서울의 강남지역과 함께 수도권의 중심업무지역 및 자족성이 갖춰진 도시 기능을 수용하고자 했던 분당 신도시는 조성 초기 상업·업무용지를 매각하는 과정에서 민간과 공공 서로 협의하지 못했다. 이후 해당 용지는 오랜 기간 동 안 개발이 되지 않은 상태로 남아있게 되었고 결국 원래의 용도와 다르게 변 경하여 개발되게 된다. 계획을 변경하며 분당 신도시는 목표한 경제적 자족성 을 확보하지 못하였고 생활환경 자족성을 확보하는데도 오랜 시간이 걸렸다.
[그림18]에서와 같이 분당 신도시는 지금의 분당선 서현역~오리역 일대에 업무·상업용지를 집중시켰다. 그리고 [그림19]에서와 같이 중심상업지역과 업 무시설이 만나는 중간 지점에 면적 3,500평 규모의 쇼핑단지를 계획하였다. 이 러한 시설은 계획 당시 우리나라에서 처음 시도되는 서구식 대규모 쇼핑몰로 초대 용적률 200~400%로 계획되었으며 4층 이내의 쇼핑몰을 중심으로 양옆에 백화점, 할인매장, 문화시설 맞은편에 25층 규모의 오피스와 주상복합 아파트 및 대규모 공연장을 수용하는 계획안이었다(안건혁, 2020).
[그림 18] 분당신도시 토지이용계획도 출처: 분당신도시개발사, 1997
[그림 19] 분당신도시 상업지구 개발계획 출처: 안건혁, 분당에서 세종까지, 2020
계획안이 발표되고 포스코 건설은 사업에 참여하였지만 낮은 용적률에 비해 지나치게 높은 용지가격 문제로 토지공사와 의견 차이를 좁히지 못했고 토지 공사 역시 한번 정한 분양가 가격을 낮출 수 없다는 입장을 보여 결국 사업은 무산되었다. 이후에도 부동산·토지 투기문제와 5·8조치(부동산 투기 억제와 물가안정을 위한 특별 보완 대책)가 생기며 이 지역을 매입하려는 기업들은 없어 장기간 미매각 용지로 남게 되었다.
2000년 초 상업·업무 용지에 대해 주상복합과 문화 및 집회시설이 승인되 는 용도변경 허가가 이루어지면서 [표28]과 같이 정자동 지역에 파크뷰, 아이 파크, 두산위브와 같은 대규모 주상복합이 생겨난다. 추후에 성남시, 토지공사 와 시공사간의 불공정거래와 주민공람 등의 절차도 밟지 않고 도시설계변경 과정을 진행한 점이 언론을 통해 드러나면서 관계자들이 처벌을 받는 등 많은 잡음이 발생하게 된다. 이는 사업초기 공공과 민간이 자신들의 지나친 이윤추 구로 인해 서로 합의를 못하게 되면서 발생한 문제이다.
기존계획 현황
위치 분당구 정자동6~20, 154~159. 162,166,168 일대
위치도
허용용도 상업시설
업무시설
주상복합 문화 및 집회시설
상업·업무시설 [표 28] 분당 신도시 허용용도 변화
현재 정자동 일대 상업·업무용지는 [그림20]에서와 네이버, 두산그룹 및 중 소기업 벤처타운 건물들이 있으나 대부분의 용지는 [그림21]에서와 같이 주상 복합건물이 생겼다. 이러한 영향으로 분당 신도시는 초기 자족성 확보에 어려 움을 겪었고 이후에도 계획하였던 신도시 내 중심업무시설이 갖추어진 경제적
자족성은 확보하지 못하였다. 또한, 생활환경 자족성도 첫 입주 후 약 9년이 지난 시점부터 증가해 자족성 확보에도 많은 시간이 걸렸다.
[그림 20] 분당 업무·상업 부지
좌: 네이버 사옥 증축공사, 우: 두산그룹 신축 공사 출처: 연구자 촬영
[그림 21] 분당 업무·상업 부지 내 주상복합 출처: 연구자 촬영