주택금융규제 중 LTV는 2000년에 DTI는 2005년에 처음으로 적용되었으며, 주택 가격과 시장 안정을 위해 투기지역을 중심으로 LTV와 DTI 규제가 보완적으로 운용되 어 왔다. 2003년 10.29 대책으로 투기지역 아파트에 대해 LTV를 60%에서 40%로 강화하였으며, 이어서 2006년 3월에는 투기지역 6억 원 초과 아파트에 대해서 DTI 40%를 적용하여 규제를 강화하였다. 글로벌 금융위기 이후에는 투기지역을 해제함으 로서 LTV, DTI규제를 잠시 풀었으나, 가계부채 문제가 부상하면서 수도권을 중심으 로 LTV, DTI 규제를 재도입하였다. 그러나 주택금융 규제 이후 수도권에서의 주택시 장이 급격하게 침체되면서 2010년 8월 DTI 규제에 한하여 2011년 3월말까지 한시적
2 ․ 25
으로 유예된 이후 2011년 4월 이후에는 DTI 규제를 다시 적용하였다.
주택시장 회복을 위해 2014년 7.24조치에서 수도권과 비수도권, 은행과 비은행간의 차이를 해소하여 LTV와 DTI규제를 합리적으로 조정하였다. LTV 규제는 70%, 수도 권 DTI는 60%로 일괄 적용하였다. 2017년 서울 강남 재건축 단지 등 일부지역의 주 택시장이 불안양상을 보이면서 6.29대책을 통해 조정 대상지역2) 내에 LTV, DTI 규 제를 각각 10%p 강화하였다. 같은 해 8.2대책을 통해서는 투기과열지구 및 투기지역 에서 LTV 40%, DTI 40% 강화하였으며 주택담보대출 1건 이상 보유차주의 경우 LTV, DTI를 10%p 추가 강화하였다. 2017년 10.24대책을 통해서는 기존 DTI 적용 지역에 한해 DTI 산출 시 주택담보대출 2건 이상 차주에 대해 기존 주택담보대출 원 리금을 전액 반영하며, 만기를 15년으로 제한하여 대출가능 금액을 축소하는 규제를 도입하였다.
2-1 | LTV
2000. 09 (LTV)
-2002. 09. 04 . LTV 60%
2002. 10. 11 , LTV 60%
2003. 10. 29 LTV 40%
2006. 11. 00 LTV
(10 6 : 60% )
2009. 07. 06 LTV 60→50%
2013. 04. 01 LTV 70%
2014. 07. 24 LTV 70%
2017. 06. 19 LTV 70→60% 10%p
2017. 8. 02
- LTV 40%
- 1 LTV 30%,
50%, 60%
: (2014), 70 (2016) , (2017 )
2) 2016 11.3
, 1 ,
. 2017 6.19 37 ,
3 40
26
2-2 | DTI
2005. 08.30 . 6 DTI 40% (30
)
2006. 03. 30 6 DTI 40% ( )
2006. 11. 15 6 DTI
2007. 01. 31 , 3 85 DTI
40%
2007. 02. 15 6 DTI 40~60%
2008. 11. 03 3
2009. 09. 04 DTI 60% ( 50%, 40%)
2010. 08. 29 3 DTI
(2011 3 )
2011. 03. 22 DTI
2012. 05. 10 3
2012. 08. 17 40 ․ DTI .
2013. 04. 10 DTI
2014. 07. 24 DTI 60%
2017. 06. 19 DTI 60→50% 10%p
2017.8. 02 DTI 40% , 1
DTI 10%p
2017.10.24
2 DTI
,
DTI (15 )
: (2014), 70 (2016) , (2017 )
2) DSR
2016년 도입되었던 여신심사가이드라인은 잔금대출(2017.1월 분양공고분부터)과 상호금융·새마을금고 등 2금융권까지 확대 적용될 예정이며 사후평가로만 활용되었던 DSR지표를 단계적으로 적용하는 방안을 추진하고 있다. 여신심사 가이드라인은 소득 증빙 자료강화, 비거치식·분할상환, 고정금리, DSR 지표 도입 등을 골자로 2016년 은행권을 중심으로 도입되었다. DTI는 해당 대출건 이외의 대출은 이자상환 부담만 적용하지만, DSR은 모든 대출의 원리금 상환부담을 반영하는 지표이다.
