오연근 Oh Yeonkeun**, 방송희 Bang Songhee***, 이용만 Lee Youngman****
Abstract
The purpose of this study is to analyze the determinants of intention to homeownership of renter households by the Theory of Planned Behavior, which is one of the social psychological theory, with the data of Korea Housing Survey. According to the Theory of Planned Behavior, intention to homeownership is determined not only by the attitudes of homeownership but also by the subjective norms and perceived behavioral control about homeownership.
The result of the analysis shows that intention to homeownership of renter households is influenced by the increase rate of neighboring house price and the DTI ratio. This means that the Theory of Planned Behavior also applies to intention of homeownership. Additionally we find that the rate of intention to homeownership in 2010 appears higher than in other years by assuming respondent’s affordability when asking housing intention in the 2010 Korea Housing Survey. Besides it is identified that the increase rate of neighboring house price by household’s age group affects intention to homeownership differently in a time of stability or boom of house price.
Keywords: Theory of Planned Behavior, Intention to Homeownership, Renter Household, Binary Logit Model, Korea Housing Survey
* 본 논문은 한성대학교의 연구지원을 받았으며, 한국부동산분석학회 2018년 정기 학술대회에서 발표한 저자들의 논문 “계획된 행동이론으 로 본 점유형태별 주택보유의향”과 제1저자 오연근의 박사학위 논문 “계획된 행동이론에 기반한 주택보유의향 분석”의 일부 내용을 수정･보완한 논문임.
** 한성대학교 일반대학원 경제부동산학과 박사(제1저자) | Ph.D., Dept. of Real Estate, Hansung Univ. | Primary Author | honestoy@gmail.com
*** 한국주택금융공사 주택금융연구원 연구위원 | Research Fellow, Housing Finance Research Institute, Korea Housing Finance Corporation
| shbang@hf.go.kr
**** 한성대학교 부동산학과 교수(교신저자) | Prof., Dept. of Real Estate, Hansung Univ. | Corresponding Author | ymlee@hansung.ac.kr
주택정책의 성패를 결정하는 중요한 과제이다.
국토교통부에서는 주택 수요를 파악할 목적으로 주거실태조사를 통해 자가가구와 임차가구의 주택보 유의향을 조사하고 있다. 주택보유의향에 대한 설문 항목은 2010년 주거실태조사에서 처음으로 도입되었 다가 2012년 조사에서는 해당 항목이 빠졌었다. 그러 다가 2014년 조사부터 해당 항목이 다시 포함되어 현 재에 이르고 있다.
지금까지 조사된 주택보유의향을 보면, 2010년에 전체 가구의 83.7%가 주택보유의향이 있는 것으로 나 타났는데, 2014년에는 이것이 79.1%로 낮아졌다. 그 러다가 2016년과 2017년에는 82.0%와 82.8%로 올라 갔다. 임차가구의 주택보유의향은 이런 추이를 더욱 뚜렷하게 보여준다. 임차가구의 주택보유의향 비율은 2010년 76.6%에서 2014년 66.0%로 10.6%p나 떨어 졌다. 그러다가 2016년과 2017년에 이 비율은 66.8%
와 68.0%로 소폭 상승하였다.1)
주택보유의향은 종종 주택보유에 대한 태도(Attitude) 나 의지로 해석된다. 주택보유에 대한 수요는 개인의 태도나 의지뿐만 아니라 자신의 경제적 능력이나 주 택가격상승에 대한 기대 등에 의해 좌우되는데 반해, 의향은 단순히 개인의 태도나 의지만을 나타낼 뿐이 라는 것이다. 이런 해석이 사실이라면, 주택보유의향 으로 주택보유에 대한 수요를 가늠해 보는 것은 매우 제한적일 수밖에 없다.
그러나 계획행동이론에 따르면, 의향(Intention)은 태도에 의해서만 결정되지 않는다. 의향은 태도와 함 께 ‘주관적 규범(Subjective Norm)’과 ‘지각된 행동통제
(Perceived Behavioral Control)’에 의해 결정된다.2) 이 이론이 사실이라면, 주택보유의향은 가구의 주택보유 에 대한 미래 수요를 보여주는 좋은 지표일 수 있다.
