1. 주택문제

한국행정론 - 주택정책

Contents

1. 주택문제

2. 주택정책 분석틀

3. 우리나라 주택정책 한계

4. 토론

주택문제의 등장

산업화 ^{인구의 도시 집중 주택문제:}

정부의 정책과제

주택보급률이나 자가보유율 등의 주택관련지표는 국가의 복지수준을 나타내는 지표로서 사용.

이는 국가경쟁력과 밀접한 관계

주택문제의 핵심은 대도시 (특히, 서울)에 거주하는 저소득층의

주거 빈곤을 어떻게 해소할 것인가로 요약

주택문제의 원인

• 이 좁은 땅의 80%가 개인 소유, 국.공유지는 20% 정도.

• 이는 땅 투기와 집값 폭등으로 이어질 가능성

토지 독과점

• 처음에는 재벌 등 소수의 기득권 세력이 몰두

• 오늘날에는 부동산투기를 제테크 수단으로 여기고 기회를 엿보는 형국

부동산 투기

• 우리나라의 소유 위주의 주택 정책.

• 도시환경 정비 정책과도 밀접한 관련.

잘못된 주택 정책

수도권인구집중화

정책환경(E)

제도(I)

성과(O)

전두환 이전

(t-6)

노태우 정권

(t-4)

전두환 정권

(t-5)

성과(O) 제도(I)

70년대 도시화, 산업화

주택공급확대의 필요성 주택경기 활성화 조치 의 필요성,

내 집 마련기회 확대의 필요성

주택가격 상승을 억제 필요성 /

서민을 위한 임대주택사 업의 필요성 - 양적 공급 확대

주택시장의 수요, 공급 불균형 해소 위한 필요성, 공급관리강화로 재고주 택의 질적 수준향상에 초 점

주택건설촉진법,

주택채권발행 등

주택공급자로서의 주도적인 수행 임대주택건설촉진법 건축규제 완화, 양도세율 인하

양도세 중과,

투기억제 지역 확대 주택시장 안정대책:

미분양 높은 지역 분양가 자율화/

부동산실명제,

토지공개념 법제의 제정 및 시행

주택보급의 부분적

성공, 부동산 투기 현상 부양책 효과로 주택경 기 과열,

주택가격 상승

감소하지 않는 부동산 가격, 봉급생활자들까지 부동 산 투기

서울 제외한 지역 아파트 미분양 사태 or 사업 포 기하는 업체까지 발생

부동산투기억제제도 -부동산투기억제세 [훗날 양도소득세]

주택투기억제제도

-공시지가제도 등 부동산등기의무화제도 / 실수요자를 위한 주택 200만호 건설계획 발표

정부가 미분양아파트 매 입 후, 재 분양하는 등 방 안 제시,

미분양 아파트융자 지원 등

주택경기 위축 과열된 매매가격 여전, 전세가격은 더욱 상승 즉 주택부족현상 여전

건설투자과열과 함께 주 택가격의 하향안정세 -> 건설계획 축소

경제위기로 인해 미분양 등 주택경기 불황

김영삼 정권

(t-3)

주택정책 분석틀

정책환경(E)

제도(I)

성과(O)

주택경기 활성화

대책의 필요성 분양시장 과열화, 주택가격급등의 경 감 필요성

소득계층별, 지역 별 수요에 부응하 는 공공에 의한 다 양한 주택의 공급 필요성

하향식-> 상향식, 정부의 지원, 기반 시설 확충함으로써 자족기능의 필요성

- 주택 관련한 수요 와 공급의 진작 - 주택건설촉진책

<주택청약제도 개선>

분양권 전매조치 재도입 등 각종 투 기억제정책

/국민임대주택 100 만호 공급계획

보금자리주택

/5.10 부동산 정책 New 보금자리주택

주택매매 및 전세 가격 상승세가 안 정세로 돌아서다 다시 급등

이유: 부동산경기 활성화를 위한 정 책으로 인해주택투 자수요가 급증해서

공급자중심의 문제 -지역별 물량 공급 의 불균형,

미임대 분량 증가

계층간 통합(Social Mix), 입주민 만족 도 증가와 함께 지 역사회의 조화로운 발전에 기여했다고 주장

일자리와 주택, 사회기반시설 등이 복합적으로 반영된 융.복합도시

김대중 정권

(t-2)

이명박 정권

(t)

