주택 임대차시장의 구조적 변화와 전망

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주택 임대차시장의 구조적 변화와 전망

심종원 / 건국대학교 부동산·도시연구원 연구실장

Ⅰ. 서 론

통계청 인구주택총조사 자료에 따르면 1995년 임차 가구 중 전세 가구의 비중은 63.57%이며 보증부월세 가구의 비중은 22.04%이나, 2000년에는 임차 가구 중 전세 가구 비중은 61.59%, 보증부월세 가구의 비중은 23.24%로 보증부월세 가구의 비중이 약간 증가하였다. 그리고 2005년에는 임차 가구 중 전세 가구의 비중은 50.39%, 보증부월세 가구의 비중은 33.92%로 외환위기 이후 전세제도가 주를 이루던 주택 임대차시장에서 보증부월세 계약의 비중이 늘어나고 있다. 2010년에 조사한 인구주택총조사 결과가 발표되면 정확한 결과를 알 수 있겠지만, 일각에서는 2010년 기준으로 임차 가구 중에서 보증부월세 가구 등의 비중이 전세 가구의 비중을 역전하였을 것이라고 추정하고 있다.

[그림1] 전세와 보증부월세 계약 변화 추이

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이러한 주택 임대차 계약형태의 변화는 전세에 의지하던 기존의 국내 주택 임대차시장의 해석에서 보증부 월세에 대한 관심을 높이는 계기가 되었다. 또한 이러한 변화를 반영하듯이 최근들어 주택 임대차 시장에서의 변화가 나타나고 있다. 특히 기존 전세 형태의 주택 임대차 계약이 월세 형태로의 주택 임대차 계약으로 빠르게 전환되고 있다는 것이 변화 내용의 중심이 되고있다.

국내 주택 임대차시장의 대표적 계약 형태인 전세와 보증부월세의 구조를 살펴보면 우선 전세의 계약형태는 보증금만을 받고 계약만료시 보증금을 돌려주는 구조이다. 반면 보증부월세의 계약형태는 보증금과 월세를 동시에 받는 구조인데 계약 만료시 보증금은 돌려주나 월세는 돌려주지 않는 구조이다. 보증부월세의 계약 형태는 일률적인 보증금과 월세의 관계를 갖기보다는 동일한 주택이라 하더라도 보증금과 월세가 넓은 범위를 가지고 존재하고 있다. 이러한 구조하에서 보증부월세는 전세와 순수월세를 모두 포괄하고 있다고 볼 수 있는데, 전세는 월세를 받지 않는 대신 가장 많은 보증금을 요구하는 유형이며 순수월세는 보증금이 없는 대신 가장 높은 월세를 요구하는 유형으로 이해할 수 있다. 따라서 주택 임대차시장에서 전세시장과 보증부 월세시장을 분리하여 분석할 필요없이 두 유형을 동일한 틀 내에서 분석하는 것이 가능하다.

이러한 주택 임대차시장을 분석함에 있어 월세금액은 전세 보증금과 보증부월세 보증금의 차이에 일정 비율을 곱하여 결정되는데 이 비율이 전월세 전환율¹⁾이다. 즉, 전월세 전환율은 소유주의 요구수익률로 전환되어 나타난다. 따라서 전월세 전환율은 우리나라 주택 임대차시장(전세와 보증부월세)을 설명하는데 매우 중요한 변수라 할 수 있다.

그 동안의 연구들은 전월세 전환율의 성격과 구조를 파악하는데 초점을 두어 왔다. 이창무·정의철·이현석 (2002)²⁾의 연구에서는 전세 보증금에 대한 운용수익을 시장이자율에서 찾는 기존 인식에 의문을 제기하면서 자산보유자의 자기자본에 대한 투자수익률을 극대화하는 재무적인 관점에서 분석하였다. 이를 통해 자산 보유자인 임대인이 재무레버리지 효과를 추구하는 경우 보증금의 운용수익은 시장이자율에 의해 결정되는 것이 아니라 전월세 전환율에 의해 결정되는 기본적인 구조를 제시하였으며, 전월세 전환율의 크기에 따라 전세와 보증부월세가 임대차시장의 균형에서도 다양한 스팩트럼으로 존재할 수 있음을 이론적으로 밝힌 바 있다.

그러나 우리나라 주택 임대차시장의 대표적인 형태인 전세와 보증부월세 계약 추이를 설명하기 위해서는 보다 폭넓은 논의가 필요하다. 전세와 보증부월세의 계약 추이는 전월세 전환율 이외에 주택가격 상승 예상률, 주택가격 대비 전세 보증금의 비율, 주택가격 대비 보증부월세 보증금의 비율 등과 같이 매매시장과 임대차 시장의 주요 변수들이 고려되어야 한다.

※ 본고의 내용은 필자의 개인 의견으로 한국주택금융공사의 공식적인 견해와 다를 수 있습니다.

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2) 이창무ㆍ정의철ㆍ이현석 (2002), "보증부월세시장의 구조적 해석", 「국토계획」37(6): 87-97.