2 ․ 27 2-3 | DTI DSR
DTI DSR
(Debt to Income ratio) (Debt Service Ratio)
( +
)
( +
)
(60) :
집단대출 규제가 강화된 데 이어 새정부 출범과 함께 DSR의 본격적인 시행 시기가 당초 2년 후(2019년)에서 2018년 하반기 중으로 앞당겨짐에 따라 가계금융 건전성을 제고할 수 있다는 긍정적인 측면이 있는 반면, 주택수요가 위축될 가능성이 있다는 부 정적인 예측도 상존한다. 건전성 지표로써 DSR은 실제 가구의 대출 원리금을 고려하 는 개념이며, 신용대출의 만기에 대한 가정, 마이너스 통장과 전세자금대출 등을 고려 하여 실질 DSR, 표준 DSR, 수정 DSR 등의 지표가 구분되어 제시되고 있다. 실질 DSR은 차주에게 실제 적용되고 있는 만기와 금리를 반영하여 산출하는 지표로 신용대 출, 마이너스 통장, 전세자금대출 등의 짧은 만기구조로 인해 DSR 지표가 과도하게 산출되는 문제가 있다. 표준 DSR은 실제 대출 받은 차주의 만기와 금리가 아닌 평균적 으로 대출유형별 만기와 금리를 적용하는 방식이다. 수정 DSR은 마이너스통장의 만기 가 1년으로 하지 않고 매년 연장되는 점을 고려하여 10년으로 적용하며, 전세자금대출 의 경우 계약기간에 따라 2년 미만이지만 전세보증금으로 상환이 가능한 점을 고려하 여 이자만 적용하여 DSR을 산출토록 하고 있다.
28
3.
1)
주택담보대출 통계는 주택에 대한 가계의 금융거래 가운데 자금을 조달하거나 유동 화 목적의 거래만을 대상으로 하며 국내에서는 한국은행, 금융감독원, 한국주택금융공 사, 주택도시보증공사 등에서 관련 통계를 집계하여 발표하고 있다. 근저당권 설정방 식의 주택담보대출(협의) 뿐 아니라 전세자금대출, 토지구입자금 대출, 신·증축을 위 한 가계대출, 이주비 대출 등을 포함하는 광의의 개념이 적용되고 있다.
주택담보대출을 취급하는 기관은 예금취급기관으로 예금은행, 비은행이 있으며, 기 타금융기관으로 보험, 연금기금, 여신전문기관, 공적금융기관, 기타금융중개회사가 있다. 주택담보대출 통계는 한국은행을 통해 예금취급기관(은행/비은행), 공적금융기 관(한국주택금융공사, 주택도시기금) 등으로 구분하여 집계되고 있으나 자금용도별 구 체적 통계는 공표되고 있지 않은 상황이다. 다만, 중도금 대출, 전세자금대출 규모는 한국주택금융공사 주택금융신용보증기금 출연금융기관 기준의 통계를 활용할 수 있으 나 통계상 불일치가 존재하는 한계가 있다.
2)
(1) 금융기관별 가계부채 및 주택담보대출 규모
가계부채(가계대출+판매신용)는 저금리 기조, 주택담보대출 확대로 2015~2016년 크게 확대되었으며 2017년 6월말 기준 1388.3조원 규모를 보이고 있다. 주택담보대출 증가로 2015년 10.9%, 2016년 11.7% 두 자리수 증가를 기록하였는데 정부의 주택 금융 규제 등으로 2017년 들어 증가세가 다소 둔화되고 있다.
주택담보대출은 저금리 기조, LTV, DTI 규제 완화 등으로 2014년 ~ 2016년 사이 높은 증가세를 유지하였으며, 2017년 6월말 기준 예금취급기관과 공적금융기관을 합
2 ․ 29
해 693.2조원 규모이다. 2017년 6월말 기준으로 금융기관별 주택담보대출은 예금은 행 449.4조원, 비은행 110.7조원 등 예금취급기관이 560.1조원 규모이며 주택금융공 사, 주택도시기금 등 공적금융부문에 의한 주택담보대출은 133.1조원 규모를 나타내 고 있다.