노무현 정권

(t-1)

미래 (t+1)

주택정책 분석틀

정책환경(E)

제도(I)

성과(O)

전두환 이전

(t-6)

노태우 정권

(t-4)

전두환 정권

(t-5)

성과(O) 제도(I)

70년대 도시화, 산업화

주택공급확대의 필요성 주택경기 활성화 조치 의 필요성,

내 집 마련기회 확대의 필요성

주택가격 상승을 억제 필요성 /

서민을 위한 임대주택사 업의 필요성 - 양적 공급 확대

주택시장의 수요, 공급 불균형 해소 위한 필요성, 공급관리강화로 재고주 택의 질적 수준향상에 초 점

주택건설촉진법,

주택채권발행 등

주택공급자로서의 주도적인 수행 임대주택건설촉진법 건축규제 완화, 양도세율 인하

양도세 중과,

투기억제 지역 확대 주택시장 안정대책:

미분양 높은 지역 분양가 자율화/

부동산실명제,

토지공개념 법제의 제정 및 시행

주택보급의 부분적

성공, 부동산 투기 현상 부양책 효과로 주택경 기 과열,

주택가격 상승

감소하지 않는 부동산 가격, 봉급생활자들까지 부동 산 투기

서울 제외한 지역 아파트 미분양 사태 or 사업 포 기하는 업체까지 발생

부동산투기억제제도 -부동산투기억제세 [훗날 양도소득세]

주택투기억제제도

-공시지가제도 등 부동산등기의무화제도 / 실수요자를 위한 주택 200만호 건설계획 발표

정부가 미분양아파트 매 입 후, 재 분양하는 등 방 안 제시,

미분양 아파트융자 지원 등

주택경기 위축 과열된 매매가격 여전, 전세가격은 더욱 상승 즉 주택부족현상 여전

건설투자과열과 함께 주 택가격의 하향안정세 -> 건설계획 축소

경제위기로 인해 미분양 등 주택경기 불황

김영삼 정권

(t-3)

주택정책 분석틀

주택정책 관련법- 주택건설촉진법

도시화, 인구의 증가, 핵가족화에 따른 주택 수요 증가

소득 수준의 향상 – 주택의 질적 요구 증가

1977년 12월 31일 제정

기존 주택공급 위주 정책에서 주거복지정책, 기존 주택의 유지, 관리

필요성 느끼면서 2003년 ‘주택법’ 으로 개정

정책환경(E)

제도(I)

성과(O)

전두환 이전

(t-6)

노태우 정권

(t-4)

전두환 정권

(t-5)

성과(O) 제도(I)

70년대 도시화, 산업화

주택공급확대의 필요성 주택경기 활성화 조치 의 필요성,

내 집 마련기회 확대의 필요성

주택가격 상승을 억제 필요성 /

서민을 위한 임대주택사 업의 필요성 - 양적 공급 확대

주택시장의 수요, 공급 불균형 해소 위한 필요성, 공급관리강화로 재고주 택의 질적 수준향상에 초 점

주택건설촉진법,

주택채권발행 등 주택공급자로서의 주도적인 수행 임대주택건설촉진법 건축규제 완화, 양도세율 인하

양도세 중과,

투기억제 지역 확대 주택시장 안정대책:

미분양 높은 지역 분양가 자율화/

부동산실명제,

토지공개념 법제의 제정 및 시행

주택보급의 부분적

성공, 부동산 투기 현상 부양책 효과로 주택경 기 과열,

주택가격 상승

감소하지 않는 부동산 가격, 봉급생활자들까지 부동 산 투기

서울 제외한 지역 아파트 미분양 사태 or 사업 포 기하는 업체까지 발생

부동산투기억제제도 -부동산투기억제세 [훗날 양도소득세]

주택투기억제제도

-공시지가제도 등 부동산등기의무화제도 / 실수요자를 위한 주택 200만호 건설계획 발표

정부가 미분양아파트 매 입 후, 재 분양하는 등 방 안 제시,

미분양 아파트융자 지원 등

주택경기 위축 과열된 매매가격 여전, 전세가격은 더욱 상승 즉 주택부족현상 여전

건설투자과열과 함께 주 택가격의 하향안정세 -> 건설계획 축소

경제위기로 인해 미분양 등 주택경기 불황

김영삼 정권

(t-3)

