❍ 민간활력을 활용하여 공익성을 확보해 나가는 유용한 수단으로서 특 별계획구역 제도가 있으나, 특별계획구역의 지정 목적이 구체적인 개 발계획이 확정되지 않은 일정규모 이상의 필지에 대하여 개발시점까 지 계획을 유보하는 수단으로 변용되는 경우가 종종 있음
❍ 특별계획구역이 단지 계획에 대한 유보 수단으로만 활용된다면, 공공 의 입장에서는 민간의 개발과정에서 적극적인 공적 개입을 원치 않거 나 기피할 수 있음
❍ 최근 도심지역내 가용 가능한 대규모 유휴 토지자원들에 대한 효율적 관리는 미래의 도시발전과 부족한 도시기반시설의 확보 측면에서 매 우 중요하게 다뤄져야 할 계획영역이기도 함
❍ 지방정부의 재정 여건상 대규모 선투자가 필요한 공영개발 방식은 점 차 줄어들 것이며, 민간 자본에 의한 도시개발 사업의 수요는 점차 증대될 것으로 예상되기 때문임
[그림 5-4] 도시계획 변경 관련 협상에서의 참여 및 의사결정 주체
❍ 도시 내 대규모 개발사업의 공익적 역할에 대한 인식의 전환과 개발
에 따른 사회적 비용 및 환경 부하를 최소화하기 위한 계획적 관리의 필요성이 증대되면서 어느 때 보다 공공의 보다 적극적인 개입이 요 구되고 있음
❍ 따라서 민간 입안 제안에 의한 개발사업을 활성화시키기 위한 보다 다양한 유인책 제공과 정책적 지원 노력을 아끼지 않되, 공적 개입에 의한 공공기여 시설 및 토지 등의 확보를 통해 공익적 목적을 조화롭 게 달성해 나가는 한편, 개발에 따른 사회 및 환경적 부의 영향을 최 소화할 수 있는 개발 조건 등을 설정하여 민간개발자와 공공이 협상 을 통해 합리적으로 결정해 나가는 사전 협상제도로의 전환이 필요
❍ 특별계획구역에서의 민간사업 제안시 도시계획 사전협상제도를 활용하 여 공공성과 사업성을 동시에 확보할 수 있는 단계적 접근방법이 필요
❍ 끝으로 재생사업지구 전체를 대상으로 산단 재생사업방식 뿐 아니라, 투자선도지구 지정 등 보다 다양한 민간투자 활성화 방안의 도입을 통해 민간자력개발을 효과적으로 유도해 낼 수 있는 후속적인 연구 또한 더 필요하리라 봄
투자선도지구란?
투자선도지구는 지난 2015년에 제정된 「지역개발 및 지원에 관한 법률」에 따라 도입 된 제도로, 발전 잠재력이 있는 지역전략사업을 발굴하여 민간투자를 활성화하고, 지역 성장거점으로 육성하기 위한 제도임
투자선도지구의 지정 대상은 발전촉진형과 거점육성형으로 구분됨
구분 발전촉진형 거점육성형
대상지역 낙후지역
(성장촉진․특수상황지역) 낙후지역 외 지역
투자․고용 500억 투자 또는 100인 고용 1,000억 투자 또는 300인 고용
면적 3만㎡ 이상 10만㎡ 이상
주요 인센티브
재정지원(도로, 주차장 등 기반시설)
-조세(법인세․소득세 등) 및 부담금 감면 -규제특례(건폐율․용적률 완화, 특별건축구역, 인허가 의제 등 73개) 자금지원(지자체), 인허가 지원 등
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[부 록]
□ 도시개발사업
부문 평 가 항 목 계획 또는 목표치 평점
ⓐ 가중치
ⓑ
환산점수 (ⓐ×ⓑ)
1.탄소흡수 공원녹지확보비(比) 4
생태면적률 (%) 4
자연지반면적률 (%) 2
탄소흡수 부문평가 합계(만점: 50점) 2.탄소저감
직주근접 (시간)
(㎞) 3
대중교통 활성화
집중도
2 복합도
소계
자전거 활성화 1
