1) 정책적 기대효과
이 연구의 정책적 기대효과는, 정부가 관심을 갖고 추진 중에 있는 스마트시티 구축 계획의 일부분으로써 상업용 부동산이 도시 내에 공간 구조 배치를 어떻게 설정해 나갈 것인지에 대한 참고자료로 이용 가능하다는 점에 있다. 스마트시티는 첨단 정보통신과 학기술(ICT)을 이용해 도시 생활 속에서 유발되는 교통, 환경, 주거, 물류, 시설 비효 율 문제 등을 해결함으로써 거주자들이 편하고 쾌적하게 삶을 영유할 수 있도록 도시를 조성하여 4차 산업혁명에 선제적으로 대응하고 새롭게 성장할 수 있는 동력을 이끌어 낼 수 있는 대안이 될 수 있을 것이다. 우리나라는 2021년 입주를 목표로 세종과 부산 에 스마트 시티 국가 시범도시를 조성하였으며 향후 조성될 미래 도시의 모범사례로 구축하고자 하고 있다.
이와 함께, 사례조사 대상지역에 신도시, 계획도시, 구도시의 상업지역 등을 대상으 로 오피스, 상가의 공간 수요 이동, 공실 등을 논의할 예정이므로 향후 이러한 도시 구조를 계획할 때 검토 자료로 이용 가능하다. 국토교통부 보도자료(2020)에 따르면, 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 과천 등 3기 신도시의 공사 착공이 2021년 말 이루어질 예정에 있는데, 전체 면적의 3분의 1을 주택공급, 또 다른 3분의 1을 공원, 나머지 3분의 1을 기업 유치 등을 계획 중이며, 독자적인 도시 기능 수행을 위해 빌딩 및 상가 등 상업용 공간 비중이 크다. 서울시는 강북권 역세권을 개발해 도시 기능과 거주 공간을 집약한 컴팩트시티를 조성할 계획이며, 주택뿐만 아니라 오피스, 상가 등 지역 맞춤형으로 사업을 추진함으로써 지역균형발전 차원에서 가급적 강남보다 강북에 시범사업자를 선정하려하고 있으므로 이 연구의 내용을 참고하여 활용할 수 있을 것으 로 보인다.
2) 학술적 기대효과
이 연구의 학술적 기대효과는, 상대적으로 취약했던 상업용 부동산 시장에 관한 연 구를 4차 산업혁명 시대의 정보통신과학기술 발전이라는 주제와 연계하여 검토함으로 써 향후 학술 연구에 기초 자료를 제공하고 관련 자료(DB) 구축 및 관리에 대한 필요 성을 제언하였다는 부분이다. 4차 산업혁명 시대에 정보통신과학기술 발전에 따른 상 업용 부동산 시장의 변천을 역사적, 이론적으로 고증하고, 현재의 도시 내 상업용 부동 산 공간구조의 형성 및 현황을 통계적, 계량적으로 분석하여 특성을 도출하였다. 특히 머신러닝 기법을 이용한 향후 더욱 더 첨단화 될 것으로 예상되는 정보통신과학기술이 상업용 부동산의 수요 및 이용형태에 어떤 영향을 미치게 될 지에 대한 전망은 관련 연구 분야에서 처음으로 시도되었으므로 이후 다양하게 활용되리라고 예상한다.
CHAPTER 2
1. 기술의 발전과 도시 공간 구조 변화 ···23 2. 정보통신과학기술과 도시 내 상업용 부동산 ···34 3. 요약 및 시사점 ···68
4차 산업혁명 시대의
상업용 부동산
02 4차 산업혁명 시대의 상업용 부동산
본 장에서는 4차 산업혁명 시대의 도래, 정보통신과학기술 발달, 도시 공간 구조의 변화, 상업용 부동산 개념 및 현황을 살펴보기 위해 4차 산업혁명에 따른 기술의 발전과 정보통신과학기술의 발전에 따른 도시 공간 구조 변화를 검토하고, 관련 선행연구 및 이론을 정리하였으며, 우리나라 상업용 부동산의 개념 및 분류와 통계적 현황 파악을 통해 시사점을 도출하였다.