주택정책 분석틀

주택정책 관련법- 임대주택법

저소득층을 위한 임대주택을 그 기조로 가져왔으나 지역 특성을 고려하지 못했다는 지적

임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정, 향상 시키는 것

아파트 신축을 토대로 주거수준의 향상은 어느 정도 가져왔으나 주택시장의 안정, 특히 주택가격의 안정 측면에서는 좋은 평가를 받지 못함

*안정: 주택부족문제의 해소와 주택시장 안정

정책환경(E)

제도(I)

성과(O)

전두환 이전

(t-6)

노태우 정권

(t-4)

전두환 정권

(t-5)

성과(O) 제도(I)

70년대 도시화, 산업화

주택공급확대의 필요성 주택경기 활성화 조치 의 필요성,

내 집 마련기회 확대의 필요성

주택가격 상승을 억제 필요성 /

서민을 위한 임대주택사 업의 필요성 - 양적 공급 확대

주택시장의 수요, 공급 불균형 해소 위한 필요성, 공급관리강화로 재고주 택의 질적 수준향상에 초 점

주택건설촉진법,

주택채권발행 등

주택공급자로서의 주도적인 수행 임대주택건설촉진법 건축규제 완화, 양도세율 인하

양도세 중과,

투기억제 지역 확대 주택시장 안정대책:

미분양 높은 지역 분양가 자율화/

부동산실명제,

토지공개념 법제의 제정 및 시행

주택보급의 부분적

성공, 부동산 투기 현상 부양책 효과로 주택경 기 과열,

주택가격 상승

감소하지 않는 부동산 가격, 봉급생활자들까지 부동 산 투기

서울 제외한 지역 아파트 미분양 사태 or 사업 포 기하는 업체까지 발생

부동산투기억제제도 -부동산투기억제세 [훗날 양도소득세]

주택투기억제제도

-공시지가제도 등 부동산등기의무화제도 / 실수요자를 위한 주택 200만호 건설계획 발표

정부가 미분양아파트 매 입 후, 재 분양하는 등 방 안 제시,

미분양 아파트융자 지원 등

주택경기 위축 과열된 매매가격 여전, 전세가격은 더욱 상승 즉 주택부족현상 여전

건설투자과열과 함께 주 택가격의 하향안정세 -> 건설계획 축소

경제위기로 인해 미분양 등 주택경기 불황

김영삼 정권

(t-3)

주택정책 분석틀

주택정책 관련법- 부동산실명제

부동산투기와 그에 따른 음성불로소득을 차단하고 부동산 거래가

실수요자를 중심으로 이루어지게 함으로써 부동산가격의 안정화를 유도하기 위함

1995년 7월 1일 제정 - 부동산 거래에서 차명(借名), 즉 남의 이름을 빌려 쓰는 행위를 금지하는 것

정책환경(E)

제도(I)

성과(O)

김대중 정권

(t-2)

이명박 정권

(t)

노무현 정권

(t-1)

미래 (t+1)

주택경기 활성화

대책의 필요성 분양시장 과열화, 주택가격급등의 경 감 필요성

소득계층별, 지역 별 수요에 부응하 는 공공에 의한 다 양한 주택의 공급 필요성

하향식-> 상향식, 정부의 지원, 기반 시설 확충함으로써 자족기능의 필요성

- 주택 관련한 수요 와 공급의 진작 - 주택건설촉진책

<주택청약제도 개선>

분양권 전매조치 재도입 등 각종 투 기억제정책

/국민임대주택 100 만호 공급계획

보금자리주택

/5.10 부동산 정책 New 보금자리주택

주택매매 및 전세 가격 상승세가 안 정세로 돌아서다 다시 급등

이유: 부동산경기 활성화를 위한 정 책으로 인해주택투 자수요가 급증해서

공급자중심의 문제 -지역별 물량 공급 의 불균형,

미임대 분량 증가

계층간 통합(Social Mix), 입주민 만족 도 증가와 함께 지 역사회의 조화로운 발전에 기여했다고 주장

일자리와 주택, 사회기반시설 등이 복합적으로 반영된 융.복합도시

주택정책 분석틀

초기- 청약자격/제한완화 무주택자우선권 부여

주택시장안정대책 - 청약요건강화

주택청약개선

정책환경(E)

제도(I)

성과(O)