R R : 월세(또는 연세), D : 전세 보증금, S : 보증부월세 보증금, r : 전월세 전환율 D-SX 100= r ,

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이에 따라 본 연구에서는 주택 임대차시장에서의 자산보유자인 임대인의 자기자본에 대한 투자수익률 관점에서 전세와 보증부월세의 계약 추이에 영향을 미칠 수 있는 관련 요인들의 이론적 구조를 살펴보고, 주요 요인들의 변화 추이를 통하여 주택 임대차시장의 구조적 변화를 전망해보고자 한다. 특히 주택 임대차 시장의 구조를 바탕으로 주요 변수인 주택가격 상승률 변화에 따른 주택 임대차시장 변화 가능성과 전월세 전환율 변화에 따른 주택 임대차시장 변화 가능성을 중심으로 분석하고 이를 종합하여 정리하고자 한다.

Ⅱ. 주택 임대차시장의 구조

주택 임대차시장에서의 대표적인 임대차 계약 형태인 전세와 보증부월세를 살펴보면 여러 가지 요인들에 의하여 분류될 수 있다. 대출금리, 주택담보대출비율(LTV) 등의 고려 요소를 감안하여 이론적 구조가 나타 날 수도 있으며, 임차인의 상대적 비용(전세주거비용 대비 보증부월세주거비용)을 고려한 이론적 구조 (심종원·정의철, 2010)³⁾가 나타날 수 있다. 본 연구에서는 주택 임대차시장의 구조를 단순화시켜 임대인 입장에서의 수익 구조로 나누어 연구(정의철·심종원, 2005)⁴⁾한 것을 기본 틀로 하여 분석을 진행하기로 한다.

1. 주택 임대차시장의 수익구조

주택 임대차시장에서 형성되고 있는 보증부월세의 계약형태는 일률적인 보증금과 월세의 관계를 갖기 보다는 동일한 주택이라 하더라도 보증금과 월세가 넓은 범위를 가지고 존재할 수 있다. 따라서 보증부월세는 전세와 순수월세를 모두 포괄하고 있다고 볼 수 있으며, 전세를 월세가 없는 대신 가장 많은 보증금을 요구 하는 유형이라고 한다면 순수월세는 보증금이 없는 대신 가장 높은 월세를 요구하는 유형으로 정리할 수 있다.

이러한 구조로 인하여 주택 임대차시장에서 전세 시장과 보증부월세 시장을 분리하여 분석할 필요없이 두 유형을 동일한 틀 내에서 분석하는 것이 가능할 것이다.

먼저 소유주(임대인)가 전세의 형태로 임대하는 경우의 수익구조를 살펴보자. 소유주의 총 투자금액은 자기자본과 부채로 구성된다. 여기서 부채는 전세로 입주하는 임차인의 보증금으로 구성된다. 소위‘전세를 안고’주택을 구입하는 경우 소유주는 임대차 기간 동안 얻는 현금흐름(월세)은 없으며 향후 주택을 매각할 때 가격상승분에 대한 자본이득을 얻는다.

주택 소유주의 자기자본에 대한 투자수익률을

k

c로 표현하면 이는 다음의 식 (1)과 같다.

(1)

3) 심종원ㆍ정의철 (2010), "우리나라 가구의 주택 전ㆍ월세 선택 결정요인 분석", 「부동산학연구」16(3): 151-165.

4) 정의철ㆍ심종원 (2005), "아파트 전·월세 구성비율 결정요인 분석", 「국토연구」44: 87-99.

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여기서 P는 구입시의 주택 매매가격, a는 매매가격 상승 예상률, S1은 전세 보증금을 의미한다.

한편 소유주가 동일한 주택을 보증부월세로 임대하기 위해 구입한다고 가정하면 소유주는 임대기간 동안 월세에 따른 현금흐름을 얻으며 향후 주택 매각시 매매가격 상승분에 대한 자본이득을 얻게 된다. 따라서 주택을 보증부월세로 임대하는 소유주의 자기자본에 대한 투자수익률을 km이라 한다면 다음의 식 (2)와 같다.

, 단 (2)

여기서S2는 보증부월세의 보증금, r은 전월세 전환율을 의미한다. 소유주가 주택 구입시 실질적으로 투입하는 자기자본은 (P-S2)이며 전세보증금과 보증부월세 보증금의 차액 (S1-S2)는 전월세 전환율에 의하여 월세로 환산되어 임차인에게 지급받게 된다. 임대차 계약의 유형(전세 또는 보증부월세)에 관계없이 소유주는 매도시 aP만큼의 자본이득을 예상할 수 있다.

2. 주택 임대차 구성 비율 및 결정 요인

투자자인 소유주는 주택을 구입할 때 전세로 임대하는 경우의 자기자본에 대한 투자수익률(kc)과 보증부월세로 임대하는 경우의 자기자본에 대한 투자수익률(km)을 비교하여 해당 주택에 대한 임대차계약을 선택하게 될 것이다. 만일 kc

> k

m이면 주택은 전세로 임대될 것이며, 그 반대이면 보증부월세로 임대될 것이다. 따라서 특정시점에서 임대차시장에서의 전세와 보증부월세의 임대차 계약의 비율은 그 시점에서의 kc와 km의 상대 적인 비율에 의해 결정된다.