녹색대중교통 (유형수) 0.5
친환경건축물 비율 2
신․재생에너지 이용 0.5
빗물이용 (㎥) 0.5
중수이용 0.5
3. 기타*
탄소저감 부문평가 합계(만점: 50점) 정량 평가 합계(탄소흡수 + 탄소저감, 만점: 100점)
평가 항목 반영여부 평가
4.정성평가
녹지축 연결 계획 하천보전
습지보전지역, 생태경관보전지역 등의 보호 바람길
친환경 주차장 등 보행자로 폐기물 재활용 집단에너지 공급시설
건축물 에너지관리 기타
정성평가 합계(항목 당 0.01로 산정하고 최고 0.05를 초과할 수 없다) 최종 평점(정량평가 합계 × [1+정성평가 합계])
평 가 등 급 등급
※첨 부: 지표별 세부산정근거 작성자: (서명 또는 인)
<부록 3> 녹색도시개발 계획수립 및 평가기준
□ 민간공원 특례사업
□ 주민 입안제안 사업
구분 검토사항 검 토 내 용 적합성 비
구분 검토사항 검 토 내 용 적합성 비
구분 검토사항 검 토 내 용 적합성 비
구분 검토사항 검 토 내 용 적합성 비
구분 검토항목 세부기준 검토결과 비고
검토 부서명:
구분 검토사항 세부기준 검토내용
구분 검토사항 세부기준 비고
화계획의 합리성 ∘높이완화, 건축물용도, 건폐율 완화시 완화계획의 적정성
∘공공기여 방안의 적정성 ∘인센티브에 따른 공공기여 방안의 적정성(과도한 부담 또는 불필요한 기여 방안)
∘｢기반시설 기부채납 운영기준｣ 부합 여부 건축물
의 배치
및 형태
∘건축선 및 대지내 공 지 조성 기준
∘대지내 공지 조성기준(전면공지, 공개공지, 보차혼 용통로, 공공보행통로 등)
∘건축선 지정 기준(건축한계선, 건축지정선, 벽면한 계선, 벽면지정선 등)
∘건축물 형태 및 외관 조성 기준
∘건축물의 형태 및 외간 조성기준(통경축, 저층-고 층 형태, 옥상형태, 옥외광고물 등)
교통처리계획
∘차량 동선계획의 적정성 ∘차량진출입 동선 체계의 적정성(차량진출입불허구 간, 공동주차출입구, 주차장 설치 등)
∘구역 경계부 및 외부지역과의 도로 연계성 여부
∘보행자 동선계획의 적 정성
∘보행동선 체계의 적정성(보행자도로, 자전거도로 등)
경관계획
∘주변과의 조화 여부 ∘주변 건축물과의 스카이라인 조화 및 지형 등 대 상지 입지 특성 반영 여부
∘경관보호대상 연접여부(강, 산, 고원, 문화재, 학교 등)
친환경계획
∘환경친화적 계획요소 도입내용
∘환경친화적 계획요소 도입(용적률 인센티브:신재생 에너지, 생태면적률 등 )
∘구역내 친환경 계획을 위한 토지이용 및 건축규제 계획시 적정성
∘수질오염총량 배출부하량 저감을 위한 적정한 삭 감계획 반영여부
∘물 순화계획 반영 여부
[심의의견※]
출처 : 지방도시계획위원회 운영 가이드라인 [참고 5]
구분 내용 및 작성기준 검토사항 분류
심의(자문) 안건
∘안건 작성 기준은 「지방도시계획위원회 운영 가 이드라인」의 참고 7. 안건 작성 기준을 참고하여 작성
별첨 5. 지구단위계획 심의내용
사전검토서
∘사전검토 자료
- 제출된 사전 검토 자료
- 내부 검토 결과(별첨 3에 의해 작성된 양식)
사전검토내용의 적절성
용도지역 변경 사유
∘용도지역 변경 또는 개발진흥지구를 지정하게 된
사유 용도지역 변경 불가피성
구역해제시 대책
∘지구단위계획 구역 해제시 용도지역·용도지구 환원에 대한 제안자차원에서의 대응방안
용도지역 환원에 관한 사항
※ 도면 작성 등에 관한 사항은 「지방도시계획위원회 운영 가이드라인」 참고