Analysis Methodology for Feasibility Study of Remodeling of Aged Apartment by Comparative Analysis of Price Influencing Factors

가격 영향요인 비교분석을 통한 노후 공동주택 맞춤형 리모델링의 사업성 분석 방법론 제안

배병윤¹ㆍ김경래^*ㆍ신동우¹ㆍ차희성¹

1아주대학교 건축공학과

Analysis Methodology for Feasibility Study of Remodeling of Aged Apartment by Comparative Analysis of Price Influencing Factors

Bae Byungyun

, Kim Kyungrai

, Shin Dongwoo

, Cha Heesung

1Department of Architectural Engineering, Graduate School of Ajou University

Abstract : As of 2017, there are 848 million households living in apartment and 55.87% of Aged apartments over 15 years old. The allowable standard for remodeling the apartment is more than 15 years and the market for remodeling the apartment will continue to increase. For the success of the remodeling project feasibility analysis is important but the existing feasibility analysis of new construction and reconstruction is being used for remodeling feasibility analysis.

Therefore, it is necessary to study the feasibility analysis of customized remodeling without increasing the number of households according to the building law. Purpose of this paper is to develop a feasibility analysis methodology for customized remodeling projects by deriving the factors affecting the formation of land prices and building prices in apartment. According to the concept of price formation of the apartment, the analysis method of the customized remodeling of the old apartment using the factors affecting the Land Price Indexes, Officially Assessed Individual Land Price, House Price Indexes, and Officially Assessed Individual House Price was suggested. The Stair Price Algorithm developed in this research can be utilized at the stage of selecting remodeling contractors after the remodeling housing association is established.

Keywords : Feasibility Study, Price Influence Factor Analysis, Remodeling of Aged Apartment, Stair Price Algorithm

1. 서론

1.1 연구의 배경

공동주택의 신축은 1940년부터 2017년 현재 까지 계속 증 가하고 있고, 1980년대 이후 주택보급을 위한 공동주택의 대 량공급과 수도권의 신도시 건설로 인해 2017년 현재 848만 세대

가 공동주택에 거주하고 있다. 하지만 공동주택은 시간 이 지날수록 노후화가 진행되는 반면에 사람들의 생활수준은 경제발전과 함께 향상되므로 생활수준에 맞는 새로운 주거

공간을 원하고 있다. 2017년 현재 공동주택 리모델링 허용연 한 기준은 15년 이상의 건축물이고, 2002년 이전 완공된 공 동주택이 리모델링 대상에 해당되므로 리모델링 시장은 계속 해서 증가 할 것이다. 국내 공동주택 리모델링 시장은 2003 년 건축법에 의한 리모델링 제도를 시작으로 아직 초보 단계 이다. 기존 사업성 분석 방법의 거래사례비교법에 관련 연구 는(Yang, 2014)은 가격결정요인 사정보정, 조건부감가보정, 시점수정, 지역요인, 개별요인, 기타요인 6개를 대상으로 영 향력을 파악하기 위해 헤도닉 모형

을 적용하여 분석한 연구 로 6개의 변수 중 개별요인의 경우 지가에 대해 적용사례마 다 값들이 달라지며 다른 요인들보다 평가 주체의 주관성이 개입될 여지가 높고, 이로 인한 외부의 불신문제 해결 필요 가 있다고 하였다. 공동주택 맞춤형 리모델링에서 거래요인 을 사용하여 토지, 건물의 일괄요인을 사용하는 것도 문제이

* Corresponding author: Kim, Kyungrai, Department of Architectural Engineering, Ajou University, Suwon 135-080, Korea

E-mail: [email protected] Received July 7, 2017: revised - accepted October, 10, 2017

2) P=P(Q1, Q2, .., Qi, .., Qm) 으로써 여기서 P는 주택가격, 그리고 Qi, i = 1, 2, ...m은 각각 주택가격을 결정하는 특성들을 나타낸다.

1) 사업 주체 별 공동주택건설 규모 현황(국토교통부, 2016)

지만 사용 가능한 사업성 분석방법론이 부재하여 평가할 수 없다는 것도 문제점이다. 헤도닉기법을 사용하여 가격모델을 구축한 후 거래사례비교법으로 사업성 평가를 하는데 많은 선행 연구마다 가격요인의 정확도를 높이기 위해 노력 하고 있고, 토지에 대한 가격요인이 부정확하다는 선행 연구가 언 급되고 있으나 이를 대처할 도구가 없어 필요성에도 불구하 고 사용할 수 없는 한계가 있다. 공동주택 리모델링 사업성을 분석하는 방법에 도시 및 주거 환경정비 법(이하 ‘도정법

’)에 포함된 기존 재건축이나 신축공사에 사용되는 사업성 검토방 법이 현재까지 이루어지고 있기 때문에 건축법에 의한 세대 수증가 없는 맞춤형 리모델링 사업성분석에 대한 연구가 필 요하다.

