토지의 개념은 물리적인 시각에서부터 정치적, 법적, 경제적 시각까지 매우 다 양한 각도에서 정의되어 왔다. 경제학에서는 토지를 크게 생산요소, 소비재, 그리 고 자산으로 분류할 수 있다(이정전, 2000:55-57). 생산요소로서의 토지는 토지가 재화의 생산에 이용되는 투입재로서의 개념이다. 소비재로서의 토지는 인간의 기본적 수요 가운데 하나인 집을 짓거나 휴양 및 오락시설 등으로 토지를 이용하 는 경우이다. 자산으로서의 토지는 이윤 추구와 자산가치의 증식을 위해 토지를 보유하거나 토지의 용도를 전환할 수 있으며 증권이나 예금으로도 대체가 가능 하다는 의미이다.
토지에 대한 경제학적 논의는 역사적으로 많은 학자들에 의하여 이루어져 왔 다. 농업을 중시한 중농주의학파(重農主義學派)7)는 토지를 생산활동의 근원으로 이해하고, 다른 것이 토지의 기능과 역할을 대신할 수 없는 절대적 가치의 자연 물임을 강조했다. 고전학파(古典學派)8)는 소득분배를 매우 중요한 경제문제로 인식하였기 때문에 토지를 다른 자원과 구별되는 별개의 자원으로 취급하였다.
19세기말에서 20세기초에 태동되어 근대경제학의 모태가 된 신고전학파9)는 토 지를 자본, 노동과 함께 생산요소의 하나로 취급하였고, 토지를 자본의 범주에 포함시켜 파악함으로써 토지 그 자체에 대해서는 별다른 중요성을 부여하지 않 았다. 한편, 마르크스(Karl Marx)10)는 토지를 ‘인간 노동의 보편적 대상이며, 모든 생산의 시원적(始原的) 조건이고 자연에 의해 무상으로 제공된 자원들의 저장고’
라고 정의함으로써, 토지 자체가 생산요소는 될 수 없다고 하더라도 인간이 살아 가는데 꼭 필요한 터전인 이용가치를 중시하였다.
최근에는 급격한 경제성장으로 도시화가 빠르게 진행되면서 위치로서의 토지 와 재산으로서의 토지 측면이 매우 중요하게 부각되고 있다. 도시화는 필연적으 로 인구 및 경제활동을 특정지역에 편중시키기 때문에 위치가 매우 중요한 요소
7) 중농주의는 농업만이 잉여를 낳으며, 다른 모든 산업은 부의 형태만을 바꿀 뿐 경제적으로는 비생산 적이며 불임성(sterile) 산업이라고 보았다. 때문에 오직 토지에 대한 세금만으로 정부재정을 충당해야 한다는 주장인 이른바 토지단일세를 주창하였다(이정전, 2000:35-36).
8) 18세기 중엽 아담 스미스(Adam Smith, 1723-1790)의 「국부론」부터 리카도(D. Ricardo, 1772-1823)를 거쳐 밀(J. Stuart Mill, 1806-1873)에 이르기까지 약 100년 동안의 경제학을 고전학파 경제학이라고 부 른다. 고전학파들은 토지생산물의 가격이 결정되고 나서 토지 이외의 다른 생산요소에 대한 대가를 지불하고 남은 잉여가 지대이며, 지대를 자본화한 값이 곧 지가라고 보았다(이정전, 2000:36-37).
9) 제본스(W. Jevons), 왈라스(L. Walras), 마샬(A. Marshall) 등으로 대표되는 신고전학파들은 한정된 자원 의 효율적 이용을 가장 중요한 경제문제로 생각하면서, 토지도 그러한 여러 가지 자원의 하나에 불과 한 것으로 보았다. 따라서 신고전학파는 토지의 특수성을 인정하지 않았으며 지가 및 지대를 결정하 는 원리가 별도로 있는 것이 아니라 기본적으로 다른 상품의 가격과 동일한 원리에 따라 시장에서 결정된다고 보았다.
10) 마르크스(K. Marx)는 기본적으로 지대를 잉여로 파악하였다. 지대의 크기는 주로 사회발전의 정도에 의해서 결정되는 것이지 지대를 받는 사람의 행위와 별 관계가 없다. 마르크스는 노동가치설과 소득 분배이론에 입각해서 지대가 잉여임을 밝히고 있다. 노동가치설은 잉여가 창출되는 과정을 밝히고 있으며, 소득분배이론은 이 잉여가 자본분파들에게 분배되는 과정을 밝히고 있다. 모든 지대는 잉여 노동의 산물인 잉여가치의 일부이며, 지대의 근본원인을 토지소유권에 있다고 보고 있다(이정전, 2000:128-157).
제 2 장∙토지시장 구조와 토지가격 19
가 된다. 즉, 인구 및 경제활동의 특정지역 편중은 이러한 활동에 필요한 토지의 수요가 이 지역에 편중됨을 의미한다. 이 때에 특정지역에 토지가 집중적으로 공 급되지 않을 경우 이 지역과 주변의 개발압력이 작용하는 지역에서는 땅값이 크 게 오르게 된다. 또한 토지가 수요에 부응하여 제대로 공급되는 경우에도 토지의 특성인 입지의 고정성으로 인해 특정 입지의 땅값은 큰 폭으로 상승한다. 이는 토지가 재산으로서 더욱 중요시되는 것을 의미한다.