또한 계획행동이론에 따르면, 태도는 오랜 경험과 교육의 산물이기 때문에 단기간에 쉽게 변하지 않는 다. 이런 점에서 보면, 시기별 주택보유의향의 변화는 주로 주관적 규범이나 지각된 행동통제의 변화에 기 인한 것일 수 있다.
본 논문은 이런 문제의식하에 주택보유의향이 주 관적 규범이나 지각된 행동통제에 의해 결정되는지, 그리고 이러한 영향 때문에 시기별로 주택보유의향이 다르게 나타났는지를 2010년, 2014년, 2016년 주거실 태조사를 이용하여 분석해 보고자 한다. 특히 2010년 의 주택보유의향 조사와 2014년 이후의 주택보유의 향 조사는 설문 문항에 차이가 있는데, 이런 차이가 주택보유의향 응답에 영향을 주었는지 여부를 살펴보 고자 한다.
자가가구 입장에서 주택보유의향은 주택을 계속 보유할 것인지에 대한 의향인 반면, 임차가구 입장에 서 주택보유의향은 미래에 주택을 구입할 것인지에 대한 의향을 나타낸다. 본 논문에서는 미래의 주택구 입 수요를 예측하는 데 도움을 줄 수 있다는 점 때문 에 임차가구만을 대상으로 주택보유의향을 분석하고 자 한다.
국내에서 계획행동이론을 적용하여 주택보유의향 을 분석한 연구는 아직 없다. 계획행동이론을 적용하 지 않았다 하더라도 주택보유의향 자체를 분석한 연 구도 그리 많지 않은 편이다.
1) 반면에 자가가구의 주택보유의향 비율은 2010년에 89.6%였는데, 2014년에는 90.4%로 특별히 하락하는 모습을 보이지 않았음. 2016년에 는 이 비율이 93.6%로 올랐으며, 2017년에는 93.7% 수준을 보였음.
2) 계획행동이론은 Ajzen(1985; 1991; 2006)에 의해 제시된 사회심리이론으로, 행동에 대한 태도와 주관적 규범, 그리고 지각된 행동통제에 의해 의향이 결정된다고 보는 이론임. 여기서 태도란 행동에 대한 의지나 신념을 나타내고, 주관적 규범이란 주관적으로 느끼는 사회적 규범 내지는 행동양식을 말함. 그리고 지각된 행동통제란 자신의 경제적 또는 신체적 제약조건에 대한 지각을 말함. 이에 대한 보다 자세한 내용은 2장의 1 참조.
국외에서도 계획행동이론으로 주택보유의향을 분 석한 연구는 그리 많지 않다. Cohen, Lindblad, Paik and Quercia(2009)의 연구가 주택보유의향을 계획행 동이론으로 분석한 최초의 연구인 것으로 알려져 있 고, 그 뒤 Reid(2013)가 계획행동이론으로 주택보유의 향을 분석했을 정도이다.
이런 점에서 본 논문은 계획행동이론에 기반하여 우리나라 임차가구의 주택보유의향을 분석하였다는 의의를 가진다.
이하 본 논문에서는 계획행동이론의 얼개를 먼저 살펴보고, 주택보유의향과 관련이 있는 선행연구들을 살펴보도록 한다. 그 다음 주거실태조사 자료를 이용 하여 임차가구의 주택보유의향이 태도와 주관적 규 범, 그리고 지각된 행동통제를 대변하는 변수들에 의 해 설명될 수 있는지 여부를 실증적으로 분석해 보고 자 한다. 마지막으로 분석결과를 정리한 뒤, 분석결과 의 의의와 연구의 한계 등을 제시하고자 한다.
II. 이론적 배경과 선행연구 검토 1. 이론적 배경
전통적인 사회심리학에서는 태도가 의향을 결정하며, 의향이 행동을 결정한다고 보았다(Reibstein
1978). 그런데 태도와 행동이 불일치되 는 상황이 많이 목격됨에 따라, 태도와 함께 주관적 규범이 의향을 결정한다고 보는 합리적 행동이론이 도입되었다 (Ajzen and Fishbein 1980). 그리고 여기서 더 나아가 태도와 주관적 규범, 지각된 행동통제가 의향을 결정한다고 보는 계 획행동이론이 Ajzen(1985; 1991; 2006) 에 의해 제시되었다.