1.2 연구목적 및 방법

본 연구에서는 맞춤형 리모델링의 사업성 분석 시 보정작 업이 필요 없고, 주변 거래사례의 사전 분석 작업이 없는 모 델을 개발하기 위해서 공동주택의 지가(地價)와 건물가의 형 성 메커니즘을 통한 맞춤형 리모델링 사업의 사업성 분석 방 법론을 개발하는 것을 목적으로 한다. 2016년 서울시 4,136 개의 공동주택 단지를 분석

한 결과 맞춤형 리모델링 가능 단지가 1,870개 단지이고, 세대수 증가 형 리모델링 가능단지 168개로 맞춤형 리모델링 가능 단지가 90%이상이므로 본 연 구에서는 향후 활용도가 높은 맞춤형 리모델링 대상으로 연 구하였다. 사업성 분석을 위한 방법으로 리모델링 관련 문헌 조사 및 공동주택 가격형성 요인을 분석했다. 본 연구는 공동 주택 맞춤형 리모델링 사업성평가 방법론을 개발 할 때 지가 와 건물가의 가격요인을 분리하여 분석하는 것이 사업성 분 석의 정확도를 높일 수 있으므로 리모델링 사업성평가 방법 론 구성의 핵심개념으로 활용하고자 한다. 따라서 공동주택 맞춤형 리모델링 사업성 분석 방법론의 방향은 맞춤형 리모 델링 사업(Input)에 따른 결과물(Output)의 가격(Cost) 상승 요인(Factor)을 구분 하는 것이므로 가격형성 요인들의 정량 적 가격요인 지수를 선정하기 위해 공동주택 전체 가격을 결 정하는 구조를 파악하고, 이에 영향을 주는 요인간의 관계를 활용하여 맞춤형 리모델링 사업성 분석방법론을 개발하고자 한다.

2. 기존 이론 및 문헌 고찰

2.1 공동주택 리모델링 사업유형 및 프로세스 2.1.1 공동주택 리모델링 사업의 유형

리모델링

사업유형은 사업의 범위에 따라 일반적 유지관 리형 리모델링, 맞춤형 리모델링, 세대수 증가 형 리모델링으 로 구분하고 있다.

맞춤형 리모델링은 기존 주거의 성능유 지 및 선택적 향상을 위한 시설개선, 또는 이를 위해 대수선, 수평증축을 통한 세대확장 및 구분형 개조를 곁들이는 방식 이다. 재건축과는 달리 기반시설에 대한 개선이 포함되지 않 으며, 사업범위는 공동주택단지의 전체나 주동단위로 일부에 대한 개선이 가능하고, 적용법규도 도시정비 사업은 도시 및 주거환경정비법인 것에 비해 맞춤형 리모델링은 주택법과 건 축법을 적용 한다.

2.1.2 공동주택 리모델링 사업 프로세스

노후 공동주택 리모델링 사업 추진을 위한 법적 절차 요구 사항을 리모델링 사업프로세스상의 주요 마일스톤 인 1)조합 설립 인가, 2)사업계획 승인, 3)착공, 4)준공으로 구분하고, 이를 근거로 리모델링 사업 프로세스를 정의하면 리모델링사 업 프로세스는 1)조합설립, 2)리모델링 허가, 3)착공준비, 4) 시공, 5)청산으로 총 5단계로 구분된다.

맞춤형 리모델링은 세대수증가 리모델링을 제외한 대수선, 증축 행위에 대한 것 이기 때문에 맞춤형 리모델링 사업프로세스는 아래 Table 1 에서 보이는 것과 같다. 자세히 살펴보면 맞춤형 리모델링의 사업 프로세스는 첫 번째, 조합설립단계에서 1)리모델링 주택 조합 추진위원회 구성, 2)컨설팅 및 설계사 선정, 3)리모델링 주택조합 동의서 청구, 4)리모델링 주택조합 설립 인가의 진 행 절차가 해당 된다. 두 번째, 리모델링 허가단계에서 5)시 공자 선정, 6)1차 안전진단, 7)건축심의 신청·승인, 8)리모델 링허가 동의서 청구, 9)매도청구, 10) 리모델링 허가 신청·

승인의 진행 절차가 진행 된다. 세 번째, 착공준비의 단계에 서 11)시공사 본 계약, 12)분담금 확정 총회, 13)이주, 14)감리 자 지정, 15)2차 안전진단 절차가 진행된다. 네 번째, 시공단 계에서 16)착공, 17)철거, 18)리모델링 허가조건 이행, 19)준 공(사용검사)절차가 진행된다. 다섯 번째, 청산단계에서 20) 입주, 21)리모델링 주택조합 해산인가 절차가 진행된다. 리모 델링의 대상은 이미 사용자(입주자)가 거주하고 있고, 소유권 도 사용자에게 있으므로 발주자는 리모데링 조합원이 된다.