1. 기술의 발전과 도시 공간 구조 변화
1) 도시의 발전
도시는 사회제도의 중심부로서 정치·행정조직·종교 등의 중심지기능을 담당하고, 농업과 공업 생산물을 거래하는 중심지 역할을 수행하며, 상업활동과 교통의 중심지이 고 문화의 중심지기능을 담당하는 곳이다(대한국토도시계획학회, 2014). 시대별 도시 의 중요가치와 기술발전을 통해 도시는 변화하였으며, 이로 인한 도시의 행태와 삶의 방식 또한 변화되었다.
인류는 거리를 극복하기 위해 마차, 철도, 자동차 등과 같은 교통수단, 우편제도, 전신, 전화와 같은 통신수단을 연이어 발명했고, 새로운 교통·통신 수단이 보급될 때 마다 도시는 팽창을 거듭하면서 새로운 발전단계로 진입하였다(강현수, 2007). 즉, 도시는 주거와 함께 사람들 간의 교류를 원활하게 하는 방향으로 형성되었으며, 사람
들의 커뮤니케이션을 촉진하는 교통·통신수단의 발달과 도시의 발전에는 불가분의 관 계가 있음을 알 수 있다(강현수, 2007).
구 분 특 징
고대·중세시대 ∙ 시가지 면적의 확대와 인구의 증가
∙ 성소와 성벽·성채의 건설, 도시의 경제적인 발전에 의한 시장의 형성과 교통의 발달
근대도시
∙ 공업생산기술의 혁명, 시민사회의 성립 및 자본주의 경제체제 발전
∙ 사회변화에 대응하는 도시정책 및 계획 부재로 인해 주택·교통·위생시설 등이 부족하여 도시는 과밀화·슬림화되기 시작함에 따라 다양한 제도의 정비와 기법의 개발 추진
20세기 이후
∙ 세계 도시의 공통적인 변화는 도시공간의 광역화. 입체화, 도시설비의 체계화임
∙ 특히, 자동차의 발달에 의한 이동의 고속화, 광역화와 전화, TV와 같은 대중매체의 발전은 분리된 공간을 연결시키면서 공통의 문화생활을 공유하는 유대감 증대시킴
∙ 건축기술의 발달 등은 도시경관의 변화를 가져왔고, 공중위생법을 시작으로 도입된 상·하수도를 포함 한 각종 도시설비가 발달을 거듭함에 따라 도시는 공간적인 확대와 함께 도시환경 개선까지 달성
∙ 최근 급속히 발전하고 있는 컴퓨터와 통신기술의 발전은 도시의 기능을 첨단화하고 또한 고도화 시키게 되었고, 도시공간이 갖고 있는 의미를 바꾸는 단계에 까지 도달
자료: 대한국토도시계획학회(2014) 참고하여 연구진 재구성 표 2-1 | 시대별 도시형태의 변화
한편, 교통은 도시의 성장과 밀접한 관계가 있으며, 역사적으로 도시 교통망 발전은 도시 형성과 확장에 지대한 영향을 미치고 있다. 고대 및 현재에도 생성되고 발달하고 있는 대부분의 도시들은 교통 여건이 다른 지역에 비해 좋은 지역이 많다. 이처럼 교통 의 접근성과 도시와의 상관관계는 도시와 도시 간의 성장 및 쇠퇴와 함께 도시 내부의 토지를 이용하는 모습에도 긴밀한 영향을 주고받게 된다.
