기존 주택정책 패러다임으론 시장변화 대응에 한계
대내외적인 여건이 변화하면서 장기적으로 서울시 주택시장은 과거와 다른 양 상을 보일 것으로 전망된다. 기존의 중앙정부 주도, 양적 공급 위주, 신규주택 중심의 주택정책 패러다임으로는 변화에 대응하는데 한계가 있으므로 이를 미 래지향적으로 전환할 필요가 있다.
우선, 중앙정부 주도의 주택정책은 효율적인 주택 공급에 주요한 역할을 담당 해왔다. 최근 주택시장이 국지적으로 차별화되고 사회·경제적 여건과 수요가 변화하면서 지역여건에 밝은 지방정부의 역할이 강조되고 있다. 따라서 대규모 물량 공급을 목표로 하는 중앙정부 주도의 주택정책에서 벗어나, 지방정부가 주도하여 지역맞춤형 주택정책을 수립하고 실행할 수 있도록 지방정부의 역할 을 강화하는 방안이 필요하다.
둘째, 공급 위주의 주택정책으로 인해 양적 지표는 과거에 비해 많이 개선되었 다. 변화하는 사회적 배경 속에서 1인 가구, 미혼가구, 고령가구 등 다양해진 가구 특성에 따라 주택의 수요도 다양해지므로 ‘다품종 소량생산’ 시대에 대비 할 필요가 있다. 양질의 주택에 대한 관심도 높아지고 있어 주거의 질적 향상 을 위한 대응방안이 필요하다.
셋째, 단기간에 주택을 대량공급하기 위해 택지개발사업을 통해 신규주택을 공 급해왔다. 과거와는 달리 개발이 가능한 부지와 재원이 제한되므로 높은 주거 비용을 지불해야 하는 신규주택 위주 정책에서 벗어나, 다양한 수요에 대응하 며 누구나 부담 가능한 주택을 공급하는 주거복지 중심으로 전환이 필요하다.
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서울시 주택정책의 패러다임 전환
주택정책은 주거복지, 주거재생, 주택시장으로 구분 가능
주택정책은 정책의 대상과 내용에 따라 주거복지, 주거재생, 주택시장으로 구 분할 수 있다. 주거복지는 주로 공공지원이 필요한 계층을 대상으로 공공임대 주택을 공급하거나 주거비를 지원하여 서민 주거안정과 주거 질 향상이라는 정 책 목표를 달성하게 된다. 주거재생은 공공과 민간이 협력하여 다양한 사업과 프로그램을 통해 주택과 주거지의 환경을 정비·개선하는 정책 영역이다. 주택 시장은 민간부문이 원활하게 작동할 수 있도록 제도․정책적 환경을 조성해주는 부문으로 지방정부 차원에서 직접적으로 개입하기에는 다소 한계가 있다.
지자체 주도로 양질의 주택재고를 관리하고 취약계층을 위한 주거복지 중심으 로 주택정책이 전환되기 위해서는 앞서 논의한 세 가지 영역을 연계하여 복합 적으로 적용해야 한다.
주택정책의 영역은 독립적으로 작동하기보다 상호 연결하여 통합적으로 작동해 야 하지만, 서울시 주택정책은 개별적인 영역에서 추진되었다. 주택의 양적 공 급이라는 포괄적인 정책 목표 아래, 주거복지 차원에서 소득 4분위 이하를 대 상으로 공공임대주택을 공급하는 데 집중해왔다. 이로 인해 임대주택의 공급은 늘어났지만, 커뮤니티를 활성화하기 위한 거주민의 복지, 고용, 교육 등 종합적 인 지원 체계를 마련하는데 미비하였다.
전면철거방식의 정비사업으로 추진되면서 저층주거지의 노후화된 주택과 열악 한 주거환경을 개선하기 위한 주거재생정책은 미미했다. 금융, 조세 등 주택시 장에 관련한 제도와 정책의 수립은 중앙정부 주도로 이루어지면서 서울시가 갖 는 특수한 상황을 반영하지 못하였다.
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통합적인 주택정책 부문의 중요성 강화
향후 서울시 주택정책은 민관협력을 강화하면서 주거복지, 주거재생, 주택시장 의 영역을 통합적으로 연계해야 한다. 이를 위해서는 첫째, 월세시대에 대비하 여 부담 가능한 임대주택을 활성화해야 한다. 부담 가능한 임대주택을 활성화 하기 위해서는 공공부문에서 추진하는 주거복지정책과 민간부문이 작동할 수 있는 주택시장에 대한 정책을 복합적으로 적용해야 한다.
둘째, 주택보급이 안정되고 신규주택을 대량으로 공급하기 어려운 여건을 반영 하여 과거와 같이 노후화된 주택밀집지역을 전면적으로 철거하여 다시 개발하 는 방식이 아닌 주택재고를 지속적으로 유지·관리하여 적절하게 활용할 수 있 는 방향으로 전환해야 한다. 주거재생정책을 토대로 주택재고가 효율적으로 관 리되고 주택시장에서 원활하게 거래되도록 하는 정책을 동시에 고려해야 한다.
셋째, 주택공급에 매몰되어 정책적으로 관심 영역에서 벗어나 있던 주거환경의 질적 향상을 위해서는 지속적인 노력이 필요하다. 특히 주거환경의 질을 향상 시키기 위해서 특정 장소를 대상으로 한 주거재생정책과 특정한 계층을 대상으 로 한 주거복지정책을 통합적으로 적용해야 한다.