다섯 개의 대 분류에 따라서 총21개의 절차로 이루어진 공동 주택 맞춤형 리모델링의 프로세스를 살펴보면 사업성을 분석 방법은 맞춤형 리모델링 공사의 발주자입장에서 시공사를 선 정하기 전에 사업의 성패를 확인할 수 있는 방법이기 때문에 두 번째 마일스톤의 리모델링 허가단계에서 시공자 선정하기 전에 사용될 수 있다.

3) 도시 및 주거 환경정비 법 (약칭: 도시 정비법 ) [시행 2016.9.1.] [법률 제13782호, 2016.1.19., 타법개정

4) 2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획

5) 건축물의 노후화를 억제하거나 기능향상 등을 위해 대수선하거나 일부 증축하는 행위 건축법 제2조제10호, 주택법 제2조 제25호

6) 2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획

7) 노후 공동주택 리모델링 사업모델별 사업범위 및 사업프로세스 연구 (김경래, 2017)

Table 1. The Definition of the Process of Multi-Family Residential Remodeling by Models

(Kyungrai Kim, 2017)

Model Process

TYPE 1

Large- scale repair

Expan sion

Housing coopt establish

ment

Adopting the comprehensive plan of remodeling

Organizing a committee of housing coopt

establishment for residential remodeling ① ① Appointment of a consulting firm and project

manager ② ②

Request the agreement of housing coopt

establishment for remodeling ③ ③ Authorization of housing coopt for residential

remodeling ④ ④

Remode ling permit

Appointment of a constructor ⑤ ⑤

The 1st safety diagnosis ⑥ ⑥

Application and approval of review of

construction ⑦ ⑦

Application and approval of review of construction (the 1st structure stability review)

City planning review application and

approval

More than half a million

Less than half a million

Landscape review application and

approval

Area over 30,000 ㎡ or total floor area over 100,000㎡

Area less than 30,000 ㎡ and total floor area less than

100,000 ㎡ Adopt a plan of alteration of a right

Request the agreement of remodeling permit ⑧ ⑧

Claim a bill of sale ⑨ ⑨

Remodeling permit application and approval Remodeling permit application

and approval

(the 2nd structure stability review)

Household increase less than 30 Project plan permit (including

remodeling permit) application and approval

(the 2nd structure stability review)

Household increase

over 30

Prepara tion of construc tion

A formal contract with constructor General meeting of the amount of share

of the expenses Migration of temporary housing Distribution of buildings and units to members of remodeling coopt Appointment of a construction supervisor

The 2nd safety diagnosis

Construc tion

Begin construction Demolition

Sale of increased household units Execution of the conditions of remodeling

permit

Execution of the conditions of project plan permit

Completion (Acceptance of work)

Comple tion

Move-in

Approval of the dispersion of remodeling coopt

2.2 리모델링 사업성에 관한 선행연구

공동주택 리모델링 사례의 부족으로 사업성 분석을 위한 기초자료가 부족하고(Kim, 2011), 사업성 분석에 감정평가 방법은 신축 및 재건축의 사업성분석 방법(이하 ‘거래사례비 교법’)을 사용하기 때문에 경제성 평가 방법과 감정 평가 방 법을 함께 사용하여 사업성을 도출하였다(Yoo, 2015). 거래 사례비교법은 대상건물과 가치형성요인이 같거나 비슷한 건 물의 거래사례와 비교하여 대상건물의 현황에 맞게 사정보정 (事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상건물의 가액을 산정하는 감정평가방법이다. 토지와 건 물을 일괄하여 감정 평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하 고, 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하 여 표시할 수 있다.

2.3 기존 연구의 한계

이와 같이 리모델링 사업성 평가 방법에 관한 선행 연구는 거래사례비교법을 통한 사업성분석 방법을 사용 하고, 리모 델링 사례가 부족하다는 문제점을 지적 하고 있다. 국내에는 아직 공동주택 리모델링 적용사례가 부족하여 기존 거래사례 비교 분석 방법 적용에 대한 문제점을 지적하고, 사업성 검토 를 위해서 거래사례비교 할 때 주변에서 유사하다고 판단하 는 대상을 활용하기 때문에 맞춤형 리모델링의 투입 공사범 위와 상이할 뿐만 아니라 보정작업이 수반된다. 따라서 본 연 구의 목적인 ‘공동주택의 지가(地價)와 건물가의 형성 메커니 즘을 이해하고, 맞춤형 리모델링 사업의 사업성 분석 방법론 을 개발하는 것’의 측면에서 본 연구에서 개발하고자 하는 공 동주택 맞춤형 리모델링의 사업성 분석 방법론의 방향은 첫 째, 사업성 분석에 보정값 없이 정확도를 높일 수 있도록 해 야 하며, 둘째, 맞춤형 리모델링 사업성 분석에 적용 가능한 구체적인 방법론을 제시할 수 있어야 한다.