그림 2-1 | 교통축과 도시성장의 패턴
자료: 대한국토도시계획학회(2014), 새로운 도시: 도시계획의 이해, 보성각, p.7
구 분 특 징 도보시대
∙ 공간상의 제약사항 때문에 도시 역역은 대체적으로 좁은 형태를 갖게 되었으며 도시의 중심부 를 핵으로 삼고 주변 배후지는 원형의 형태를 보임
∙ 도시 내부의 공간은 직장과 주택이 미분리된 작은 규모를 유지
철도·전차시대
∙ 도시 간 이동을 위한 접근성 측면에서 철도 주변 지역의 접근성이 높았기 때문에 철도 노선을 따라 도시권이 확장되었으며, 이때의 도시 모양은 별 모양을 띄었음
∙ 이 시기에는 철도 노선의 종점에 주거 지역이 형성되면서 도심부와 주변부 사이에 기능 분화가 이루어짐
자동차시대
∙ 철도노선이 놓인 곳 외에 발달하지 않았던 지역도 자동차와 같은 이동수단을 이용해 접근성이 양호해지면서 도시는 다시 원형 모양으로 나타나게 됨
∙ 이 시기에는 도로 교통의 결절점에 상업 및 업무 기능이 발달
도시간 고속교통시대
∙ 도시 고속 국도가 생기고 도시 외곽에 순환 도로가 생기면서 각 지역 간 왕래가 급속도로 편리해지는 시기로, 중심도시와 주변도시가 연결되는 대도시권이 형성
∙ 도시 간 고속도로가 건설되면서 주거지역의 교외화가 진행되어 신도시나 위성 도시가 발달함에 따라, 중심 도시와 교외 지역을 연결하는 대도시권이 형성
∙ 도시권이 넓어지면서 행정구역상으로는 서로 다른 도시임에도 불구하고 분리가 되지 않고 시가지가 연속해서 나타나는 연담도시화 현상이 나타남(서울 ~ 인천, 서울 ~ 천안, 부산 ~ 마산 등 등)
자료: 국토사랑 포털(https://www.landlove.kr, 검색일:2020.2.26.) 참고하여 연구진 정리 표 2-2 | 시대변화에 따른 도시공간의 특성
2) 4차 산업혁명에 따른 기술의 발전과정
많은 학자들은 인류역사의 변천과정에서 크게 4가지 혁명(농업혁명, 산업혁명, 정 보혁명, 유비쿼터스 혁명)이 일어났다고 언급하고 있다(고응남, 2015). 최초는 농업 혁명으로 기존의 수렵사회를 농업사회로 변화시켰다. 다음으로는 산업혁명으로 19세 기초 영국의 급격한 공업화로 인해 산업분야의 확대는 경제를 가속화 시키는 계기가 되었다. 정보혁명은 1980년 개인용 PC의 발명으로 인해 시작되어 현재의 정보화 사회 를 있게한 계기가 되었다. 유비쿼터스혁명은 현재에도 진행 중이며, 빅데이터, 스마트 시티, AI 등 많은 개념이 복합적으로 작용되는 시대를 살아가도록 한 계기가 되었다.
도시의 발전은 이러한 혁명을 통해 진보되었으며, 사회의 체제를 변화시켰다고 볼 수 있다. 그 중에서, 정보통신기술의 발전과정은 전기통신 이전의 통신, 전기통신, 정 보통신 등 총 3단계로 구분 할 수 있으며, 정보통신기술의 발전에 따라 인류사회는 많 은 진보와 발전과정을 거치고 있다.
전기통신 이전의 통신 전기통신 정보통신
원시통신 1세대 제2세대 제3세대 제4세대
몸동작, 언어,
물리적 도구 이용 전신 전화 데이터통신 통신과 컴퓨터기술
자료: 고응남, 2015, 정보통신개론, p.6 표 2-3 |시대에 따른 정보통신기술 변화
그림 2-2 | 인류사회의 변천과정 및 정보와 지식가치 비중의 변화
자료: 고응남, 2015 재인용, 정보통신개론, p.3
클라우스 슈밥(Klaus Schwab)은 “이전의 1, 2, 3차 산업혁명이 전 세계적 환경을 혁명적으로 바꿔 놓은 것처럼 4차 산업혁명이 전 세계 질서를 새롭게 만드는 동인이 될 것”이라고 밝힌 바 있다. 그는 각 단계별 산업혁명은 1784년 영국에서 시작된 증기 기관과 기계화로 대표되는 1차 산업혁명, 1870년 전기를 이용한 대량생산이 본격화된 2차 산업혁명, 1969년 인터넷이 이끈 컴퓨터 정보화 및 자동화 생산시스템이 주도한 3차 산업혁명, 로봇이나 인공지능(AI)을 통해 실제와 가상이 통합되어 사물을 자동적·
지능적으로 제어할 수 있는 가상 물리 시스템의 구축이 기대되는 산업상의 변화를 4차 산업혁명이라고 말하고 있다(Klaus Schwab, 2016).1)