주택경기 활성화

대책의 필요성 분양시장 과열화, 주택가격급등의 경 감 필요성

소득계층별, 지역 별 수요에 부응하 는 공공에 의한 다 양한 주택의 공급 필요성

하향식-> 상향식, 정부의 지원, 기반 시설 확충함으로써 자족기능의 필요성

- 주택 관련한 수요 와 공급의 진작 - 주택건설촉진책

<주택청약제도 개선>

분양권 전매조치 재도입 등 각종 투 기억제정책

/국민임대주택 100 만호 공급계획

보금자리주택

/5.10 부동산 정책 New 보금자리주택

주택매매 및 전세 가격 상승세가 안 정세로 돌아서다 다시 급등

이유: 부동산경기 활성화를 위한 정 책으로 인해주택투 자수요가 급증해서

공급자중심의 문제 -지역별 물량 공급 의 불균형,

미임대 분량 증가

계층간 통합(Social Mix), 입주민 만족 도 증가와 함께 지 역사회의 조화로운 발전에 기여했다고 주장

일자리와 주택, 사회기반시설 등이 복합적으로 반영된 융.복합도시

주택정책 분석틀

김대중 정권

(t-2)

이명박 정권

(t)

노무현 정권

(t-1)

미래

(t+1)

주택보유세와 양도세를 강화 주택투기지역지정제도

각종 투기 억제정책(노무현)

정책환경(E)

제도(I)

성과(O)

주택경기 활성화

대책의 필요성 분양시장 과열화, 주택가격급등의 경 감 필요성

소득계층별, 지역 별 수요에 부응하 는 공공에 의한 다 양한 주택의 공급 필요성

하향식-> 상향식, 정부의 지원, 기반 시설 확충함으로써 자족기능의 필요성

- 주택 관련한 수요 와 공급의 진작 - 주택건설촉진책

<주택청약제도 개선>

분양권 전매조치 재도입 등 각종 투 기억제정책

/국민임대주택 100 만호 공급계획

2009 LH공사(통합) 보금자리주택

/5.10 부동산 정책

New 보금자리주택

주택매매 및 전세 가격 상승세가 안 정세로 돌아서다 다시 급등

이유: 부동산경기 활성화를 위한 정 책으로 인해주택투 자수요가 급증해서

공급자중심의 문제 -지역별 물량 공급 의 불균형,

미임대 분량 증가

계층간 통합(Social Mix), 입주민 만족 도 증가와 함께 지 역사회의 조화로운 발전에 기여했다고 주장

일자리와 주택, 사회기반시설 등이 복합적으로 반영된 융.복합도시

주택정책 분석틀

김대중 정권

(t-2)

이명박 정권

(t)

노무현 정권

(t-1)

미래

(t+1)

1975년 토지금고 발족

-> 1978년 한국토지개발공사 -> 1996년 한국토지공사로 변경

혁신도시 경제자유 구역조성

남북경제

협력사업 해외사업 지역종합 개발사업

국토정보 화사업

토지비축 및 국유 지 관리

2009년 대한주 택공사와 통합

토지자원

효율적 이용 촉진

하는 일

토지공사

• 안전진단사업

• 도시정비사업

• 주택건설사업

1962년 대한주택공사법에 의거 발족

주택 공사

토지 공사

한국토지 주택공사

(LH) 기능중복

효율성 제고

2009년 한국토지공사+대한주택공사 1993년 통합논의 -> 2002년 공청회 주택공급 / 신도시 개발 / 국토관리

주택공사

보금자리주택

• 주택시장의 근본적 안정을 위해 공급의 필요성으로 도입 - 2008년 정부의 ‘9.19 대책’으로 도입

• 공공이 재정 또는 기금의 지원을 받아 건설, 매입하여 분양 또는 임 대를 목적으로 공급하는 주택.

계층간 통합(Social Mix), 입주민 만족도 증가와 함께 지역사회의 조화 로운 발전에 기여했다. BUT!