3. 공동주택 가격형성의 개념 정립 3.1 토지가격

지가(地價)는 국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 발 표하는 전국의 땅값

으로 정책의 일관성이나 형평성을 위 해 도입되었다. 아래 Fig. 1과 같이 표준공시지가와 개별 공 시지가로 구분하고, 표준공시지가는 국토해양부 장관이 조 사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적(㎡)당 가격이다. 개 별공시지가는 개별토지에 대해 인접한 표준지를 기준으로 시ㆍ군ㆍ구청장이 평가해 산정한 단위면적(㎡)당 가격을 개 별 공시지가의 산정자료이고, 재산세, 종합부동산세, 부담금 등의 부과기준이 된다.

8) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 (국토교통부, 1989)

Fig. 1. Land price

3.2 건축물가격

건축물 가격은 국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 토 지를 포함한 주택의 표준가격을 공시하고 있고, 각 시에서는 주택에 대하여 건축물과 부속 토지를 함께 평가하여 주택가 격을 공시한다. 공시된 주택가격은 공동주택의 가격 결정의 기준 및 지방세인 재산세·취득세·등록세와 국세인 종합부 동산세 등의 과세자료로 활용 한다. 표준가격은 Fig. 2에서 보이는 것과 같이 국토교통부장관이 단위 면적당 가격(원/㎡) 으로 산정한다. 개별공시가격은 건축물의 매매사례, 분양가 등의 요인에 대한 가격이고, 실 거래가의 기준이 된다.

Fig. 2. Building price

4. 공동주택 가격 영향요인 분석 4.1 토지가격 영향 요인 분석

토지에 대한 가격은 아래 Fig. 3과 같이 표준공시지가와 공 시지가의 단계로 구분되어있고, 표준공시지가의 요인과 공시 지가의 요인들에 의해서 가격이 결정된다.

Fig. 3. Factors affecting land price

아래 Fig. 4에서 보이는 것처럼 표준지 공시지가는 도로, 형상, 고저에 따른 요인에 따라서 가격이 결정되고, 결정된 가격은 개별공시지가의 시작가격이 된다. 수식 1은 이에 따른 토지가격의 계산식이다.

Fig. 4. Analysis of factors affecting land price

(1)

식(1)에서 표준공시지가는 표준지의 도로, 고저, 형상요인 에 따른 단위면적당 가격(원/㎡)이므로 아래 수식 2와 같이 표준공시지가는 표준지(필지)의 가격과 표준공시지가에 대한 가격요인의 합계로 산정할 수 있다.

(2)

그리고 공시지가는 토지가격 비준표에 포함된 18개의 요인 (①지목, ②토지면적, ③용도지구, ④도시계획시설, ⑤공공용 지, ⑥기타제한, ⑦비옥도, ⑧방위, ⑨형상, ⑩도로거리, ⑪철 도/고속도로 등과의 거리, ⑫폐기물/수질오염 등과의 거리,

⑬농지구분, ⑭경지정리, ⑮임야구분, ⑯토지이용현황, ⑰고 저, ⑱도로 접 면)으로 산정할 수 있다. 아래 수식 3과 같이 개별공시지가는 표준지 공시지가와 위 개별공시지가에 18개 요인들의 합계로 산정할 수 있다.

(3)

4.2 건축물 가격 영향요인 분석

건축물에 대한 가격은 표준가격과 공시가격으로 구분되어 있고, 아래 Fig. 5과 같이 표준공시가격의 요인과 공시가격의 요인들에 의해서 가격이 결정된다.

Fig. 5. Factors affecting building prices

그래서 아래 Fig. 6에서 보이는 것처럼 표준가격은 구조, 용도, 위치, 경과연수의 요인에 따라서 가격이 결정되고, 결 정된 가격은 공시가격의 시작가격이 된다. 아래 수식 4는 이 에 따른 건축물가격의 계산식이다.

Fig. 6. Analysis of influencing factor of building price

(4)

4.2.1 표준가격

표준가격은 건축물의 구조, 용도, 위치, 잔가 요인에 따른 가격이다. 그러므로 아래 수식5와 같이 표준가격은 개별공시 지가의 가격과 표준가격요인의 합계이다.

(5)

표준가격요인은 신축건축물의 기준가액

에 건축물의 구조 지수, 용도분류지수, 위치지수, 경과연수별 잔가율을 적용하 여 산정한다.

(1) 구조지수

대부분의 공동주택은 철근 콘크리트를 사용하여 건축되었 는데 구조지수를 산정할 때 철근콘크리트를 사용하여 건축을 하거나 조적, 기타의 구조를 병용한 구조를 철근 콘크리트항 목에 포함한다. 아래 Table 2에서 보이는 것 과 같이 철골, 철 근 콘크리트조의 구조지수는 100이다.