식 (1)과 식 (2)를 이용하여 수식을 변환하여 을 구하면 다음과 같다.

m

S₁ S2

P

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1) 매매가격 상승 예상률

매매가격 상승 예상률(a)의 영향을 살펴보기 위하여 식 (3)을 a로 편미분하면 다음의 식 (4)와 같다.

, if (4)

식 (4)에 따르면 매매가격 상승 예상률이 1보다 작은 한 (1- ) > 0이므로 소유주의 매매가격 상승 예상률이 높을수록 전세와 보증부월세의 자기자본에 대한 상대적 투자수익률은 증가( > 0 )하게 되며, 소유주는 보증부월세보다 전세를 선호하게 된다. 따라서 시장에서 관찰되는 전세와 보증부월세 계약의 상대적 비율은 증가하게 될 것이다.

이는 여타 조건이 일정한 경우 전세 임대에서의 재무레버리지 효과가 보증부월세에서의 재무레버리지 효과보다 더 높게 나타나기 때문이다. 즉, 매매가격 상승에 따른 자본이득의 크기는 전세나 보증부월세에 관계없이 동일하나 소유자가 실질적으로 투입한 자기자본은 전세의 경우 (P-S1)가 보증부월세의 경우 (P-S2)보다 더 적기 때문이다.

2) 매매가격 대비 전세 보증금의 비율

매매가격 대비 전세보증금의 비율 이 전세와 보증부월세의 자기자본에 대한 상대적 투자수익률에 미치는 효과를 검토하기 위해 식 (3)을 로 편미분하면 다음의 식 (5)와 같다.

(5)

식 (5)의 부호는 일정하게 결정되지 않으나 일정한 조건하에서 부호를 결정할 수 있다. 식 (5)의 우변을 이 용하여 정리하면 다음의 식 (6-1)과 (6-2)와 같다.

if (6-1)

식 (7)의 부호는 일정하게 결정되지 않으나 우변 a[r- ] 의 부호에 의해 결정된다. 여기서r은 전월세 전환율로 보증부월세 보증금의 단위당 기회비용이며 은 소유주가 전세를 선택했을 때 얻을 수 있는 자기자본에 대한 투자수익률이다.

만일 보증부월세의 보증금이 증가하면 이에 대한 기회비용은 증가하게 될 것인데 이 기회비용의 증가가 전세의 경우 얻을 수 있는 자기자본에 대한 투자수익률보다 높다면 소유주는 보증부월세 대신 전세로 임대 하기를 원하게 된다. 즉, 매매가격 대비 보증부월세 보증금의 비율이 전세와 보증부월세의 자기자본에 대한 상대적 투자수익률에 미치는 효과는 전월세 전환율과 전세의 경우 얻을 수 있는 자기자본의 투자수익률의 크기에 의해 결정될 것이다.

aP P- S

₁

aP P- S

₁ S₂

S₂

P

(7)

4) 전월세 전환율

전월세 전환율이 전세와 보증부월세의 자기자본에 대한 상대적 투자수익률에 미치는 효과는 다음의 식 (8)과 같다.

이고 이므로

(8)

즉, 전월세 전환율이 증가하면 전세와 보증부월세의 자기자본에 대한 상대적 투자수익률은 감소한다.

이는 여타 조건이 일정할 때 전월세 전환율의 증가는 전세의 경우 자기자본에 대한 투자수익률(kc )을 변화시키지 않는 반면 보증부월세의 경우 얻을 수 있는 현금흐름인 월세를 증가시키므로 보증부월세의 자기자본에 대한 투자수익률(km )을 증가시키기 때문이다. 따라서 전월세 전환율의 증가에 따라 소유자는 전세로의 임대 대신 보증부월세로의 임대를 선호하게 될 것이며 시장에서는 관찰되는 전세와 보증부월세의 계약 비율은 감소하게 될 것이다.

이상의 이론적 구조를 기본 틀로 하여 매매가격 상승률과 전월세 전환율의 변화 추이를 중심으로 주택 임대차시장의 변화 가능성을 전망해 보고자 한다.

Ⅲ. 주택 임대차시장의 구조적 변화와 전망

1. 매매가격 상승률 변화에 따른 주택 임대차시장의 구조적 변화와 전망

제Ⅱ장에서 매매가격 상승 예상률이 전세와 보증부월세 자기자본에 대한 상대적 투자수익률에 미치는 영향을 분석한 바와 같이 매매가격 상승 예상률이 높을수록 소유주는 보증부월세보다 전세를 선호하게 된다.