계획행동이론에 따르면, 인간의 행동은 세 가지의 믿음에 의해 결정된다(<Figure 1> 참조).
첫째는 행동에 대한 믿음(Behavioral Beliefs)으로, 이는 행동에 대한 태도를 결정한다. 행동에 대한 믿음 은 행위의 결과에 대한 긍정적 또는 부정적 평가로, 이는 개인의 경험과 교육 등에 의해 좌우된다.
둘째는 외부의 기대에 대한 규범적인 믿음(Normative Beliefs)으로, 이는 주관적 규범을 형성한다. 이 믿음은 자신이 속해 있는 집단(가족, 친인척, 직장 동료 등)이 나 사회의 행동양식을 자신의 규범으로 받아들이는 정도에 의해 좌우된다.
셋째는 통제에 대한 믿음(Control Beliefs)으로, 이는 지각된 행동통제를 가져온다. 통제에 대한 믿음은 해 당 행동을 할 수 있는 능력의 부재에 대한 믿음을 말 한다. 이런 믿음을 갖게 되면 스스로 행동을 통제하게 되는데, 이런 행동 통제를 지각된 행동통제라고 한다.
이런 믿음들이 태도나 주관적 규범, 그리고 지각된 행동통제에 미치는 영향은 단선적이지는 않다. 행동 에 대한 믿음과 규범적 믿음, 그리고 통제에 대한 믿 음은 상호 영향을 주고받을 수 있다.
이와 같은 태도와 주관적 규범, 그리고 지각된 행동 통제는 의향을 결정하고, 의향은 행동을 결정한다. 다 만, 의향과 행동 간에는 간격(Intention-behavior Gab)이
Source: Ajzen 2006.
Figure 1 _Outline of Theory of the Planned Behavior
존재한다. 이런 간격은 지각된 행동통제에 의해 발생하 기도 하고, 실질적인 제약에 의해 발생하기도 한다.3) 계획행동이론에 따르면, 주택보유의향도 결국은 주택보유에 대한 태도와 주택보유에 대한 주관적 규 범, 그리고 주택보유에 대한 지각된 행동통제에 의해 결정된다고 볼 수 있다.
주택보유에 대한 태도는 개인이 갖고 있는 주택보 유에 대한 긍정적, 부정적 믿음의 결과라고 할 수 있 다. 이런 믿음은 오랜 경험과 지식, 자신이 살아온 환 경 등에 의해 형성된다.
주택보유에 대한 주관적 규범은 개인이 속해 있는 집단의 주택보유에 대한 행동이나 집단적 신념에 의 해 결정된다고 말할 수 있다. 주위에서 다수가 주택을 구입하는 행위를 하거나, ‘주택은 당연히 보유해야 한 다’라는 인식을 심어주면 자신도 이에 따르게 되는 것 이다.
주택보유에 대한 지각된 행동통제는 자신이 주택 을 구입할 만한 능력이 되는지에 대한 자각에 의해 결정된다고 볼 수 있다. 주택을 구입할 만한 자산이나 소득을 갖고 있지 않다면, 스스로 주택보유의향을 나 타내지 않는 것이다. 또한 자신이 원하는 주택의 가격 이 자신의 능력 밖에 있어도 주택보유의향을 나타내 지 않는 것이다.
2. 선행연구 검토
가구의 주택점유형태(자가와 임차)에 대한 연구들은 그
동안 다양한 방면에서 이루어져 왔었다. 이런 연구들은 주로 주택점유형태의 선택이 가구의 사회학적, 인구학 적 특성에 따라 어떻게 달라지는지를 분석하는 방식으
동안 다양한 방면에서 이루어져 왔었다. 이런 연구들은 주로 주택점유형태의 선택이 가구의 사회학적, 인구학 적 특성에 따라 어떻게 달라지는지를 분석하는 방식으