Table 2. Structure index

Number By Structure Indices

1 Tree Body 135

2 Tree structure 130

3 Steel frame (Steel frame) Concrete frame 115 4 Reinforced Concrete, Stone Structure, Precast Concrete,

Raman Structure, ALC, Steel Housing 100 5 Steel frame, Reinforced concrete block, Reinforced block 95 6 Cement brick, yellow clay, cement block, wire panel 90 7 Prefabricated panel in steel frame (EPS panel only) 85

8 Prefabricated panel assembly 80

9 Lightweight steel frame 75

10 Lime and clay bricks, stone walls and pavement blocks 60

11 Pipe, Container Water 50

(2) 용도분류 지수

용도 지수를 결정하기 위해서 ‘용도별 건축물의 종류’

에 의하여 분류하고, 공동주택은 주거용 건물로 주거시설에 해 당함으로 아래 Table 3에서 보이는 것과 같이 용도분류 지수 는 110이다.

Table .3 Location index

Usage Target building Indices

Residential Building

Residential Facility

· Apartment 110

· House

· Multi-family Housing

· Dormitory

100

9) 소득세법 제99조, 상속세 및 증여세법 제61조, 국세청 표준가격 산정 법, 2017현재 670,000원/㎡

10) 건축법시행령 제3조의5 〔별표 1〕의 “용도별 건축물의 종류”

(3) 위치지수

위치지수는 ㎡당 개별공시지가를 기준으로 아래 Table 4에 서 보이는 것과 같이 44개의 공시지가 단계로 적용한다. 하 나의 건물에 여러 필지의 부속 토지가 있는 경우에는 각 부속 토지의 개별공시지가를 토지면적을 기준으로하고, 면적의 평 균한 가액을 적용한다.

Table 4. Location index

NO Individual land price per square meter of land attached to

the building Indices

1 Less Than 20,000 won 75

2 Over Than 20,000Won ~ Less Than 30,000Won 82 3 Over Than 30,000Won ~ Less Than 50,000Won 84 4 Over Than 50,000won ~ Less Than 70,000won 86 5 Over Than 70,000won ~ Less Than 100,000won 87 6 Over Than 100,000won ~ Less Than 130,000won 88 7 Over Than 130,000won ~ Less Than 150,000won 89 8 Over Than 150,000won ~ Less Than 180,000won 90 9 Over Than 180,000won ~ Less Than 200,000won 91 10 Over Than 200,000won ~ Less Than 300,000won 92 11 Over Than 300,000won ~ Less Than 350,000won 93 12 Over Than 350,000won ~ Less Than 500,000won 95 13 Over Than 500,000won ~ Less Than 650,000won 97 14 Over Than 650,000won ~ Less Than 800,000won 100 15 Over Than 800,000won ~ Less Than 1,000,000won 102 16 Over Than 1,000,000won ~ Less Than 1,200,000won 105 17 Over Than 1,200,000won ~ Less Than 1,600,000won 107 18 Over Than 1,600,000won ~ Less Than 2,000,000won 110 19 Over Than 2,000,000won ~ Less Than 2,500,000won 113 20 Over Than 2,500,000won ~ Less Than 3,000,000won 115 21 Over Than 3,000,000won ~ Less Than 3,500,000won 118 22 Over Than 3,500,000won ~ Less Than 4,000,000won 120 23 Over Than 4,000,000won ~ Less Than 4,500,000won 122 24 Over Than 4,500,000won ~ Less Than 5,000,000won 124 25 Over Than 5,000,000won ~ Less Than 5,500,000won 125 26 Over Than 5,500,000won ~ Less Than 6,000,000won 126 27 Over Than 6,000,000won ~ Less Than 7,000,000won 128 28 Over Than 7,000,000won ~ Less Than 8,000,000won 131 29 Over Than 8,000,000won ~ Less Than 9,000,000won 132 30 Over Than 9,000,000won ~ Less Than 10,000,000won 135 31 Over Than 10,000,000won ~ Less Than 15,000,000won 138 32 Over Than 15,000,000won ~ Less Than 20,000,000won 142 33 Over Than 20,000,000won ~ Less Than 25,000,000won 144 34 Over Than 25,000,000won ~ Less Than 30,000,000won 147 35 Over Than 30,000,000won ~ Less Than 35,000,000won 150 36 Over Than 35,000,000won ~ Less Than 40,000,000won 153 37 Over Than 40,000,000won ~ Less Than 45,000,000won 156 38 Over Than 45,000,000won ~ Less Than 50,000,000won 159 39 Over Than 50,000,000won ~ Less Than 55,000,000won 162 40 Over Than 55,000,000won ~ Less Than 60,000,000won 165 41 Over Than 60,000,000won ~ Less Than 65,000,000won 168 42 Over Than 65,000,000won ~ Less Than 70,000,000won 171 43 Over Than 70,000,000won ~ Less Than 75,000,000won 174 44 Over Than 75,000,000won ~ Less Than 80,000,000won 177