이는 여타 조건이 일정한 경우 전세 임대에서의 재무레버리지 효과가 보증부월세에서의 재무레버리지 효과 보다 더 높게 나타나기 때문일 것이다. 즉, 매매가격 상승에 따른 자본이득의 크기는 전세나 보증부월세에 관계없이 동일하나 소유자가 실질적으로 투입한 자기자본은 전세의 경우 매매가격과 전세 보증금의 차이 (P-S1)가 보증부월세의 경우 매매가격과 보증부월세 보증금의 차이(P-S2)보다 더 적기 때문임은 전술한 바와 같다. 이처럼 매매가격 상승률은 주택 임대인의 전세 또는 보증부월세로의 공급 선택 결정에 있어 일정한 영향을 미치게 된다.

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1987년 1월부터 2011년 3월 현재까지의 연간 전국 주택 매매가격 상승률 변화에서 알 수 있듯이 매매가격 변화율은 연간 기준으로 1988년 8월에 최고 21.9%까지 상승한 적도 있으며 1998년 11월에 최저 -13.1%까지 하락한 적도 있었다. 이처럼 매매가격은 진폭은 다를지라도 상승과 하락을 반복하며 지속적으로 변화해 온 것이 사실이다. 그런데 매매가격이 지속적으로 상승과 반복을 지속적으로 해왔음에도 불구하고 최근들어 주택 임대차시장을 보는 시각에서 전세계약의 감소가 대두된 이유는 무엇인지에 대한 검토가 필요할 것이다.

아마도 그것은 최근의 주택가격 상승률의 변화 움직임에서 그 이유를 찾을 수 있을 것이다. 1987년 1월부터 2011년 3월까지의 25년간의 주택 매매가격 상승률은 평균적으로 연간 4.1% 상승을 한 것으로 나타나고 있다.

하지만 2009년 이후로 최근까지의 주택가격 상승률은 25년간 평균에 미치지 못하는 수준으로 안정 추세를 유지하고 있다.

2000년 이후로 주택 매매가격 상승률이 연간 4.1% 미만인 시기는 2009년 이전까지는 단 한 차례도 없었다.

다시 말해 2009년부터(엄격히 보면 2008년 12월) 최근 2011년 3월 현재까지 연간 전국 주택 매매가격 상승률 기준으로 4.1%를 넘은 적이 없다. 실제 2009년부터 2011년 3월 현재까지 주택 매매가격 변화율은 2009년 7월에 -1.1% 하락에서 2010년 4월 3.3% 상승을 기록하고, 최근 2011년 3월 3.5% 상승한 변동폭(-1.1~3.5%) 안에서 움직이고 있다.

2009년 이후로 최근의 이러한 변화는 주택 임대인 입장에서는 상당히 민감한 문제일 수 있다. 전세와 보증부월세 형태 중에서 하나의 임대주택 유형을 선택하여 주택 임대차시장에 공급해야 하기 때문이다.

통상 주택 임대차 계약이 2년이라고 가정한다면 최근 2년간 지속된 25년간의 평균 연간 상승률인 4.1%

이하 수준의 매매가격의 안정세는 주택 임대차시장에서 임대인의 임대주택 공급의 변화(전세에서 보증부 월세로의 전환)를 모색하게 하는 중요한 계기가 되었을 것이다.

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매매가격 상승률이 이처럼 안정세가 유지되는 이유는 여러 가지 이유(전국적으로는 미분양 물량, 서울의 경우는 보금자리주택 등)가 있을 것이나 여기서 그 문제는 차치해두기로 한다.

[표1] 연간 전국 주택 매매가격 상승률 변화

1987년 1988년 1989년 1990년 1991년 1992년 1993년 1994년 1995년 1996년 1997년 1998년 1999년 2000년 2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년

-2.8 -3.0 -3.3 -2.4 -2.0 -1.5 -1.1 -0.6 3.2 4.7 6.6 7.1

8.6 11.4 14.4 16.5 17.6 18.5 19.6 21.9 17.1 15.3 13.1 13.2 13.0 13.9 14.2 16.6 16.4 15.8 14.3 11.6 12.1 12.9 14.4 14.6 14.3 16.3 15.7 14.7 15.0 15.1 15.7 16.6 19.3 20.2 21.1 21.0 20.6 16.4 15.6 14.6 13.2 12.4 11.6 10.3 7.1 4.9 1.5 -0.5 -1.5 -3.0 -4.8 -7.4 -8.3 -9.0 -9.3 -8.8 -7.7 -7.3 -5.9 -5.0 -4.7 -4.2 -3.9 -3.7 -3.2 -2.7 -2.4 -2.8 -3.7 -3.6 -3.4 -2.9 -2.7 -3.0 -3.0 -2.7 -2.2 -1.8 -1.4 -1.0 -0.6 -0.5 -0.3 -0.1 -0.2 -0.3 -0.2 -0.1 -0.1 0.0 0.0 -0.1 -0.2 -0.2 -0.2 -0.2 0.0 0.2 0.4 0.5 0.6 0.5 0.6 0.7 1.0 1.2 1.4 1.5 2.5 3.2 3.3 3.3 3.2 3.3 3.2 3.2 3.1 2.9 2.6 2.0 0.1 -2.0 -5.1 -7.9 -10.0 -11.4 -11.7 -11.6 -12.3 -13.0 -13.1 -12.4 -10.6 -9.3 -6.4 -3.5 -1.0 0.5 1.3 1.9 3.1 4.0 4.0 3.4