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서울시 주택정책 의제
월세시대 대비 누구나 부담 가능한 임대주택 활성화
주택임대차시장이 전세 중심에서 월세로 확대되고 있으므로 다양한 소득계층이 부담 가능한 임대주택을 활성화해야 한다. 지금까지는 공공부문이 주도하여 임 대주택을 대량으로 신속하게 공급하였고, 수혜대상은 일부 취약계층에 한정되 었다. 이렇게 공급된 공공임대주택은 사후관리를 위해 추가적인 비용과 행정력 이 소요될 뿐만 아니라, 공공재원과 개발가용지가 부족하여 기존과 같이 공공 임대주택을 대량으로 공급하기에 어려운 상황이다. 부담 가능한 임대주택을 활 성화하기 위해서는 공공부문과 민간부문 모두 제 역할을 수행해야 한다.
먼저 공공부문의 임대주택정책은 대량의 공공임대주택 건설·확보 중심에서 효 율적인 관리·운영 중심으로 전환해야 한다. 노후 공공임대주택 단지의 물리적 인 환경을 개선하는 한편, 공공임대주택 입주자격을 재검토하여 공공임대주택 의 입주 대상에서 제외된 주거취약계층의 입주기회를 확대해야 할 것이다. 입 주민의 경제적 여건에 따라 임대료를 차등화하는 관리·운영 체계를 마련하여 공공임대주택이 재정적으로 지속가능할 수 있도록 해야 한다. 임차인의 주거뿐 만 아니라 자활을 위한 교육․지원도 병행되어야 한다.
더불어, 개별적으로 추진되는 기존 주거복지정책을 개선하기 위하여 수요자 중 심의 효율적인 주거복지 지원체계를 구축해야 한다. 주거복지를 위한 다양한 지원 정책과 프로그램은 이미 마련되어 있지만, 다수의 수요자가 실질적인 혜 택을 받지 못하고 있다. 따라서 수요자가 쉽게 공공의 주거복지지원 정책에 대 한 정보를 구득하여 자신에게 적합한 지원을 받을 수 있도록 전달체계를 개선 해야 한다.
민간부문에서는 민간임대시장을 선진화하는 방안이 도입되어야 한다. 서울시는 자가주택에 거주하는 비율과 공공임대주택의 비율이 다른 지역에 비해 상대적 으로 낮아 민간임대시장의 비중과 중요성이 크다. 민간임대시장은 그 규모와 중요성에 비해 시장에 제공해야 할 제도적, 사업적 인프라가 제대로 갖추어져 있지 않다.
우선적으로 임대인이 양질의 임대주택을 저렴하게 공급할 수 있도록 유도하여 임차인의 주거 질을 향상하도록 도모해야 한다. 이를 실현하기 위해서는 사회 주택12과 준공공임대주택13을 적극적으로 추진하고 사회적 임대인14을 육성하 며 민간임대주택에 대한 공적지원을 확대할 필요가 있다. 민간임대시장을 선진
화하기 위해서는 임대주택 등록제를 실시하고 임대료 계약 현황에 관한 정보를 구축하는 등 시장의 투명성을 강화하는 방안이 마련되어야 한다.
또한 월세주택은 전세주택과 다른 방식의 임대 및 관리체계가 필요하기 때문에 주택임대관리업을 활성화할 수 있는 방안이 마련되어야 한다. 또한 전세 거래 중심의 현행 주택임대차관련 법령에서 월세 임대사업자와 임차인 관련사항이 개정되어야 한다.
이러한 정책을 추진하기 위해 필요한 연구는 다음과 같다. 오랜 시간 공공임대 주택 정책을 시행하고 있는 선진국의 정책 경험을 연구하여 서울에 관한 시사 점을 도출할 필요가 있다. 특히 서울에 적합하도록 공공임대주택의 효율적인 운영·관리방안과 체계를 마련하는 연구가 필요하다.
주거복지 지원체계를 구축하기 위해 현재 추진 중인 주거급여(주택바우처)를 모니터링하여 개선방안을 도출하고, 주거지원서비스를 제도화하는 방안을 모색 하는 연구가 필요하다. 중·장기적으로 임대-분양 혼합단지 관리사례를 검토하여 통합적인 커뮤니티를 조성하는 방안, 적정 주거기준을 설정하여 활용할 수 있 는 방안 등에 대한 연구도 필요하다.
민간임대시장의 선진화 방안을 마련하기 위해 서울시 주택시장의 특성을 세밀 하게 분석하여 향후 정책과제를 도출할 필요가 있다. 중·장기적으로 해외 민간 임대시장 현황과 정책 사례를 조사하여 임대차시장의 투명성을 제고하는 방안 에 대한 연구가 필요하다. 또한 부담 가능한 주거비용에 대한 논의의 연장선상
민간임대시장의 선진화 방안을 마련하기 위해 서울시 주택시장의 특성을 세밀 하게 분석하여 향후 정책과제를 도출할 필요가 있다. 중·장기적으로 해외 민간 임대시장 현황과 정책 사례를 조사하여 임대차시장의 투명성을 제고하는 방안 에 대한 연구가 필요하다. 또한 부담 가능한 주거비용에 대한 논의의 연장선상