2017년 6월말 기준으로 예금취급기관 중 은행이 차지하는 비중은 80.2% 이고, 비은 행은 19.8%로 은행을 통한 주택담보대출 비중이 높으나 금리가 상대적으로 높은 비은 행을 통해서도 많은 대출이 이루어지고 있는 것을 확인할 수 있다. 공적금융기관의 주 택담보대출은 상대적으로 비중이 작았는데 최근 디딤돌 대출 등 정부의 주택구입지원 강화정책으로 높은 증가세를 유지하고 있으며 전체 주택담보대출에서 차지하는 비중도 2010년 11.6%에서 2017년 6월말 현재 19.2% 수준으로 증가한 것으로 나타났다.
2-4 |
( : , %)
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017.6
916.2 963.8 1019.0 1085.3 1203.1 1344.3 1388.3 (8.7) (5.2) (5.7) (6.5) (10.9) (11.7) (3.3)
(A)(a+b) 442.4 467.1 490.9 535.2 598.4 668.8 693.2 (7.7) (5.6) (5.1) (9.0) (11.8) (11.8) (3.7)
(a)
392.0 404.2 418.1 460.6 490.8 545.8 560.1 (8.0) (3.1) (3.4) (10.2) (6.6) (11.2) (2.6) 308.9 318.2 328.9 365.6 401.7 442.6 449.4
(6.6) (3.0) (3.4) (11.1) (9.9) (10.2) (1.6) 83.1 86.0 89.2 95.0 89.1 103.3 110.7 (13.6) (3.4) (3.8) (6.5) (-6.2) (15.9) (7.2)
( )(b)
50.4 62.9 72.8 74.6 107.6 122.9 133.1 (5.5) (24.8) (15.8) (2.4) (44.2) (14.2) (8.2) : ( )
:
30
한국은행 통계를 통해서 확인할 수 없는 보험사, 캐피탈 등 기타금융기관의 주택담 보대출 통계는 KCB(Korea Credit Bureau)의 개인신용정보를 통해서 파악해볼 수 있 다. 2017년 5월말 현재 보험사가 38.4조원, 캐피탈이 3.0조원 수준으로 보험사에서 의 주택담보대출 규모가 높은 편인 것을 알 수 있다.
2-2 |
( : )
: KCB ·
: KCB
(2) 지역별 주택담보대출
수도권은 2010년 이후 주택시장 침체로 정체되는 모습을 보였으나, 주택시장이 회 복세를 보인 2014년 이후 다시 증가세로 전환되었으며, 2017년 6월말 기준 353.0조 원을 기록하여 전체의 63.0%를 차지하였다. 지방은 신규분양시장을 중심으로 한 주택 시장 활성화로 2010년 이후 지속적인 증가세를 보여 2016년 말 기준 207.2조원을 기 록하였으며, 2010년 대비 약 2배 규모로 증가하였다.
2 ․ 31 2-5 |
( : , %)
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017.6
362.8 392.0 404.2 418.1 460.6 490.8 545.8 560.1
255.9 269.4 268.5 268.8 290.2 307.4 343.9 353.0
106.9 122.7 135.7 149.3 170.4 183.5 201.9 207.2
(%) 70.5 68.7 66.4 64.3 63.0 62.6 63.0 63.0
: :
(3) 자금용도별 주택담보대출
한국주택금융공사에 출연하는 금융기관에 대해서 자금용도별 주택담보대출 현황을 파악해 볼 수 있다. 2016년 말 기준으로 주택담보대출에 대해 생활자금 용도를 제외하 고 주택구입, 중도금, 전세자금 용도로 구분하여 살펴보면, 주택구입목적 대출은 2014 년 이후 큰 폭의 증가세를 보여 2017년 6월말 기준 196.2조원 수준을 보였으며, 2010 년의 118.2조원 대비 약 66% 증가한 수준이다. 또한, 중도금 대출은 신규분양물량 증가로 인해 2010년 32.5조원 수준에서 2017년 6월말 기준 53.8조원 수준으로 약 65.5% 증가한 것으로 나타났다. 한편, 전세자금대출은 전세가격 상승과 정부의 전세 자금대출 지원 확대 등에 기인하여 2010년 14.9조원에서 2017년 말 기준 57.3조원 규모로 약 3.8배 수준으로 확대되었다.