2.5 2.7 2.8 2.8 2.5 2.2 1.8 1.4 0.8 0.8 0.9 0.4 0.0 -0.1 0.1 0.6 1.5 2.6 3.9 5.7 7.2 7.6 8.3 9.9 12.9 15.4 17.3 17.7 17.5 17.1 16.8 16.6 17.5 17.5 17.1 16.4 13.4 11.1 9.4 9.3 10.4 10.7 9.9 8.4 6.7 7.3 6.8 5.7

5.4 5.1 4.5 3.8 2.1 1.1 0.6 -0.1 -1.2 -2.4 -2.5 -2.1 -1.9 -1.8 -1.6 -1.2 -0.7 0.4 1.5 2.3 2.7 2.9 3.4 4.0 4.6 4.8 5.1 5.4 5.9 5.5 4.9 4.8 5.0 6.5 9.8 11.6 12.2 12.1 11.6 10.8 9.7 9.3 9.4 9.3 9.1 7.9 4.9 3.1 2.5 2.5 3.1 3.8 4.4 4.9 5.1 5.1 5.0 4.7 4.0 3.1 2.3 1.7 0.7 -0.1 -0.6 -1.0 -1.1 -1.0 -0.5 -0.1 0.6 1.5 2.2 2.7 3.2 3.3 3.2 3.0 2.7 2.3 1.7 1.5 1.6 1.9 2.2 2.8 3.5

구 분

전년 동월 대비 증감률(%)

1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월

자료 : 국민은행

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이처럼 2년간 지속된 안정적인 주택 매매가격 변화 흐름은 주택 임대인의 임대주택 공급에 있어서 전세에서 월세로의 공급으로의 패러다임의 변화를 유도하였을 것으로 판단할 수 있다. 또한 주택 임대인의 전세에서 월세로의 공급 전환의 변화는 주택 매매가격 상승률과 다른 비교 수익률로도 추가적으로 설명될 수 있을 것이다. 앞에서 살펴본 바와 같이 1987년 1월부터 2011년 3월까지 25년간 주택 매매가격 상승률은 평균적 으로 연간 4.1% 상승하였지만 2009년 이후로 최근까지의 주택가격 상승은 25년간 평균에 미치지 못하는 수준으로 안정 추세를 유지하고 있다. 이러한 최근 2년간의 주택 매매가격 상승률 변화의 안정 추세는 정기 예금 금리 또는 AA- 회사채 금리 수준 이하이다. 이러한 25년간 평균 주택가격 상승률에 미치지 못하는 안정 기조는 2000년 이후 2년 이상 연속으로 한 번도 나타나지 않다가 2009년 이후부터 이러한 기조가 실제 지 속되고 있다. 최근 2년간 실제로 이런 주택가격의 안정 추세를 경험한 주택 임대인은 전세 형태의 주택 임대차 계약을 보증부월세 등으로의 전환으로 변화를 모색하게 된 것이라고 추정할 수 있다.

[그림2] 주택 매매가격 상승률 변화 추이

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부동산의 위험도에 반하여 낮은 수준의 매매가격 상승률은 공급인 입장에서 전세에서 월세 등으로의 전환을 선호하게 하는 주요 이유 중에 하나임이 분명할 것이다. 부동산에 투자하여 수익을 추구하는 주택 임대인의 입장에서 보수적인 투자 수익 지표인 정기예금 금리 이하의 수익률은 이미 투자 매력도를 상실 하였다고 볼 수 있는 것이다. 부동산 투자에 대한 위험도를 감안하여 보수적으로 수익률을 산정하여도 부동산에 대한 투자수익률은 정기예금 또는 AA- 회사채 수익률보다는 높아야 부동산에 대한 투자가 가능할 것이다.

따라서 부동산에 대한 리스크 프리미엄까지 고려하여 단순 비교하여도 최근 2년간의 주택가격 상승률은 주택에 대한 투자 매력을 감소시키기에 충분할 것이다.

또한 주택 임대인이 임대차 계약을 체결할 때, 상실 또는 축소된 주택 매매가격 상승률과 정기예금 또는 AA- 회사채 수익률과의 차이를 상쇄시키고자 전세 보증금을 상승시키려하거나, 보증부월세 계약으로의 전환을 시도하게 될 것이다. 따라서 매매가격 상승률의 안정세가 유지된다면 임대인의 전세 공급 매력도를 감소시키고 보증부월세 등으로의 공급을 선호하게 하는 요인으로 작용할 것이다.

물론 매매가격 상승률의 안정 추세로 인하여 주택 임대차시장에서 무조건적인 보증부월세 등의 계약 유형을 임대인이 선호한다고 하여 임대차 계약이 전세가 아닌 보증부월세 등의 계약 형태로 모두 체결되는 것은 아닐 것이다. 하지만 주택 매매가격 상승률이 안정세를 유지하는 상황이라면 주택 임대인은 임대차 계약을 전세보다는 보증부월세로 전환하고자 하는 경향이 더 커질 것이다.

