Gini coefficient of housing asset is 0.56 which is remarkably higher than the Gini of income 0.43. This implies that asset distribution is more unequal than income distribution. Inequalities of many indicators are higher in local cities relative to large cities.
For age groups, higher age group reveals higher inequality.
When inequalities are decomposed into within and between group factors using Theil index, inequality of housing asset by region and income classes shows bigger portion of within factor, and by age group between factor is bigger.
Alleviation of asset inequality is not the easy problem to be solved in short term. However, increase in property tax or capital gain tax to home owners will be helpful to alleviate housing asset disparity. RIR has higher inequality factor of between regions.
Thus, in order to alleviate inequality of RIR among region, central government should have interest on rent fluctuation of each region and on variation among regions, and need some power on rent control. Local government should focus more on inequalities of housing density, unit purchasing power, house price and income.
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Housing Welfare Indicators
for the Quality of Life in Korea
1) Korea Housing Corporation, 2002, Housing Welfare White Paper, p.2.
2) R. M. Titmus, 1974, Social Policy, London: George Allen&Unwin, pp. 20--21.
3) Esping-Anderson, G. and W. Korpi, 1990, The Three World of Welfare Capitalism, Cambridge: Polity Press, Chapter One.
4) Sung, Moo Won, 2003, Public Assistance of Welfare State: Approach to the Institutional Social
Security, Hansom Media. The first Section, the second chapter.
5) There was no housing voucher system in the previous Life Protection Law until it was newly
inserted in the National Basic Livelihood Security Law. It is indicated in the 11th article of the Law that housing voucher is provided to the recipients for the purpose of rental costs, maintenance costs, and other goods. Recipients of the housing voucher include below the certain level of income and assets, except for the recipients of health, education, self-support allowance, and facility recipients.
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Housing Service and Housing Indicators
in the U.S.A.
한글요약
주택은 인간 존재의 필수 요소이다. 주택은 비나 눈과 같은 자연적인 위험요소로부 터 인간을 보호해주며, 범죄와 같은 사회적 위해요소로부터도 인간을 보호해준다. 또한 주 택은 일상적인 생활의 근거지 역할을 한다. 주택이 인간존재의 필수 요소이다 보니, 주택과 그 주변환경으로부터 받는 만족감은 인간의 행복을 결정하는 중요한 요소로 자리잡고 있다.
인간이 주택과 그 주변환경으로부터 받는 만족의 정도는 해당 주택과 그 주변환경 이 제공하는 여러 측면의 서비스(이를 주거서비스라고 부르도록 한다)에 의해 결정된다. 예 를 들어 주택의 규모나 해당 주택의 질적 상태와 같이 주택 그 자체가 제공하는 서비스의 양과 질에 의해 만족의 정도가 결정된다. 그리고 교통시설, 교육시설, 생활편의 시설, 경찰 의 범죄예방 활동 등과 같이 주택의 주변지역으로부터 얻을 수 있는 서비스의 양과 질도 만 족의 정도를 결정하는 주요 요소이다.
본 연구의 주요 목적은 주거서비스의 상태를 보여주는 지표(이를 주거서비스 지표 라고 부르도록 한다)들을 통해 미국의 주거서비스 실태와 그 추세를 살펴보는데 있다. 이를 위해 본 연구에서는 17개의 주거서비스 지표를 만들었으며, 이를 양적 지표, 질적 지표, 경 제적 지표, 주거안정성 지표, 주거형평성 지표로 범주화 하였다.
17개의 주거서비스 지표를 살펴본 결과, 대부분의 지표들은 미국의 주거서비스가 과거 몇 십년 간 지속적으로 개선되어 왔다는 것을 보여주고 있다.
예를 들어, 양적 지표에서 ‘인구 1,000명당 주택 수’는 1950년 296.8에서 1989년 416.4로 증가하였으며, ‘주택보급률’은 같은 기간 중에 102.4%에서 110.7%로 증가하였다 (두 지표는 1989년 이후 정체 상태를 보이고 있다). 또한 ‘주택 1호 당 면적’이나 ‘가구원 1인 당 주거면적’도 꾸준히 증가하고 있다. 질적 지표에서는 ‘자가점유율’이 1950년 55.0%
에서 2003년 68.3%로 증가하였으며, ‘주거환경에 불만족하는 가구 비율’은 1973년의 3.0%
에서 2003년 1.3%로 떨어졌다. 그리고 가구원수에 비해 거주공간이 협소한 ‘혼잡 가구 비 율’은 1940년대에 9%대이었는데, 2000년대에는 1-2%대로 떨어졌다.