공급자->수요자 중심의 주택정책 임대->자가보유+임대

저소득층의 배려 부족 주거복지와 거리감 베드타운화 우려

개별적·산발적 추진으로 도시계획 수립의 어려움

그린벨트 해제&환경파괴 우려

구분 내용 시장과열기 도입된

규제 정상화 투기지역.주택거래신고지역 해제 분양권 전매제한기간 완화

민영주택 재당첨 제한 폐지 등 실수요자

내집마련지원 금리우대 보금자리론 지원대상.한도 확대 생애최초 주택구입자금 5천억원 추가지원 등 주택거래세

부담완화 1세대 1주택자 양도세 비과세 보유요건 완화(3년->2년) 일시적 2주택자 종전주택 처분기한 연장(2년->3년)등 중소형.임대주택

공급활성화 2~3인용 도시형생활주택 건설 시 자금지원 확대

2세대이상 거주가능 세대구분형 아파트 건설규제 완화 등 사업특성에 맞는

주택건설여건 조성 1:1 재건축시 주택규모제한 합리적 개선 블록형 단독주택용지 건설규제 완화 등

주택거래 규제완화-5.10 부동산정책

보유기간에 따른

양도세율 종전 변경 비고

1년 이내 50% 40% 10% 감소

1년~2년 40% 6~38% 초과누진세율로

완화적용 2년 이상 일반과세율적용 비과세

-강남 3구 투기지역 9년만에 해제 -양도세, 비과세 보유요건

1주택자 양도세 비과세 요건 1년 단축 ->3년 보유에서 2년 보유로 단축

• 일시적 2주택자 비과세요건: 종전 2년에서 3년으로 1년 연장 적용함

주택거래 규제완화-5.10 부동산정책

정책환경(E)

제도(I)

성과(O)

주택경기 활성화

대책의 필요성 분양시장 과열화, 주택가격급등의 경 감 필요성

소득계층별, 지역 별 수요에 부응하 는 공공에 의한 다 양한 주택의 공급 필요성

하향식-> 상향식, 정부의 지원, 기반 시설 확충함으로써 자족기능의 필요성

- 주택 관련한 수요 와 공급의 진작 - 주택건설촉진책

<주택청약제도 개선>

분양권 전매조치 재도입 등 각종 투 기억제정책

/국민임대주택 100 만호 공급계획

보금자리주택

/5.10 부동산 정책 New 보금자리주택

주택매매 및 전세 가격 상승세가 안 정세로 돌아서다 다시 급등

이유: 부동산경기 활성화를 위한 정 책으로 인해주택투 자수요가 급증해서

공급자중심의 문제 -지역별 물량 공급 의 불균형,

미임대 분량 증가

계층간 통합(Social Mix), 입주민 만족 도 증가와 함께 지 역사회의 조화로운 발전에 기여했다고 주장

일자리와 주택, 사회기반시설 등이 복합적으로 반영된 융.복합도시

김대중 정권

(t-2)

이명박 정권

(t)

노무현 정권

(t-1)

미래 (t+1)

주택정책 분석틀

1989년 설립한 정부투자기관

주요사업: 택지개발, 주택건설, 주거환경개선, 도시정비 등

목적: 택지의 개발과 공급, 주택의 건설·개량·공급 및 관리 등을 통해 서울시민의 주거안정과 복지향상

시프트 (서울특별시 장기전세주택)

SH공사

정책환경(E)

제도(I)

성과(O)

과거(t-1) 현재(t) 미래(t+1)

장기전세주택 (SHift)

은평 뉴타운 분양 논쟁 불안정한 주택시장

-저소득층 주거문제 해결 위해 임대주택 공급

-기존 임대주택의

부정적 이미지 -패러다임 전환 -아파트 원가공개 -후분양 공급제도 But 문제점 지적 공공임대주택

SHift 문제점 개선 요구 - 문제점 개선방안

장기전세주택 (SHift) 개선

장기전세주택 시프트

대형평형 공급 타당성 결여

공급 및 재원조달 문제

전세기간 적정성 여부

우선공급 비율의 타당성 결여

불법전대의 개연성

우리나라 주택정책의 한계

주택정책 실행

부동산 투기 등 문제

투기 억제정책 주택경기불황

주택경기활성화 정책

정부는 '자가소유 촉진'을 기본목표로 설정부동산 경기가 과열될 때는

부동산가격 안정을 목표로, 반대일 경우에는 경기부양을 목표로 대책을 마련

온탕과 냉탕을 오가는 정책

토론

• 우리나라 사람에게 주택은 거주수단과 투자 수단 중, 어느 쪽에 가까울까?

또 이러한 생각에 국토부와 서울시의 공공 임대주택정책이 영향을 줄 수 있을까?

• 공공임대주택정책 사업 시행시, 그린벨트 지역을

서민 주택 공급이라는 명분 아래 아파트 단지로

채우는 것이 바람직한가?