표본을 할당하였다.

이는 지역과 세대에 대한 모집단 분포를 확인할 수 있으나, 가구 소득을 포함한 지역과 세대의 모집단 분포를 확인할 수 없기 때문이었다. 다만, 가구 소득은 조사과정에서 편중이 되지 않도록 할당하였다. 이에 따라 <표 2-3>과 <표 2-4>와 같이 표본을 할당 하여 조사하였다.

3) 전화조사(CATI, Computer Aided Telephone Interview)의 경우, 표본의 대표성을 높이기 위해 유무선 RDD를 통한 무작위추출방식을 활용하였음. 온라인 조사(CAWI, Computer Aided Web Interview)의 경우, 프로그램 화된 설문 URL을 제작하여 응답자가 자기 기입식으로 설문을 진행하였으며, 약 54만 명의 한국리서치 MS 패널을 활용하여 표본을 추출하였음.

제2장 조사 설계

･ 23

구분 1979년 1985년 2000년 2006년

표 본 수

수도권 서울 597 970 217 250

경기 98 301 250

인천 140 100

부산 인구

규모 지역 부수 50~

150 대구 대전

751 20~

50 전주 울산

5~

20 포항 속초 충주 1~

5 공주 평택 700 1만

이하 전국 600

410 151 100

대구 237 150 100

대전 95 100 100

울산 85 100 50

강원 구분 지역 부수

지방 도시

충주 96 속초 59 포항 219 진주 117 울산 260

군 지역

평택 195 괴산 120 공주 283 익산 48 여천 97

구분 지역 부수

지방 중소 도시

강릉 104 전주 91 나주 100 진주 100 영주 102

농촌 지역

부여 100 횡성 111 김제 100

100

충북 100

충남 100

전북 100

전남 100

경북 100

경남 100

제주 50

합계 1,948 3,529 1,827 1,800

회수율 32% 88.2% - -

조사 방법 면접조사 면접조사(수도권)

우편조사(비수도권)

면접조사

가구 방문 배포

전화조사

지역별 가중치 자료: 채미옥·송하승, 2007, 6.

표 2-2 | 1979년, 1985년, 2000년, 2006년 지역별 표본 수 비교

24

지역 세대

수도권

비수도권

5대 광역시 그 외 도시 합계

대도시 중소도시

서울, 경기, 인천

부산, 대구, 광주, 대전, 울산

청주, 천안,

전주, 포항, 창원 그 외 시군 프리 베이비붐

(66세 이상) -1954년 8.9

(179)

3.9 (77)

1.2 (25)

6.4 (127)

20.4 (408) 베이비붐

(57~65세)

1955 - 1963년

9.1 (182)

3.8 (76)

1.3 (27)

4.9 (99)

19.2 (384) 포스트 베이비붐

(42~56세)

1964 - 1978년

17.2 (344)

6.5 (130)

2.4 (49)

7.7 (154)

33.8 (677) 에코

(28~41세)

1979 - 1992년

14.6 (291)

4.9 (97)

1.9 (38)

5.2 (104)

26.5 (531)

합계 49.8

(997)

19.0 (380)

6.9 (139)

24.2 (484)

100.0 (2,000) 주: 괄호 안은 설문 부수임.

자료: 행정안전부. 2020. 8. 주민등록인구통계.

표 2-3 | 표본 할당(2020년) - 세대와 지역

(단위: %, 부)

구분 소득 10분위 소득 범주 설문 부수

하위 (1~4분위)

1분위 - 99.3

-

297.7 800

2분위 99.3 - 164.7 3분위 164.7 - 230.3 4분위 230.3 - 297.7

중위 (5~8분위)

5분위 297.7 - 366.0

297.7 -

627.2 800

6분위 366.0 - 439.7 7분위 439.7 - 523.7 8분위 523.7 - 627.2 상위

(9~10분위)

9분위 627.2 - 806.4

627.2 - 400

10분위 806.4 -

주: 소득은 2019년 자료이고 명목 가격임.

자료: 통계청. 2019.

