이 장에서는 본 연구와 관련된 정책적 이슈와 선행연구 주거지재생 효과분석 , 모형과 관련된 다양한 방법론에 대해 기술하였다 주거지재생 관련 이슈에서는 정비사. 업 측면에서의 정책적인 여건 변화와 문제점을 비롯하여 정비사업 규제합리화 방안, , 재건축연한의 단축 등 최근 변화된 법제도적 이슈를 중점적으로 분석하였다 선행연구. 는 주거지재생 측면과 정책 개선 및 사업성 분석 측면에서 기존연구와의 차별성을 정리하였다 마지막으로 방법론은 시스템다이내믹스. (System Dynamics) 모형 공간, 계량경제모형(Spatial Econometrics Model) 등 주거지재생 효과분석 모형 개발을 위한 방법론에 대한 개요 및 관련 선행연구에 대해 기술하였다.
주거지재생 관련 이슈 및 선행연구 고찰 1.
주거지재생 정책 패러다임 변화 1)
우리나라 주거 유형의 가장 두드러진 특성은 아파트의 점유율이 58.4%에 이른다는 점이다 단기간에 대량 공급된 아파. 트는 도시경관 및 거시적 주거환경과 사회적 경제· 적 문화적 측면에서 많은 변화를 가져 왔다 대한국토도시계획학회· ( , 2015 : 294).
하지만 많은 공동주택이 건설되는 동안 단독주택지 내에서는 다른 양상의 쇠퇴와 노후화가 진행되고 있다 이러한 지역의 정비를 위한 방법으로 전면철거방식의 재개발이.
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부동산시장 여건 변화에 대응한 주거지재생 효과분석 시스템 구축( )Ⅲ이루어짐에 따라 주거의 다양성이 사라지고 지역의 정체성과 주민들 간의 커뮤니티 , , 붕괴 등 많은 문제점이 발생하였다.5)
이러한 맥락에서 국토연구원(2015)은 우리나라에서 가장 보편적이고 일반적인 “ 주거지재생 수법인 전면철거형 뉴타운 재개발사업의 추진 동력이 상실했다 고 언급.”
하고 있다 이는 지난 . 2009년 미국발 금융위기 이후 부동산시장의 악화를 계기로 시장활력의 상실이 뉴타운 재개발사업의 추진동력을 약화시켰다고 보고 있는 것이다.
무엇보다 2009년 용산참사6)를 계기로 도덕성과 폭력성 인간윤리 측면에서 심각한 , 문제제기로 뉴타운 재개발사업은 실패한 주거정책으로 평가되고 있다.
현재 부동산시장 상황에서 전면철거형 방식의 정비사업은 주택건설 시장에서 외면 받기 시작했다 서울시를 시작으로 . 2011년 이후 뉴타운 재개발사업을 대체할 , 수 있는 전략을 마련하고 있다 기존 정비사업에 대한 사업성 실태조사 갈등관리는 . , 물론 주거지재생사업의 추진에 속도를 내고 있는 것이다 뿐만 아니라 최근에는 . 물리적 측면에서도 노후화한 아파트들의 관리방안에 관한 문제가 발생하기 시작하였 다 부동산가격 변동과 같은 경제적 여건의 변동과 고령화 및 인 가족 증대 등과 . 1 같은 사회적 수요 변화로 인해 이에 대응하기 위한 대안마련이 필요한 실정이다 대한( 국토도시계획학회, 2015 : 296).
한편 우리나라는 주거지 재생 패러다임의 변화에 따라 관계 법률이 정비되어져 , 왔다. 2012년 2월에 개정된 도시 및 주거환경정비법 에는 기존의 주택재개발「 」 , 주택재건축 주거환경개선 도시환경정비 등의 사업 외에 주거환경관리사업 과 가로, , ‘ ’ ‘ 주택정비사업 을 추가 도입하였다 특히 주거환경관리사업은 기존의 재건축재개발 ’ . , ‧ 등 정비사업의 고질적인 한계를 극복하고자 도입된 정비사업으로 전면철거방식의 정비사업이 가져온 서민의 주거불안 강제퇴거 철거폭력 공동체 파괴 등의 문제점을 , , , 해결하기 위해 단독 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시 설의 확충을 통하여 주거환경을 보전 정비 개량하기 위하여 시행하는 정비사업이다· · .7)
5) 대한국토도시계획학회‧ (2015.01), 도시재생 보성각, , p. 296.
6) 2009년 월 일 서울시 용산 재개발 보상대책에 반발하던 철거민과 경찰이 대치하던 중 1 19 , 화재로 사상자가 발생한 사건
7) 도시 및 주거환경 정비법 제 조「 」 2
지방자치단체 중에는 저출산고령화 등에 의한 도시 저성장과 침체기에도 불구하고 · 여전히 인구성장과 도시의 확장을 위한 도시외곽 개발 중심의 도시 및 지역계획을 수립하고 있는 곳이 많다 그러나 지속적인 도심쇠퇴 및 저성장 현상은 외연적 도시개. 발을 멈추게 하는 요인으로 작용하였고 도시 내부의 활성화 방안을 마련하지 않고서, 는 저성장시대의 도시행정 자체가 불가능해졌다.8)
과거에는 노후한 물리적 환경에 대한 철거와 새로운 공간 및 환경의 조성만으로 주거지 재생이 가능하리라 여겨졌으나 이제는 국내에서 이루어진 재개발 재건축 , · 및 재정비에 관한 많은 경험과 한계를 토대로 더 나은 방식의 주거지 재생을 모색하고 있다 이를 위해 관련 법제도의 정비를 비롯하여 관련 전문가와 행정 시민단체는 . , 물론 주민들까지 다양한 주체들이 각자의 역할과 협력방안에 대한 고민과 논의가 계속되고 있다 특히 주민의 참여와 역할에 대해서는 그 어느 때보다 그 중요성이 . , 강조되고 있다 이는 기존의 철거형 재개발 등 그동안 진행해온 여러 도시 개발 . 및 관리방법에 대한 반성과 지난 금융위기 이후 부동산 붐이 어느 정도 진정되어 정주성이 높아진 데 따른 결과라고도 볼 수 있다.9)또한 과거의 주거지 정비방식이 , 해당지역에 거주하는 주민들의 의견을 100% 반영하여 이루어진 것이 아닌 주택 공급자인 행정의 입장에서 이루어진 것이라면 대량의 주택공급이 이루어진 현재시점 의 주거지 정비는 주거의 공정한 분배 효율적 이용 유지관리 등을 위한 노력을 , , 기울여야 할 시점이다.