다음으로 전월세 전환율의 변화에 따른 주택 임대차시장에서의 구조적 변화 가능성을 살펴보도록 하겠다.

[그림3] 주택 매매가격 상승률과 비교 수익률

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2. 전월세 전환율 변화에 따른 주택 임대차시장의 구조적 변화와 전망

전월세 전환율이 전세와 보증부월세의 자기자본에 대한 상대적 투자수익률에 미치는 효과는 앞에서 살펴본 바와 같이 식 (9)와 같이 정리될 수 있다.

이고 이므로

(9)

식 (9)에서 알 수 있듯이 전월세 전환율이 증가하게 되면 소유자는 전세로의 임대 대신 보증부월세로의 임대를 선호하게 될 것이며, 시장에서 관찰되는 전세와 보증부월세의 계약 비율은 감소할 것이다. 즉, 앞에서 주택 임대차시장 구조에서 살펴본 바와 같이 이론적으로 전월세 전환율이 증가하면 전세와 보증부월세의 자기자본에 대한 상대적 투자수익률은 감소하여 전세와 보증부월세 계약 비율이 감소하게 된다. 왜냐하면 여타 조건이 일정할 때 전월세 전환율의 증가는 보증부월세의 경우 얻을 수 있는 현금흐름인 월세를 증가시키고 보증부월세의 자기자본에 대한 투자수익률(km)을 증가시키는 반면 전세의 경우 자기자본에 대한 투자수익률 (kc)을 변화시키지 않기 때문이다.

다시 정리하면 전월세 전환율이 작아지면 월세로의 공급이 감소하고 상대적으로 전세로의 공급이 증가하게 된다. 반대로 전월세 전환율이 커지면 월세로의 공급이 증가하고 상대적으로 전세로의 공급이 감소하게 된다.

이러한 이론적 구조를 통하여 전월세 전환율의 변화에 따른 주택 임대차시장의 구조적 변화 가능성을 알아보고자 한다. 이하에서는 전월세 전환율의 변화 과정을 확인하고 이러한 변화로 인하여 주택 임대차 구조에서 전세와 보증부월세 계약의 형태에 어떠한 영향을 미치는지 살펴보도록 하겠다.

(13)

국민은행에서 전월세 전환율은 2001년 8월부터 일부 지역에 한하여서 월별로 발표하기 시작했다. 현재처럼 14개 지역으로 구분하여 발표되기 시작한 것은 2003년 7월부터이다. 전월세 전환율 변화 비교에서 평균 전월세 전환율은 2003년 7월부터 2011년 3월까지 93개월간의 월별 평균 전월세 전환율을 뜻한다.

[그림4] 전월세 전환율 변화 비교

[그림5] 전월세 전환율 변화 추이

(14)

2003년 7월부터 2011년 3월까지의 93개월간의 평균 전월세 전환율과 2011년 3월 현재의 전월세 전환율 비교에서 알 수 있듯이 93개월 평균 전월세 전환율보다 2011년 3월 현재의 전월세 전환율이 지역별로 전반 적으로 감소한 것으로 보인다.

전월세 전환율의 변화 추이에서는 전국과 서울만을 대비하여 보여주고 있는데 이러한 흐름이 과연 지역 적으로 상관없이 전월세 전환율이 감소하고 있는지에 대한 검토가 필요할 것이다. 전월세 전환율의 감소 변 화 여부를 확인하기 위하여 전반부(2003년 7월~2007년 4월)와 후반부(2007년 5월~2011년 3월)로 나누어 14개 지역에 대하여 모두 t-검정을 실시하였다.

구분 t 평균차 차이의 표준오차

전국 11.529 0.060 0.005

서울 4.726 0.012 0.003

강북 2.874 0.008 0.003

강남 5.311 0.017 0.003

6대 광역시 11.238 0.061 0.005

부산 6.539 0.032 0.005

대구 5.601 0.026 0.005

인천 16.124 0.086 0.005

광주 11.605 0.115 0.010

대전 8.465 0.061 0.007

울산 14.101 0.118 0.008

수도권 9.840 0.031 0.003

경기도 9.053 0.033 0.004

기타 지방 15.929 0.118 0.007

[표2] 전월세 전환율 변화 t-검정 결과

주 : 1) 모든 지역이 유의수준 1%에서 통계적으로 유의함

(15)

t-검정 결과에서 보는 바와 같이 지역별로 정도의 차이는 있으나 통계적으로 전월세 전환율이 감소하고 있는 것으로 확인되었다. 즉, 전월세 전환율이 지역에 따라 다소 차이가 있으나 전반적으로 낮아지고 있다고 볼 수 있다. 그럼에도 임대인 입장에서 월세 공급을 감소시키거나 전세 공급을 증가시키지 않고, 주택 임대차 시장에서 월세 공급을 전세 공급보다 선호하는 이유는 여전히 전월세 전환율이 아직까지는 높은 수준이기 때문이라고 보인다.