표 2-4 | 표본 할당(2020년) - 가구 소득 구분 (전국, 1인 이상)

(단위: 만 원, 부)

제2장 조사 설계

･ 25

3) 조사 대상: 개인과 가구, 부동산 유형 등

설문조사의 응답자는 일반 국민, 즉 개인이다. 다만 앞서 세대의 개념, 구분 등을 살펴보았듯이 부동산에 대한 개인의 의식은 연령 효과, 코호트 효과, 기간 효과 등과 같은 사회적 범주의 영향뿐만 아니라 개인적 성장의 영향으로 형성된다. 전자인 개인 적 성장은 개인이 속한 가족 구성원의 계층적 위치, 가족 상황, 인성 등에 영향을 받으 며, 개인의 가구 특성을 일부 조사함으로써 이를 반영하였다. 조사 항목으로는 가구의 부동산자산 유무, 소득 수준, 가족 구성 형태 등이 있다. 후자인 사회적 범주에 따른 세대 구분은 표본 할당에서 반영하였다.

조사의 주제는 토지를 중심으로 한 부동산으로 설정하였다. 토지에서 행위로는 경작 등 농업(1차 산업), 공장 등 제조업(2차 산업), 상가, 오피스 등 서비스 산업(3차 산 업), 주택(주거 복지와 투자) 등이 있다. 이 같은 행위에서 토지는 생산요소일 뿐만 아니라 공공복지와 투자처로서 사회경제적 활동에서 복합적 요소로서 역할을 한다. 복 합적 요소로서 토지를 개발, 이용, 관리 관련 제도를 근간으로 제어하고 있다. 이 연구 에서는 주택, 상가, 공장 등 토지 위에 정착물과 피상적인 행위들보다는 그 행위를 발 생, 유지의 근간이 되는 토지를 중심으로 부동산을 주제로 설문을 구성하였다.

2. 집단심층토의 설계 ⁴⁾ 1) 주요 내용

집단심층토의를 통해서 부동산 관련 주요 이슈, 부동산을 통한 자산 격차 심화 등에 관한 대상 집단별 의식의 동질성, 이질성, 특이성 등을 파악하였다. 설문조사에서 조 사하기 어려운 부분을 보완하며, 특히 부동산 투자, 정책 방향 등에 대한 인식을 세대

4) 2020년 10월 13일부터 10월 15일(3일간)까지 실시하였음.

26

별, 부동산자산 유무별로 정성적으로 비교 분석하였다.

주요 토의 주제를 ① 토지(투자)에 관한 인식, ② 부동산을 통한 부의 축적 행태,

③ 토지 문제와 정책에 관한 인식, ④ 토지정책 방향에 대한 의식 등 4개 부문

으로 구성하였다(구체적인 내용은 [부록 3: 집단심층토의 가이드라인] 참조). 특히 집단별 부동산을 통한 자산 형성의 방법과 인식 차이, 집단 간, 내 부동산을 통한 부의 불평등 현상 확인, 부동산자산 관리 방식 등을 심층 인터뷰하였다.

주제 주요 내용

① 토지 투자에 관한 인식

1. 토지에 대한 투자 의향

언론의 토지 관련 보도에 관한 관심

자산별 투자 우선 순위, 투자 대상 부동산 유형과 지역 등

2. 투자 경험

투자 횟수 자금 출처

3. 투자 계획

투자 계획 자금 마련 계획 소유 부동산 활용 계획

② 부동산을 통한 부의 축적 행태

1. 부동산자산 형성 과정 2. 부동산 투자에 대한 태도 3. 부동산자산 관리 방식

4. 부동산의 증여와 상속에 대한 인식

③ 토지 문제와 정책에 관한 인식 1. 부동산 투자로 인한 사회적 갈등 인식 2. 우발이익으로 인한 사회적 문제와 대책

④ 토지정책 방향에 대한 의식

1. 토지 공급 방식 2. 우발 이익 환수

3. 부동산 관련 세제에 대한 의식

표 2-5 | 집단심층토의 진행 단계별 주요 내용

5) 이 중 ② 부동산을 통한 부의 축적 행태는 이형찬·송하승·오민준·김지혜·최수(2020)에서 시행한 집단심층토의 결과를 활용하였음