(4) 경과 연수 별 잔가 율

경과 연수 별 잔가 율은 대상건물의 그룹별 내용연수에 의 하여 Table 5에 따른 잔존 가치 율 같이 잔존가액을 10%로 정 액법 상각에 의하되 신축연도가 2016년인 경우를 경과연수 1 년으로 계산 하며, 내용연수가 경과된 건물은 최종연도의 잔 가 율을 적용한다. 따라서 표준가격은 당해 건축물의 구조·

용도·위치·신축 연도의 4개 요인에 대한 가격이다.

4.2.2 공시 가격

개별 공시 가격은 현재 해당 공동주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 적정가격을 조사·산정하며, 매매 및 방매사례, 분양사례 요인 등을 주로 활용하여 공시한다.

그 렇기 때문에 공시가격요인(거래성립가능)에 의해서 결정된 다. 공시가격은 아래 수식6과 같이 표준가격과 공시가격 요 인의 합이다.

Table 5. Residual rate and amortization method

Division Applies to Content training

Final residual value

Amortization method

Amortization rate

ⅠGroup

Wood, Steel frame (steel- reinforced concrete), Reinforced concrete,

Stone, Precast concrete, Ramen

structure

50 years

10 % Straight line method

0.018

ⅡGroup

Wooden, cement brick, Reinforced concrete, ALC, Steel

frame, Steel house, Reinforcement block, Wire panel

assembly

40 years 0.0225

ⅢGroup

Lightweight steel, lime and earth wall

tiles, Stone walls and tombstones, loess, Cement blocks, Prefabricated

panels,

30 years 0.03

ⅣGroupIron pipe, container

building 20 years 0.045

(6)

4.3 공동주택 가격 영향 요인 단계별 분석

기존 거래사례비교법을 사용한 맞춤형 리모델링 사업성 분

11) 부동산 가격공시에 관한 법률제18조

석에서 실거래가격을 사용하는데 공동주택 가격은 아래 Fig.

7과 같이 지가와 건물가로 형성되고, 지가는 표준공시지가와 개별공시지가로 형성되며 건축물가격은 표준가격과 공시가 격으로 형성된다.

Fig. 7. Concept of primary factor for building price

5. 공동주택 가격 영향요인 기반 계단가격 법 제안

본 연구에서는 앞서 말한 것처럼 공동주택 가격 형성 단계 별 영향 요인을 사용하여 공동주택의 가격을 결정하는 방법 을 계단가격법으로 제안하고자 한다. 이를 기존 거래사례비 교법과 비교 분석 하면 Fig. 6에서 보여주는 바와 같이 계단 가격법을 활용한 사업성 분석의 종전 가치 산정은 리모델링 대상의 실제 거래 가격을 사용한다. 기존 종후가치 산정 방법 의 거래사례비교법은 외부요인 보정과 건물요인 보정 그리고 개별요인을 보정하여 산정하는 반면에 계단가격법의 가치는 각 단계별 가격형성요인으로 산정한다. 그러므로 아래 Fig. 8 에서 보이는 것처럼 표준공시지가의 요인과 개별공시지가의

요인으로 지가가 형성되고, 표준가격의 요인과 개별공시가격 의 요인으로 주택가격이 형성되는 계단가격법으로 종후가치 분석할 수 있다. 관련내용을 수식화 하면 아래 수식7과 같다.

Fig. 8. Concept of apartment house stair price algorithm

(7)

6. 계단가격법을 활용한 맞춤형 리모델링의 사업성 분석방법

계단가격법을 활용한 맞춤형 리모델링의 사업성 분석을 맞 춤형 리모델링이 완료된 서울시 A공동주택을 활용하여 종전 가치와 종후가치에 대해서 설명하고자 한다.

6.1 종전가치

계단가격법에 의한 공동주택 맞춤형 리모델링 사업성 분석 검증을 위해서 Table 8과 같이 1995년에 신축된 서울시 강남 구 A공동주택의 전용면적 84㎡ 1세대를 선정하여 사례 검토 를 실시하였다. 종전가치는 리모델링 전 실 거래된 사례가격 을 사용하므로 당 세대거래가격은 8억 원이다.