미국의 경우에도 1970년대 까지는 민간 주도의 전면철거형 재개발이 주를 이루었으 나 최근에는 저소득층 주거 안정을 위한 임대주택 건설을 제외하고는 주민참여형 수복형 재개발이 대세이다 따라서 노후된 환경정비와 함께 지역의 정체성과 역사성 및 장소성과 . 같은 긍정적 요소들마저 잃게 만드는 대규모 개발방식보다는 지역의 역사와 가치, 거주민들의 삶을 고려한 점진적인 소규모 정비방안이 이루어져야 한다 이때에는 어느 . 한 측면에만 치우쳐서는 안 되며 사회 경제 문화적 측면과 연계하여 계획된 물리적인 , · · 환경정비 및 조성을 통해 장소기반의 통합적 계획과 관리가 요구되고 있다.10) 8) 국토연구원(2015), 마을만들기 네트워크 국토연구원 도시재생센터, , p. 102
9) 김세용(2012), 주민참여와 주민 우리 마을만들기 나무도시, , , p.117, 재인용 10) 대한국토도시계획학회‧ (2015.01), 도시재생 보성각, , p. 319.
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부동산시장 여건 변화에 대응한 주거지재생 효과분석 시스템 구축( )Ⅲ정비사업 관련 법제도적 정책 이슈
2) ‧ 11)
주거지 재생사업의 대표적인 사업인 재개발재건축 등의 정비사업은 지난 여년간 · 30 노후 불량한 주거지를 개선하고 부족한 주택을 공급하는데 가시적인 기여를 하였다· . 그러나 점차 다양해지는 주거의 형태와 사업성 공공의 역할 등에 대응하기 위해 , 법적 개선이 요구되었고 대규모 개발사업 등의 단점을 보완하기 위해 새로운 정비방, 식과 함께 도시 및 주거환경정비법 이 일부 개정되었다. 「 」
배웅규 외(2012)에 의하면 도시 내 이용 가능한 택지가 점차 고갈되고 있어 향후 , 정비사업을 통한 양질의 주택공급이 지속적으로 필요할 것으로 예상되며 전면 철거형 , 재개발이 어려운 지역은 수복형 정비를 통해 주거지 정비를 추진할 필요가 있다고 밝히고 있다 이러한 근거를 바탕으로 정부는 현행 재건축 재개발 등 정비사업의 . · 안정적 추진을 위해 2014년 지자체 및 관련 전문가 등의 논의를 거쳐 도시 및 「 주거환경 정비법」 개정을 통해 다음과 같이 제도를 개선하였다.
정비사업 규제 합리화
(1) 12)
국토교통부(2015)는 ’15 9 , 년 월 기획재정부 등 관계기관 협의를 거쳐 서민 중산층· 의 주거생활 보장을 위해 주거안정강화 방안을 마련하였다 본 방안은 주거취약계층의 . 지원강화 뉴스테이 활성화 원스톱 주거지원 안내시스템 구축 정비사업 규제 합리화 , , , 및 투명성 제고 등 크게 가지로 구분된다4 .
특히, 2014년 9.1대책 이후 정부는 정비사업 규제 합리화를 지속적으로 추진 중이지만 투명성 부족 복잡한 절차 과도한 공적부담 등이 여전히 부정적 요인으로 , , 작용함에 따라 정비사업 활성화에 한계가 있는 상황이다 이에 정부는 전월세 등 . , 임대차시장 구조적 변화에 따라 증가되는 서민과 중산층의 주거비 부담을 완화하고, 정비사업 추진의 지속적인 규제 합리화 등을 통해 지역의 주거환경 개선을 유도하는데 정책목표를 두고 주거안정강화 대책을 마련하였다, .
11) 국토교통부 보도자료(2015.9.2.:10-29)를 바탕으로 재정리함
12) 국토교통부(2015.9.2), 서민중산층 주거안정강화 방안 보도자료 참고‧ ,
주택시장 활력 회복 및 서민주거환경 강화방안
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부동산시장 여건 변화에 대응한 주거지재생 효과분석 시스템 구축( )Ⅲ정비사업의 투명성 제고
(2) 15)
전문성 제고를 위한 제도 도입
□
정비사업의 투명성제고 방안의 첫 번째로 전문성 제고를 위한 전문 조합관리인, “ ” 제도를 도입하였다 기존에는 정비사업의 추진위원장 조합장 등의 자격부여를 정비구. , 역 내 토지 등의 소유자로 제한함에 따라 조합 운영을 위한 전문성 확보가 어려웠다.
정비사업의 투명성제고 방안의 첫 번째로 전문성 제고를 위한 전문 조합관리인, “ ” 제도를 도입하였다 기존에는 정비사업의 추진위원장 조합장 등의 자격부여를 정비구. , 역 내 토지 등의 소유자로 제한함에 따라 조합 운영을 위한 전문성 확보가 어려웠다.