2-6 |
( : )
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017.6
118.2 131.7 133.4 137.7 157.6 179.1 193.7 196.2
32.5 29.3 32.9 35.0 37.6 44.1 49.9 53.8
14.9 20.2 25.2 28.4 35.1 40.2 51.8 57.3
4.9 8.1 11.7 15.0 18.2 18.0 28.2 27.3
170.5 189.4 203.2 216.1 248.5 281.4 323.6 334.6 :
:
32
(4) 공적금융 부문 주택담보대출
공적금융기관의 경우 한국주택금융공사의 보금자리론과 적격대출을 중심으로 큰 폭 으로 증가세를 보이고 있으나 주택도시기금의 대출은 정체된 모습을 보이고 있다.
2016년말 기준으로 보금자리론이 34.1조원 수준이며, 적격대출이 56.6조원 규모로 꾸준한 증가세를 유지하고 있다. 2016년 말 기준 주택도시기금의 구입자금대출은 16.0조원 규모이며, 전세자금대출은 16.0조원 수준으로 상대적으로 소폭 증가에 그쳤다.
2-7 |
( : )
2011 2012 2013 2014 2015 2016
19.5 22.0 27.4 25.7 25.2 34.1
0 9.4 15.2 16.7 51.3 56.6
19.5 31.4 42.6 42.4 76.4 90.7
15.6 13.9 13.2 14.5 15.7 16.8
12.8 14.7 15.1 16.5 16.1 16.0
28.4 28.6 28.3 31.0 31.8 32.8
47.9 60.0 70.9 73.4 108.2 123.5
:
: ,
3)
(1) 가처분소득대비 가계부채 비율 추이
가계신용을 기준으로 가처분소득 대비 가계부채는 지속적으로 상승하여 2010년 120%
수준에서 2016년 145%로 상승하였다. OECD 기준의 자금순환표상의 가계 및 비영리단 체의 가계부채를 기준으로 하면 가처분소득대비 가계부채는 2010년 143%에서 2016년 168%로 상승하여 OECD 평균인 132.4%(2015년 기준)보다 높은 수준임을 알 수 있다.
2 ․ 33 2-3 |
: OECD
:
(2) 주택담보대출 연체율 추이
연체율은 저금리 등의 영향으로 2013년 이후 하락세를 보여 2016년 12월 기준 가계 대출은 0.3%, 주택담보대출은 0.2%로 낮은 수준을 보여 연체위험은 높지 않은 것으 로 나타났다. 특히, 2016년 12월 기준 신용카드 연체율 1.6%와 비교하면 주택담보대 출의 연체율은 매우 낮은 수준이다.
2-4 |
( : %)
:
34
KCB(Korea Credit Bureau)의 개인신용정보를 통해서 업권별 차주의 연체율을 살 펴보면, 은행과 보험은 낮은 수준이나 조합, 캐피탈, 저축은행의 연체율은 높은 수준 을 보이고 있다. 은행과 보험의 연체율은 각각 0.2%, 0.3%로 낮은 반면 조합 1.1%, 캐피탈 2.6%, 저축은행 4.1%로 상대적으로 높은 수준을 보였다. 이는 소득이 적고 신용등급이 낮은 차주가 제2금융권을 이용하는 경향이 높고 DTI 수준이 높아 상환부 담이 크기 때문으로 판단된다. 제2금융권에서 DTI가 높은 것은 은행대비 대출금리가 높고 만기가 짧은 일시상환대출 비중이 높은 것에 기인한다. 업권별 평균 신용등급은 은행 3.0, 보험 3.8로 상대적으로 높았으며 조합 4.1, 캐피탈 6.1, 저축은행 6.5로 캐피탈과 저축은행이 상대적으로 높았다.
2-8 |
(30+,%) 0.2 0.3 2.6 1.1 4.1
DTI(%) 29.4 33.7 79.4 51.3 93.2
3.0 3.8 6.1 4.1 6.5
: 2017 5 : KCB
(3) 국내은행의 차주별 대출태도지수3)
국내은행의 가계에 대한 대출태도지수는 저금리 기조와 2014년 7월 LTV, DTI규제 합리화 조치 이후 상승하였으나, 2016년 이후 여신선진화가이드라인 적용, 주택담보 대출 규제 강화 등으로 0보다 낮은 수준이 지속되었다. 주택담보대출 태도지수는 LTV, DTI 규제합리화 조치가 있었던 2014년 3분기 19를 고점으로, 여신선진화 가이 드라인이 발표된 2015년 4분기 –13으로 하락한 이후 낮은 수준이 지속되고 있다.
3) ,
, , 199