주택 매매가격 상승률 변화에서도 살펴보았지만 다른 수익률과 비교해 보았을 때 전월세 전환율은 상당히 높은 수준이 유지되고 있다. 이러한 전월세 전환율 추이가 하루 아침에 급락하지는 않을 것이다. 따라서 시장에서 전월세 전환율이 다른 비교 수익률 보다 높게 유지된다면 임대인은 전월세 전환율의 감소에도 불구하고 보증부월세로의 주택 임대차 공급을 선호할 수밖에 없을 것이다. 이처럼 전월세 전환율이 감소는 하고 있지만 그 감소 속도가 아직은 느리고 전월세 전환율 크기도 다른 수익률에 비하여 상대적으로 크게 나타나고 있어 전월세 전환율이 전세와 보증부월세 계약에 미치는 영향력이 희석되어 보인다.

그런데 전월세 전환율은 지역별로 주택 임대차시장의 특성에 따라 다르게 나타날 수 있다. 다시 말해 전세 보증금과 보증부월세 보증금 차액 대비 월세로 구성된 전월세 전환율은 지역별로 보증금간의 차액이 다르게 나타날 수 있으며, 월세 부담능력에 따라 지역간 차이가 발생할 수 있다.

이처럼 지역별로 전월세 전환율의 차이가 다르게 나타날 수 있기 때문에 지역별 전월세 전환율의 차이가 주택 임대차시장 구조에 미치는 영향력을 살펴볼 필요가 있다. 따라서 지역별 전월세 전환율의 차이가 주택 임대차시장 구조에 미치는 영향력을 파악하기 위하여 지역별 전환율의 차이에 대하여 ANOVA 사후분석을 실시하여 결과를 도출할 수 있다.

지역별 전월세 전환율 ANOVA 사후분석 결과, 통계적으로 유의한 수준에서 전월세 전환율이 최초 14개로 분류된 지역이 9개 지역으로 축소되어 집단군을 형성하는 것으로 나타났다. 전월세 전환율의 크기 순서에서 전월세 전환율이 제일 낮은 지역으로 강남과 서울이 하나의 집단으로 나타나며, 제일 높은 지역으로 인천, 기타지방, 광주가 하나의 집단을 형성하는 것으로 나타났다.

9개 집단군 중에서 마지막 집단군에 속하는 광주의 경우 2003년 7월부터 2011년 3월까지 93개월 동안의 월별 전월세 전환율 평균 수치가 1.114%로 연간으로 환산하면 13.37%에 이른다. 이러한 광주의 전월세 전환율 수준은 14개 지역에서 가장 높은 수준으로써 이 결과가 반영하듯이 지역별 신규 임대차 계약 비율 변화 추이에서 광주 지역의 보증부월세 계약 비중이 전세 계약 비중에 비하여 월등하게 높게 나타나는 것을 확인할 수 있다.

(16)

지역별 신규 임대차 계약 비율 변화 추이에서 신규 임대차 계약 비율은 전세와 보증부월세의 신규 임대차 계약 비율 변화로 전세 계약 비율 대비 보증부월세 계약 비율의 변화를 나타낸 것이다. 즉, 이 비율이 1보다 크다면 신규 전세 계약 비율이 신규 보증부월세 계약 비율보다 많다는 것이며, 반대로 1보다 작다면 신규 보 증부월세 계약 비율이 신규 전세 계약 비율보다 많다는 것을 의미한다. 전월세 전환율 기준으로 9개 집단군 중에 마지막 집단군에 속하는 인천, 기타 지방, 광주 지역 모두 전국 기준과 비교하였을 때 전반적으로 전국 기준 보다 아래에 위치하고 있음을 알 수 있다. 특히 기타 지방과 광주 지역은 최근의 전세와 보증부월세 계 약 비율이 1보다 작게 나타나고 있어 신규 주택 임대차계약에서 보증부월세 계약 비율이 전세 계약 비율을 역전하고 있음을 알 수 있다.

Tukey HSD 강남 서울 강북 대구 수도권

부산 경기 대전 전국 6대 광역시

울산 인천 기타 지방

광주 유의확률

1 2 3 4 5 6 7 8 9

0.862 - - - - - - - - 0.879 0.879 - - - - - - - - 0.894 0.894 - - - - - - - - 0.908 - - - - - - - - - 0.950 - - - - - - - - 0.969 0.969 - - - - - - - - 0.975 0.975 - - - - - - - - 0.992 0.992 - - - - - - - - 0.997 - - - - - - - - 1.013 - - - - - - - - - 1.087 - - - - - - - - 1.096 1.096 - - - - - - - 1.106 1.106 - - - - - - - - 1.114 0.322 0.497 0.696 0.194 0.999 0.354 0.059 0.158 0.244 [표3] 지역별 전월세 전환율 ANOVA 사후 분석 결과

(17)

지역별로 살펴본 전월세 전환율 분석 결과로 추론해 볼 때, 전월세 전환율이 감소하고는 있지만 다른 수 익률 등과 비교하여 우위에 있는 점을 감안하면 임대인은 주택 임대차시장에서의 계약 형태로 전세 계약보다 보증부월세 등으로의 계약을 선호할 것으로 판단된다. 그렇지만 임대인 입장에서 전월세 전환율이 상대적으로 높은 상태가 유지된다면 전세보다 월세 등으로의 공급을 선호할 수 있겠으나 주택의 규모가 크거나 가격이 높은 경우에는 월세 부담 능력을 가진 수요자인 임차인의 수급도 중요한 변수일 것이다.