이 연구는 토지시장을 연구의 대상으로 삼기 때문에 토지의 개념은 대체로 경 제학적 분류를 따르며, 토지를 생산요소(이용)와 자산으로 분류하고자 한다.
2) 토지시장의 구조
이상의 논의에서 알 수 있는 바와 같이 토지는 생산요소와 자산이라는 두 가지 특성을 동시에 가지고 있다. 때문에 토지시장의 구조는 개념적으로 토지이용시 장과 토지자산시장으로 분리할 수 있음을 의미한다. 전자는 토지를 생산요소로 하는 각종 경제활동시장을 말하고, 후자는 토지의 자산적 기능을 강조하는 시장 을 의미한다.
토지이용시장을 구성하는 활동에는 토지를 농업, 임업 등과 같은 각종 생산활 동에 이용하는 시장과 주거서비스의 소비행위, 그리고 각종 상업활동 및 서비스 창출활동 등이 있다. 공공부문이 공급하는 각종 사회기반시설에 있어서도 토지 는 매우 중요한 투입요소가 된다. 토지이용시장에서는 토지이용을 둘러싼 경제 주체간의 경쟁에 의해 토지의 수요와 공급이 결정되고, 이는 지대(이용수익)로 나타난다. 토지이용시장에서 토지의 수요는 지대(주거․상업․공업용 건축물의 임대료, 농지의 지대 등), 다른 재화 및 생산요소의 가격, 가계소득, 가구수, 기업 의 생산수준 등에 의해서 결정된다. 그리고 토지 또는 토지를 직접 투입요소로 하는 공간을 말하는 토지의 공급은 토지자산가치의 변동에 의해 그 규모가 결정 된다.
토지의 자산적 기능을 뜻하는 토지자산시장은 토지 자체(소유권)의 수요와 공 급을 통해 토지가격(토지의 자산적 가치)이 결정되는 시장이다. 토지의 자산적 수요는 이용수익의 변화에 대한 기대와 위험성, 채권이나 주식 등과 같은 다른 대체자산의 상대적 수익률 등에 의해 영향을 받는다. 반면에, 자산시장에서 토지 의 공급은 새로운 토지의 개발공급과 기존 보유토지의 방출량에 의해서 결정된 다. 신규토지의 공급11)은 토지의 전체 재고가 거의 불변이므로 대부분의 경우 용 도간 전환을 통해 이루어진다. 보유토지의 방출은 토지재고가 일정한 용도로 주 어져 있는 상황에서 해당 용도의 토지수요가 감소함을 의미하기도 한다. 따라서 토지자산시장에서는 대체로 토지공급이 단기적으로 비탄력적이므로 수요가 땅 값을 결정하는 것으로 전제한다. 부동산과 관련된 정책은 토지의 이용시장 및 자 산시장에서 수요와 공급에 모두 영향을 끼치는 요인이지만, 특히 토지자산시장 에 더 많은 영향을 끼친다.
이상에서 개관한 토지에 대한 이용시장과 자산시장은 서로 연계성을 지니고 있다. 이용시장에서 결정된 지대수준은 토지의 자산수요를 결정하는데 있어서 가장 큰 역할을 수행한다. 투자자들이 토지를 취득한다는 것은 실질적으로 현재 또는 미래소득의 흐름을 구입하는 것이다. 따라서 토지이용시장에서 유발되는 지대의 변화는 직접적으로 자산시장에서의 토지수요에 영향을 끼치는 것을 말한 다. 도시용 토지의 공급은 주거용, 상업․업무용 건물 등의 공급을 통하여 발생 하게 된다. 이러한 토지공급의 증가는 자산시장에서의 지가뿐만 아니라, 이용시 장에서의 지대수준을 결정하는데 영향을 끼친다.
이러한 연계성 때문에 토지의 이용시장과 자산시장은 지대와 지가를 통해 서 로 연결되며, 전통적인 이론은 양자의 관계를 지가(P) = 지대(R)/할인율(r)로 표시 한다. 지대와 지가의 변화는 결국 토지의 이용시장과 자산시장에서 토지에 대한 수요와 공급을 결정하고, 두 시장에서 일어나는 수요와 공급의 변화는 다시 두
11) 새로운 토지의 개발 공급은 대부분 공공정책적 차원에서 결정되지만, 이론적으로는 토지가격과 토 지개발비용이 토지공급을 결정하는 주요 요인이다. 토지개발비용은 투입자금에 대한 이자율, 신용 의 이용가능성, 토지이용규제 등과 같은 요인에 의해 영향을 받게 된다.
제 2 장∙토지시장 구조와 토지가격 21
시장의 지대와 지가를 결정한다. 그리고, 토지시장(이용 및 자산 시장)에서 수요 와 공급의 변화는 이에 영향을 끼치는 실물시장, 채권시장, 주식시장, 금융시장 등의 변화에 의해 영향을 받는다. 이와 같이 토지시장은 여러 가지 시장과 서로 연계되어 있어 노동시장․기업․금융․공공부문의 구조조정은 여러 경로를 통 하여 토지시장에 직․간접적으로 영향을 미친다.
<그림2-1> 토지시장의 구조
< 수요 >
자산시장 토지시장 이용시장
지 가 지 대
▪대체자산수익률
▪부동산관련정책
▪지대수익
▪다른 재화․생산요소가격
▪가계소득
▪가구(인구)수
▪지가수준
▪토지의 신규 개발․공급 ▪기존 이용토지의 공급
할 인
< 공급 >
2. 토지가격의 결정이론