Table 6. Comparison of existing and improved methods of feasibility analysis

Division Before Value

After Value

Existing method Improvement method

Method

Object

physically similar to the subject After remodeling the target value

Methodology

Applying the sale price within the remodeling complex through recent

transactions

Revision Based on

External Factors Revise Value Land Price Indexes Road, Pitch, Shape Officially Assessed

Individual Land Price

Factor(18EA) of Land Price Revision Based on

Building Factors Revise Value

House Price Indexes Site, Structure, Use, Remaining value Revision Based on

Individual Factors Revise Value Officially Assessed

Individual House Price Sales Comparison Price

Table 8. Target case before status

Division Contents

Target 00 Apartment in KangNam, Seoul Ratio of Area for Exclusive Use 84㎡

Supply area 94㎡

Floor area ratio 258%

Total Number of House Holder 177 Unit

Local district Class 3 general residential area Date of use approval June 8, 1995

6.2 종후가치

공동주택 리모델링은 2005년에 주거전용면적의 30%를 증 축하는 것을 허용하였고, 2012년 85㎡미만의 주택에 대하여 40%증축범위를 확대 적용하였다. 그러므로 종전사례에 대한 맞춤형 리모델링 종후 사례는 아래 Table 9와 같이 전용면적 이 30%증가한 63.8㎡이고, 공급면적이 81㎡으로 증가 하였 다. 대상 단지의 리모델링 후 2014년 국토교통부 공동주택 개 별공시가격은 8억6천만 원이고, 2014년 하반기 실거래가격 은 11억여 원이다.

Table 9. Remodeling of target case status

Division Contents

Target 00 Apartment in KangNam, Seoul Ratio of Area for Exclusive Use 110.2㎡

Supply area 136㎡

Floor area ratio 370%

Total Number of House Holder 177 Unit

Local district Class 3 general residential area Date of use approval June 8, 2014

6.2.1 기존방법의 종후가치

거래사례비교법을 사용한 종후가치 평가는 대상건물과 유 사성이 높은 인근지역을 대상으로 약 1.64km거리에 있는 120㎡의 공동주택 거래사례가격 15억4천만 원을 활용하여 보 정하였다. 아래 Table 7에서 보이는 것과 같이 지하철역과의 접근성 등 외부요인이 열세하여 90% 보정하였고, 건물요인 으로 최고 층수가 열세하여 95%보정하였으며, 개별요인으로 대지지분이 열세하여 95%보정하였다. 종전가치의 8억 원에 비해서 종후가치는 179%증가하였다.

6.2.2 계단가격법의 종후가치

종후가치평가는 위 계단가격법의 수식7에 의해 11억9천만 원으로 평가되었다. 단계별로 자세히 살펴보면 표준지 공시 지가는 약4억2천만 원이고, 개별공시지가의 요인가치는 약2 억3천만 원이므로 개별공시지가는 약6억5천만 원이다. 표준 가격의 요인가치는 약1억7천만 원이므로 표준가격은 약8억 3천만 원이고, 개별공시가격의 요인가치는 약2억8천만 원으 로 종후 가치는 10억9천만 원이다. 종전가치의 8억 원에 비해 서 종후가치는 136%증가하였다.

6.3 계단가격방법에 의한 사업성 분석

따라서 건축물 가격의 종전가치(Input), 공사비(Input)와 종후 가치(Output)의 결과 값이 1.0이상이면 사업이 가능하므로 건축 물의 종전 가치와 종후가치의 차이가 투입되는 공사비보다 크면 사업성이 있다고 판단 할 수 있다. 2017년 현재 전국의 공동주택 맞춤형 리모델링이 완료된 단지는 17개단지이고, 수도권에 15개 단지가 완료 되었다. Table 10에서 보이는 것처럼 최근 3년 동안 리모델링이 완료된 4개 단지의 실적공사비와 수도권에 조합설 립단계 공동주택 2개 단지의 시공사 견적금액을 활용한 평균 공 사비 1,392,200/㎡원으로 기존방법과 계단가격법으로 사업성분 석하면 기존방법이 3.37이고, 개선방법이 2.06으로 기존방법의 사업성은 개선방법의 사업성보다 높게 분석 된다.