Ⅳ. 맺음말

제Ⅱ장에서는 주택 임대차 시장의 이론적 구조를 살펴보았는데 매매가격 상승률과 전월세 전환율의 변화를 중심으로 주택 임대차시장에서의 전세와 보증월세 계약 변화 방향을 이론적으로 확인할 수 있었다. 우선 매매가격 상승률이 증가한다면 시장에서 관찰되는 전세와 보증부월세 계약의 상대적 비율은 증가하게 될 것 이다. 이는 여타 조건이 일정한 경우 전세 임대에서의 재무레버리지 효과가 보증부월세에서의 재무레버리지 효과보다 더 높게 나타나기 때문이다. 다음으로 전월세 전환율이 증가하면 전세와 보증부월세의 계약의 상대적 비율은 감소하게 될 것이다. 다른 조건이 일정할 때 전월세 전환율의 증가는 전세의 경우 자기자본에 대한 투자수익률을 변화시키지 않는 반면 보증부월세의 경우 얻을 수 있는 현금흐름인 월세수입을 증가시키므로 보증부월세의 자기자본에 대한 투자수익률을 증가시키기 때문이다.

[그림6] 지역별 신규 임대차 계약 비율 변화 추이

(18)

제Ⅲ장에서는 제Ⅱ장에서 이론적으로 살펴본 매매가격 상승률과 전월세 전환율의 변화 추이를 통하여 주택 임대차시장의 구조적 변화를 전망하였다. 매매가격 상승률 변화와 관련하여서는 매매가격 상승률이 안정세를 유지한다면 임대주택 공급인은 상대적으로 전세보다 보증부월세로의 임대차 계약을 선호하게 된다는 것을 확인하였다. 전월세 전환율 변화와 관련해서는 전월세 전환율이 하락하고는 있지만 하락 속도가 느리고 다른 수익률에 비하여 높은 수준이 유지된다면, 전월세 전환율이 상대적으로 높은 지역에서 전세보다 보증부월세로의 임대차 계약이 이루어질 가능성이 높다고 판단할 수 있다.

그러나 매매가격 상승률의 안정 추세와 전월세 전환율이 상대적으로 높게 유지된다고 하여 주택 임대차 시장에서 무조건적인 월세 게약 등의 증가와 전세계약의 절대적인 감소는 나타나지 않을 것이다. 왜냐하면 주택의 면적이 크거나 가격이 높은 경우에는 주택 소유자인 임대인이 월세 등으로의 임대를 선호하여도 임차인의 월세 부담으로 계약 체결이 어려울 수 있고, 임대인 개인의 사정에 따라 전세를 선호하는 경우도 발생하기 때문이다.

이상에서 살펴본 바와 같이 최근의 주택 임대차시장의 구조적 변화가 진행되는 가운데 정부는 전월세 상한제를 비롯한 정책을 제안하려는 움직임이 있다. 정부는 전월세 상한제를 통하여 임대인의 과도한 수익을 제한하여 임차인의 주택 임대 계약에서의 안정성을 담보하고자 하는 것이다. 이러한 전월세 상한제는 임대인이 일정 한도 이상으로 전월세금을 올리지 못하게 하여 임대주택 수요자에게는 다분히 매력적일 수 있다. 하지만 이와 같은 조치는 긍정적인 취지에도 불구하고 임대주택 공급인의 임대주택 공급의지를 약화시킬 수 있는 것이 사실이다. 임대주택 공급자가 임대주택 공급 자체를 포기하고 유지보수를 소홀히 한다면 임대주택 수요자에게는 기대했던 혜택이 돌아가지 않을 수도 있다. 따라서 임대주택 공급이 부족하여 주택 전월세 문제가 발생한 것이라면 임대주택 공급을 확대할 수 있는 방안을 강구하는 것이 바람직할 것이다. 민간에서의 임대주택 공급이 부족한 상황이라면 민간 차원의 임대주택 공급을 확대하도록 하는 유인책을 제시할 필요가 있다. 임대주택 공급인의 재산세 또는 양도세에 인센티브를 부여하는 것도 임대인의 임대주택 공급의지를 증가시킬 수 있는 방안 중에 하나일 것이다. 또한 민간에서의 임대주택 공급을 다양한 형태에서 가능하도록 제도적 개선도 필요할 것으로 판단된다. 이를 위하여 법인형을 비롯한 기업형도 임대사업 등에서 활발히 참여할 수 있도록 제도 개선이 진행되어야 할 것이다.