경제적 지표에서, 미국의 주택가격은 1975년부터 1984년 사이에 안정된 상태에 있었다. 이후 1980년대 중반부터 1990년대 초 사이에 New England와 Middle Atlanta 지 역, 그리고 태평양 연안지역을 중심으로 가격붐이 있었으며, 이러한 가격 붐은 2000년대 들 어 다시 재현되고 있다. 그러나 이러한 주택 가격붐에도 불구하고 ‘주택 구입 가능성 지수 (housing affordability index)’는 높은 수준을 유지하고 있다. ‘주택 구입 가능성 지수’는
‘20%의 자기부담금(down pay)과 현재의 모기지 이자율 하에서 주택구입에 필요한 소득’
대비 ‘가구소득’ 비율을 의미하는데, 1970년대 중반부터 1980년대 중반까지를 제외하고는 100%를 넘어서고 있다. ‘소득대비 주택가격 비율(PIR)’이나 ‘소득 대비 모기지 원리금 비율 (PTI)’은 장기적으로 안정적인 가운데, 2000년대 들어 조금씩 상승하는 경향을 보이고 있다.
주거안정성 지표에서, ‘주거이동비율’은 1975년 29.3%에서 2003년 15.9%로 하락 하였다. ‘강제이동비율’은 1999년 5.4%에서 2003년 6.1%로 미약하게 상승하고 있지만, 이
런 추세가 지속될 것인지 여부는 확실하지 않다. 주거의 불평등 지수로서 지니계수의 경우, 점차 하락하는 추세를 보이고 있지만, 통계자료의 제약 때문에 큰 의미를 두기가 어렵다.
미국의 주거서비스 지표가 이처럼 전반적으로 개선되는 추세를 보이는 원인은 다양 한데, 그 중에서 지속적인 소득증가와 풍부한 토지공급이 가장 중요한 원인 중의 하나라고 할 수 있다. 지속적인 소득증가는 질적으로 양호한 주거서비스에 대한 수요를 증가시켰고, 풍부한 토지공급은 이러한 수요 증가에 맞추어 질적으로 양호한 주택들이 충분히 공급될 수 있도록 해주었다. 최근에는 대도시지역에서 토지공급의 제한으로 인해 주택가격이 지속적으 로 상승하는 현상이 나타나고 있으나, 저금리 때문에 주택의 구입 가능성(affordability)은 크게 악화되지 않고 있다.
인구나 가족의 구조변화도 미국의 주거서비스 상황에 영향을 미쳤다. 예를 들어 제 2차 세계대전의 종전과 함께 젊은 군인들이 귀향하고, 뒤이어 베이비 붐이 일면서 한동안 미국은 주택난에 시달린 적이 있었다. 그러나 최근에는 인구나 가족 수의 변화가 크지 않기 때문에, 인구나 가족의 구조 변화가 주택수요에 미치는 영향은 상대적으로 감소하고 있다.
주택정책과 토지정책도 주거서비스의 상태에 상당한 영향을 끼쳤다. 미국의 토지정 책은 대부분 지방정부에 의해 통제된다. 지방정부에 따라 토지규제의 정도가 다르다 보니, 주거서비스의 개선정도나 개선방향도 지역별로 다르게 나타난다. 연방정부는 주로 보조금이 나 세금을 통해 주거서비스에 영향을 미친다. 예를 들어 저소득층에 대한 주거보조금 (housing voucher)은 저소득층들로 하여금 질적으로 양호한 주택에 거주하도록 유인하는 효과를 가지고 있다. 지방 공공주택청(LPHA)이 관리하는 공공주택도 저소득층의 주거서비 스를 개선하는데 영향을 미친다. 1986년부터 시행하고 있는 ‘저소득 주택 세금 감면 제도 (Low Income Housing Tax Credit Program)’는 저소득층용 주택의 공급을 촉진하면서 저 소득층의 주거서비스 개선에 영향을 미치고 있다.
그러나 미국의 주거서비스에 대한 이런 평가가 모든 지역에, 그리고 모든 사회-경 제적 계층에 다 적용되는 것은 아니다. 미국은 인종별로 주거서비스 수준이 상당한 격차를 보이고 있는데, 본 논문에서는 이를 다루지 않았다.
미국의 경험에 비추어 볼 때, 한국은 우선 주거와 관련된 자료를 체계적으로 수집 할 필요가 있다. 미국은 20년 전부터 American Housing Survey(그 이전에는 Annual Housing Survey)를 통해 미시적인 주거서비스 자료들을 축적해 오고 있다. 이러한 자료의 축적은 올바른 주택정책 수립을 위해 필요하다. 그리고 한국은 보다 신뢰할 수 있고, 보다 잘 정의된 주택가격지수를 발전시킬 필요가 있다. 신뢰할 수 있고 잘 정의된 주택가격지수 는 정부의 정책수립뿐만 아니라 자본시장의 부동산투자기구들에게 매우 유용한 정보가 될 것이다. 마지막으로 한국은 저소득층을 대상으로 하는 주택정책을 보다 효과적으로 펼칠 필 요가 있다. 과거 한국 정부는 중상층들에게 주택을 공급하는데 정책의 초점을 맞추어 왔다 고 볼 수 있다. 이제부터는 저소득층의 주거서비스를 보다 효과적으로 개선하는데 정책의 초점을 맞추어야 할 것이다.
