아파트 입주자대표회의의 대리인 구조에 대해서는 김성연 외(2014)의 연구65)에 서 핵심적으로 이를 다룬바 있다. 이 연구에 의하면 아파트 입주자대표회의가 입 주민의 이익을 극대화하는 대리인의 역할을 충실히 이행하기보다는 공사응찰업 체로부터 뇌물을 수수하거나, 관리비를 유용하거나 횡령하는 등 자기이익 극대화 에 몰두한다. 이 연구는 아파트관리비와 관련된 이러한 갈등관계를 다음과 같이 도식화 하였다.
62) 제주특별자치도 공동주택관리규약 준칙 [별첨 1]이 회의록 작성 서식 및 방법이다.
63) 제주특별자치도 공동주택관리규약 준칙 제5조제3항이 공동대표회의에서 그 회의를 개최한 때 에는 회의진행상황을 녹화 또는 녹음하여야 하며 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하 고, 관리주체는 혼합주택단지 입주자등과 임차인이 회의록, 녹화 또는 녹음물의 열람을 청구하 거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다라고 정하고 있다.
64) 김성연 외(2014), 아파트관리의 갈등발생 원인 탐색과 개선방안, 한국지역개발학회, 한국지역개 발학회지 26권 3호, pp. 58∼69
65) 김성연 외(2014), 아파트관리의 갈등발생원인 탐색과 개선방안, 한국지역개발학회지 26권 3호, 한국지역개발학회
자료 : 김성연 외(2014), 아파트관리의 갈등발생 원인 탐색과 개선방안, 한국지역개발학회지 26권 3 호, 한국지역개발학회, p. 58
<그림 3> 아파트관리 주체별 역할과 갈등관계
이 연구는 또한 이 갈등구조를 다음과 같이 주인-대리인 문제로 도식화 하였다.
자료 : 김성연 외(2014), 아파트관리의 갈등발생원인 탐색과 개선방안, 한국지역개발학회지 26권 3 호, 한국지역개발학회, p. 60
<그림 4> 아파트 관리주체와 주인-대리인 관계도
그리고 이러한 문제를 대리인 즉 입주자대표회의와 관리주체의 도덕적 해이와 역선택의 문제로 구체화하였다. “입주민이 아파트관리에 관한 정보에 있어 상대 적으로 취약하고, 입주자대표회의와 관리주체는 그 정보에 있어 상대적 우위를 가지고 있어 비대칭정보 상황이 발생한다는 것이다. 그리고 이의 개선대안으로 비대칭정보를 해소할 수 있도록 아파트관리정보를 공개하고, 대리인의 도덕적 해 이를 방지할 수 있도록 외부감사를 정례화하고, 대리인의 역선택을 방지하기 위 한 주민참여교육을 실시할 것을 제안하였다.”
자료 : 김성연 외(2014), 아파트관리의 갈등발생 원인 탐색과 개선방안, 한국지역개발학회지 26권 3 호, 한국지역개발학회, p. 63
<그림 5> 아파트 관리 갈등 원인, 실태 개선방안
김성연 외(2014)의 연구를 원용하여 본 연구의 외부감사 갈등문제를 도식화하면 다음의 그림 5와 같다. 그림 5의 좌측이 본 연구의 갈등구조이다. 사실상 그간의 아파트관리비에 관련된 문제들은 입주민과 입주자대표회의 사이에서 발생하는
주인-대리인 문제가 입주민과 관리주체(관리사무소 및 사무소장)의 주인-대리인 문제와 중복되어 복대리인 문제로 설정해야한다. 그러나 본 연구에서는 관리비 자체에 대한 문제가 아니라 관리비 집행의 외부감사를 둘러싼 갈등구조를 분석 대상으로 하기 때문에 입주민과 입주자대표회의간의 주인-대리인 문제는 다루지 않기로 한다. 따라서 본 연구는 입주민과 입주자 대표회의간 주인-대리인 문제는 발생하지 않는다고 가정하고, 오로지 입주자대표회의와 공인회계사 간의 주인-대 리인 문제만을 다루기로 한다.
<그림 6> 본 연구의 주인-대리인 문제의 분석구도