Table 7. Comparison of existing and improved methods of feasibility analysis

Division Before Value After Value

Existing method Improvement method

Method Sales Comparison Approach Sales Comparison Approach Stair Price algorithm

Object 2011.11.20

Object of Building for

Remodeling 84㎡ 1,540,000,000 won After Remodeling the Target Value 120㎡

Methodology

Applying the Sale Price within the Remodeling Complex through Recent

Transactions

Revision Based on External Factors

Value : 0.9

External Factors such as Accessibility to Subway station are Inferior

Land Price Indexes 427,428,571 won

Officially Assessed

Individual Land Price 658,428,571 won Revision Based on

Building Factors

Value : 0.95 Floor Area Ratio are Inferior

House Price Indexes 831,200,000 won Revision Based on

Individual Factors

Value : 0.95

Land Equity are Inferior Officially Assessed

Individual House Price 1,090,000,000 won

Price 800,000,000 won 1,437,333,333 won 1,090,000,000 won

7. 결론

본 연구에서는 첫째, 건물의 가격형성의 개념과 요인들을 분석하였다. 공동주택가격은 공시지가와 공시가격으로 구분 되고, 공시지가는 표준공시지가와 개별공시지가로 구분되며, 공시가격은 표준가격과 공시가격으로 구분된다. 둘째, 공동 주택의 가격형성 단계에 따라 표준공시지가의 요인, 개별공 시지가의 요인, 표준가격의 요인, 공시가격의 요인, 총 4단계 의 요인들로 가격이 형성되고 단계별 가격형성요인에 따른 사업성분석방법으로 계단가격법을 제시하였다. 셋째, 사례를 통해 기존 방법을 사용한 종후가치와 개선방법의 종후가치의 차이는 개선방법보다 기존방법이 3억4천 7백여만 원 높게 평 가되었고, 사업성 또한 기존방법의 사업성과 개선방법의 사 업성이 각각 3.37과 2.06으로 기존 방법이 높게 분석되었다.

위 연구의 범위에서 언급했듯이 리모델링 프로젝트 범위에 따라 맞춤형 리모델링과 세대수 증가형 리모델링으로 구분되 는데 맞춤형 공동주택 리모델링의 사업범위는 공동주택 단지 의 전체나 주동단위로 일부에 대한 개선이 가능하므로 Fig.

9의 표준공시가격단계와 공시가격단계가 개선되는 것이다.

건설공사의 사업범위에 따라서 각 단계에 해당하는 요인을 향상시키는 것이 중요하고, 실제 사용자의 요구사항이 반영 된 가격영향 요인을 적용해야한다. 계단가격법은 기존 자료 에 기반 한 점이 한계점으로 향후 실제 사례를 사용한 요인데 이터가 반영되어야 할 것이다. 개발된 계단가격법은 리모델 링 사업진행단계에서 리모델링 주택조합 설립인가 후 시공자 선정 단계에서 활용 가능하다.

감사의 글

본 연구는 국토교통부 주거환경연구사업의 연구비지원 (17RERP-B099826-03)에 의해 수행되었음.

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Division A Apartment B Apartment C Apartment D Apartment E Apartment F Apartment

Condition

Approval of Use 14.02.21 14.01.14 14.02 13.08.15 establishment

of union

establishment of union

Number of Households 108 177 354 200 646 1317

Plottage 3,556.9 6,531.3 14,779.3 7,167.0 26,360.5 42,151.6

Total Area 20,808.62 36,36,357 69,996.47 26,755.51 88,801 157,954

Ratio of Floor Area 423.36 370.71 346.77 294.34 259.34 267.34

Building Scale Ground floor 18 Basement 2

Ground floor 16 Basement 2

Ground floor 11~16 Basement 3

Ground floor 11 Basement 2

Ground floor 18~21 Basement 1

Ground floor 18~21 Basement 2

Construction Cost (10,000 won)/㎡

Cost of Construction 117.94 119.45 107.36 108.88 120.42 127.27

Reinforcement 9.33 2.73 - 9.94 6.82 -

Balcony Expansion - 6.00 3.39 - 2.42 -

Additional Cost of Construction - 0.91 1.82 - - -

Sum 127.27 133.88 119.97 118.82 129.67 127.27

Construction Business Expenses 12.88 21.42 8.33 15.67 8.00 12.12

Total 140.15 155.30 128.30 134.48 137.67 139.39

Average 139.22

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요약 : 2017년 현재 848만 세대가 공동주택에 거주하고 있고, 15년 이상 노후공동주택은 55.87%이다. 공동주택 리모델링 허용연한 기준은 15년 이상이므로 앞으로 공동주택 리모델링 시장은 계속해서 증가할 것이다. 리모델링 사업의 성공을 위해서 사업성 분석 은 중요하지만 기존 신축 및 재건축의 사업성 분석방법이 리모델링 사업성 분석에 사용되고 있다. 그러므로 건축법에 의한 세대수 증가 없는 맞춤형 리모델링 사업성 분석에 관한 연구가 필요한 실정이다. 본고에서는 공동주택의 지가(地價)와 건물가의 형성에 영향을 미치는 요인을 도출하여 맞춤형 리모델링 사업의 사업성 분석 방법론을 개발하는 것을 목적으로 공동주택의 가격형성 개념 에 따라 공시지가, 공시가격, 표준지가, 기준가격에 영향을 주는 요인을 사용한 노후 공동주택 맞춤형 리모델링 사업성 분석 방법 을 제시하였고, 향후 개발된 계단가격법은 리모델링 사업진행단계에서 리모델링 주택조합 설립인가 후 시공자 선정 단계에서 활용 가능하다.

키워드 : 사업성 분석, 가격영향요인분석, 노후 공동주택 리모델링, 계단가격법