Abstract
A consistent measurement of housing services through different time and space is a prerequisite for a sensible housing policy. This paper examines widely accessible housing service indicators in the U.S. According to the indicators, the housing services enjoyed by Americans have been improved substantially on average. The main reason for this improvement can be attributed to the continuously rising income and relative abundance in land supply. Recently, in the metropolitan areas where land supply is limited, price of housing have been increasing quite substantially for the last decade.
However, given the low interest rates, housing affordability has not been eroded too much. In case of Korea, a more systematic regular housing survey may be recommended in order to create data base for sound housing policy decisions.
Moreover, more accurate and useful housing price indicators are necessary.
1. Introduction
Housing is an essential element of human existence. Not only it protects from dangerous natural and anti-social elements such as rain, snow, and criminal activities, housing is an anchor to one’s daily lives. It is a place that most of our daily commuting to the workplaces, schools, shopping, and most of recreational activities originates and ends. It is a place where household living takes place as a family unit. Therefore, the satisfaction toward one’s housing (dwelling unit and its neighborhood) is one of the most essential elements of human happiness.
The level of satisfaction toward one’s housing comes from many aspects of housing. First of all, the size, type of facilities, and the quality of the housing unit are important. The size of the space (measured in floor space, number of bedrooms, number of bathrooms, etc) and its quality (measured in the various amenity measures such as working toilets, central air conditioning, architectural style, craftsmanship, etc) are major determinants of residential satisfaction. Also, the size and quality of lot sizes (or exclusive outdoor space available to the residents) matter. But, in many cases, the surrounding neighborhood is an important element of resident’s housing satisfaction. Not only its accessibility to the resident’s other activities (such as workplace, shopping, and so on), the characteristics of physical surroundings as well as other residents affect one’s residential satisfaction significantly.
Obviously, it is a difficult task to summarize this multi-dimensional aspect of housing service into a small number of aggregated statistics. However, a consistent measurement of housing services through different time and space is a prerequisite for a sensible housing policy. After all, those policies are aimed to improve housing satisfactions by the constituency. In this regard, efforts in building and refining housing service indicators will payoff in the long run.
The main purpose of this paper is to overview the level and the trends of housing services in the U.S.A. by making use of several housing service indicators. We would like to define and analyze several housing service indicators that may reflect important changes of housing services from readily available data sources. By doing so, the paper also wants to provide some broad implications for Korean housing policy.
Over the last several decades, Korean government has focused its attention to the expansion of housing supply without much consideration of the level of housing services that it provides. The natural consequence of such supply based policy, the key indicators of housing have been the number of existing and newly constructed housing units. Indicators that reflect the housing services provided have not gained much
attention. The focus on housing service indicators will shift the attention from the supply side to the demand side of the housing market. The consideration of comprehensive housing service indicators in the U.S. would provide a wider viewpoint than the narrow-mindedness of quantity expansion. Also, it would give us a better comparative perspective in evaluating the nation’s performance in the housing sector.
The structure of the paper is as follows. First, we will start off by creating some housing service indicators. Certainly, we do not claim it is the exhaustive list.
Rather, they are the ones that can be constructed most easily. Next, we will examine the level and trends of these indicators. Such exercise will help us to understand the improvement of housing condition that has happened during the last decades from a consumers’ perspective. Then, we will try to explain the socio-economic and political factors that may have caused the changes. Finally, we will suggest some policy implications to Korean housing sector that arise from the analysis.
2. Classification and Definition of Housing Service Indicators
Housing provides a variety of physical, social, and economic functions. First, housing provides a function of shelter from the fluctuation of natural environment of temperature, humidity, rain, snow, and other weather related inconvenience. Second, housing provides an anchoring function of one’s economic and social life. Access to neighbors, friends, jobs, schools, shopping areas, recreational and cultural facilities, parks are pretty much determined by where you live. Although social function is partly determined by the physical structure of the housing unit (such as size and quality), it is also determined by its location and neighborhood. Third, housing provides an economic function. Housing is one of the largest consumption items for many households. For most households, housing also provides the largest single asset and the primary vehicle of wealth accumulation.
Therefore, the choice and definitions of housing service indicators should reflect the various important functions that housing provides. Namely, the housing indicators should not only reflect how functional the housing unit is in terms of physical convenience, it also should be able to tell you something about social and economic functions of the unit in the context of changing socio-economic environment in which it is located.
However, one of the primary considerations in the choice of housing service indicators is the data availability. Even though we could envision a number of sensible